北日本銀行 預金連動型 家族愛について

[bokuzo]

既出かもしれませんが、トピックがみつからなかったので投稿します。
スター銀行の預金連動型住宅ローンを見ていて、
こんなのを見つけました。

北日本銀行　家族愛
http://www.kitagin.co.jp/loan/kazokuai/index.html

両親や同居の家族の預金をここに入れておけば、
預金分だけ金利が下がるとのこと。
両親は老後の資金としてかなり溜めているので、
ここに入れてもらえれば余裕で金利ゼロになりそうです。
（序々に取り崩すとしても、それまでの金利は丸もうけですし）
金利自体もスターの様に無茶な設定ではないので、
万が一預金が少なくなっても対応できそうなのも良いかなと。

皆さんのご意見お待ちしております。

[102: 匿名さん]

>>98さん
97です。
銀行側のリスクはわかるのですが、なぜ保証会社ではだめなのでしょうか。
私は連帯保証人に抵抗があるため、保証料を払ってでも保証会社を通したいと
思ったのですが、北日本さんに確認したところダメとのことでした。
いくつかの銀行を検討していますが連帯保証人が必須なのは北日本銀行だけです。
（東京スター銀行もリスクはまったく同じだと思いますが保証人は不要です。）
連帯保証人にこだわる銀行について、どなたか理由がわかる方いましたら
教えてください。

[103: 匿名さん]

まだ資料が届かないので詳細までわからないので想像ですが
連帯保証人が親でも可能なら「家族愛」を「子供に金を貸す」ことととらえれば
「普通預金口座から金を引き出さないこと」の証明として連帯保証を求めるのは
当然かと思います。親子喧嘩で親が預金を引き出したりすると子供が他の銀行よ
り少し高めの利息を払う必要が出るわけで、銀行側としてはリスクが高くなるで
しょうから昔ながらの堅実な資金回収方法かと思います。
それに、お金を貸すのは銀行の方だから銀行に都合のいいルールになるのは当然
でしょう。遠まわしに「気に入らないなら東京スター銀行へ行ってくれ」と言っ
ているんでしょうね。

[104: 匿名さん]

101さん
100です。同じく0.5です。

[105: 匿名さん]

102さん
保証会社付の住宅ローンは延滞が続いた場合、銀行は保証会社から代弁してもらい何の
リスクも負わない。その後は保証会社が競売なりの処分をしますからね・・・
ただ、家族愛については銀行独自で扱ってる商品だがら延滞した場合は直不良債権になっちゃう
んじゃないですかね〜
当然、死亡した場合は団信でローンはなくなりますけど銀行側のリスクを考えると病気・死亡以外
のリスクは連帯保証人の形でとるのが当たり前かと思いますよ。
逆に収入の無い妻でも連帯保証人可能らしいですから無駄な保証料払うくらいならOKですよ〜

[106: 匿名さん]

11月から
まえまでは夫婦どちらか一方の両親しかキャッシュバック登録できなかったのが
連帯債務の場合は夫婦どちらの両親もＯＫになったらしいですよ!!

[107: 匿名さん]

＞106さん、そうなんですか？初耳ですね。

こちらの商品はまだ未完品のようで、
少しずつ内容が変わっていくようですね。
変更は消費者にとってプラスで良いのですが、
悪い方向にならない事だけ祈るばかりです。

[108: 匿名さん]

107さんへ
これは電話で確認しましたので確かな情報ですよ!!

あと融資額に対して預金額を設定したシュミレーションも作成してくれるみたいです。
これで実質レートを概算で教えてくれるみたいです。

[109: 匿名さん]

今後普通預金金利が上昇していくと、キャッシュバック金額が減ってしまうのが大きなリスクだと思うのですが…？どうなのでしょうか？

[110: 匿名さん]

例えば3%で借り入れした場合
今現在であれば、普通預金0.1%＋戻し利息2.9%=3.0%
普通預金が上がっても、普通預金0.2%＋戻し利息2.8%=3.0%
受け取り自体は変わらないからリスクとはならないですよ!!
むしろ未収利息と未収元金が発生した場合がリスクですよ!!

