住宅ローンをいきなり完済しろと言われたら、どうすればいいですか？

[助けて～]

7年半前に中古マンションを2,400万で購入しました。
ローンはりそな銀行で借りました
住宅ローンで3年固定ですので、1年半前に再々契約してます

ちょうど一年前に、実家に戻ることになり、購入したマンションをサブリースで賃貸に出しました。

今年に入って実家の建替えのためローンを組むことになり、りそな銀行にローンの申し込みをしました。

頭金は2,000万でローン4,000万のつもりで

そうしたところ、住宅ローンのままマンションを賃貸に出しとことが問題になり、
実家の頭金の2,000万でマンションを返済しろと言う話が出ました。
返済してもりそなは実家の建替えのためにローンは組んでくれないそうです

今まで、一度もローンの返済を滞っていません。
利率の変更（住宅ローン→賃貸ローン）も受け付けないと言うことです

いきなりローンを完済しろと言われた方、いらっしゃいますか？
また、このような場合の対処方法をご存知の方は教えてください。

[63: 匿名さん]

>賃貸用のマンションに変更したら、ローン変更はどういう風にするんですか？

まあ、「借り換え」なんでしょう。
ただ、１戸のマンションの賃貸資金なんて空室リスクが高くて、ローンは出しずらいですから、一次的には「借入れして賃貸にするくらいなら売却したらどうですか？当行ではお役にたてません」的な慇懃無礼な言葉が返ってくる気がしますね。

投資用マンションって、ワンルーム、１Kみたいな小規模なものですよね。
あれって、場所もいいところを選ぶし、需要（回転）も多いから以外に空室率が低かったりするわけです。（もちろん物件によりますが）
ただ、提携ローンでも無い限り積極的に取組む銀行って少なくなったんじゃないでしょうかね？
（それこそ下記の様にBIS規制上不利だし、貸出ロットも稼げないし）

ファミリータイプの３LDKって、タワマンでも無い限り空室リスク高いし、貸出ロットが比較的大きくなるから空室時の返済が滞るリスクが高いわけです。
だから、最初から賃貸目的なのに住宅ローンの器を使う偽装申し込みを大変嫌うわけです。
今回のスレ主さんの場合、過剰反応された可能性もあるかもしれません。（本当の事情は分りませんが）

もちろん、BIS規制上の問題もあります。
住宅ローンは自己資本比率（貸出額等÷銀行自己資本）の計算において、貸出額を異例の50％で算入で済みます。（一般の融資は100％算入です）
銀行としては限られた自己資本を効率的に活用したいですから、同じ分母に対して、分子の貸出額が100％計算のものより50％計算のものを貸したほうが有利です。
ですから、50％計算のはずだった低利貸出が、借り手の一方的都合で（いつの間にか）100％の計算のものに変じてしまうことは大変困るわけです。
分りやすく単純計算した場合、住宅ローンの2倍の「利ざや」が稼げないとペイしなくなりますよねｗ。

（銀行関係者の方、上記はかなり捨象して書いてますので、細かいことは突っ込まないでくださね…。）

[64: 土地勘無しさん]

知らないって本当に恐ろしいですね。素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか。
私も以前同じことを考えていました。結局マンションはやめましたけど・・・。

ローンのことや税金のことはうかつに当局に聞けないですよね。なんか、すごく怖いと思いました。
多分世の中にこのパターンで賃貸にしてる人って結構いるんじゃないかと思いますけどね。

[65: 匿名さん]

最初から住むつもりもなく嘘を付いたのであれば、一種の詐欺、一括償還は当然、損害賠償の問題にもなる。
しかし、途中からの変更であれば、単なる事情変更。
約款を読まないと分からないけど、期限の利益の喪失事由として明記されているとしても、その有効性は議論になりうると思う。
実は私、金融機関側で同じような事件を抱えていたことがあり、弁護士と協議をしたが、１００パーセント勝訴するとは断言できない、ということで訴訟を回避した経験があります。

スレ主を激しく攻撃する人がいるけど、少し了見が狭いのではないかな。

[66: 匿名さん]

>>64
住宅関係の本で、ローンのところを読めば、住宅ローンで買った家を賃貸にする時には注意しないといけない
というのは書いてあります。

数千万の買い物をするのに、ローンについて全く情報収集しない人はいないと思います。
なので「素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか」というのは、いい過ぎでしょう。

