パークタワー東雲ってどうですか？その６

[匿名さん]

年末にあっという間に300戸売れてしまいましたが、買いのポイントは何でしょうか？

1期1次 12/1（土） 270戸
1期2次 12/8（土） 33戸
1期3次 12/15（土） 7戸


所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[21: 匿名さん]

>近隣の契約駐車場と比較してるとは驚きです。

周辺相場というのは通常それを指します。

マンションの駐車場代は、まわりまって自分達の負担なので市場原理は働きません。

[22: 匿名さん]

隣が安いなら隣に借りるという選択肢もありそうだね

[23: 匿名]

ヘンな住民のいるお隣のマンションなら
なお勘弁と思う。

[24: 匿名さん]

500円で駐車場借りれたラッキー！
10年後、管理費・修繕費アップしますorz

[25: 匿名さん]

セキュリティは万全だから大丈夫だよ（笑）

[26: 匿名さん]

駐車場分譲してるマンションって、被災したときどうするんだろうな・・・
ま、関係ないか

[27: 匿名]

21
その通りだよ。
だから他の地域の月極と比較すべき。
月極とここの駐車代と比較して
高くないよう誘導したのは、
そちら。
東雲はタワーパーキングにするには
地域相場は安いよ。

[28: 匿名さん]

車を手放すという入居者が増えるのではないかという心配はありますね。

[29: 匿名]

すでに、地域相場の平面駐車場
と同レベルの価格設定なので
値上もしにくい。
相場の高い都心部なら、それが
できるが、ここがそんな事したら
さらに利用者が減るスパイラル。
かなりのリスクと見ます。

[30: 匿名さん]

検討対象外さんこのスレには戻らずどうかお幸せに・・・

[31: 匿名さん]

駐車場の話題は維持管理費と絡んでよく出てきますね。他のマンションではあまり話題にならないみたいだけどね。

ところで、車を出庫するのに要する時間は最大何分くらいなのかな？
ストレスにならない程度なら良いのだけどね。

[32: 物件比較中さん]

ここまでの販売住戸を見れば、狭かったり眺望ないけど安い部屋がほとんど。
どんな層が買っていて、毎月２３０００～払って駐車場借りるのかの想像がつくかな。
物件価格は安いが（狭いけど）、維持・管理は高くつきそうな物件だね。

[33: 匿名さん]

私有地内の液状化対策なんか、とてつもない巨額だろうね。
もう一棟建つほどかかるでしょ。
効果は別として。

[34: 匿名さん]

待ち無しなら２～３分くらいかな。ただ休日夕方の入庫は渋滞になることもありますよ。

[35: 匿名さん]

１期４次５戸販売ですね。
売れているのだろうけど、何故そんなに刻む？って感じ。

ところでキッザニアパーティあるのですか？

[36: 匿名さん]

抽選に外れた方の救済策だと思いますが。1次は最高20倍近かったらしいですし。

パーティはあるみたいですよ。ご近所さんの不安をやわらげてくれるイベント楽しみですね。

[37: 契約済みさん]

1期で買ったけど、パーティなんてないよ?

[38: 物件比較中さん]

１期から小刻みに長く販売するのは、少しでも買いたい人に販売したいんでしょう。
来年になったら新豊洲、有明、晴海などライバル物件が続々でてくるから早く捌きたいんだろうね。
いくら安さが売りでも近所での大規模物件ライバル登場は厳しいだろうから。

[39: 匿名さん]

お子様がいらっしゃらなかったから営業が気が利かなかったのではないでしょうか？
もし興味がおありであればお問い合わせしてみてはいかがでしょうか？
お会いできることを楽しみにしています。

[40: 契約済みさん]

1期購入者ですが、キッザニアパーティあるの？
行きたいな～

子供いないとダメなんですかね～？

[41: 匿名さん]

管理費と修繕積立金と駐車場代で５～６万円が加算される感じ。住宅ローン自体は１１万円くらいで安いと思って飛びついたけど、月々のお支払いは１７万円弱になってしまいました。これなら豊洲のマンションが買えることに気がつきましたが、もう契約するから考えないことにします。車（軽自動車）は手放そうかな、いずれ。これから契約する人、気をつけて。

[42: 匿名]

41
私も検討したが、豊洲タワマンはもっとするよ。

[43: 匿名さん]

>管理費と修繕積立金と駐車場代で５～６万円が加算される感じ。

都心では安いですよ

[44: 匿名さん]

物件価格に見合ってない維持コストと考えている人が多いのではないかな？
7〜8千万円クラスが中心ならば、5〜6万円は安いと感じるのでしょう。

[45: 購入検討中さん]

