住宅ローンをいきなり完済しろと言われたら、どうすればいいですか？

[助けて～]

7年半前に中古マンションを2,400万で購入しました。
ローンはりそな銀行で借りました
住宅ローンで3年固定ですので、1年半前に再々契約してます

ちょうど一年前に、実家に戻ることになり、購入したマンションをサブリースで賃貸に出しました。

今年に入って実家の建替えのためローンを組むことになり、りそな銀行にローンの申し込みをしました。

頭金は2,000万でローン4,000万のつもりで

そうしたところ、住宅ローンのままマンションを賃貸に出しとことが問題になり、
実家の頭金の2,000万でマンションを返済しろと言う話が出ました。
返済してもりそなは実家の建替えのためにローンは組んでくれないそうです

今まで、一度もローンの返済を滞っていません。
利率の変更（住宅ローン→賃貸ローン）も受け付けないと言うことです

いきなりローンを完済しろと言われた方、いらっしゃいますか？
また、このような場合の対処方法をご存知の方は教えてください。

[81: 匿名さん]

>>76
論理が飛躍してませんか？

まず、
>相当（正当であることはもちろん）な事情がなく、あらゆる局面で「賃貸転用の事後承認はいたし
>ません」といえば、それは優越的地位の濫用（独占禁止法違反）になる可能性も出てくるでしょう。

これはスレ主にはあてはまりません。
スレ主が、賃貸にださなければいけない事情が発生した際に相談を行い、それに対してローンの変更を
一切認めないと言ったのであれば、優越的地位の乱用も出てくるでしょうが、今回はスレ主が先に、
相談もせずに契約内容に反する行動を取っています。
ですので、前提条件が違っています。

また、
>本件の場合、賃貸に供した事情にかかわらず、賃貸した部分のローンは返済してくださいという話
>だけではなく、立て替える実家の部分も絶対に信用供与しないというのは、かなり行きすぎた対応
>だと思いますよ。

これも行き過ぎた対応とは思いません。
１）賃貸に供した際に相談を行わず、一年ほど契約に違反した状態が続いていますので、そのような
ローンを一括で返済してもらうことは問題ありません。

２）新規のローンを貸すかどうかを決定する権利は銀行にあります。この際に１）を前歴として
を考慮するとは思いますが別の話です。

今回は、新規のローンを組もうとしたことで契約違反が発覚したことで１）と２）が同時に起きて
いますが、内容的には別々のことですので、それを、まとめて論じた上で、行き過ぎであると結論
付けてはいけないと思います。

例えばこれが、
１）銀行にいわずにマンションを賃貸に出していたらばれてしまい、ローンを一括返済するように
言われました。
２）半年後にその銀行に新たに住宅ローンを借りにいったら、前に契約違反をしたので貸せないと
言われました。

だったら、行きすぎとは思いませんよね。これと中身一緒ですよ。

[82: 匿名さん]

いえ、飛躍ではありません。

まず、賃貸に供した事実を「申し出ない」という行為そのものだけを契機として、不可逆的に「賃貸供与がいかなる事情であっても、事後申し出なので承認はできません」という運用をしているとすれば、それは権利の濫用となるでしょう。
独占禁止法ももちろん、そもそも民法第１条の大原則に照らしてどうかという次元の話でしょう。

また、１年ほど契約違反となる状態が続いていたから、契約違反が悪質であると主張して強権を振るうのは、対応があまりにも紋切り型です。
およそ、国民経済の血液である金融仲介を円滑的に行う公共的使命がある銀行の姿勢としてはマズイと思います。

契約違反が悪質であるかどうかは、期間の問題だけによっては決まりません。動機（最初から賃貸転用の目的があったとか）、態様（賃借している法的主体が転々としていて事業的意図が明白だとか）も問われます。
また、その期間中に延滞があって銀行に特別な債権管理負担を掛けていたか否かという事情も考慮されます。

たとえば、契約条項の説明をろくに受けておらず、事前に届け出ずに転勤で賃貸に供した期間が３年や５年となっても、それだけで「賃貸の事後承認は絶対できない。すぐに返済せよ」ということは無理でしょう。

