北日本銀行 預金連動型 家族愛について

[bokuzo]

既出かもしれませんが、トピックがみつからなかったので投稿します。
スター銀行の預金連動型住宅ローンを見ていて、
こんなのを見つけました。

北日本銀行　家族愛
http://www.kitagin.co.jp/loan/kazokuai/index.html

両親や同居の家族の預金をここに入れておけば、
預金分だけ金利が下がるとのこと。
両親は老後の資金としてかなり溜めているので、
ここに入れてもらえれば余裕で金利ゼロになりそうです。
（序々に取り崩すとしても、それまでの金利は丸もうけですし）
金利自体もスターの様に無茶な設定ではないので、
万が一預金が少なくなっても対応できそうなのも良いかなと。

皆さんのご意見お待ちしております。

[51: 匿名さん]

ホームページには2006年9月7日更新で金利3.0になってますね。

[52: 匿名さん]

>>51
本当ですね、変わっていないですね。

別件ですが、三大疾病保障付きにした場合の保障の詳細がどこにも無いので、
その辺を詳しくお聞きした方いらっしゃいますでしょうか？

[53: 匿名さん]

>>52さん
三大疾病保障は、もらった資料を見る限りはSMBCと同じだと思います。
SMBCの保障内容は、このあたりをご参照ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31042/

[54: 48]

＞50さん

それは私も知らない情報でした。ありがとうございます。
私も年二回の見直しで3月と10月ということで聞いていました。
最初の5年が固定なんて、その間に預金額増やせますよね。
それは、でも、あまりにも美味しすぎるんじゃないかなあ。
東京スターなんかは、最初に預金額が少ないと、連動型では
ない期間固定型を勧められ、3年経ったら連動型に代えては
いかが？といわれます。その際、固定の金利は優遇しますし、
チラシに載せてある金利よりも若干優遇率を高めることも
ありますと言ってました。

んなんだったら、北日本の方がいいよなー。

東京支店はいつも静かで大丈夫か？と思いますが、
岩手県内の支店はどーなんでしょ？

財務状況を見てましたが、第二地銀としてはまあまあ
じゃないのかなと私は判断していますが、甘いのかな。

[55: by 52]

>>53さん
有難う御座います。

提携ローンの事前審査はPASSしてましたが、
ここを知ってしまってはここ以外考えられなくなりました。（笑）

[56: 匿名さん]

先程、電話して確認しました。
「家族愛」の金利は、HP掲載通りで3.0%（ガン）と3.1%（3大疾病）とのことです。
次回見直しもHPの通り、10月とのことです。

また、金利決定は事前審査の回答にて決まるようです（実行時ではない）。
しかし、話題にあります「5年間固定＋その後変動」は「変動」ときっぱり回答されました。

早く支店に行って確認する方がよいのかなあ。
それとも、人や物件により対応が変わるのか・・・（優遇金利は変わる認識ありましたが）。

[57: 50]

すいません、50です。
色々紛らわしいことを言ってすいません。
この銀行は担当者で言うことは全然違いますね。
最初の担当の方には「あなたの属性なら優遇は満額近く取れますよ」と言われましたし。
（私は幸いにも、最初から金利0スタートになるので、
金利等の条件を細かくチェックはしていなかったのが問題かも・・・）
少なくとも、約款に書かれていることが正しいと思いますので、
あまり担当者の意見を鵜呑みにしないようにします。。。

お詫びと言っては何なんですが、追加情報を。
三井住友銀行が、8/7から三大疾病対応住宅ローン保険の対応範囲を拡大しました。
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=137643
北日本銀行も同じカーディフが取り扱いなので、
遅かれ早かれこの話が出てくると思います。
三大疾病に入っていれば、申し込み後でも追加できるらしいので、
とりあえず三大疾病に入っておいた方が良いと思います
（がんのみであれば、借り入れ条件が変わるので難しいと思う）。
いずれにせよ、少しでも早く対応してもらえる様に、
これから北日本銀行に問い合わせる人はせっつきましょう（＾＾；

[58: 匿名さん]

当初、他行で低金利＞預金貯まってから借り換えってどうでしょうか？
３０００万で１％ぐらい金利が違うと、結構差額があって、借り換え費用を考えてもその方がよいかなぁ〜と。年１００万ペースの繰り上げ（貯金）を考えています

[59: 匿名さん]

審査は厳しいですか？

[60: 匿名さん]

