住宅ローンをいきなり完済しろと言われたら、どうすればいいですか？

[助けて～]

7年半前に中古マンションを2,400万で購入しました。
ローンはりそな銀行で借りました
住宅ローンで3年固定ですので、1年半前に再々契約してます

ちょうど一年前に、実家に戻ることになり、購入したマンションをサブリースで賃貸に出しました。

今年に入って実家の建替えのためローンを組むことになり、りそな銀行にローンの申し込みをしました。

頭金は2,000万でローン4,000万のつもりで

そうしたところ、住宅ローンのままマンションを賃貸に出しとことが問題になり、
実家の頭金の2,000万でマンションを返済しろと言う話が出ました。
返済してもりそなは実家の建替えのためにローンは組んでくれないそうです

今まで、一度もローンの返済を滞っていません。
利率の変更（住宅ローン→賃貸ローン）も受け付けないと言うことです

いきなりローンを完済しろと言われた方、いらっしゃいますか？
また、このような場合の対処方法をご存知の方は教えてください。

[18: 匿名さん]

>>17

同じ銀行に返済しおわっていないのに住宅ローン申し込んだからでしょ。

[19: 契約済みさん]

自業自得。
全額返済すれば？
別に損するわけじゃないし。

[20: 匿名さん]

建替用の頭金があるなら一括返済し、建替は別のとこで住宅ローン組めばいいじゃん。

[21: 匿名さん]

クイズ

アパートローンの金利が住宅ローンに比べて高いのはなぜでしょう？

[22: 匿名さん]

サブリースじゃないよね。

[23: 保証会社関係者]

りそな銀とは関係ありませんが。

いま賃貸に出されている現宅はどうするつもりなのですか？
(要は将来戻る意思があるのでしょうか？）
また、ご実家の建替は、ご両親に収入がないために
スレ主さんが借入されるのですか？

まだ1年なのですから、合理的な説明が付けば
二重ローンも全く無理な話では無いと思いますが。

現宅に戻る意思が全くないのであれば、皆さんが
書かれているように『住宅ローン』として存置することは
困難だと思いますが、『アパートローン』なり、一般証貸
への切り替えを粘り強く折衝すること（担当者だけではなく
上司も含めて）が大切だと思います。

期限の利益喪失の一括返済の催告書かなにか届いたのでしょうか？
そうでなければ当面は口座に入金しておけば従来通りの
返済が可能だと思います。
失期されていなければ別にブラックリスト云々は関係ないので
(賃貸に出したという事実では登録されない)時間はあると思います。

ただし、アパートローンは（当初からの借入期間通算で）
期間20年程度とした上で家賃収入でキャッシュフローがプラス
ということ多いので、『一室だけの賃貸』による家賃で
基準を満たすことは極めて困難だと思います。

その意味でも、従来の返済実績も含めてりそな銀と話すことが
一番だと思います。

[24: 匿名さん]

頭金2000万というのは実際あるお金ですか？
助けて～さんが作ったお金？それとも御両親が作ったお金？

[25: 匿名さん]

>普通に考えて、競売とか給料の差し押さえは裁判の後で結果が出てからでは？

抵当権設定している訳だから
裁判する必要はなく、抵当権の実行するだけでは？

[26: 匿名さん]

>>12
>普通に考えて、競売とか給料の差し押さえは裁判の後で結果が出てからでは？

裁判の結果とは？上告したら延々と時間が掛かるのでは？

[27: 匿名さん]

26
だから供託制度があるんじゃない？

[28: 匿名さん]

訴訟になるということは、銀行は一括返済を求める。月々の返済を銀行側が受け取らない可能性大。　

供託する。

[29: 匿名さん]

裁判沙汰になった時点で、新規のローンは組めなくなるだろうし
その他、不都合は多くなろうだろうね
今後現金払いの覚悟があるなら裁判でしょうが

[30: 匿名さん]

供託して、裁判やってスレ主のメリットは？

[31: 匿名さん]

供託して、裁判やってスレ主の勝算は？

[32: 匿名さん]

