ミックスローンにする人、しない人

[契約済みさん]

変動、固定、いろんな意見がありますが、ミックスローンについては
あまり意見がないのでスレ立ててみました。
住宅ローン担当者の友人によるとミックスローンを選ぶ人は最近でもそこまでいないとか。
特に手数料もかわらない銀行もあり私自身はミックスローンにするつもりですが、
ミックスローンを選ばれる方、選ばない方、いろんな意見をお聞かせ下さい。
何割を変動にし、何割を固定にするか、何年を選ぶか、選択肢は無限です。
皆さんの計画をいろいろ情報交換していきましょう！

[42: 匿名さん]

すごい素人な質問からしれませんが、
某地銀で変動と20年固定のミックスでローンを組んでます。

これを20年固定の方だけ他行のローンに借り替えるというのは可能なんでしょうか？

[43: 契約済みさん]

>>41
今後もしばらくは金利が上がらないとふんでいる場合は、
固定の方を優先して繰上げ返済するというのが一般的みたいですがね。

変動のほうは、上がりそうだったら、繰上げするという形でよいかもしれませんね。

[44: 素人]

42さんへ
たぶん無理です、私も全く素人で知りませんでしたが、複数の銀行で
不可能と言われました。（借り換えしたあとの銀行の抵当権順位が
残った方の銀行の下位の順位になるから、おそらくどこの銀行でも
だめだろうとのこと。）

[45: 匿名さん]

これだけ金利が下がりそうな気配がすると、変動変動のミックスで様子見が賢い気がしてきた・・。
底になってから片方を固定にして。
当初だと５年のみだし全期間優遇を探さないとダメですね。

[46: 銀行員]

うーん、皆さんが、なぜミックスで組むのか。
特に繰り上げ返済できる人がミックス組むなんて。
銀行に勧められた人が多いのか。
ミックスはリスクが少ないですよとか言われて。
銀行が勧めるのは、もうかるから。
そんな私は変動のみで借りてます。
日銀利下げでさらに多少は下がるでしょうから、元本ガンガン減ります。って言うか固定に比べてかなり減ってます。
ミックスで繰り上げ返済するくらいなら、変動のみで繰り上げ返済を考えてみては。
変動なら、いつでも固定にできるし。
数年後に金利が上がっても、元本減ってるから、リスクも減ってる。
金利は元本に掛かるということをよーく考えれば、答えは見えてくる。
変動が怖いなら当初優遇10年固定がお勧め。もち10年後は借換えで。

[47: 匿名さん]

ミックスって銀行がもうかるんですか？
手数料ですか？
ミックスにしようと思っていました・・。

[48: 匿名さん]

上の銀行の方が理論上正解かもだが、それなら長期固定を選んだ人どうなるんでしょうね(汗
リスクを分散させたいから、ミックスにするんじゃないでしょうか？
固定安心派だけど、金利が低いから変動も混ぜようみたいな人が多いと思います。銀行員さんやＦＰさんなら情報早いし敏感だから、当然変動なんでしょうけどね。
手数料って、借入額に比例だから、ミックスにしても変わらないと思いましたが…違うのかな？

[49: ビギナーさん]

初心者です。今まで長期固定一本で考えてましたが、ミックスに関心を持ち始めました。
「がんがん繰り上げ返済できる人」でないならミックスは有効なんでしょうか？
「がんがん」できる見込み無いもので・・・
かといって、全期間固定もちょっともったいないかなという優柔不断な発想です。

ミックスにすることによって余分にかかる必要な費用は、
①印紙代
②司法書士費用
だけでしょうか？

[50: 匿名さん]

三井住友のミックスプランでしたら、抵当権設定は一本、事務手数料も一本分で、余計に掛かるのは、金消時の印紙代だけですよ。

[51: みかげ]

ミックスにするのは，金利が急騰した場合のリスクを減らすため，
ではないですかね．
いくらがんがん繰上返済したとしても，最初の5年とか10年で
急激に上昇すると厳しいですし．
ある程度返済が進んだ後は金利上昇も耐えられると思いますが，
最初の方での金利上昇はインパクトが大きいですからね．

急騰したのに気づいたときには，固定に変えようとしても
金利はかなり上がってしまっていると思いますので，
手遅れになりかねませんし．


>> 49さん

がんがん繰上返済できない人でも，金利があまり上がらないなら
ミックスも有効ですよ．
金利上昇するリスクを負う代わりに，返済額が下がるので，
その分繰上返済に充てればかなり違ってきます．

全期間固定3%と，変動1.275%の半々ミックスにして，
全期間固定3%のとの差額を繰上返済すれば，
35年返済が30年弱の返済に短縮できちゃいます．
ただし，金利がずっとあがらなければ，ですが．．．