＞５８
預金を貯めながら年100万ペースの繰上げ返済なら、
素直に最初からこの商品でいってしまっても、とは
思います。が、家族愛の利点は三大疾病対応保険が付いて
くること。都市銀の同種保険対応型商品はこの金利では
無理ですから、そういう意味では選択上かなり大きな
要素を持つのではないかと。
他行で5年固定とかにしておいて、5年後考えるというのも
金利上昇のリスクヘッジにはなると思います。借り換えを
考えてることを言い始めると、急に優遇幅を上げてきたり
するので、借り換えをしない結果になっても他行との交渉
で6年以降の条件が有利になる可能性もあります。
どちらを取るかで決まってくるのでしょうね。

[61: 匿名さん]

>>50
私もそう言われましたが、しつこく確認したところ
担当者の勘違いということでした。
5年間変らないのは金利ではなく、月々の返済額です。
金利が上がると金利が増えて、その分、元金返済額が減ります。

北日本銀行の人ももっと正確な知識を持って応対してもらいたいものです。

[62: 匿名さん]

私も何度も確認しましたが、5年分の返済予定表は金利が変動しても変わらないと
言われています。毎月の返済合計額は変わらない旨の資料は貰いましたが、毎月の
返済額の割合については資料がありません。
本当はどちらなのでしょうか・・・。
また確認しなければいけないみたいですね、やれやれ。

[63: 匿名さん]

5年間返済額が変わらずに元金と利子分の割合が変わるとなると、その後の返済計画にも影響が出てきますね。
私はそういう説明を受けなくて、変動なので返済額が変わってくる、となるとキャッシュバック分も減って
きてしまうということでした。

大手都市銀行の変動金利が0.25%上がるという10月なので、第二地銀はどうするのか楽しみです。

[64: 匿名さん]

61です。
私も自分の担当者では埒があかないので、本部の方に問い合わせて、はじめてわかりました。
他にも間違いがあり、正直言ってあの担当者に不信感を持っています。
ホント、銀行の方、きちんと勉強してもらいたいものです。

＞となるとキャッシュバック分も減ってきてしまうということでした。
金利が上がると支払金利も多くなるので、キャッシュバック自体は多くなるはずですよね。
でも元金は減りにくくなるから、預金が充分あればあまり関係はないかもしれないけど、
おっしゃる通り返済計画に影響は出ますね。

[65: 匿名さん]

63です。

不信感は私にはないのですが、ちょっとこの掲示板を読む限り、未確定な要素が多いですね。
私も分からない点は窓口で質問したのですが、もしかするとまだ教えてくれていないことが
あるかもしれませんねえ。

[66: 61]

不信感とは言い過ぎだったかもしれませんが（汗）
言う事が本当ではない事が多かったので、すべて本部の確認をとりながら契約をすすめました。
63さんがおっしゃるようにわかりにくい要素が多いのに、説明の文書も整っていないような気もします。

銀行の人にとって、新しい仕組みのローンで説明し慣れてないということもあるでしょうし、
金利上昇は久々なので、金利上昇局面に慣れていないということもあるのかもしれません。
担当者が言った事を鵜呑みにしないで、はっきりしない事は充分確認する事をおすすめします。

北日本銀行にちょっと厳しい事を書いてしまいましたが、
電話した岩手の本店の方の対応はとても良く、信頼の置けるものでした。
質問攻めですったもんだの後、充分納得して最終的には契約に至りました。
ローン商品としてはとても良いもの、というか利用者にとても有利な住宅ローンだと思うので
私はこの住宅ローンを選んでよかったと思っています。
ちなみに私も優遇0.5％でした。

[67: 63]

私もこの家族愛で決定かなと思っているので、参考にさせていただきます。
確認取りながら契約ってのも大変ですが、後になって知らなかったとかになったらもっと
大変ですからね。

[68: 匿名さん]

金利3.25%になりました。

[69: 匿名さん]

横にならったようですね。3.25・・・。
これでまた質問が増えました。
審査の時に出した金利の扱いについて。
分からないことが多すぎるな。

[70: 匿名さん]

先日、仮審査が通りました。
金利は2.25%（三大疾病特約は2.35%）と言われました。
東京スターとどちらにすべきか検討中です。
どちらが得なのでしょうか！？

[71: 匿名さん]

優遇1％ですか、いいですねー。
もし親の協力をあてにできるなら、こちらがいいでしょう。
それ以外でもこちらは団信が銀行が払ってくれるし、東京スターの欠点は改善されてます。
三大疾病特約に入ればその上乗せ金利もキャッシュバックの適用になるらしいので、
預金が充分あれば、三大疾病保険に無料で加入しているのと同じことになるし、
個人的にはホントにこんなに至れり尽くせりでいいの？って感じです。
もしかしたら、なにか落とし穴でもあるのかしら？