パーティではないでしょ笑
キッザニアを三井で貸し切って、三井の物件の来場者とか購入者にプレゼントしてるだけ。だから近所に住んでるだけの検討者でない人もいれば、購入者もいるって感じかと。

[46: 匿名さん]

早くブラックカード使ってみたいですね

[47: 匿名さん]

ブラックカードの具体的な特典をご存じの方いらっしゃいますか？
どの程度のものなのかなぁ･･･と思いまして。

あと、ここは入居予定者が顔を合わせる機会はあるのでしょうか？

[48: 匿名さん]

維持費は妥当なのがわかったから、ネガがどうやら黙ってしまったね。。

[49: 匿名さん]

ほらほら、そうやってネガを煽るのは良くないよ。

[50: 匿名]

妥当と思う人がいるから現実的に
売れてる訳だけど、やっぱり
周辺マンションと比較すれば高い
ようですね。

[51: 契約済みさん]

1期1次であっという間に買ったが確かに価格安いし気に入ったけど今になっていくつか不安になることがある。
ソラプラザで何ができるかよく分からない。アニメのヨガは分かったけど、いつも使える仕組みじゃないからもったいないと思う。
あと、管理費修繕費の高さ。申込書を書く時に渡されて説明もされず家で見ていてくださいと言われこのスレ見てたら5倍にも上がることを知った。
ここは大事な所なんだから営業さんちゃんと教えて欲しかった。と言うかもう後にはひけないあの場ではじめて言われて冷静な判断できないよ。
他の方は説明して納得して買ったの？
三井不動産だからこの程度は当たり前の知識として説明がいらないのか、三井の営業は単なる知識不足で説明できないのかどっち？
20代後半の女性の営業さん。いい人だけど。三井と言えども知識レベルはそこまで高くないなと思ったよ。

[52: 匿名さん]

重要事項説明を受けて納得の上での契約という流れだから、納得できなければ契約しなければよかったのに。

住宅ローンや管理費が払えなくなってマンション手放さざるを得なくなったら残るのは借金だけ。

ローン組むとか簡単に言うけど、悲惨な人生に陥るリスクを孕んでるんだよね。

[53: 匿名さん]

管理修繕費、うちは申し込み前に事前にチェックさせてもらえた。
計画なので、現時点では渡せないけど、
申し込みか重説の時に渡しますって。


＞NO.50
周辺って辰巳とかのこと？

[54: 匿名さん]

管理費・長期修繕積立(案)という資料は検討段階から普通貰えるけどね。

[55: 匿名さん]

ブラックカードってたしか5%割引になるんじゃなかったかな。
長期修繕計画については言ったら事前に見せてくれたけど、説明はあんまりなかったなぁ。ただ、あれはあくまで案でしかないからそれだけで検討から外すということはしないだろうな。
ところでキッザニアの件は特に話は入ってないんですが、その情報はどこで入手されたんですか？

[56: 匿名さん]

>>51
私の担当さんは前職でマンション管理やってたから
修繕費値上がりはこちらが納得するまで付き合ってくれたよ。
今も分譲のマンションで買う時には考えてなかったけど
いざ修繕費が上がることになると意識するから今回はその説明があったから納得できた。
でも住んでから総会で頑張らないと本当にあの想定通りになりますよ。

三井不動産だから営業のレベル高いと思うのは違うと思うよ。結局は個人の資質だと思うよ。
たまたまここは相性の良い担当さんでで知識もあったからいいけど
他の三井のモデルルームではアフターサービスや修繕費の話で
こちらが求める答えが無かったね。
いいマンションです。で、買いますか？と機械的に誘導されている所があったし。

重要事項説明ももっと突っ込んで確認した方が後で不安にならなくていいので
気になるのは担当さんに質問したほうがいいよ。

[57: 契約済みさん]

>>52
マンションはじめて買うしあの雰囲気で止まれない感に負けてしまいました。
結果、他のマンションも上がるのでどちらにせよ買ったと思うのですが私の勉強不足です。

>>53-54
営業さんによって違うのですね。私は申込書の時にはじめて貰ってちゃんと見たのは印鑑押した後でした。
三越で契約した時には違う女性が担当したので聞けなくもういいかなと諦めました。
結局ここで愚痴愚痴言うぐらいの小市民なんです。すみません。

>>56
今になって思えば営業さんではなくマンションが良かったから自分で買ったと考えてしまいます。
素敵なモデルルームで上品な案内でしたけど、言われるがままに部屋の希望書かされて登録始まったから決めてくださいと流されるがままだったのでこれだけ高い買い物なので不安になりました。
三井だから間違いないと言われてマンションはたしかにそうでしたが営業さんは必ずしもそうでないのですね。
そちらの営業さんは良かったみたいで羨ましいです。

