北日本銀行 預金連動型 家族愛について

[bokuzo]

既出かもしれませんが、トピックがみつからなかったので投稿します。
スター銀行の預金連動型住宅ローンを見ていて、
こんなのを見つけました。

北日本銀行　家族愛
http://www.kitagin.co.jp/loan/kazokuai/index.html

両親や同居の家族の預金をここに入れておけば、
預金分だけ金利が下がるとのこと。
両親は老後の資金としてかなり溜めているので、
ここに入れてもらえれば余裕で金利ゼロになりそうです。
（序々に取り崩すとしても、それまでの金利は丸もうけですし）
金利自体もスターの様に無茶な設定ではないので、
万が一預金が少なくなっても対応できそうなのも良いかなと。

皆さんのご意見お待ちしております。

[21: 08]

連帯保証人は、原則として、結婚していれば配偶者(無収入でも可)、
共有名義なら共有者(同上)、未婚なら親(収入条件未確認)。
上記は原則論なので、個別事情で応相談。
ローン破綻時は担保物件を売却し、不足分は新たな借入れを起こす等で
住宅ローンが消滅するので、連帯保証人の資産を差し押さえることは
まず発生しない。との説明をうけました。

保証人の条件については割と融通がききそうな印象を受けたので、
気になる方は直接銀行に問い合わせてみてください。

[22: 匿名さん]

子が2000万35年3％組んで親が2000万持ってたとすると
92万のキャッシュバックがあるって事？これってどう扱われるの？
親の物だとすると4.6％の超高利息。20万以上の利息、税金で２割取られない？
親の見せ金で子のローン０％にするの？
量販のポイント還元も公取に警告受けたけど、これもかなりギリギリでは？
東京スターの特許回避かもしれんがちょっとやりすぎな気が。。。

[23: 匿名さん]

親の見せ金で子のローンが０％になるところが、
スター銀行とは違う北日本銀行のメリットですね。
ちなみに登録口座の預金総額に応じて
主口座（ローン支払い者）にキャッシュバックがあります。
銀行なので、法的にまずいことはしないでしょう。
少なくとも、きちんと確認済みのはずですよ。

[24: 08]

親の見せ金の場合、子のローンの金利は正確には0%になりません。

普通預金に金利がついて、キャッシュバック対象は
(ローン金利−預金金利)% という計算になるからです。

普通預金金利0.1%、ローン金利3.0%の場合、親の預金に0.1%の利子が付いて、
子に2.9%分のキャッシュバックがあり、ローン金利は実質0.1%となります。

預金に付く利子には当然税金がかかりますが、
キャッシュバックはあくまでも「自分が払った分を返してもらう」
という処理になるため税金は発生しないとのことでした。

[25: 匿名さん]

スターは外貨も相殺対象になるので、外貨で遊べて楽しいです。
こちらは、外貨は相殺の対象にならないんですよね？
その点は私にとってはつまらないです。

[26: 匿名さん]

ここは、普通預金しか相殺対象になりません。
ただし、自分名義の口座だけでなく、家族や親の口座も含め最大5口座まで
相殺対象として登録できるというのが、スターとの相違点です。

スターが、自分でお金を持ている人をターゲットにしているのに対して、
ここは、親がお金を持っている子世帯をターゲットにしているように思います。

[27: 匿名さん]

もっと詳しく教えて下さい。

これって、繰り上げにより手元資金が無くなるというリスクを回避する
とってもいい商品のような気がするのですが。
特に、高額の相続税の支払いが予定されている人なんかには、
うってつけですよね。

[28: 匿名さん]

>>27さん
何について詳しく知りたいのでしょうか？

言っていただければ、わかる範囲で回答します。

[29: 匿名さん]

追加情報。
預け入れ口座の種類に関して、HPの記載では普通預金のみとありますが、
決済性普通預金でも対応可能とのこと。
決済性預金は預金金利が付かないものの、
その分ローン部分に対するキャッシュバックが増えますし
（理由はNo24の書き込み参照のこと）、
そもそもペイオフの心配も不要になります。
なので、ひとつの口座で１０００万以上預け入れる可能性があれば、
決済用普通預金の方が良いと思います。

[30: 匿名さん]

なるほど、さらに普通預金の場合にかかっていた利息に対する源泉徴収分20%もかからなくなると。
こりゃー決済性預金で決まりですね。

[31: 匿名さん]

新生銀行と東京スターを考えていましたが、
こちらも視野に入れてみようかと思いました。

ただこの商品、変動金利の中ではちょっと高めの金利設定ですよね・・・。
そこだけがちょっとひっかかるのですが。
みなさんはどのようにお考えでしょうか？

また、金利優遇の詳細はどのようなものでしょうか？
ご存知の方、教えてください。

[32: 匿名さん]