ただし東京スターと違って、こちらは普通預金だけが連動になります。
また、預金が充分あればあまり関係ないけど、家族愛は変動金利のみになります。

[72: 匿名さん]

70さん、優遇１％って年収比何倍の借り入れですか？
当方、3.5倍で0.5%優遇とのことでした(預金をいれると年収比2倍相当の実質借り入れ)。
優遇があまりもらえず、少し不満です。
北銀のこのプランを申し込むにはまだまだなのでしょうか？

[73: 匿名さん]

７０です。約4.5倍ぐらいでしょうか。
（特段、給与振込み等の約束事はありませんでした）
７１さん、レスありがとうございます。
北日本ＨＰのシミュレーションでは、年間（月間）返済額等は細かく出ないので、
東京スターに比べると少々心細いです。又、店舗で担当者からの説明がしっかり
していて、その点も雲泥の差がありました。
一番心配しているのは、北日本の倒産リスクです。
どうやって想像すればよいのでしょうか！？

[74: 匿名さん]

倒産した場合の残金清算ってどうなるんでしょうね？
どこかに何らかの形で引き継いだとしても、キャッシュバックはなくなるんでしょうね？

[75: 匿名さん]

72です。
70さん、ありがとうございました。
うだうだ言っていてもしょうがないので、預金額を増やす方向に精を出したいと思います。
0.5%だと、日銀があと一回金利を上げれば3%になってしまいそうです。
来年中(の半年後の見直し)くらいかなぁ。
私の場合、万が一北銀が倒産したら、スター銀行に乗換えたいと思います(笑)。

[76: 匿名さん]

私も先日仮審査通りました。
優遇は０．２５％との事でした。
なので実行は３％の予定です。
借り入れ金は年収の約４．５倍。
他の方を見ているとちょっと残念でした。

[77: 匿名さん]

まあ、このローンの場合、親の見せ金も含めて預金が充分あれば
金利は実質的にはあまり関係ないですからね。
私も預金額をがんばって増やしていこうと思っています。
私はあと2年で親の見せ金含めて預金=借入れ額、
あと5年で自己資金のみで預金=借入れ額をめざしています。

[78: 匿名さん]

73さん
岩手の知人によると北日本銀行は地元ではNO.2の有力行だそうで、
ディスクロージャーでもとりあえず大きな問題ないように感じましたし、
甘いかもしれないけど私はあまり心配していません。
将来万が一の場合は借り換え又は一括返済のつもりです。

[79: 匿名さん]

７８さん、レスどもです。
だんだん意思が固まってきました。
でも、その前に他行さんにお断りを入れねばなりません。
契約が確定するまでこのままが良いでしょうか・・・・
ちょっとだけ罪悪感です。

[80: 匿名さん]

住んでる地域によっても優遇率に差があるのでしょうか？
関東圏だと0.75とか。東北だと0.25とか。
これ借りるのはあんまり優遇率とか関係なさそうな人だろうけどね。

[81: 匿名さん]

岩手県の銀行は3つだから、
北銀は確かに上から2番目だけど下からも2番目なんですよねー（笑）
まぁいまのところつぶれるという話はきかないけど、どうなんでしょうか？

優遇率は東京のように競争が激しいところは条件が良くなる、
ということはもしかしたらあるかもしれないですね。

[82: 匿名さん]

先日相談に行きました。ここは条件が厳しいみたいですね。
都銀、地銀であれば優良顧客の扱いだったのが、年収・借入金を伝えると厳しい顔で返答をされました。仮審査を受けていないのでなんともいえませんが優遇も0.25〜0.5だそうです。
掲示板の他の方を見ていたのでもう少しいけるのかと思っていたのでちょっと残念です。
ここは保証金、繰上げ返済手数料がないのが凄い魅力なんですけど。
ちなみに当方合算所得で3倍弱です。
東京スターにするかな

[83: 匿名さん]

繰上げ返済手数料がないのですか！？
どこに書いてありました？

[84: 匿名さん]

>>82・83さん
横レスすみません。

>繰上げ返済手数料がないのですか！？

繰上返済手数料は下記のように、北日本銀行HPの家族愛の商品概要に載ってますね。
・一部繰上返済…3,150円〜5,250円
・全額繰上返済…借入経過期間により、1,050円〜3,150円

82さんの意図を推測するに、
家族愛（預金連動型）は預金する事自体が繰上返済効果と一緒なので、
手数料が掛からない事を意味したものと思います。

『手数料がない』という表現は確かに間違いだと思います。

[85: 匿名さん]