裁判やった時点でスレ主は、デメリットしかないでしょ

銀行同士の情報の共有もあるし
来年６月までに施行される新しい法で
銀行、信販会社、クレジット、消費者金融が情報の共有化も始めるし
裁判を考えるよりも、他行の借換を検討するのが一番だと

[33: 匿名さん]

>供託して、裁判やってスレ主の勝算は？

供託して裁判やった時点で、スレ主の負けでしょ？

最近流行の過払い返還請求
判例で債務者が勝つけど
負けた債権者は、過払い返還請求を受けた歴を情報機関に残し
その情報を共有する金融機関は
その後申込があっても、クレジットカード作れなかったり
住宅ローンの審査が通らなかったりしている
それが現実、不自由な生活になる。

それを考えたら供託や裁判をやっても
最終的に、スレ主は損する事になると思うよ

[34: 匿名さん]

実家の建替えを諦め
賃貸に出している物件に対してのローンだけ継続したいなら
供託でも裁判でもやる価値はあると思う

しかし
実家の建替えが最優先課題なら
供託も、裁判も意味ないと思う。

りそなに対しての説得と平行して
他行の借換申請が、今やる事ではないか

[35: 匿名さん]

>>34
今のままでは、他行の借り換えも無理では。

実家が優先されるならば、実家とマンションの両方の資金が必要になる。
その段階で、両方の住宅ローンは組めない。

また、借り換えの手続きをする際に、現在のローンのことを申告しないといけないが、
借りるローンは住宅ローンではなく賃貸ローンで、現在りそなから借りてるのは住宅ローン。
その段階で、銀行がおかしいと判断する。


とりあえず、対策としては、今ある現金でりそなのローンを払う。これで債務を完済しておく。

その上で、あらためて実家の建て替えを計画し、ローンの計画を立てるしかないと思う。

[36: 匿名さん]

よく分らないけど、賃貸に供した時点で住宅ローンでなくなる、全額返済義務が生ずるという契約上の根拠は何でしょうか？

転勤で空き家にしてる間、家を貸すことってよくあるのでは？
そして、貸した場合に賃借人との関係で直ちに退去させられない場合もあるのでは？

すくなくとも、ワシが借りてる住宅ローンにはそんな条項は見られないけどな。
「担保価値の減少など、債権の保全を相当とする事由」とか保証委託約款上の保証の停止・解除事由に該当するのでしょうかね？
りそな銀行の契約書にはそういう条項が明記されているのか？
昔の公庫融資にはそんな契約もあったかな…？

スレ主さんはりそな銀行から法的根拠を明示してもらったほうがいいと思いますよ。

もし、法的根拠が明らかで無い場合は、裁判なんかするより、金融庁の貸し渋り・貸し剥がし相談部署に通報したほうがいいのでは？
費用もかからないし、免許業者である銀行には抜群の効果があるのではないかと。
ただし、あくまで相手銀行に法的根拠が無い場合ですよ…。

[37: スレ主さんよスレ主さん]

>皆さんの意見はよくわかりました。
>精神的にまいっているうえ、非難・中傷のスレでは立ち直れません。
>この状況を奪回しようと思って皆さんの知恵を借りようと思ったのですが
>そのようにならないので、削除して下さい。

↑これはねーだろ散々アドバイス貰っといて、礼もなしにスレ削除？
そんな考えだから行き詰るんだよ。反省しれ反省。

[38: 匿名さん]

自分も数年前、某都市銀行の住宅ローン借入れ物件を賃貸に出してて発覚したけど、
紙1枚出しただけで承認されたよ。
りそなってうるさいんだね。

[39: 契約済みさん]

びっくりスレ主だな。

[40: 匿名さん]

>>36さん

http://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html

ここにソニー銀行の住宅ローン契約約款があります。他の金融機関も似たような
ものだと思いますのでこちらをもとに説明します。

>第2条　資金使途
>お客さまは、自己の居住に供する不動産の取得または増改築、あるいは
>現に居住している不動産を取得する際に借り入れた住宅ローンの借換の
>資金に用いるため、本契約を締結するものとします。ただし、お客さま
>が一時的に居住できない事情があり、かつ、当社がその事情を特に認め
>た場合は、この限りではありません。