現状は変動金利の相場は2.4くらいなので、北日本銀行の3％は確かに高いですね。
ただ三大疾病が0.1％金利上乗せかつ預金相殺になるので0.3％の得、
保障料がかからないので0.2％の得、と考えると一般並みって感じでしょうか。
金利優遇は最大1.75とのことですが、実質は上で書かれている様に0.8％くらいになるのでは。
（これでMAXの金利優遇が取れると相当ポイント高いのですが）
優遇幅は私もどれくらい取れるのか知りたいです。
誰かここで借りた人いないのかな？

[33: 匿名さん]

保障料にどうも合点が行かなかったのですが、
28さんの説明でやはりそうなんだと思えました。
うちのケースでは夫婦収入合算でかつ連帯債務者
とするので、100万以上の保証料に納得がいかない
んです。

決済性預金（普通口座）は対象外とパンフレットの
中に書いてありますよ。

[34: 匿名さん]

ん？夫婦共有名義の連帯債務扱いで借りると
北日本銀行でも保証料１００万以上取られるんですか？

[35: 匿名さん]

家族愛と他のローン(他行ではなく、同行の例えば大安吉日やフラット)との組み合わせが出来るかどうか、聞いた人いますか？
1/3程度の資金を他のローンと組み合わせることで、当初期間のリスクヘッジになりそう。
家族愛の優遇幅によっては、金利は当初３年1.25%や当初３年1.9%の方が低かったりして。
５年以内に家族愛で実質金利ゼロに出来る人でもない限り、メリットがあるはず。

[36: 匿名さん]

33です。

完全に私の説明不足。
100万以上の保証料は外の銀行です。
家族愛は保証料なしと説明を受けています。

[37: 匿名さん]

実際に融資を受けた方がいらしたら教えてください。
金利優遇はどの程度だったでしょうか。

[38: 匿名さん]

どうやら普通は0.5〜0.8らしいですよ。
優遇1％越えは10年以下で返済できて、
かつ担保が借り入れよりも確実に高いケースくらいだそうで。
（もちろん本人の信用も重要）
優遇幅はあまり期待しない方がいいですね。

[39: 37]

やはりそうですか。1.75はすごいなと思っていたのですが、さすがに無理ですね。でも、いろいろと金利も含めて尋ねてみると、10月に金利上がるでしょと聞くと、「当行の住宅プライムレートでの判断になりますので、必ずしもそうとはいえない」とか、「あとは相談ですね」とか、なんか含みがあるなあというのが私の印象なんです。交渉すれば優遇されるのではと思ってしまうのは浅はか？

[40: 匿名さん]

シミュレーションをしてみましたが、借入額と同額の預金額でスタートしても、
総支払額が借入額と一致しません。

以下の情報はどこにかいてありますか？

>親の見せ金の場合、子のローンの金利は正確には0%になりません。
>普通預金に金利がついて、キャッシュバック対象は
>(ローン金利−預金金利)% という計算になるからです。

[41: 匿名さん]

>>40さん
窓口でもらってきたパンフレットの、
「預金連動型住宅ローン[家族愛]システム図」
に書かれていました。

Web上のシステム図はちゃんと表示されないみたいなので、
Webを観ているだけではわからないかもしれません。

[42: 匿名さん]

41さんありがとうございました。
資料を請求したので確認してみます。

[43: 匿名さん]

>39
問い合わせたところ、金利の優遇幅に関しては
本人属性、物件評価、貸付金等からシステム的に算出された後、
担当者との話し合いで調整（基本的に優遇幅がプラス）されるらしいです。
最初は優遇0.5くらいで来て、給与振込み口座指定とか色々加えて
最終的に0.8とかに落ち着くんじゃないですかね。
つまり、最終交渉は必須と。

あと、普通口座と決済口座に関しても確認してみました。
「現在は普通口座のみ、但し今後決済口座も対象に含める可能性はある」との
回答でした。ご参考までに。

[44: 37]

43さん
ありがとうございます。0.5→0.8の優遇枠拡大ならば、
私の場合は1を軽く超えます。
しかし、10月の金利を見てから決めようと思っています。
でもなぁ、その次の3月の金利で一気に上がったりしたら・・・。
難しい・・・。

[45: 匿名さん]

仮審査の申し込みを行い、優遇率が戻ってきました。
結論としては、「優遇0.5％でそれ以上交渉の余地なし」でした。
（最低限給与振込み指定と公共料金引き落としで-0.2もらえると思っていたのに・・・）

都銀大手２行では固定金利終了後の優遇幅1.2％もらっていたので、
0.8〜1.0くらいは取れるだろうと思っていたのですが甘かったです。
ただ、9月からは現在の3.0％の金利が3.25％になるらしいので、
その点だけは不幸中の幸いですが。