82です。
84さんがフォローしてくださった通りです。間違った表現をして申し訳ありません。
ここの場合預金事自体が繰上げ返済効果となるので、
こまめに繰上げ返済することはあまりない＝繰上げ返済手数料があまり発生しないという
認識で書いてしまいました。
それでも繰上げ返済手数料は他行と比較しても安いですよね。お騒がせしました。

[86: 匿名さん]

********************************************************************
ローン返済が1月から6月までのものをまとめて7月20日、
7月から12月までのものをまとめて1月20日に、
ご返済用口座にキャッシュバックいたします
（当該月の20日が銀行休業日の場合は翌営業日となります）。 【北日本HPより】
********************************************************************

キャッシュバックが入ってくるのは、年に2回で6ヵ月後にまとめてですよね。
そうなると、キャッシュバックが入ってくるまで預金残に影響を与える事が出来ず、
その分はキャッシュバック対象外になってしまうのですよね。
大した額じゃないかもですが、上手く出来ているなぁと思いました。

[87: 匿名さん]

借入額＝預金額での返済シミュレーションをもらったのですが、
はじめは利息＞Ｃ.Ｂ.だったのですが、途中から利息＝Ｃ.Ｂ.になっています。
ずーっと利息＞Ｃ.Ｂ.だと思っていたのですが、何かの計算違いでしょうか！？
返済予定表をもらった人はいますか？

[88: 匿名さん]

借入額=預金額の場合、常に利息=C.B.ではないのでしょうか？
返済予定表では、普通預金の源泉徴収分が引かれているということではないでしょうか。

[89: 匿名さん]

88です。
補足します。
借入額=預金額の場合、86さんがおっしゃる状況(C.B.されるまでの額が預金額に算入できない)が発生しないためです。

[90: 匿名さん]

>８８、８９　レスありがとうございます。

８７です。
８６さんの文章がいまいち理解できませんでした。
わたしの予定表には、預金金利（Ａ）が書かれています。
なのでその分（Ａ）を差っ引くと、『利息＞Ｃ.Ｂ.』だと思いました。
実際、『利息＝Ｃ.Ｂ.』はうれしい誤算です。

[91: 匿名さん]

89さん、86です。
ご理解頂けず残念ですが、自分が言いたかったのは、

このＣ．Ｂ額も当然預金額（ローン金利減額）に組み込めます。
振り込まれてから初めて、借入額に影響を与える事が出来ます。
（ここが一番大事なところです）

極端な例ですが、①借入期間終了後にＣ．Ｂを全額もらう場合と、
②毎月（前月の支払額のＣ．Ｂ）貰えた場合を想定してもらうと分かりやすいと思います。
②が優位である事は言うまでもありません。

89さんに補足して頂いたように、借入額＞預金額の場合であり、
預金額＝借入額であれば、このような問題は全く関係ございません。悪しからず。

---------------------------------------------------------------------------------------
＞88さん90さん
ローン金利（利息）＝Ｃ．Ｂ　という表現は、
借入額＝預金額（自分限定）の場合のみですね。
家族に協力頂いている場合には、
普通預金利息はご家族のものですから、下記の表現が正しいと思います。

・ローン金利額＝Ｃ．Ｂ（自分へ）＋普通預金利息（自分へ）＋【家族】普通預金利息（家族へ）

家族の預金に頼っていなければ、
全額戻る認識（源泉徴収考慮せず）で問題無いと思います。

長々とすみません。

[92: 匿名さん]

新しい商品ができたみたいです。

「“８つの安心”保障付住宅ローン」（三大疾病＋５つの重度慢性疾患）

[93: 匿名さん]

家族愛の”両親”の範囲には、妻の両親も入るのでしょうか。
ローンを組むのは私＝夫です。

うちの親はまったく期待できないのですが、妻の実家には期待できそうなので。

[94: 匿名さん]

>>93さん
どちらかの親だそうですよ。（両方の親はダメ）
なので奥様のご両親の口座でも大丈夫なはずです。

ところで、親に相談するとき北日本銀行について皆さん何て説明してます？
うちは親にこの商品を話したら、
「北日本銀行って何？つぶれたりしないの？
健全な銀行だったらこんな商品出す必要あるの？」
と聞かれてしまい返事ができませんでした…

[95: 匿名さん]

私が担当者に聞いた限り、奥様のご両親でも大丈夫ですよ。
しかし、片方のご両親のみとなる為、その場合は旦那様のご両親は対象外になります。

[96: 匿名さん]