とあるように「自己の居住に供する不動産」とありますので賃貸に出す、
出さないにかかわりなく自分が居住しなくなった時点で契約条項に反する
こととなります。
転勤等についてはこの例にもあるように例外措置として認められるケース
が多いですが、いずれにしても銀行側にその時点で相談し事情について
認めてもらう必要があります。

>第15条　期限の利益の喪失
>2. お客さまが次の各号の一つにでも該当した場合は、当社の請求によって
>本契約による一切の債務について期限の利益を失い、直ちに債務を全額返済
>するものとします。
>（1）お客さまが当社との取引約定の一つにでも違反したとき。

全額返済義務が生じるのはこの規定によります。
なぜこのような条項を設けているかといえば、ＢＩＳ規制があるからです。
簡単に言ってしまうと金融機関は資産毎に細かくリスクが規定されていて
例えば住宅ローンとアパートローンでは同じ１０００万円の貸付でも積む
べき自己資本額が異なるからです。
１０００万の住宅ローンに積むべき自己資本は２．８万円ですが、アパート
ローンの場合は８万円の自己資本を積む必要があります。
つまり銀行にとっては住宅ローンは金利が低くても効率がよい商品なの
です。

>>36さんの契約書には上記のような記述はないのでしょうか？

[41: 匿名さん]

自分のものとして確定していないものを使って商売するのは反則でしょ。 反則をされても筋を通させることで大目に見ようとしている銀行側に理と情があるように見えるけど…

[42: 匿名さん]

うちはりそなで借りました。
契約書読めば書いてあるとは思います。
でもそもそもマンション買う時にデベの担当者に自宅用の物件であることを念押しされました。
貸せないかと聞いたら、ローンを完済した後でないと原則的に受け付けないと言われました。
聞くところによると、銀行側は自己居住用の住宅に限り低金利でお金を貸すそうで、
投資目的や事業目的であるならば、別のローンがあるので、公平にする為分けていると言われました。
当然一括返済を求められる事もあるそうで。
個人的には、銀行に何故貸さないか文句言ったとかしか考えられないのですが。
それを悪質とみられたとか。
最初から謝って、どうしても急に実家に帰らざるをえない事態になったと言えば、こじれなかったかと。
どちらにしても法の無知は過失ですのでね。
相談すれば抜け道や裏ワザがあるのでは、と考えられたのかと思いますが、
普通はリストラで払えなくなったり、転勤などになる場合でも銀行に相談されると思います。

[43: 匿名さん]

ホームラン級の馬鹿だな

[44: 匿名さん]

>>41さん

アパートローンというものがありますので、担保に入った物件で商売するのは
別に反則ではないでしょう。住宅ローンの条項に反していることを反則をいえば
その通りですが。

お目こぼしするのは情によるものではないと思いますよ。
用意する資本に対して効率がよい住宅ローンはきちんと返してもらえる見込みが
あるならおいしい商売です。あとは金融庁に対する説明さえつけばいいわけです。
銀行の判断基準は義理や人情ではなくすべて経済性によるものです。

[45: スレ主代行]

もういいよ現在削除依頼中。間もなくスレごとなくなると信じるおバカさんですから。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujo/

[46: 匿名さん]

銀行と交わした契約書は「なかったこと」にはできません。
金融機関をナメてかかった結果、実家にも大迷惑かけるハメになってしまいましたね。
スレ主自身が招いた事だからしょうがないですね。

お礼も書けないスレ主さん
このスレの事は銀行も把握するところとなるのでは？

[47: 契約済みさん]

「非難・中傷」って？
改めて全レス読み返したが、スレ主が削除依頼する前はそんなの無いように思えるが・・・

>>42さんが言うように「抜け道や裏ワザ」のみを期待して、
最初から正直に生きようなんて考えてないのか？

そんな考えだから、銀行にも見抜かれて、全額返済を求められたんじゃないの？

こんな掲示板で法の抜け道教えろって言われてもねえ。

[48: 匿名さん]