うーん・・・

[46: 匿名さん]

>>45さん
窓口で説明を受けたところ、新規のお客さんをターゲットにしているので、
給与振込みが優遇率に影響しないようにしている、と言われました。

借り入れ金額や年数、物件価格に対するローンの割合等、申し込み時の属性を
差し支えのない範囲で教えていただければ幸いです。

[47: 匿名さん]

>>46さん
戸建て物件価格4500、自己資金1500+α、世帯年収1100万（本人750万）、
一部上場勤続10年以上で30年借り入れです。
（住宅ローン控除満額狙いです）
もう少し現場で融通が利くと、気持ちよく借りられるんですけどね。

[48: 匿名さん]

45さん
0.5ですか。優遇は。私も都銀では1％の優遇だったので、まだ交渉の余地がある
のだろうと思い込んでいたのですが・・・。
ところで、9月からの金利3.25なんですが、仮審査時での金利から優遇されるということは
ないですよね。実行時の金利だと思うんですけど。間違っていたらごめんなさい。

[49: 46]

>>47さん
ありがとうございます。
思ったほど優遇が付かないのですね。
私もほぼ同条件なのでとても参考になります。

>>48さん
変動金利なので、利率は実行後も変わりますが、その時々の金利から
常に優遇率だけ優遇されると聞いております。

[50: 匿名さん]

>>48
仮審査を8月中に行えば、特例として3.0で認めてくれるらしいです。
（9月に入ってもホームページは3の金利が3.0のままなのは？ですが）
それより、変動金利なので年2回の見直しがあると思っていたのに、
申し込み時の金利のまま5年継続し、以降変動になるとか言われたんですが・・・。
実は固定+変動なのかな？

[51: 匿名さん]

ホームページには2006年9月7日更新で金利3.0になってますね。

[52: 匿名さん]

>>51
本当ですね、変わっていないですね。

別件ですが、三大疾病保障付きにした場合の保障の詳細がどこにも無いので、
その辺を詳しくお聞きした方いらっしゃいますでしょうか？

[53: 匿名さん]

>>52さん
三大疾病保障は、もらった資料を見る限りはSMBCと同じだと思います。
SMBCの保障内容は、このあたりをご参照ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31042/

[54: 48]

＞50さん

それは私も知らない情報でした。ありがとうございます。
私も年二回の見直しで3月と10月ということで聞いていました。
最初の5年が固定なんて、その間に預金額増やせますよね。
それは、でも、あまりにも美味しすぎるんじゃないかなあ。
東京スターなんかは、最初に預金額が少ないと、連動型では
ない期間固定型を勧められ、3年経ったら連動型に代えては
いかが？といわれます。その際、固定の金利は優遇しますし、
チラシに載せてある金利よりも若干優遇率を高めることも
ありますと言ってました。

んなんだったら、北日本の方がいいよなー。

東京支店はいつも静かで大丈夫か？と思いますが、
岩手県内の支店はどーなんでしょ？

財務状況を見てましたが、第二地銀としてはまあまあ
じゃないのかなと私は判断していますが、甘いのかな。

[55: by 52]

>>53さん
有難う御座います。

提携ローンの事前審査はPASSしてましたが、
ここを知ってしまってはここ以外考えられなくなりました。（笑）

[56: 匿名さん]

先程、電話して確認しました。
「家族愛」の金利は、HP掲載通りで3.0%（ガン）と3.1%（3大疾病）とのことです。
次回見直しもHPの通り、10月とのことです。

また、金利決定は事前審査の回答にて決まるようです（実行時ではない）。
しかし、話題にあります「5年間固定＋その後変動」は「変動」ときっぱり回答されました。

早く支店に行って確認する方がよいのかなあ。
それとも、人や物件により対応が変わるのか・・・（優遇金利は変わる認識ありましたが）。

[57: 50]

すいません、50です。
色々紛らわしいことを言ってすいません。
この銀行は担当者で言うことは全然違いますね。
最初の担当の方には「あなたの属性なら優遇は満額近く取れますよ」と言われましたし。
（私は幸いにも、最初から金利0スタートになるので、
金利等の条件を細かくチェックはしていなかったのが問題かも・・・）
少なくとも、約款に書かれていることが正しいと思いますので、
あまり担当者の意見を鵜呑みにしないようにします。。。

お詫びと言っては何なんですが、追加情報を。
三井住友銀行が、8/7から三大疾病対応住宅ローン保険の対応範囲を拡大しました。
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=137643
北日本銀行も同じカーディフが取り扱いなので、
遅かれ早かれこの話が出てくると思います。
三大疾病に入っていれば、申し込み後でも追加できるらしいので、
とりあえず三大疾病に入っておいた方が良いと思います
（がんのみであれば、借り入れ条件が変わるので難しいと思う）。
いずれにせよ、少しでも早く対応してもらえる様に、
これから北日本銀行に問い合わせる人はせっつきましょう（＾＾；