>94さん、95さん　ありがとうございます。93です。

妻の実家に預金をお願いしてみます。
ちなみに、妻のお母さんの実家は岩手県なのですが、岩手県では有名な地銀だそうです。
東阪以外のエリアは意外と地銀ががんばっていますし、地方にご両親がいらっしゃる方は
ご理解が早いかもしれませんね。

[97: 匿名さん]

連帯保証人をたてないと審査が通らないって言うのはどうなんでしょうか。
抵抗ありません？
あまり気にしなくてもいいものですかね。

[98: 匿名さん]

>>97さん
預金連動は銀行側も相当なリスクを背負ってますから、当然かと思いますよ。

[99: 匿名さん]

この北日本銀行でのローンを真剣に考えています。さっそく審査を通したいのですが
最初のアクセスはやはり窓口なのでしょうか？（当方都内在住）
それとも電話、ファックス、ネットなどからも可能なのでしょうか。

初歩的な質問ですみません。今まで事前審査をデベを通じてでしかしたことがなくて。。。

ちなみに：
年収620　借り入れ予定3000　預金2000　ですが、こんなには貸してくれないですかね。。

[100: 匿名さん]

99さん、

割と状況が似ていますがOKでした。
公称の通り、年収の５倍以内であれば大丈夫ではないかと思います。

Webで探して東京支店に電話してみると良いと思います。

[101: 匿名さん]

99さん
私も最初のアクセスは東京支店への電話で、そこでアポとって東京支店にいきました。
商品を直接説明して納得していただいた方のみ仮審査を受付けるという
スタンスのようです。
仮審査といってもかなり本審査に近いようで色々提出させられましたよ。

100さん
さしさわりなければ優遇幅を教えていただけませんか？
私は年収比約3.7倍35年で▲0.5でした。

[102: 匿名さん]

>>98さん
97です。
銀行側のリスクはわかるのですが、なぜ保証会社ではだめなのでしょうか。
私は連帯保証人に抵抗があるため、保証料を払ってでも保証会社を通したいと
思ったのですが、北日本さんに確認したところダメとのことでした。
いくつかの銀行を検討していますが連帯保証人が必須なのは北日本銀行だけです。
（東京スター銀行もリスクはまったく同じだと思いますが保証人は不要です。）
連帯保証人にこだわる銀行について、どなたか理由がわかる方いましたら
教えてください。

[103: 匿名さん]

まだ資料が届かないので詳細までわからないので想像ですが
連帯保証人が親でも可能なら「家族愛」を「子供に金を貸す」ことととらえれば
「普通預金口座から金を引き出さないこと」の証明として連帯保証を求めるのは
当然かと思います。親子喧嘩で親が預金を引き出したりすると子供が他の銀行よ
り少し高めの利息を払う必要が出るわけで、銀行側としてはリスクが高くなるで
しょうから昔ながらの堅実な資金回収方法かと思います。
それに、お金を貸すのは銀行の方だから銀行に都合のいいルールになるのは当然
でしょう。遠まわしに「気に入らないなら東京スター銀行へ行ってくれ」と言っ
ているんでしょうね。

[104: 匿名さん]

101さん
100です。同じく0.5です。

[105: 匿名さん]

102さん
保証会社付の住宅ローンは延滞が続いた場合、銀行は保証会社から代弁してもらい何の
リスクも負わない。その後は保証会社が競売なりの処分をしますからね・・・
ただ、家族愛については銀行独自で扱ってる商品だがら延滞した場合は直不良債権になっちゃう
んじゃないですかね〜
当然、死亡した場合は団信でローンはなくなりますけど銀行側のリスクを考えると病気・死亡以外
のリスクは連帯保証人の形でとるのが当たり前かと思いますよ。
逆に収入の無い妻でも連帯保証人可能らしいですから無駄な保証料払うくらいならOKですよ〜

[106: 匿名さん]

11月から
まえまでは夫婦どちらか一方の両親しかキャッシュバック登録できなかったのが
連帯債務の場合は夫婦どちらの両親もＯＫになったらしいですよ!!

[107: 匿名さん]

＞106さん、そうなんですか？初耳ですね。

こちらの商品はまだ未完品のようで、
少しずつ内容が変わっていくようですね。
変更は消費者にとってプラスで良いのですが、
悪い方向にならない事だけ祈るばかりです。

[108: 匿名さん]

107さんへ
これは電話で確認しましたので確かな情報ですよ!!