「このような場合の対処方法をご存知の方は教えてください。」とあったので、
１）いまある現金で、りそなのマンションのローンを返す。
２）りそなの債務をなくした上で、他の銀行で住宅ローンの計画をする。
というコメントをしました。

りそなから、全額返済および他のローンへの借り換えを認めないと言われている以上。
上記の対応しかないでしょう。

このままだと、銀行が債権を保証会社に渡して、保証会社が取立てを始めることになるでしょう。
その場合、ブラックになりますので、他の銀行のローンも当分の間は一切組めなくなります。

今なら、まだなんとかなるかも知れないのに、何をしているんだろうと思います。

[49: 匿名さん]

私も同じような事を計画していたので勉強になりました。
ありがとうスレ主さん！

[50: 匿名さん]

>36さん

私の利用しているローンの契約書の場合ですが。
隅から隅まで読んだのですが、ご指摘の第２条に相当する文言がないんです。
また、ご指摘の１５条に相当する一般的違約禁止文言もありません。
（eマンションでもよくスレが上にある大手銀行からの借入れなのですが）

ただ、
ご指摘の２条と１５条があったとしても、「お客さまが一時的に居住できない事情があり、かつ、当社がその事情を特に認めた場合」に該当しないだけの事情だけをもって銀行が全額返済を求めるのは如何なものでしょうかね？

「その事情を認めない」の判断が恣意的に運用されれば、優越的地位の濫用（独禁法違反により条項の適用無効）にあたりますよね。
よって、スレ主さんが賃貸に供した事情が取引慣行として常識の範囲内であるならば、その１５条発動で一括返済を迫ることは「貸し剥がし」にあたる可能性もなくはないかと…。

一方、たとえば最初から賃貸目的であったという事情や、一度賃貸に供してずっと戻るつもりもなく賃貸人が何人も変わっているなどの事情があるなら、その２条違反にあたり１５条が発動されるでしょう。

あと、BIS規制の問題ですが、リスクアセット比率は、賃貸に供していたことが判明した瞬間に50％適用不可になるのでしょうかね？
りそな銀行では、ローン商品の資産計上管理がそこまで厳格に運用されているのでしょうか？

やはり、スレ主さんは自分の差し入れた契約書をよく読んでみることが第一だ考えます。
次に、個別事情から一括返済を求められることが、りそな銀行の一般的運用として適切なのかどうかを、よく話し合う必要があると思います。（納得できなければ金融庁に相談）

だだ、自分が誹謗されたとか勘違いしておられたみたい…。
このスレから去り、お読みになっていないかも知れませんね。

[51: 購入経験者さん]

私は転勤でマンションを賃貸に出しました。
その際、申立書のようなものを提出してローン継続できました。
賃貸に出す前に銀行に相談すべきでしたね。

残念ながら自己責任でしょう。
銀行側に非はありませんから。
スレ主さんの無責任さにはあきれて思わず笑っちゃいました。

[52: 匿名さん]

>41さん

じゃあ、設備資金借りてる企業や債券出してる会社は、名だたる上場企業も含めてすべて反則ですねｗ

>銀行側に非はありませんから。

銀行に非がないなら、有無も言わさぬ取立てをしてよいかというと、それは別問題。

また、たとえば、36さんの指摘された契約書には「事前に届出て承認を得るものとします」という契約文言があるのだろうか？
一般消費者の無知を責めるのは簡単だが、事前に説明責任を果たしていない銀行には「非がある」ということになるかもしれんね。
「そんなの常識じゃん」というレベルのことを知らない消費者は結構いるものだし。
金利の変動によって返済額が数万円増えただけでも、「説明うけてないよ」というおめでたいクレーマー君は結構いるものだが、説明していないことは自体は責められるべきだろう。

ましてや、全額返済を迫るような重い不利条項はきちんと説明しておかないといけない。
しかしながら、現実は過怠約款などの条項に限って説明をすっとばしてきたのが銀行の姿勢だとおもう。
（そういう事態を説明することが、顧客にとって「失礼」であるという認識があるからだ）

