パークタワー東雲ってどうですか？その６

[匿名さん]

年末にあっという間に300戸売れてしまいましたが、買いのポイントは何でしょうか？

1期1次 12/1（土） 270戸
1期2次 12/8（土） 33戸
1期3次 12/15（土） 7戸


所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[232: 匿名さん]

ここが豊洲・有明を含めたこの地域の適正価格ってことでしょうね。

[233: 匿名さん]

データもなしに安い、高いと言ったところで所詮は主観の域を出ないよなぁ
まぁその辺は各自調べるしかないか..

[234: 匿名さん]

要は、この物件は分譲価格に見合った維持管理費ではないって事だよね。

[235: 匿名さん]

同じ防災基準強化のモデルのパークタワー梅田と比べても
圧倒的に管理費が高いのはなぜだろう？

[236: 匿名]

高いと思うひとはタワマンを諦めたらいい。

[237: 匿名さん]

設備やサービスのどこに価値を見出すかは人それぞれなので一概に安い高いとは言えないけど
単純に管理修繕費だけ見たら割高でしょうね

[238: 匿名]

管理費高いと思うひとは生活きついだろうからタワマンはやめておいた方がいいよ。

[239: 匿名さん]

管理費高いと思うひとは低層ＭＳにも住めませんよ。

[240: 匿名]

パークタワー東雲は防災設備に加え、共有施設、エコキュート、太陽光の維持費が掛かるからね。多少管理費は高くなるよ。参考までにタワーパーキングは駐車料金でまかなわれるから管理費には含まれないよ。

[241: 匿名さん]

タワマンというかこの物件は止めたほうがいいね
管理費が割高だから..

[242: 匿名さん]

同じ防災モデルの梅田の物件と比べて管理費が高いのはドッグランのせいかもな。
そこにメリット見いだせる人以外には割高に感じるかもね

[243: 匿名さん]

240さん

駐車場利用料は管理費の収入にきっちり充てられてますよ。
ドンブリだと思います。

[244: ビギナーさん]

>>196
有難う。貧乏なので安いの買えるまで頑張るよ。
一応新豊洲に注目してるけど期待していないよ。
公団レベルで本体は210万、管理費とも安い湾岸物件を期待してるけど、
今回の抽選で思ったより市況は悪くなく俺の出る幕はないと悟ったよ。
250万以上は苦しいが、230万ぐらいだったら購入者はまだまだいそうだな。
なので豪華共有設備つけて230万ぐらいの供給が続くんだと思う。

[245: 匿名さん]

ここには豪華共用施設なんてないけどな

[246: 匿名さん]

ここの売りは購入者の属性です
人当たりのよいファミリーが多いですよ

[248: 匿名さん]

ここは無駄な共用施設ばかりだけどな

[250: 匿名さん]

新豊洲はここよりだいぶ安いみたいですね

[252: 匿名]

なぜ無駄と言える。共用施設は多いほうが資産価値高いんだよ。ここはジムとかプールとか維持費の掛かる施設は少ない。一度説明会に行ってみな。ライブラリーとか奥さん、子供に嬉しい施設沢山あるから

[253: 匿名さん]

必要な設備と感じるかは人それぞれでしょう
単純に管理費だけみたらとっても割高だよね
そこに価値を見いだせるかはその人の主観次第

[254: 匿名さん]

こんな実用性のあまりない様な共有施設ばかりなのに３１０円/平米もするんだから割高だよ。

[255: 匿名さん]

そう思うなら戸建てがいいと思うよ。自分で草抜けるし。

[256: 匿名さん]

ここはメインエントラスの真横にタワーパーキングの入り口がズラッと並んでるのが安っぽいな。
地下までとは言わないけど、せめてもう少しランドスケープを考えて欲しかった。
ラウンジのガラス張りの目の前が畑＆バーベキューってのも・・・

[257: 匿名さん]

一年も経てば誰も使わなくなります。
犬もね！

[258: 匿名]

あのねー。マンションの管理費はどう算出するか分かってる？免震、エコキュート、太陽光発電の維持費も管理費に含まれるの。エコキュート、太陽光発電で各世帯の電気代は月３０００円安くなる。トータルでは他のタワマンと変わらないの。要らない共用施設多いと思うならここに参加しなくていいんじゃない？暇潰しですか？何を言おうが第一期３１０戸登録が事実。

[259: 匿名さん]

おばちゃん達の憩いの場として有効に活用させて頂きますよ!