あと融資額に対して預金額を設定したシュミレーションも作成してくれるみたいです。
これで実質レートを概算で教えてくれるみたいです。

[109: 匿名さん]

今後普通預金金利が上昇していくと、キャッシュバック金額が減ってしまうのが大きなリスクだと思うのですが…？どうなのでしょうか？

[110: 匿名さん]

例えば3%で借り入れした場合
今現在であれば、普通預金0.1%＋戻し利息2.9%=3.0%
普通預金が上がっても、普通預金0.2%＋戻し利息2.8%=3.0%
受け取り自体は変わらないからリスクとはならないですよ!!
むしろ未収利息と未収元金が発生した場合がリスクですよ!!

[111: 匿名さん]

>>109
私も思いました。
この商品は、預金金利と貸付金利の差が大きければ大きいほど得なので
差が縮まってしまうとメリットが減ってしまいますよね。
今は預金金利がほぼゼロなので、おおよそ3％くらいの差がありますが、
この差はどのくらいまで縮まる可能性があるのでしょうか？
金融に詳しい方いましたら教えてください。

あと、将来預金金利が3％以上になったりしたらけっこう痛いですよね。
有り得ないとは思うんですけど…。バブル期ってそのくらいだったんですよね？

>むしろ未収利息と未収元金が発生した場合がリスクですよ!!
無知でごめんなさい。
できたら詳しく教えてください。

[112: 匿名さん]

未払い利息(未収利息)とは、変動金利型ローンの金利見直しが半年ごとで、
返済額の見直しが5年ごとという見直し時期のギャップがあることによって
生じるものです。半年ごとの金利見直しで適用金利が上がっても、返済額
は5年間一定なので、本来支払わなければならない利息が返済額を上回って
しまうことがあります。この返済額を上回った利息部分が未払い利息とな
るのです。
未払い利息に対する利息は計算されないのが通常ですが、一度未払い利息
が発生すると、ローンの残高はまったく減らなくなるので、金利が下がる
か、返済額が増えない限り、未払い利息の発生は止まりません。また、
5年ごとに見直される返済額は、直前の返済額の1.25倍が限度になってい
るのが通常なので、金利が上がり続けると未払い利息も発生し続ける可能
性があります。

[113: 匿名さん]

教えてください！未払い利息が発生した場合にも、金利０状態の分だけ預金しておけば、利息分は全額キャッシュバックされるわけだから、それで繰上返済していけば何とかなるんでしょうか？

[114: 匿名さん]

普通預金の金利が３％になる頃には住宅ローンの変動金利は６％になっていると思います。

[115: 匿名さん]

>>112さん
なるほど！そんな落とし穴があったのですね。
家族愛以外で変動型はまったく検討していなかったので勉強不足でした。

たとえば、ローン残高＝預金額　だったとしても、未収利息が発生したら
その分は払わないといけないと言うことですよね？

毎月10万の支払い（利息6万、元金4万）だった場合、6万円がキャッシュ
バックされるわけですが、
金利が急激に上昇してしまい
毎月10万の支払い（利息12万、元金0万、未収利息-2万）になってしまうと
キャッシュバックは10万だけなので、2万円はいづれ支払わないといけない。
と言う考え方であってますでしょうか？

東京スターだとキャッシュバック方式ではないし、固定金利なので
未収利息の心配はいらないんですよね？
うーん…、難しい(>_<)

[116: 匿名さん]

>>114さん
預金金利とローン金利が連動して上がるならいいんですけど、
そうとは限らないと思ったのでちょっと不安になりました。
とは言え、金利ばかりは誰にも予想できないですもんね。
運に身をまかします。^^

[117: 匿名さん]

115さんへ
毎月10万の支払い（利息12万、元金0万、未収利息-2万）になってしまうと
キャッシュバックは10万だけなので、2万円はいづれ支払わないといけない。
と言う考え方であってますでしょうか？

その通りだと思います。ちなみに未収利息が残った場合は基本的には最終期日に
まとめて返済だったと思います。
家族愛では未収利息はキャッシュバック対象外とのことです。

[118: 匿名さん]

>>117さん
どうもありがとうございます。盲点でした。

この商品はできるかぎり長く借りたほうが得かと思っていたので35年ローンで
検討していたのですが、期間を短縮して月の返済額を増やしたほうが安全かも
しれないですね。
もう一度シミュレーションしてみます。

[119: 匿名さん]

最終期日に残った未収利息はキャッシュバック対象外ですが
返済途中の未収利息はキャッシュバックの対象になる、と説明を受けました。

また今から5年以内に5％以上くらいに金利が上がれば未収利息が発生する可能性がありますが
5年過ぎると未収利息の返済も合わせて最大1.25倍に返済金額が上がりますのでそこで返済できる可能性があります。
そこで無理でも次の5年でまた1.25倍に、またさらに5年後に1.25倍・・・と上がっていくので
返済期間を長くしたほうが、未収利息が最終期日に残る可能性がなくなり
リスクを減らす事が出来るような気がします。