銀行は金融サービスを売っているわけだ。金融仲介の役務の内容としては説明責任は大きいと思うよ。（バブル期ならいざしらず、いまどきの消費者行政ではなおさらだ）
金利収入を原資として給料もらってるんだから、契約条件くらいはきちんと説明しないとね…。

[53: 匿名さん]

↑こいつすげぇｗ　世の中舐めてるなｗ

[54: 匿名さん]

今回の件は、仮にスレ主が賃貸に出していたとしても、ローンの切り替えで済んだ可能性もあったと
思います。
一番の理由は、無い袖は触れないので、物件を競売に出しても回収できない可能性もあるからです。
それならば、ローンを切り替えて返済を続けてもらった方が得でしょう。

ただ、スレ主の場合、
１）7年半前に中古マンションを2,400万で購入しました。
２）今年に入って実家の建替えのためローンを組むことになり申し込みをした。
頭金は2,000万でローン4,000万

とのことですので、残債分の返済に、実家の立替の頭金の2000万をあてると返せちゃうんですね。
銀行には相談に行ってますので、そのことは銀行は知っているはずです。

また、今回のスレの進め方を見ると、銀行との交渉もうまく行えていないのではないかという気が
します。
なので、銀行側としては、この機会にこのお客さんからはさっさと返してもらって、縁を切ろう
というのもあると思います。

[55: 匿名さん]

多分、建て替える実家も安い住宅ローンを使って賃貸にしちゃう可能性有りと見られたんでしょうね。

[56: 契約済みさん]

そうかあ、いい勉強になるわ。
賃貸に出すって簡単なことじゃないのね。ふむふむ。
転勤とかなったら売るしかないのかもね～。

スレ主さん、銀行名は出さないほうが良かったかも。
こういうところは個人が特定されないようになさったほうが
いいですよ。

いい方向に行くことを願っております。

[58: 匿名さん]

いや一概に自己中とは言えない気がします。

確かに住宅ローンは、自分が住む家である事が前提ですが、
マンションコミュニティでも、マンションの資産価値を考える場合に、
賃貸へ出せるかどうかの話題が出てても、
人に貸した場合のローンの利率の変化までは出なかったので、
このスレを読んで初めてそう言った事実があった事に気付きました。

私は一生住むつもりでマンションを買いましたけど、
住めない事情が出てきたら、普通に賃貸に出していたかも知れませんし、
銀行に相談するのも思い付かなかったかも知れません。

[59: 匿名さん]

>>56
いや、転勤で一家で赴任するから賃貸に出すというのは、まず銀行に相談して所定の手続きを経たら別に難しい事じゃないのかもしれないですよ

だけど、この人の場合は、想像ですが、賃貸に出すというのが転勤などではなくて、もしかして近所の実家に住んで、家賃でもうけようと（ローンの支払いは家賃充当、その分給料から余裕が出る）したと思われたのが、実家の家を建てる時のローンの申し込みでばれてしまったのかもしれない。

マンションと今住んでいる実家が離れていて、勤務先も実家のそばなら、「転勤があったから実家に住んで家を貸したんだな」と思ってくれるかもしれないけれど、転勤もなく近くの実家に住んでいて、無断で住居を賃貸にだして、頭金2000万も実質親の資産なのに、本人の資産としてローンを申し込んだから、それで返済せよと迫られている訳で、そこでもまた虚偽の事実が１つある訳だし、残り4000万のローンはスレ主が組んでスレ主が払っていくような形をとるけれど、支払いはおそらく親が払うはず。

となると、このスレ主さんはローンを2つも組んでいるのに、１つは賃貸の家賃で相殺、もう一つは親が実質支払って、どちらも本人が返済しない…というのなら、ローン２つがすんなり通る訳ないと思います。

[60: 契約済みさん]

賃貸用のマンションに変更したら、ローン変更はどういう風にするんですか？
投資用マンションとの違いは何ですか？？売ったほうがいいのかもしれませんが
新築購入で済んでしまうと2割は下がってしまいますよね？？
八方ふさがりの気が…。

[61: 契約済みさん]