[67: 匿名さん]

>知らないって本当に恐ろしいですね。素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか。

不動産を賃貸に出す段階で素人と言い切れない立場なのでは？

人から金品を得るって事は、責任も付いてくると思うのですが

[68: 匿名さん]

>数千万の買い物をするのに、ローンについて全く情報収集しない人はいないと思います。

いや、結構いらっしゃいますよ。
デベとかハウスメーカーにお任せっ！て人。自分で何も調べない。
こういう匿名掲示板も駆使して、ローンの金利コースから変動方法やデベやゼネコンの評判、立地環境、設備、管理等なんでも調べ上げる人はむしろ少数派かも知れません。

>不動産を賃貸に出す段階で素人と言い切れない立場なのでは？

それは一般論としては違うと思います。
転勤の間だけ、リロケーション何とかという会社使ってサブリースする人っているでしょう。
そういうサブリース会社が人事部の紹介企業だったりする例も聞きますし。

要は自己居住用ではないのに金利が安いから住宅ローン使っちゃおう！という悪意があったか否かという問題でしょう。

ひどいところは、業者が売らんがために、賃貸目的なのに住宅ローンで紹介してきたりします。
名だたる大手の看板掲げてる仲介業者でも、組織的にそういう行為をやってくる事例もあります。
また、銀行側でも数字を上げんがために支店ぐるみで黙認していると思われる事案もありました。
（内部監査では決定的証拠がなく検挙できませんでしたが）

銀行が無断賃貸について強い姿勢で臨むのはそういう経験があるからでしょう。

[69: サラリーマンさん]

新築マンション購入、入居後９ヶ月で昇格だ！と転勤を言い渡され、杜の都へ。

幸い入居後日が浅かったことと手続きも面倒くさいだろうと思い、単身赴任にしたけど、
軽く人に貸していたらこんな罠があるなんて知らんかった。

ローンを借りる時は３５年固定で総支払額が一番金利が低い銀行を必死で探したけど、
賃貸の“ち”の字も考えなかった…。
正直、勉強になりました。

[70: 匿名さん]

私はまだ仮審査の段階だけど、契約したときにそういった説明はあるんでしょうか？

こういう騒ぎになるなら、約款読んどいてねってだけでは説明責任を果たしたとはいえないですよね
マンションの契約時だって重要事項説明の読み合わせするんだし・・・

なんか他にも落とし穴がありそうで怖いなぁ

[71: 購入経験者さん]

>70
住宅ローン契約は3回経験があります。
3回とも契約時にそういった説明がありました。

口頭で説明しても、あとでもめる元になります。
そのための約款です。
やはり自己中のヒトが多いんでしょうね。

[72: 削除依頼スレの０３]

>>68
＞要は自己居住用ではないのに金利が安いから住宅ローン使っちゃおう！という悪意があったか否かという問題でしょう。
「実家に戻るから」で尚且つ「実家でローン組むし、今までの住宅ローンは賃貸で設けていました。」では、「住宅ローンを全額返済してください。」と言われても文句が言えませんよ。
悪意があった（「物事を知ってやっていた」という法律的な意味です。）のは歴然で、約款に照らしてもなんの申し開きも出来ません。
スレ削除はすべきではないことを、削除依頼スレの０３投稿で述べております。

２棟の賃貸マンションオーナーで、自分自身は別の分譲マンションに住んでいます。

[73: 匿名さん]

>>71
説明があると聞いて安心しました
約款て普段使わない言い回しや用語が多くて読んだだけではよく分からないんですよね

[74: 匿名さん]

73さん
約款で理解できない言葉や言い回しがあったなら根掘り葉掘り聞けばいいですよ。
ウチも買い替えで計２軒のマイホームを建築したので、２回住宅ローン契約をしていますが、
いずれも主人は契約印を捺印するまで何時間もかけました。
約款を理解するためです。
土地や建物の売買時に交わす重項説明書などについても同様です。
それらについて内容をよく理解できないままサイン・捺印したとしても、内容を了解しましたと同意した上で契約を交わしたことになるからです。

[75: 匿名さん]