また預金が充分あれば、どんなに返済金額が上がっても、すべてキャッシュバックの対象になるので
大きな問題にはならないと考えます。

[120: 匿名さん]

>>119さん
そうですよね、自分もそのように担当から聞いた気がします。
少し弱気になってました。

[121: 匿名さん]

119さんへ
返済途中の未収利息はキャッシュバックの対象になる、と説明を受けました。
とありますが
10万円返済で利率が見直し上がり未収利息発生した場合
元金0円、利息10万円、未収利息2万円だったとすると毎月の返済は10万円だから
実質キャッシュバックは10万円で2万円分は戻ってこないんじゃないですか?

返済途中の未収利息はキャッシュバックの対象になるということは12万円戻ってくるのですか?
これじゃ、支払いより受け取りが大きくなるからおかしいんじゃないですか?

[122: 匿名さん]

　　　　　↑
4行目訂正です。
10万円返済で(利率見直しで金利が上がり)未収利息発生した場合
の間違いでした。

[123: 119]

121さん、説明が悪くてすみませんでした。

10万円返済で(利率見直しで金利が上がり)未収利息発生した場合
元金0円、利息10万円、未収利息2万円だったとします。
わかりやすいようにその後は金利の変動はないということにします。

5年目までは121さんがおっしゃるように10万円返済でキャッシュバックは10万円で、
毎月2万円の未収利息が発生します。

6年目以降10年目までは返済額が1.25倍が上限、つまり12.5万円の返済になります。
金利額の12万円を超えるので新たな未収利息は発生せず、残り0.5万円が
いままでの未収利息の返済にまわります。
それでも月1.5万円の未収利息が残ります。
キャッシュバック額は支払った金利額、つまり12.5万円です。

11年目以降15年目までは12.5万円×1.25でだいたい15.6万円の返済になります。
金利+未収利息=12万+1.5万=13.5万円なので残りは元本の返済にまわります。
そして15年目で未収利息は完済することができます。
キャッシュバック額は支払った金利額、つまり13.5万円です。

この場合、15年以上のローンならばこのように最終的には未収利息は完済することができ、
キャッシュバックも受けることができます。
もし10年ローンだった場合は最終的に未収利息が残ってしまい、この場合はキャッシュバックは受けられません。
そういう意味でローンを長くしたほうが未収利息のリスクは減らせるのでは？と思っております。

[124: 119]

今のような金利上昇局面では未収利息は確かに気になる問題ですよね。
No.123の内容は細かい数字等はともかく
大筋では私が契約前に北日本銀行の人に確認したことなのですが
本当に正しいかどうかは各自確認してくださいね。

[125: KT]

最大５口座まで預金連動の対象ですし、
団信も金利の内数ですので、
東京スター銀行より有利だと思いますが、
どうして家族愛は、あまりメジャーではないのでしょうか？

[126: 匿名さん]

あえて批判を受ける前提で言えば、
ネットをみて融資を決める方は選択肢が多岐にわたる都市圏の方が多いと思います
その都市圏を北日本銀行がカバーしてないからではないでしょうか。
東京圏でも小川町から電車で一時間圏内が融資可範囲ですよね。
商品的には良いと思いますし、正直私も色々な銀行さんを並べて悩む毎日です。

[127: 匿名さん]

＞126さん
その意見は可能性大いにありだと思います。
対象が地域限定（特に首都圏では東京近郊限定）ですので、
広告の違いなのではないかと思われますね。
私も首都圏在住の者ですが、ネットで見て初めて知ったくらいです。
東北地方ではメジャーなのかも知れませんね。
取り扱いを全国区で対応したとしたら反響も相当有ると思いますよ。

私自身は色々な商品を見比べるにあたって、
家族愛に出会え申し込める条件であった事は非常に幸運だったと思ってます。

[128: 匿名さん]

私の場合、５５００万円のマンション購入で
４０００万円のローン（家族愛）を組もうと考えてます。
自分自身の預金１８００万円、
妻の預金７００万円、
義父の預金１０００万円、
義母の預金５００万円で合計４０００万円の預金で
利息分は全額キャッシュバックしてもらうことになります。
住宅ローン減税の適用も受けられると思いますので、
大変お得に住宅ローンが組めると考えるのですが、
どんなリスクがあるか心配です。

[129: 匿名さん]

こちらで住宅ローンを組みたいのですが、仮審査・本審査にどのくらいの時間がかかったか
経験者の方がいたら教えてもらえますでしょうか。

[130: 匿名さん]

仮審査は１週間程度でした。
本審査はこれからです。
また、仮審査の段階で優遇金利の提示も受けられます。
私の場合は通常金利マイナス０．７５％の優遇金利のようでしたが、
最大で１％の場合もあるようです。

[131: 匿名さん]

129さんへ
私は岩手県在住ですが仮審査には2日程で回答がきましたよ〜
直接ローンセンターへ相談しました〜
かなり親切に教えてくれましたよ!!
ちなみに優遇は0.5%でした!!