>>58
>いや一概に自己中とは言えない気がします
57さんは礼も言わず、勝手に被害妄想、削除依頼って流れが自己中と言ってるだけでしょ。
内容うんぬんは関係ないよ。

[62: 匿名さん]

>こいつすげぇｗ　世の中舐めてるなｗ

いやいや、銀行関係者としてあるべき姿を言ったまで。
別に世の中を舐めてはいない。

現実にはそれができていない腐った行員が多いのが世の中だから、
現実を知るものとして、むしろ当たり前であるべきはずの理想論を唱えたかっただけ。

[63: 匿名さん]

>賃貸用のマンションに変更したら、ローン変更はどういう風にするんですか？

まあ、「借り換え」なんでしょう。
ただ、１戸のマンションの賃貸資金なんて空室リスクが高くて、ローンは出しずらいですから、一次的には「借入れして賃貸にするくらいなら売却したらどうですか？当行ではお役にたてません」的な慇懃無礼な言葉が返ってくる気がしますね。

投資用マンションって、ワンルーム、１Kみたいな小規模なものですよね。
あれって、場所もいいところを選ぶし、需要（回転）も多いから以外に空室率が低かったりするわけです。（もちろん物件によりますが）
ただ、提携ローンでも無い限り積極的に取組む銀行って少なくなったんじゃないでしょうかね？
（それこそ下記の様にBIS規制上不利だし、貸出ロットも稼げないし）

ファミリータイプの３LDKって、タワマンでも無い限り空室リスク高いし、貸出ロットが比較的大きくなるから空室時の返済が滞るリスクが高いわけです。
だから、最初から賃貸目的なのに住宅ローンの器を使う偽装申し込みを大変嫌うわけです。
今回のスレ主さんの場合、過剰反応された可能性もあるかもしれません。（本当の事情は分りませんが）

もちろん、BIS規制上の問題もあります。
住宅ローンは自己資本比率（貸出額等÷銀行自己資本）の計算において、貸出額を異例の50％で算入で済みます。（一般の融資は100％算入です）
銀行としては限られた自己資本を効率的に活用したいですから、同じ分母に対して、分子の貸出額が100％計算のものより50％計算のものを貸したほうが有利です。
ですから、50％計算のはずだった低利貸出が、借り手の一方的都合で（いつの間にか）100％の計算のものに変じてしまうことは大変困るわけです。
分りやすく単純計算した場合、住宅ローンの2倍の「利ざや」が稼げないとペイしなくなりますよねｗ。

（銀行関係者の方、上記はかなり捨象して書いてますので、細かいことは突っ込まないでくださね…。）

[64: 土地勘無しさん]

知らないって本当に恐ろしいですね。素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか。
私も以前同じことを考えていました。結局マンションはやめましたけど・・・。

ローンのことや税金のことはうかつに当局に聞けないですよね。なんか、すごく怖いと思いました。
多分世の中にこのパターンで賃貸にしてる人って結構いるんじゃないかと思いますけどね。

[65: 匿名さん]

最初から住むつもりもなく嘘を付いたのであれば、一種の詐欺、一括償還は当然、損害賠償の問題にもなる。
しかし、途中からの変更であれば、単なる事情変更。
約款を読まないと分からないけど、期限の利益の喪失事由として明記されているとしても、その有効性は議論になりうると思う。
実は私、金融機関側で同じような事件を抱えていたことがあり、弁護士と協議をしたが、１００パーセント勝訴するとは断言できない、ということで訴訟を回避した経験があります。

スレ主を激しく攻撃する人がいるけど、少し了見が狭いのではないかな。

[66: 匿名さん]

>>64
住宅関係の本で、ローンのところを読めば、住宅ローンで買った家を賃貸にする時には注意しないといけない
というのは書いてあります。

数千万の買い物をするのに、ローンについて全く情報収集しない人はいないと思います。
なので「素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか」というのは、いい過ぎでしょう。

[67: 匿名さん]

>知らないって本当に恐ろしいですね。素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか。

不動産を賃貸に出す段階で素人と言い切れない立場なのでは？

人から金品を得るって事は、責任も付いてくると思うのですが