新規与信供与の判断と、既存ローンの返済要請は確かに別物ですし、本来は個別に論ずるべきものです。
純粋な論理展開であれば81さんの主張が正しいです。
また、契約違反歴あるから信用供与しないということはよくあることです。
ただし、すでに貸してしまっている事案で、契約上の不備を発見したからといって、これを契機として徹底的にすべての与信を引き上げるという姿勢はかなり問題です。

これは、住宅ローン利用者のように契約に疎い個人だけでなく、きちんとした財務知識をもった法人に対する融資についても問題視されている局面です。
たとえば、ひとつのコベナンツ（財務制限条項）に抵触した貸出があるだけをもって、その条項のある貸出金の回収を行い、「当行に対する債務の一について期限の利益を失ったとき」の条項を用いてすべての貸出金を約定期限前に回収することは、明らかにやりすぎであり、金融庁から貸しはがしであると認定されることになるでしょう。

大事なのは、論理や契約文言ではなく、優越的地位をもつ銀行の行うべき交渉手順。ハートの問題だと思います。

なによりも銀行は、広く大衆から預金を募り、それを仲介して貸出をしている立場です。
債権管理に落ち度があってはいけませんが、一般利用者の利益にかなわなければいけないことは当然です。
きちんと契約を守っている81さんのような方との公平も考えなければならないことも当然です。

[83: 匿名さん]

っつうか売却すりゃ解決だろ。
賃貸物件は保持し続けたい、両親の家の頭金も確保、ローンも組みたい、なんて虫が良すぎる。

[84: 82]

それはそうです。
自主的に完済すれば解決します。
虫がよすぎます。

両取りはできません、どちらか一方を選択してくださいとう、きちんとした説明・交渉がなされるべきです。

りそな銀行はしたのかも知れませんが、スレヌシさんはちょっと結論急ぎすぎたのかも知れませんね。
話も聞かないでスレごと削除依頼出すようなせっかちな人と、落ち着いた交渉ができたかどうか疑わしいと思います。

[85: 入居済み住民さん]

まあスレ主さんはパニくってしまっていて、即効性のある方法以外には耳を傾ける余裕がなくなってたんだろうなあ
でもここに書き込む時点でまだその状態なら銀行の話をきちんときけてたかどうか心配ですね。

[86: 匿名さん]

スレ主は銀行から順をおって丁寧に説明があったのにもかかわらず、自分の目論み通りにコトが運ばないとわかって
自分の中で意識真っ白になり
銀行に対してとにかくなんでだよ～自分は悪くないのにさ～
という感情が先にたってるのだと思います。
このスレ自体も消そうとしたのだし、自分にとって不利な情報は書きたくないのがはじめから読み取れました。

[87: 購入経験者さん]

>>78のようにネット銀行で重要事項の説明がない場合は起こり得る事態ですね。
私もネット銀行ですが電話で話したのは、あまりに遅い手続きの催促のときくらいでした。

[88: 匿名さん]

>はじめから読み取れました。

俺は始めから知っていた…。か
そうならば、ちょっと頭冷やしてごらん、どういわれたの？、と逐一教えてあげればよかったのに…。

最初のほうのレス見ると、そういう類のレスしてる人ほとんどいないじゃん。
最高裁まで裁判だの供託だの非現実的ことを言ってる。。

ま、掲示板立てておいて話の成り行きを見れないほどの精神状態ならば、どうしようもなかったね。

こんな無償のBBSで誰かが優しく助けてくれることを期待していたなら、ちょっと意識を改めたほうがよかったね。

自分で冷静に情報の取捨選択できない人はネットは使えないということかね。
ワシも気をつけよっ！

[89: 匿名さん]

88さん 私もスレをはじめからリアルタイムで読んでいたわけでなし、はじめから読んでみてそう読み取れたって意味ですよ。
スレ主はすぐ出てこなくなったようだし、どんなアドバイスをされても私が欲しい答えはない、中傷ばかりで辛いからと削除依頼する人物でしょう。
現実的なアドバイスをされても聞く耳持たずに塞いでしまう人物ですし。

[90: 88]

>89さん

揶揄してすみませんでした。反省します。
スレヌシにアドバイスが届かなかったのが残念だったのものですから…

[91: 周辺住民さん]

このスレは勉強になりました。
いづれ貸し出すときのは注意します

[92: 匿名さん]