[58: 匿名さん]

当初、他行で低金利＞預金貯まってから借り換えってどうでしょうか？
３０００万で１％ぐらい金利が違うと、結構差額があって、借り換え費用を考えてもその方がよいかなぁ〜と。年１００万ペースの繰り上げ（貯金）を考えています

[59: 匿名さん]

審査は厳しいですか？

[60: 匿名さん]

＞５８
預金を貯めながら年100万ペースの繰上げ返済なら、
素直に最初からこの商品でいってしまっても、とは
思います。が、家族愛の利点は三大疾病対応保険が付いて
くること。都市銀の同種保険対応型商品はこの金利では
無理ですから、そういう意味では選択上かなり大きな
要素を持つのではないかと。
他行で5年固定とかにしておいて、5年後考えるというのも
金利上昇のリスクヘッジにはなると思います。借り換えを
考えてることを言い始めると、急に優遇幅を上げてきたり
するので、借り換えをしない結果になっても他行との交渉
で6年以降の条件が有利になる可能性もあります。
どちらを取るかで決まってくるのでしょうね。

[61: 匿名さん]

>>50
私もそう言われましたが、しつこく確認したところ
担当者の勘違いということでした。
5年間変らないのは金利ではなく、月々の返済額です。
金利が上がると金利が増えて、その分、元金返済額が減ります。

北日本銀行の人ももっと正確な知識を持って応対してもらいたいものです。

[62: 匿名さん]

私も何度も確認しましたが、5年分の返済予定表は金利が変動しても変わらないと
言われています。毎月の返済合計額は変わらない旨の資料は貰いましたが、毎月の
返済額の割合については資料がありません。
本当はどちらなのでしょうか・・・。
また確認しなければいけないみたいですね、やれやれ。

[63: 匿名さん]

5年間返済額が変わらずに元金と利子分の割合が変わるとなると、その後の返済計画にも影響が出てきますね。
私はそういう説明を受けなくて、変動なので返済額が変わってくる、となるとキャッシュバック分も減って
きてしまうということでした。

大手都市銀行の変動金利が0.25%上がるという10月なので、第二地銀はどうするのか楽しみです。

[64: 匿名さん]

61です。
私も自分の担当者では埒があかないので、本部の方に問い合わせて、はじめてわかりました。
他にも間違いがあり、正直言ってあの担当者に不信感を持っています。
ホント、銀行の方、きちんと勉強してもらいたいものです。

＞となるとキャッシュバック分も減ってきてしまうということでした。
金利が上がると支払金利も多くなるので、キャッシュバック自体は多くなるはずですよね。
でも元金は減りにくくなるから、預金が充分あればあまり関係はないかもしれないけど、
おっしゃる通り返済計画に影響は出ますね。

[65: 匿名さん]

63です。

不信感は私にはないのですが、ちょっとこの掲示板を読む限り、未確定な要素が多いですね。
私も分からない点は窓口で質問したのですが、もしかするとまだ教えてくれていないことが
あるかもしれませんねえ。

[66: 61]

不信感とは言い過ぎだったかもしれませんが（汗）
言う事が本当ではない事が多かったので、すべて本部の確認をとりながら契約をすすめました。
63さんがおっしゃるようにわかりにくい要素が多いのに、説明の文書も整っていないような気もします。

銀行の人にとって、新しい仕組みのローンで説明し慣れてないということもあるでしょうし、
金利上昇は久々なので、金利上昇局面に慣れていないということもあるのかもしれません。
担当者が言った事を鵜呑みにしないで、はっきりしない事は充分確認する事をおすすめします。

北日本銀行にちょっと厳しい事を書いてしまいましたが、
電話した岩手の本店の方の対応はとても良く、信頼の置けるものでした。
質問攻めですったもんだの後、充分納得して最終的には契約に至りました。
ローン商品としてはとても良いもの、というか利用者にとても有利な住宅ローンだと思うので
私はこの住宅ローンを選んでよかったと思っています。
ちなみに私も優遇0.5％でした。

[67: 63]

私もこの家族愛で決定かなと思っているので、参考にさせていただきます。
確認取りながら契約ってのも大変ですが、後になって知らなかったとかになったらもっと
大変ですからね。

[68: 匿名さん]

金利3.25%になりました。

[69: 匿名さん]

横にならったようですね。3.25・・・。
これでまた質問が増えました。
審査の時に出した金利の扱いについて。
分からないことが多すぎるな。

[70: 匿名さん]

先日、仮審査が通りました。
金利は2.25%（三大疾病特約は2.35%）と言われました。
東京スターとどちらにすべきか検討中です。
どちらが得なのでしょうか！？