スレ主と同じ銀行でローン組みましたがちゃんと説明を受けました。
もし、転勤やその他の事情でそうなるかもと思うなら、
ローンを借りる側が聞けば丁寧に教えてもらえると思いますが。
たくさんお金を借りるわけだから、心配になって、銀行の方には色々説明をしてもらいました。
もし、病気やリストラになって延滞になったらどうなるか、とか。
どのくらい延滞したら差し押さえになるか、とか。
賃貸の話も興味があったので聞きました。
スレ主は個人でマンションを貸しているのかな。
業者を使えば、業者の方で事情を聞いて、アパートローンにしているかどうか一言あってもいいような気もするのですが、
不動産屋はそんな事は言わなかったのかな。

[76: 匿名さん]

72さんのおっしゃりたいことも、よく分ります。

しかし、68で指摘した約款発動の実際運用は、悪意は法律上の「悪意」ではなく、悪質な意図という意味です。
訴訟を前提とした議論ならば、悪意とか善意無過失とかそういう議論もあるけど、ちょっと局面が異なります。

何の申し開きもできないかというと、それは少し違うでしょう。
相当（正当であることはもちろん）な事情がなく、あらゆる局面で「賃貸転用の事後承認はいたしません」といえば、それは優越的地位の濫用（独占禁止法違反）になる可能性も出てくるでしょう。
住宅ローン使うような個人にとって、数千万のローンを供与する銀行の力はあまりにも強大です。

本件の場合、賃貸に供した事情にかかわらず、賃貸した部分のローンは返済してくださいという話だけではなく、立て替える実家の部分も絶対に信用供与しないというのは、かなり行きすぎた対応だと思いますよ。

「住宅ローンはどちらか１件にしてくださいね。賃貸転用したなら、解消させて自宅に戻してください。できなければ売却して返済していただくしかありません。事情がありどちらもできなければローン種類を切り替えて金利を引き上させてください。なお、空室時のリスクに備えるため、返済数ヶ月の預金を担保にしてください。」などといった段階を追った話であるべきでしょう。

スレ主が記載した事情からはそこまで悪質な事情は読み取れません。
また、一方で、りそな銀行が上記のような交渉手順を踏んだかどうかも、スレ主側だけの主張からは読み取れませんけどね。

なお、73さんが削除依頼版03で指摘されたことは、まことにごもっとも。

やはり、多額のローン組むなら契約条件（各条項が最悪に適用された場合自分にとってどういう不利があるか）、
は絶対確認しないといけませんよね。
また、銀行側もきちんと説明しないといけません。

71さんの利用先のように、まじめで良心的な銀行（または担当者）だけとは限らないし、某銀行においては、現実に監査してるとやっていない奴が多すぎです。
ヒドイ奴は約款（金消契約書や保証委託約款の控・写）の交付もサボる奴だって結構いますし、組織的なチェックも漏れてることも残念ながら結構あります。
説明はしてないは約款の交付記録もしてないわじゃあ、消費者保護もなにもありませんよね。
でも、その程度の不備では懲戒処分にしていないのが、某銀行の実態であり、実に危機的です。（愚痴です。）

[77: 銀行勤務]

銀行は役所のように活字に基づき機械的に処理するだけの所です。
一般企業の感覚や常識は通用しませんよ。残念ながら…

[78: 69です]

ウチはネット銀行だったので勿論そんな説明はありませんでした。
怖いですね…。

[79: 匿名さん]

>77
そうですね。

一般企業で、この姿勢ならばとっくに倒産。。。
一般常識がまかりとおらないし、いくら言っていることが正しくても、常識で物事を言い始めると組織全体でつぶしにかかる陰険な魑魅魍魎の世界。
やっぱり外圧（それも全銀協とか消費生活センターとか証券業協会とか日弁連提言ではなく、もっぱら金融庁のみ）
でしか動かないみたい（はぁ。。。愚痴）。

消費者はもっと怒るべき。

[80: 匿名さん]

重要事項を知らされてなく、完済を迫られている。
ＦＳＡに申し出てください。
銀行の重要事項説明ロジックが徹底的に調査されることになるでしょう。

おそらく銀行には何らかの処分が下されると思います。

[81: 匿名さん]

>>76
論理が飛躍してませんか？

まず、
>相当（正当であることはもちろん）な事情がなく、あらゆる局面で「賃貸転用の事後承認はいたし
>ません」といえば、それは優越的地位の濫用（独占禁止法違反）になる可能性も出てくるでしょう。