[111: 匿名さん]

>>109
私も思いました。
この商品は、預金金利と貸付金利の差が大きければ大きいほど得なので
差が縮まってしまうとメリットが減ってしまいますよね。
今は預金金利がほぼゼロなので、おおよそ3％くらいの差がありますが、
この差はどのくらいまで縮まる可能性があるのでしょうか？
金融に詳しい方いましたら教えてください。

あと、将来預金金利が3％以上になったりしたらけっこう痛いですよね。
有り得ないとは思うんですけど…。バブル期ってそのくらいだったんですよね？

>むしろ未収利息と未収元金が発生した場合がリスクですよ!!
無知でごめんなさい。
できたら詳しく教えてください。

[112: 匿名さん]

未払い利息(未収利息)とは、変動金利型ローンの金利見直しが半年ごとで、
返済額の見直しが5年ごとという見直し時期のギャップがあることによって
生じるものです。半年ごとの金利見直しで適用金利が上がっても、返済額
は5年間一定なので、本来支払わなければならない利息が返済額を上回って
しまうことがあります。この返済額を上回った利息部分が未払い利息とな
るのです。
未払い利息に対する利息は計算されないのが通常ですが、一度未払い利息
が発生すると、ローンの残高はまったく減らなくなるので、金利が下がる
か、返済額が増えない限り、未払い利息の発生は止まりません。また、
5年ごとに見直される返済額は、直前の返済額の1.25倍が限度になってい
るのが通常なので、金利が上がり続けると未払い利息も発生し続ける可能
性があります。

[113: 匿名さん]

教えてください！未払い利息が発生した場合にも、金利０状態の分だけ預金しておけば、利息分は全額キャッシュバックされるわけだから、それで繰上返済していけば何とかなるんでしょうか？

[114: 匿名さん]

普通預金の金利が３％になる頃には住宅ローンの変動金利は６％になっていると思います。

[115: 匿名さん]

>>112さん
なるほど！そんな落とし穴があったのですね。
家族愛以外で変動型はまったく検討していなかったので勉強不足でした。

たとえば、ローン残高＝預金額　だったとしても、未収利息が発生したら
その分は払わないといけないと言うことですよね？

毎月10万の支払い（利息6万、元金4万）だった場合、6万円がキャッシュ
バックされるわけですが、
金利が急激に上昇してしまい
毎月10万の支払い（利息12万、元金0万、未収利息-2万）になってしまうと
キャッシュバックは10万だけなので、2万円はいづれ支払わないといけない。
と言う考え方であってますでしょうか？

東京スターだとキャッシュバック方式ではないし、固定金利なので
未収利息の心配はいらないんですよね？
うーん…、難しい(>_<)

[116: 匿名さん]

>>114さん
預金金利とローン金利が連動して上がるならいいんですけど、
そうとは限らないと思ったのでちょっと不安になりました。
とは言え、金利ばかりは誰にも予想できないですもんね。
運に身をまかします。^^

[117: 匿名さん]

115さんへ
毎月10万の支払い（利息12万、元金0万、未収利息-2万）になってしまうと
キャッシュバックは10万だけなので、2万円はいづれ支払わないといけない。
と言う考え方であってますでしょうか？

その通りだと思います。ちなみに未収利息が残った場合は基本的には最終期日に
まとめて返済だったと思います。
家族愛では未収利息はキャッシュバック対象外とのことです。

[118: 匿名さん]

>>117さん
どうもありがとうございます。盲点でした。

この商品はできるかぎり長く借りたほうが得かと思っていたので35年ローンで
検討していたのですが、期間を短縮して月の返済額を増やしたほうが安全かも
しれないですね。
もう一度シミュレーションしてみます。

[119: 匿名さん]

最終期日に残った未収利息はキャッシュバック対象外ですが
返済途中の未収利息はキャッシュバックの対象になる、と説明を受けました。

また今から5年以内に5％以上くらいに金利が上がれば未収利息が発生する可能性がありますが
5年過ぎると未収利息の返済も合わせて最大1.25倍に返済金額が上がりますのでそこで返済できる可能性があります。
そこで無理でも次の5年でまた1.25倍に、またさらに5年後に1.25倍・・・と上がっていくので
返済期間を長くしたほうが、未収利息が最終期日に残る可能性がなくなり
リスクを減らす事が出来るような気がします。

また預金が充分あれば、どんなに返済金額が上がっても、すべてキャッシュバックの対象になるので
大きな問題にはならないと考えます。

[120: 匿名さん]

>>119さん
そうですよね、自分もそのように担当から聞いた気がします。
少し弱気になってました。

[121: 匿名さん]

119さんへ
返済途中の未収利息はキャッシュバックの対象になる、と説明を受けました。
とありますが
10万円返済で利率が見直し上がり未収利息発生した場合
元金0円、利息10万円、未収利息2万円だったとすると毎月の返済は10万円だから
実質キャッシュバックは10万円で2万円分は戻ってこないんじゃないですか?

返済途中の未収利息はキャッシュバックの対象になるということは12万円戻ってくるのですか?
これじゃ、支払いより受け取りが大きくなるからおかしいんじゃないですか?