[58: 匿名さん]

>57
残念ながら、大手不動産の営業に知識があるとは限りません。
多くはマンションを真剣に検討している素人以下の知識しか持っていません。

以前、三井の物件で何も知らない素人派遣がついたことがあります。
何か質問するたびに席を立って１０分くらいかけて確認してからショボイ回答をするの繰り返し。
例えば、建物の構造について知りたいとこちらが言うと、１０分後に「ラーメン構造です」としか答えられない。
頭に来て途中で帰ったのを今でも時々思い出します。

[59: 匿名さん]

56
はいはい
君は正しい

まー抑えなよ

[60: 匿名]

マンション管理していた営業が
修繕積立に詳しいとは思えない。
もし、マンション管理士という事なら
正直、このマンションのコンサルタント
を引き受けたいか聞いてみたい。

[61: 匿名]

ランニングコストや維持費がたかくなるのはタワマンの常識だよ。
このくらいで高いと思うなら、その分、分譲価格が安いと思えば良い。
そうも思えないひとは、

タワマンを諦める
ブランドデベ＆スーパーゼネコン諦める
徒歩圏立地を諦める

にしたほうが良い。

[62: 匿名さん]

>57さん

>今になって思えば営業さんではなくマンションが良かったから自分で買ったと考えてしまいます。

正しいお買い物をしてると思いますよ。営業さんはあくまで契約までのお付き合いですから。
住み続けるマンションが良くなかったら後悔の連続です。

>三越で契約した時には違う女性が担当したので聞けなくもういいかなと諦めました。

重要説明事項として説明が無かったのであれば契約の無効を申し出ることはできると思いますが、
本当に物件を解約したいのかどうか、営業さんにクレームしたいだけなのか、冷静にお考えに
なった方がよいと思います。営業さんにクレームしたいだけなら、よくあるアンケートかＭＲに
匿名なりで苦情を伝えれば、個別に対策を取っていただけると思いますよ。

また修繕計画はあくまで案で、管理組合で決定する事項だと思います。収支が明らかにされます
から、ご自分に不要なサービスなどの解約や価格折衝を提案してみるのもよいかもしれませんね。


ただ、個人的な意見ですが、抽選で当選した部屋であれば解約してほしい人の一人ですので（笑

[63: 契約済みさん]

自分の担当もイマイチだった。
物件はかなり気に入ったので、そこは分けて考えたよ。
結局営業のいう事はあてにしないで全部自分で調べるつもりで、
かなり面倒な質問と資料要求しまくったけど、それは全部答えてもらえたので、まぁ納得して買えました。

[64: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内であれば将来も大丈夫ですよ。
細かなところは妥協してもOKよ。

[65: 匿名さん]

修繕積立費が高いのはいいけど管理費が高いのはなあ
プールとか水物ないくせに管理費が無駄に高いから躊躇してる

[66: 匿名さん]

＞ブラックカードってたしか5%割引になるんじゃなかったかな。

すごっ！

[67: 匿名さん]

>65
経済的に無理をしちゃ駄目ですよ。
駅から多少遠くても、東京駅から半径5km圏内であればOK。
経済力に合った物件を選べば良いですよ。

[68: 匿名さん]

＞プールとか水物ないくせに管理費が無駄に高いから躊躇してる

契約期間満了後、下がる要素がありそうということですね
イベント系は1年契約で次も契約するかどうかは組合決定みたいですし
カフェで常駐する店員は無駄だと思うので大体なくなるみたいですよ
カフェが売りだったBEACONも営業時間縮小してます

[69: 匿名]

サービスレベルは早急に下げて修繕積立に回すべきかも。
それでも全然足りないと思うけど。

[70: 匿名さん]

あまることはあっても足りないことは無いでしょうね
だって足りなくて困るのはデベの修繕請負会社でしょ

[71: 匿名]

このレベルの認識しか出来ていない
購入者のマンションと理解していいのかな。
デベの営業も問題なんだろうけど。

[72: 匿名さん]

数億以上の修繕積み立てが入居時にあるわけですが？

[73: 匿名さん]

無駄なものにお金を使えるのって、贅沢なことですよね。

[74: 匿名さん]

ベンツのＣＬクラスというのは少し外れていると思うが

[75: 匿名]

数億以上？
まあ、15年の大規模修繕前で
20億は最低でも積み立てられて
いないと。

[76: 匿名]

っていうかマンソンは10年くらいで買い換えるものだよ。

[77: 匿名さん]

>76
貴方が残っているかどうかは関係ありません。
貴方が出ていった後のことを話しているのです。

[78: 匿名さん]