賃料収入があれば確定申告も必要になりますね。
ローン約款すら読まないスレ主は、きっと脱税しても知らなかったで済ますのだろうが。

[93: ７２]

削除依頼スレの０３投稿者です。

>>92
＞賃料収入があれば確定申告も必要になりますね。
結論から言って、必ずしも確定申告する必要があるのかは、判定出来ません。

というのは、

元々、スレ主は中古マンションを７年前に頭金は不明ですが住宅ローンを２４００万円設定して、それを１年前に賃貸にまわしたのですよね。

不動産所得（マイナスは損失）　＝　賃料収入　－　諸費用（支払利子・減価償却費・固定資産税・管理費修繕積立金を含む）

ですから、

賃料収入　＞　諸費用　だと所得税の確定申告が必要で

賃貸収入　＜　諸費用　だと不動産所得（損失）で、申告は不要です。
ただし損失の場合で、支払利子の土地分を除いてもまだ損失の場合、他の所得との損益通算が出来るので申告した場合は還付を受けることが出来ます。

あなたが書かれたことに該当するのは、賃料収入　＞　諸費用　の場合だけです。

[94: 匿名さん]

↓こういう場合ってどうなのでしょうか？

買い替えで半年前に新居を購入。
並行して現在の住居を売却に出した。
今月に新居引き渡しとなったが、売却が出来ていなくてダブルローン。
引き続き売り出し中で、賃貸にはしていない。（新居に引っ越した）
売り出し価格は従来の相場以下としているが、新築売れ残りたたき売りの影響で厳しい状況。

やむを得ない理由・・・となるのでしょうか？

[95: 匿名さん]

88
偉い！

[96: 匿名さん]

>>94
買い替えをすると銀行には伝えてあるんですよね？
だったら別に問題ないと思います。
もし、売れずに賃貸にするならそれを銀行に言えばいいと思うし、
以前のマンションが売れれば、ダブルローンが解消されるわけですよね。

[97: 匿名さん]

>マンションを賃貸に出しとことが問題
まとめると、住宅ローンで金貸したのにそれで商売するとは何事か。
って話。

[98: 匿名さん]

まとめかた下手すぎ。

最初からよく読もうね。

ここまで延々と語られていたポイントは「自分が交わした契約はきちんと理解しましょう」ということだよん。

[99: 匿名さん]

銀行は貸し剥がしを狙ってるんじゃない？
なんとか借主にミスや首の回らない状況を作って不動産をタダ同然で巻き上げたい、ってことなんでしょ。
だって今の金利で金貸しても儲からないし、そういうのでも狙わないとやってられないでしょ。
銀行金融ってドキュ○だよ。何も生産しないで貸した金以上のものを巻き上げる。
それが本質なんだ。

[100: 匿名さん]

>99

銀行が不動産巻き上げてどうすんのさ。
グループ会社に不動産手数料落として喜んでいるとでも？
じゃあ、資産もなんもない無担保の先から回収するのは何狙い？

貸した金以上のキャッシュが入るのは当然だよね。利ざや商売だから。
生産しないのは、製造業以外はそうじゃん。

商社や流通業がどういう有形物を生産してるのさ？

きちんとした審査もせずに貸出競争だけし、不況に転じた瞬間に金融仲介の本分をろくに果たさずに、貸し渋りや貸し剥がしをする銀行の姿勢は厳しく責めるべきだが、99のいうことは暴論。

そういうあてずっぽの悪態をついてたって、金融機関の目を消費者側に向かせるようにすることはできんよ。

[101: 94]

>96
別の銀行で借りてしまったので・・・伝えてません。

[102: 匿名さん]

>>101
銀行が家に担保を設定してローンを組んでるのに、勝手に売りに出してもいいんだっけ？
（素朴な疑問ね）

[103: 匿名さん]

>勝手に売りに出してもいいんだっけ？

売るのは自由だよ

買う方がが問題にするけど
設定抹消しないなら、それなりの減額で購入するだけです。

[104: 匿名さん]

101さんは現在２つのローンを同時に返済しているわけですね。
旧自宅を売却できた時にはその不動産がローンの担保になっているため
ローン残高を一括返済して抵当権を抹消する必要があります。
でないと旧自宅を買った人の名義にもできないし、買った人が住所ローンを組めませんから。
101さんは残債が少なくて売却価格で完済できるのですよね。
もしくは担保割れが生じて残債が残ったとしても、手持ちの預貯金を足して完済できるんですよね。