[260: 匿名さん]

犬ですが、ドッグランは使うワン

[261: 匿名]

今の時代一戸建てはないっしょ。地価は下がる一方だし建物も１０年経てば価値０。

[262: 匿名]

ドッグラン含め各共有施設使うでしょ。天下の三井が管理するんだよ。

[263: 匿名さん]

みんな気付いていないの？ここのメリットは警視庁と警察官が入る合同庁舎と宿舎のとなりってこと。

[264: 匿名]

スゲェー

[265: 匿名さん]

ゲストルーム使わないなら、売れば管理費の足しになるでしょ。

[266: 匿名さん]

売れたのはただ値段が安いからってのがかなり大きいと思うよ。
５０００万を超えると買える層がかなり減るからね。
ここの１期３次～４次とかの抽選落ちした人向けの販売住戸も安い部屋ばかりだし。
ここはそういった層を取り込む為に、部屋を狭くして値段を抑えた間取り多いしね。
今までの湾岸タワマンと違って、このご時世もあるがかなり庶民向けのイメージを感じる。

[267: 匿名さん]

保育施設からテナント代徴収したら少しは足しになるんじゃない？
出て行けばロッカールームにすればいいし。

[268: 匿名さん]

＞今までの湾岸タワマンと違って、このご時世もあるがかなり庶民向けのイメージを感じる。

東雲はずっと地に足着いたマンションだけだったよ。
豪華タワーは港南と有明でしょ。

[269: 匿名さん]

安くはないけど、結果的に割安に見える、というのが大きいね。

豊洲の黒光りするアレ＞＞＞＞＞＞＞＞プラウド東雲＞ココ
という感じで、実はここも東雲にしては割高だけど比較で安く見えるというマジック。

騙されちゃダメよ。

[270: 匿名さん]

南西、南東の角部屋が下から上まで７５平米の間取りしかないってのが庶民向けを証明してると思う。
角部屋だから廊下が長くなるからかなり狭くなるんだよね。

[271: 匿名さん]

維持費かかってるから管理費高いんじゃないの。

[272: 匿名さん]

タワマン＝豪華の幻想ですね。
豊洲のタワマンも仕様自体は大したことないですから。
そもそも東雲や豊洲はもともと庶民の街ですからね。

[273: 匿名さん]

マイクログリッド止めれば半額になるよ

[274: 匿名さん]

パークコートでもないし、指摘しなくても勘違いしないと思います。
ここは豪華さよりコミュニティの質を大事にするタイプの方に受けていると思いますよ、私含めて。
マンションの快適さってお隣さんご近所さん次第ですからね。

[275: 匿名]

庶民が届く、最後のブランドタワマンは間違いないよ。


安いうちに買っとくといいよ。

[276: 匿名さん]

梅田の物件と比べて管理費が高いのはドッグランとタワーパーキングという
お荷物があるせいでしょう。

[277: 匿名さん]

何を気にしているのか知りませんが、管理費は数千円も違わないみたいです。
純粋にサービス内容の違いでしょう。というか、なぜそんな広域比較？

[278: 匿名さん]

冷静にスレ見ていると、管理費修繕積立に関する話題が多いよね。

タワマンでタワーパーキングという事を考えれば、それなりのコストだと思いますが、4000万円の買い物からすればコスト高に見えるんでしょうね。

[279: 某不動産]

何度も申し上げますが、タワーパーキングの維持費は管理費に含まれません。大体はパーキングの半分埋まれば、駐車料金でまかないます。

[280: 匿名]

このマンションはエコキュート、免震、各種パーク、２４時間警備体制、コンシェルジュ等の管理サービスがしっかりしてるから管理費高めだと考えられるね。管理費高いと思うなら設備、サービスの質を下げるしかない。

[281: 匿名]

ドッグランなんて３部屋分ですよ。管理費なんてたかが知れてるよ。ここは免震だから管理費高め。免震の修理は管理費から支払われるからね。

[282: 匿名さん]

ドッグランのウンコとマーキングの掃除費が高いのだろう

[283: 匿名さん]

そんなの掃除のおばちゃんの巡回仕事だよ。お金がかかってるのは美人コンシェルジュ。
組合が管理費削減交渉するとおばちゃんに代わるよ。

[284: 匿名さん]

狭くして値段下げたって記述を見るが、ここで安いと言われてるのは坪単価であってグロスじゃないぞ？

[285: 匿名さん]

掃除のおばちゃんを派遣する業者が高いんです。

[287: 匿名さん]

