住宅ローンをいきなり完済しろと言われたら、どうすればいいですか？

[助けて～]

7年半前に中古マンションを2,400万で購入しました。
ローンはりそな銀行で借りました
住宅ローンで3年固定ですので、1年半前に再々契約してます

ちょうど一年前に、実家に戻ることになり、購入したマンションをサブリースで賃貸に出しました。

今年に入って実家の建替えのためローンを組むことになり、りそな銀行にローンの申し込みをしました。

頭金は2,000万でローン4,000万のつもりで

そうしたところ、住宅ローンのままマンションを賃貸に出しとことが問題になり、
実家の頭金の2,000万でマンションを返済しろと言う話が出ました。
返済してもりそなは実家の建替えのためにローンは組んでくれないそうです

今まで、一度もローンの返済を滞っていません。
利率の変更（住宅ローン→賃貸ローン）も受け付けないと言うことです

いきなりローンを完済しろと言われた方、いらっしゃいますか？
また、このような場合の対処方法をご存知の方は教えてください。

[22: 匿名さん]

サブリースじゃないよね。

[23: 保証会社関係者]

りそな銀とは関係ありませんが。

いま賃貸に出されている現宅はどうするつもりなのですか？
(要は将来戻る意思があるのでしょうか？）
また、ご実家の建替は、ご両親に収入がないために
スレ主さんが借入されるのですか？

まだ1年なのですから、合理的な説明が付けば
二重ローンも全く無理な話では無いと思いますが。

現宅に戻る意思が全くないのであれば、皆さんが
書かれているように『住宅ローン』として存置することは
困難だと思いますが、『アパートローン』なり、一般証貸
への切り替えを粘り強く折衝すること（担当者だけではなく
上司も含めて）が大切だと思います。

期限の利益喪失の一括返済の催告書かなにか届いたのでしょうか？
そうでなければ当面は口座に入金しておけば従来通りの
返済が可能だと思います。
失期されていなければ別にブラックリスト云々は関係ないので
(賃貸に出したという事実では登録されない)時間はあると思います。

ただし、アパートローンは（当初からの借入期間通算で）
期間20年程度とした上で家賃収入でキャッシュフローがプラス
ということ多いので、『一室だけの賃貸』による家賃で
基準を満たすことは極めて困難だと思います。

その意味でも、従来の返済実績も含めてりそな銀と話すことが
一番だと思います。

[24: 匿名さん]

頭金2000万というのは実際あるお金ですか？
助けて～さんが作ったお金？それとも御両親が作ったお金？

[25: 匿名さん]

>普通に考えて、競売とか給料の差し押さえは裁判の後で結果が出てからでは？

抵当権設定している訳だから
裁判する必要はなく、抵当権の実行するだけでは？

[26: 匿名さん]

>>12
>普通に考えて、競売とか給料の差し押さえは裁判の後で結果が出てからでは？

裁判の結果とは？上告したら延々と時間が掛かるのでは？

[27: 匿名さん]

26
だから供託制度があるんじゃない？

[28: 匿名さん]

訴訟になるということは、銀行は一括返済を求める。月々の返済を銀行側が受け取らない可能性大。　

供託する。

[29: 匿名さん]

裁判沙汰になった時点で、新規のローンは組めなくなるだろうし
その他、不都合は多くなろうだろうね
今後現金払いの覚悟があるなら裁判でしょうが

[30: 匿名さん]

供託して、裁判やってスレ主のメリットは？

[31: 匿名さん]

供託して、裁判やってスレ主の勝算は？

[32: 匿名さん]

裁判やった時点でスレ主は、デメリットしかないでしょ

銀行同士の情報の共有もあるし
来年６月までに施行される新しい法で
銀行、信販会社、クレジット、消費者金融が情報の共有化も始めるし
裁判を考えるよりも、他行の借換を検討するのが一番だと

[33: 匿名さん]

>供託して、裁判やってスレ主の勝算は？

供託して裁判やった時点で、スレ主の負けでしょ？

最近流行の過払い返還請求
判例で債務者が勝つけど
負けた債権者は、過払い返還請求を受けた歴を情報機関に残し
その情報を共有する金融機関は
その後申込があっても、クレジットカード作れなかったり
住宅ローンの審査が通らなかったりしている
それが現実、不自由な生活になる。

それを考えたら供託や裁判をやっても
最終的に、スレ主は損する事になると思うよ

[34: 匿名さん]

実家の建替えを諦め
賃貸に出している物件に対してのローンだけ継続したいなら
供託でも裁判でもやる価値はあると思う

しかし
実家の建替えが最優先課題なら
供託も、裁判も意味ないと思う。

りそなに対しての説得と平行して
他行の借換申請が、今やる事ではないか

[35: 匿名さん]