※3000万円での試算
http://loan.mikage.to/loan/plan/200812012351036ef716427714


金利の上がり方によって，ミックスの方が得だったり，
固定の方が得だったりしますので，その辺は色々試して
結論を出すしかないと思います．

5年後に当初から1%，10年後2%，15年後3%上昇したとしても，
まだミックスの方が33年半くらいで返済完了です．

それを上回る金利上昇なら，結果は逆転ですね．

[52: ビギナーさん]

>>50さん
ありがとうございます。一度調べてみます。

>>51　みかげさん
提供しておられるシミュレーターでいろいろ試算できるのでしょうか？
一度トライしてみようと思います。ありがとうございました。

[53: みかげ]

>>52 さん

はい，試算できますよ．
携帯では無理ですが，PCからであれば大丈夫です．

使い方がわからない場合は，この掲示板にスレ作らせてもらっているので，
そちらか，メール等で質問していただければ(^^;

[54: 検討中]

ミックスで有利な銀行はどこでしょうか？（金利や手数料）

[55: ビギナーさん]

49です。
みなさん教えていただき、ミックスにしようと思っています。

そこで詳しい方がおられたら教えてください。

３０年固定と変動をミックスにする場合、それぞれが同額ずつの借入
であれば、単純に固定の金利と変動の金利の合計が最も小さい金融機
関が有利（手数料等を考慮しない場合）だと思うんですけど、金利の
合計値が同じ場合、
①３０年固定と変動の金利差が小さい
（例）２．５％と１．５％
②３０年固定と変動の金利差が大きい
（例）２．９％と１．１％
の２つで有利、不利はあるでしょうか？
今後の金利上昇局面（があるとして）で、懸念されることなどあるで
しょうか？
教えてください。

[56: みかげ]

>>55 さん

元利均等の場合，金利の合計値が同じでも，総支払額が変わってきますよ．

3000万35年を

１．1.5%+1.5%の場合
利息：8,578,826円

２．0.5%+2.5%の場合
利息：8,875,649円

これだけ偏らせてもこの金額なので，小さな差額だとは思いますが…．


今後の金利上昇を比較すると，例えば
0.5% -> 1.5% と
1.5% -> 2.5% では
やはり総支払額の差額も変わってきます．


こちらがシミュレーション結果です．

http://loan.mikage.to/loan/cmp/plan/20081216190248605a76623669

ただ，そこまで大きくは違わないので，金利だけでなく，繰り上げ返済の
使い勝手なども考えて選ぶのが良いのではないでしょうか．

[57: ビギナーさん]

>56　みかげさん

55です。お礼が遅くなりすいませんでした。
金利の合計が同じでも、支払利息が異なるんですね・・・
基本的な認識間違いでした。
ありがとうございます。

具体的には、
・ネット銀行（固定は低金利、変動はやや高め）
・信託銀行（変動は１％台、固定はやや高め）
で総支払額にほとんど差がないので悩んでいますw

ネット銀行の手数料と信託銀行の保証料がほぼ同額なので、
繰上時に返ってくる保証料の方がいいのかなあ・・・

[58: 匿名さん]

私はミックス（変動＋変動）にしました。
タイミングを見計らって片方の変動を固定に切り替えようと思います。
SMBCですと、印紙代のみの負担なんで助かりました。

[59: 匿名さん]

>>58
自分も（変動＋変動）のミックスの予定です。
でも、銀行はＢＴＭＵです。
ＢＴＭＵは、登記費用もダブル（司法書士手数料かな）になるので、ＳＭＢＣ比で劣後します。
ついでに、繰上返済手数料の面でも、ＢＴＭＵはＳＭＢＣ比で劣後します。
が、長期固定シフト予定の変動は「元金均等返済」にする予定ですので（自分には）ＳＭＢＣはＮＧです。
し、長期固定シフトの１０年超（１５年固定、２０年固定）が選べないので（自分には）ＳＭＢＣはＮＧです。

更にゼロ金利復活を予想（妄想）する自分としては「変動金利＞短期固定」の復活に期待しており、ＢＴＭＵの１年固定に魅力を感じています。

１９日に日銀が政策金利の引下げを決めました。
自分の予想（妄想？）から、（妄想？）の文字が消える可能性が高まりつつあります。
自分は、この予想（妄想？）を基に、散々色んな銀行の商品を調べ上げて辿り着いたコレをＢＴＭＵのスレに書いたら、関係者扱いされました。
ので、また、関係者扱いでしょうね・・・・。（どうでもいいことですけどネ！）

[60: 匿名さん]

ミックス、変動多めで、固定少なめ派と、逆、どっちが多いんでしょうか？
みなさん変動がいくらになったら固定にしようと思ってますか？

[61: 匿名さん]

我が家は8割固定の2割変動です。
全部固定にするのはシャクだったので、はじめの5年程度で
変動を全部返済するつもりです。
金利下降局面で、固定を先に減らそうかと思いましたが、
インフレ懸念もぬぐえませんしね。