建物に関しては、空間が良い。天井の高さは（最上階3m以外は）すべて2.65m。梁も扁平梁の採用で目立たず、ほぼアウトフレームなため、タワーとは思えないすっきりとしたゆとりがある。階高は千代田富士見と5cmしか違わない3.4m。コンクリートは100N。キッチンは、背面の天然石カウンター付きの収納棚が標準装備。

[288: 匿名さん]

無駄に高い維持管理費をどう見るかだな。

[289: 匿名さん]

ららぽーと建設以前とは時代が随分変わったね。
ここが安く見えるんだから。

[290: 匿名さん]

高潮で水浸しになる土地なのにね。

[291: 匿名さん]

はいはい、ネガはソースを出してねー。
湾岸地区は、南海トラフ巨大地震の予測津波高を上回る高さの防潮堤が整備されてますよ。

[292: 匿名さん]

浸水するのを前提に置いて地下を作らなかったと書き込みがあったみたいだけど。

[293: 匿名さん]

居室は全部天井高2.65なの？

新豊洲の概要が明らかになってきてるけど、あっちの方が遥かに魅力を感じるな。
立地は微妙な部分もあるが、箱としては完璧。45階超えじゃないとヤダという人以外は、豊洲・東雲・有明では最上じゃない？

[294: 匿名さん]

新豊洲は価格も坪単価210万くらいらしい。
変電所とかが気にならなければ良いかもね。

[295: 匿名さん]

新豊洲は260～280以上だよ。

[296: 匿名さん]

新豊洲に流れます。
価格を聞きました。

[297: 匿名]

信憑性のある情報交換しましょう。坪単価とか適当過ぎ。

[298: 匿名]

新豊洲のほうが立地の割に高い。東雲より安いと書き込んだ方は訂正して下さい。

[299: 匿名]

すみませんでした。坪単価２６０〜２８０万でした。残念。

[300: 匿名さん]

>291
あれ？構造説明会で聞きませんでしたか？
高潮は台風や暴風雨で海面が上がることです。津波とは違いますよ。

・交差点　TP+1.15m（説明会より）
・平均GL　TP+1.90m（説明会より）
・1F床　　TP+2.00m（説明会より）
・江東区最大津波高　TP+2.55m（*1）
・東京湾の過去最高高潮　TP+3.08m（*2）

（*1）P.2-46
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part2-3-6...

（*2）
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000029400/takashio_kiroku.p...

止水板が60cmあるらしいので、最大津波高では土地は流されるでしょうが、建物内はギリギリセーフ。
高潮ではエレベーターホールまで浸水する可能性があるそうです。
高潮時に津波が来たらどうなるかわかりません。

それでも電気は上から引くなど工夫していますので、立地はともかく頑張っていますね。

[301: 匿名]

高潮時は水門が閉まるから浸水しないでしょ。

[302: 匿名さん]

もし水門が閉まらなかったらという話だったかもしれません。

[303: 匿名さん]

新豊洲は豪華設備による高級路線でしたね。価格も晴海と同じくらいという予想が多いです。

こちらはコミュニティ重視路線ですから、自ずから協調性のあるファミリーが多くなることが予想されます。

港南のタワーではインドやアジア系の方がたくさんいらっしゃってびっくりしました。

物件価格が狭い範囲だとライフスタイルが似て、日本人が多くてすぐお友達になれそうで安心しています。

[304: 匿名]

水門があるから大丈夫だよ。

[305: 匿名さん]

構造説明会で、水門があるから大丈夫という話ありました？

[306: 匿名]

構造説明会では万が一水門が作動しなかったらという話だったよ。作動しなくても浸る程度ならましだね。命あってなんぼですから。ただ東日本大震災のあと水門のチェック行ってるから大丈夫だと思うよ。東京の水門が作動しないくらいの大震災がきたら他のエリアは火災、倒壊などでもっとダメージがあると思う。

[307: 匿名さん]

船とか流れてこないですかね？

[308: 匿名さん]

想定外のことが起きたら色々あるでしょうから、東雲に住むなら想定範囲がどこまでか知っておいたほうがいいですね。

[309: 匿名さん]

地盤だけ見たら内陸のほうが全然いいでしょ
この辺みたいな超軟弱地盤じゃないし。
あとは他の災害や建物自体との兼ね合いだな。
まぁ実際はどこが安全かなんて分からんけどな。

[310: 匿名さん]