>>34
今のままでは、他行の借り換えも無理では。

実家が優先されるならば、実家とマンションの両方の資金が必要になる。
その段階で、両方の住宅ローンは組めない。

また、借り換えの手続きをする際に、現在のローンのことを申告しないといけないが、
借りるローンは住宅ローンではなく賃貸ローンで、現在りそなから借りてるのは住宅ローン。
その段階で、銀行がおかしいと判断する。


とりあえず、対策としては、今ある現金でりそなのローンを払う。これで債務を完済しておく。

その上で、あらためて実家の建て替えを計画し、ローンの計画を立てるしかないと思う。

[36: 匿名さん]

よく分らないけど、賃貸に供した時点で住宅ローンでなくなる、全額返済義務が生ずるという契約上の根拠は何でしょうか？

転勤で空き家にしてる間、家を貸すことってよくあるのでは？
そして、貸した場合に賃借人との関係で直ちに退去させられない場合もあるのでは？

すくなくとも、ワシが借りてる住宅ローンにはそんな条項は見られないけどな。
「担保価値の減少など、債権の保全を相当とする事由」とか保証委託約款上の保証の停止・解除事由に該当するのでしょうかね？
りそな銀行の契約書にはそういう条項が明記されているのか？
昔の公庫融資にはそんな契約もあったかな…？

スレ主さんはりそな銀行から法的根拠を明示してもらったほうがいいと思いますよ。

もし、法的根拠が明らかで無い場合は、裁判なんかするより、金融庁の貸し渋り・貸し剥がし相談部署に通報したほうがいいのでは？
費用もかからないし、免許業者である銀行には抜群の効果があるのではないかと。
ただし、あくまで相手銀行に法的根拠が無い場合ですよ…。

[37: スレ主さんよスレ主さん]

>皆さんの意見はよくわかりました。
>精神的にまいっているうえ、非難・中傷のスレでは立ち直れません。
>この状況を奪回しようと思って皆さんの知恵を借りようと思ったのですが
>そのようにならないので、削除して下さい。

↑これはねーだろ散々アドバイス貰っといて、礼もなしにスレ削除？
そんな考えだから行き詰るんだよ。反省しれ反省。

[38: 匿名さん]

自分も数年前、某都市銀行の住宅ローン借入れ物件を賃貸に出してて発覚したけど、
紙1枚出しただけで承認されたよ。
りそなってうるさいんだね。

[39: 契約済みさん]

びっくりスレ主だな。

[40: 匿名さん]

>>36さん

http://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html

ここにソニー銀行の住宅ローン契約約款があります。他の金融機関も似たような
ものだと思いますのでこちらをもとに説明します。

>第2条　資金使途
>お客さまは、自己の居住に供する不動産の取得または増改築、あるいは
>現に居住している不動産を取得する際に借り入れた住宅ローンの借換の
>資金に用いるため、本契約を締結するものとします。ただし、お客さま
>が一時的に居住できない事情があり、かつ、当社がその事情を特に認め
>た場合は、この限りではありません。

とあるように「自己の居住に供する不動産」とありますので賃貸に出す、
出さないにかかわりなく自分が居住しなくなった時点で契約条項に反する
こととなります。
転勤等についてはこの例にもあるように例外措置として認められるケース
が多いですが、いずれにしても銀行側にその時点で相談し事情について
認めてもらう必要があります。

>第15条　期限の利益の喪失
>2. お客さまが次の各号の一つにでも該当した場合は、当社の請求によって
>本契約による一切の債務について期限の利益を失い、直ちに債務を全額返済
>するものとします。
>（1）お客さまが当社との取引約定の一つにでも違反したとき。

全額返済義務が生じるのはこの規定によります。
なぜこのような条項を設けているかといえば、ＢＩＳ規制があるからです。
簡単に言ってしまうと金融機関は資産毎に細かくリスクが規定されていて
例えば住宅ローンとアパートローンでは同じ１０００万円の貸付でも積む
べき自己資本額が異なるからです。
１０００万の住宅ローンに積むべき自己資本は２．８万円ですが、アパート
ローンの場合は８万円の自己資本を積む必要があります。
つまり銀行にとっては住宅ローンは金利が低くても効率がよい商品なの
です。

>>36さんの契約書には上記のような記述はないのでしょうか？

[41: 匿名さん]

自分のものとして確定していないものを使って商売するのは反則でしょ。 反則をされても筋を通させることで大目に見ようとしている銀行側に理と情があるように見えるけど…