これはスレ主にはあてはまりません。
スレ主が、賃貸にださなければいけない事情が発生した際に相談を行い、それに対してローンの変更を
一切認めないと言ったのであれば、優越的地位の乱用も出てくるでしょうが、今回はスレ主が先に、
相談もせずに契約内容に反する行動を取っています。
ですので、前提条件が違っています。

また、
>本件の場合、賃貸に供した事情にかかわらず、賃貸した部分のローンは返済してくださいという話
>だけではなく、立て替える実家の部分も絶対に信用供与しないというのは、かなり行きすぎた対応
>だと思いますよ。

これも行き過ぎた対応とは思いません。
１）賃貸に供した際に相談を行わず、一年ほど契約に違反した状態が続いていますので、そのような
ローンを一括で返済してもらうことは問題ありません。

２）新規のローンを貸すかどうかを決定する権利は銀行にあります。この際に１）を前歴として
を考慮するとは思いますが別の話です。

今回は、新規のローンを組もうとしたことで契約違反が発覚したことで１）と２）が同時に起きて
いますが、内容的には別々のことですので、それを、まとめて論じた上で、行き過ぎであると結論
付けてはいけないと思います。

例えばこれが、
１）銀行にいわずにマンションを賃貸に出していたらばれてしまい、ローンを一括返済するように
言われました。
２）半年後にその銀行に新たに住宅ローンを借りにいったら、前に契約違反をしたので貸せないと
言われました。

だったら、行きすぎとは思いませんよね。これと中身一緒ですよ。

[82: 匿名さん]

いえ、飛躍ではありません。

まず、賃貸に供した事実を「申し出ない」という行為そのものだけを契機として、不可逆的に「賃貸供与がいかなる事情であっても、事後申し出なので承認はできません」という運用をしているとすれば、それは権利の濫用となるでしょう。
独占禁止法ももちろん、そもそも民法第１条の大原則に照らしてどうかという次元の話でしょう。

また、１年ほど契約違反となる状態が続いていたから、契約違反が悪質であると主張して強権を振るうのは、対応があまりにも紋切り型です。
およそ、国民経済の血液である金融仲介を円滑的に行う公共的使命がある銀行の姿勢としてはマズイと思います。

契約違反が悪質であるかどうかは、期間の問題だけによっては決まりません。動機（最初から賃貸転用の目的があったとか）、態様（賃借している法的主体が転々としていて事業的意図が明白だとか）も問われます。
また、その期間中に延滞があって銀行に特別な債権管理負担を掛けていたか否かという事情も考慮されます。

たとえば、契約条項の説明をろくに受けておらず、事前に届け出ずに転勤で賃貸に供した期間が３年や５年となっても、それだけで「賃貸の事後承認は絶対できない。すぐに返済せよ」ということは無理でしょう。

新規与信供与の判断と、既存ローンの返済要請は確かに別物ですし、本来は個別に論ずるべきものです。
純粋な論理展開であれば81さんの主張が正しいです。
また、契約違反歴あるから信用供与しないということはよくあることです。
ただし、すでに貸してしまっている事案で、契約上の不備を発見したからといって、これを契機として徹底的にすべての与信を引き上げるという姿勢はかなり問題です。

これは、住宅ローン利用者のように契約に疎い個人だけでなく、きちんとした財務知識をもった法人に対する融資についても問題視されている局面です。
たとえば、ひとつのコベナンツ（財務制限条項）に抵触した貸出があるだけをもって、その条項のある貸出金の回収を行い、「当行に対する債務の一について期限の利益を失ったとき」の条項を用いてすべての貸出金を約定期限前に回収することは、明らかにやりすぎであり、金融庁から貸しはがしであると認定されることになるでしょう。

大事なのは、論理や契約文言ではなく、優越的地位をもつ銀行の行うべき交渉手順。ハートの問題だと思います。

なによりも銀行は、広く大衆から預金を募り、それを仲介して貸出をしている立場です。
債権管理に落ち度があってはいけませんが、一般利用者の利益にかなわなければいけないことは当然です。
きちんと契約を守っている81さんのような方との公平も考えなければならないことも当然です。