内陸もそれなりのリスクを孕んでるけど湾岸も湾岸でかなりのリスクあるんだよね
結局はどこを重視するか次第だな

[311: 匿名]

内陸も活断層あるのばれちゃったからなぁ
防災視点で税金注入されるエリアがお得。

[312: 匿名さん]

内陸の全てに活断層があると思っているのですか？

[313: 匿名さん]

埋立地は地盤が軟弱で海抜も低い。
それに絡んだ災害は想定されている通り。

その想定されるリスクに最大限の対策がなされていれば、そう心配する事はないかと思います。

それでも心配ならば、湾岸以外の内陸を選べばよいこと。

ここで内陸を勧める人はきっと湾岸のリスクを伝えたいと思っての事なのでしょうが、湾岸を選ぶ人は、そういうのをしっかりと考えてリスクに果敢に挑んでいるのだよ。

[314: 匿名さん]

そして想定外で泣きをみるというわけですな。

[315: 匿名さん]

いくらネガっても、湾岸検討者は勉強してるから無駄だと思うよ。

[316: 匿名さん]

リスクの分だけ湾岸は内陸より安く買えるという事だと思いますよ。

[317: 匿名さん]

勉強してるというかデベに踊らされてるだけかと..

[318: 地震研究]

震災のことしっかり勉強しましょう。一度震災危険マップをおすすめします。豊洲、東雲エリアは地盤含め問題ないと思います。多少液状化が起きますが地震エネルギーを逃がすので死亡率が下がります。津波の心配も過去の書き込み通り問題ありません。逆に内陸は地盤が固いので揺れやすく建物倒壊、火災の可能性が高くなります。また池や川の近くは内陸でも液状化します。客観的に見て防災性と資産価値があるのは、都心→湾岸→西部→北部→北東部→埼玉県→神奈川の順になります。

[319: 匿名さん]

そもそも江東区の地価なんてしたから数えたほうが早いよ
よって大した価値もない。湾岸も一括りにはできないけどね

[320: 匿名さん]

首都圏で実際に巨大地震が起きないと分からない事が多いと思いますね。
だから、今いろいろと素人議論しても意味ないんじゃない？

起きてから、湾岸を離れた方がよいかを考えればよろしいかと。

楽観的な考えのようだけど、自然の脅威に対しては人間なんて所詮そんな事しかできないもんだよ。

[321: 匿名さん]

>>by 地震研究　2012-12-27 13:37:27
>>豊洲、東雲エリアは地盤含め問題ないと思います。多少液状化が起きますが地震エネルギーを逃がすので死亡率が下がります。
ゼリーの上に家を建てればイイね。ぷるんぷるんの、ぐらぐら。

[322: 匿名さん]

埋立地であることに由来する第二の課題は、液状化だろう。東京都の予測では、区内の約8割で液状化の危険性があると報告されている。しかし、命を守ることを考えたとき、最も注意しなければならないのは、地盤の弱さがもたらす揺れの被害だ。都のシミュレーションによると、首都直下地震の発生により、江東区の建物はその19％が全壊すると予測されている。

だってさ。

[323: 匿名さん]

マンションは、杭打ってるんだけど？
枝川、潮見以外、この辺は戸建ないし。

[324: 匿名さん]

杭が破損するんじゃない？側方流動とかでさ。
なんと言っても70Mクラスの異常な長さだしね
液状化で破損、倒壊はなくても傾くとかは十分ありそうだよね
情報のソースは知らないけど、少なくとも素人の意見より信ぴょう性はあるでしょ

[325: 匿名さん]

杭の損傷じゃあ免震タワマンも意味ないね..
まあこの辺の問題はこの物件だけじゃなく埋め立てならではの問題だが..

[326: 匿名さん]

杭打ってるから液状化層が地震エネルギーを逃がすなんて迷信でしょ？

[327: 匿名]

江東区と言っても広いですよ。倒壊とかは北の木造一戸建てが多いところでしょ。マンションはかなり頑丈だよ。神戸の大震災でも倒壊は無かったからね。免震なんてほとんど揺れなかったみたいだよ。

[328: 匿名さん]

ライフラインである水道・ガス・下水などの施設が地下に埋設されていることから、
これら施設が被災してしまうと生命の危険はないが生活上困難を強いられてしまう

地盤が悪いと大変だ

[329: 匿名さん]

神戸　沿岸　倒壊　木造

[330: 匿名さん]

324=325=326
連投やめようね。

[331: 匿名さん]

デベの言い分と行政のデータが色々と食い違っているのが面白いよな