でなければ２軒目新築のローンを組む時に（買い替えローン）でなければ旧自宅の担保抹消ができないですから。

私も買い替えをしていますが、旧自宅の売却金額をあやふやにするリスクを負いたくなかったので売り先行でした。
買い先行の方でも普通は旧自宅ローンを預貯金使って完済してから２軒目の住宅ローンを申し込むか、買い替えローン利用をするわけですが、
Ｗローン利用ができる101さんはすごいですね。

[105: 94]

>104さん
その通りです。
新居のローン審査時には当然、旧宅の残債を伝えてありますので、銀行側も相場と残債を加味した
上で新居のローンを（売却に出すのを条件にて）実行していただいた形かと思います。

一応、1年間は売れなくても損益分として計上してありますが・・・早く売れて欲しいものです。
新居にもう住んでいるので、旧宅は空き家＝居住していない ⇒ しかしながら売却に出している
ということで、残債を一括返済しようとしているが売れない＝やむを得ないという理由 ということで
良いのでしょうか？

[106: 104]

105さん、売却しようとしているので銀行には残債を一括返済できれば問題ないと思いますが、自宅として居住しなくなってからの期間的なリミットなどの条件があるかは直接尋ねたほうがいいと思います。
私は固定資産税や住宅ローンの二重払いや無人になった家が傷むのを避けたかったので売り先行ができたら買い替えをしようと考えていました。
賃貸も考えましたが、他人に貸す様々なリスクや経費の問題から長い目でみて得策だとも思えず、建物にまだまだ価値がある築１０年で売却に踏み切りました。

半年売れてない状況は辛いですね。
契約は一般にして大手不動産と複数結んでますか？　内覧申し込みはコンスタントにありますか。
もし専任だと他の業者はほとんど介入してきませんし、顧客数も限られるのでなかなか売れませんから一般にして多数の業者から売り出し下さい。

もう半年も経過してしまっているので、状況打開のために売りだし価格を思いきって下げることや（改めて一押し物件にするため、
週末にオープンハウス（今一度家も庭も掃除を徹底することも）もして売却に力を注いでください。
一年近くになると言い方は悪いですが晒し物件となり、物件を探している人や不動産屋にとっても目新しくないので興味の対象から外れてしまうのです。それはなんとしても避けましょう。
ウチも５ヶ月近くかかりましたから苦労はわかります。
苦労も心労もあったけど努力して冷静に状況判断できた結果、大満足の住み替えに成功しました。
売却頑張ってくださいね。

[107: 匿名さん]

5000万くらいなら俺が貸してやるよ。
連絡先教えろ。

[108: 匿名さん]

おー怖

[109: ビギナーさん]

そもそも住宅ローンで組んだ物件を賃貸に出して賃貸収益を得た場合、（銀行への返済がキチンとなされていることを前提に）銀行はいったいどんな被害を被るのですか？

[110: 匿名さん]

全く困らない。返済さえしてもらえば全く問題ない。ただ事実を知りつつ放置したら金融庁に怒られるので、やるなら送付物が宛先不明で戻って来たりするような不手際をしないで欲しいと思っている。

[111: 匿名]

移住すみかえ支援機構でぐぐってみ

[112: 匿名さん]

返済が滞らない保証はないからね。
ややこしい輩が入居していて、善意の第三者を決め込まれたら厄介だよ。

[113: 匿名さん]

何の話をしているの？

心配なら保証会社でもつけたらどうですか

[114: 匿名さん]

賃貸に出したり、居住しないのは、単純に契約違反です。
債務者は期限の利益を失い、銀行は一括返済を請求できます。
ただ、それだけの話です。

[115: 匿名さん]

住宅ローンって、転居したら契約違反になるの？
転勤で賃貸に出してる人いっぱいいると思いますが、みんな契約違反？

[116: 匿名さん]

届出をして承諾が得られればＯＫ。

[117: 匿名さん]

転勤はよくあるケースだから、届出をして承諾が得られないということはまずない、ということでいいですか。
そして、届出をせずに転居して、抵当権者に黙って賃貸に出したらかなりまずい事態になるということですね。