[132: 匿名さん]

130さん131さん、ありがとうございました！
今日東京支店に電話し、仮審査のための書類を送ってもらうことになりました。
転職したて（3ヶ月）なので審査が通るかとても心配です・・・。

[133: 匿名さん]

北日本銀行で妻と連帯債務でローンを組もうと思います。
その場合団信の対象は私と妻両方なのかそれとも私だけなのでしょうか。
万が一のことは考えたくはありませんが、万が一・・・のことがあった場合
一人で返していく自信がないので詳しい方教えていただければと思います。

[134: 匿名さん]

私たちの場合は半分づつ入ることになりました。

[135: 匿名さん]

133へ
住宅ローンの団信は連帯債務の場合は収入の割合で付保しますよ。
ただ妻がパート収入の場合は夫100%妻0%の場合とか
夫80%妻20%の場合さまざまじゃないですかね〜
そもそも土地・建物の持分と同じにしなくてもいいと思いますので
自分が亡くなっても妻に返済能力あるならばある程度妻の割合を付けても
いいかもしれません。
割合は銀行の方に相談するのが一番いいですよ!!

[136: 匿名さん]

134さん135さんありがとうございます。
銀行に相談してみます。

[137: 匿名さん]

東京支店の営業区は、都内限定とのことで、他の関東地区の者は不可とのことです。
残念！！

[138: 匿名さん]

所詮は田舎の銀行ですから。

[139: 匿名さん]

田舎銀行とは言え、家族愛は完成度が高い預金連動型の
住宅ローンだと思いますよ。
特に預金がある人にとっては。

[140: 匿名さん]

希望者を断るとは、商品内容ではなく、営業意欲が無いってことでは。

[141: 匿名さん]

預金連動型って銀行にとってもけっこう美味しい商品だと思うのですが、
なぜ大手銀行はやらないのでしょうか？

[142: 匿名さん]

140さんへ
私はテリトリー外ということで申し込みできませんでしたが
銀行の方は遠方すぎると物件等のお客様管理が出来ないといういってました。
地銀は基本的に地域密着な姿勢だからしょうがないじゃないですか?
使えないのは残念ですが商品開発を先駆けてやってる姿勢は素晴らしいと思います。

[143: 匿名さん]

>>137さん
融資対象が東京都限定に変わったのでしょうか？
東京支店から1時間以内であれば、他県でも申込み可能だった筈ですが。。

[144: 匿名さん]

>141さん
預金連動型のメリットは銀行の自己資本比率を増やすことであり、ローンによる利益ではないと聞いています。
だとすると、自己資本が十分な大手銀行にはメリットがないということでは？

[145: 匿名さん]

＞142地銀は基本的に地域密着な姿勢だからしょうがないじゃないですか?

地域密着なら、東京支店は不要では。

>141
預金残高を増やすための方策であって、利益にはつながりません。
利益追求の大手には関係ないのでは。

[146: 匿名さん]

145基本的には・・・

[147: 匿名さん]

預金は銀行にとって自己資本になるのでしょうか？
他人資本のような気がするのですが。

[148: 匿名]

こんな田舎の銀行しらん。うざい

[149: 住宅ローン初心者]

優遇は全期間なのでしょうか？
変動ですから金利の見直しは半年に1回・・・半年後には店頭金利での計算になってしまうのでしょうか？
返済額の変更は5年に１回ですから返済額自体は5年間変わらないのでしょうが、
現状3.25で0.5％優遇もらって契約したとして2.75％
仮に1月中に金利が0.25上がったとして店頭金利3.5％になったとしたら
実際優遇を受けるのは一ヶ月ということも考えられるということでしょうか！？
住宅ローン初心者で正月返上で勉強中なので、当たり前のことなのかどうかも分かりませんが
よろしくご教授いただければと思います。

[150: 匿名さん]

常に店頭金利からの優遇金利は適用されるとのことです。
ただ、最大優遇金利と言われている１％は聞いたことがありません。
どなたか１％の優遇金利の適用を受けている人がいましたら
その情報を教えてください。