>76さん
10年後は都心部の座席がほぼうまって、買い替えしようにも対象物件が限られてしまうんじゃないですか？

[79: 匿名さん]

７５
土建屋の思うようにはいきませんよ

[80: 匿名さん]

ららぽーと豊洲のブラックカードは、対応店舗が10%引きというのが多い。

[81: 匿名さん]

駐車場は320台中230台入れば管理費がペイできるそうだよ。

総戸数585戸だから、39%の家が車を持てばいい計算になる。
可もなく不可もなくってところじゃないかなぁ。

もっと厳しい計算してるマンションいっぱいあるよ。
全戸の6割が車持つ計算です、とか。

[82: 匿名さん]

もう修繕費やパーキングの話しは止めね。

[83: 匿名さん]

その計算だと、車所有していない家庭にも最初から管理費として負担がかなり乗ってるって事なのね。

[84: 匿名さん]

逆だけどね

駐車場収入は管理修繕に回されるのが一般的
だからマンションにとって共有財産
ここはほぼファミリー向けだから当初は100%埋まり抽選になるだろう

それを分譲してしまうのはデベが利益を最大化するため

不足を予想するのは勝手だが、駐車場の空きが無いマンションは中古の資産価値が落ちる

[85: 匿名さん]

管理費総額の何割が駐車場利用料収入で充てられていると計算されているのかな？

駐車場利用料と管理費・修繕積立の関係でおかしいと気付いた住民から声が上がって総会で揉めるかもね。

駐車場の設備管理に掛かる費用を別会計として、駐車場利用料徴収と帳尻をあわせた方がよいかもね。

[86: 匿名さん]

ららぽーと豊洲のブラックカードの特典情報についてレスくださった方、
どうもありがとうございました。

[87: 匿名さん]

確かに自分が車持ってたら、駐車場の空きがないマンションは欲しくないなぁ。
一定の余裕は仕方ないのかもね。

[88: 匿名]

だね

[89: 匿名さん]

駐車場の希望率なんて営業に聞いてみれば？
半分契約済みなんだからもう趨勢わかってるよ
ちなみにうちは希望したけど厳しいとも余裕とも何も言われてない

[90: 匿名さん]

11月中に聞いたときは、半々って言ってたような･･･。

[91: 匿名]

もう駐車場の話は終わりね。

[92: 匿名]

検討スレ、住民スレはまだかな

[93: 匿名さん]

何度も繰り返し指摘される話題というのは、物件に固有の問題かと思います。

それを理解した上での決断であれば、何も問題ないんじゃないかな。

購入後にこんなはずじゃなかったと思わなく済むからね。

都内では分譲価格と維持管理コストは比例するというから、逆に、維持管理コストから逆算した価格の物件を購入すると考えた方がよいかと。

そのコストは区分所有面積に比例しているから、条件悪い部屋で価格が安くても、条件が良い部屋と同じ広さならば同じ維持コストを払っていくという事。

何とか手が届く安さという事で莫大な金額の長期ローンを組むのは、リスクが大きいと思います。

モデルルームに行くと購入したくなるのは普通。でも、簡単に決断せずにそこは冷静に。

FP的な事は、人に頼る必要もなく、本屋に行けばFP関係の本はたくさんありますので、それらを読んで見る事をお勧めします。自分のライフプランは自分で立てるスタンスが重要かと。

[95: 匿名さん]

DMが来ました。
この三連休にMR見学に行くとららぽーと買物券2,000円がもらえるので、出かけてみようと思います。

[96: 匿名]

やっぱりこのマンションにとっては
駐車場が問題の核心なんだろうね。
94の書き込みが図らすも証明してる。

[97: 匿名さん]

ここはそれなりに人気があるのにかなり広告を出してオマケをよくくれますよね。
どうしてチョコレートフォンデュセットなんてくれたのでしょうか。

[99: 匿名さん]

地下鉄の駅も遠いし、しかも辰巳。でも人気。やっぱり価格ですかね。

[101: 匿名さん]

引き渡し3月下旬となってるけど、消費税の観点からいけば、25年の10月までに契約してるものについては、消費税は5%のままなんだよね？26年の1月から3月までの住宅ローン減税なかった場合、4月に引き渡しをずらしてくれるんだよね？きっと。

[102: 匿名さん]

豊洲でなく、こちらを選ぶ理由って何ですか？価格だけですか？？

[103: 匿名]

豊洲、東雲のメリットデメリットは下記の通り。あとは好みだね！

パークタワー豊洲
メリット
東雲より都心に近い。商業施設が近い。東雲よりステータスになる。外食するところが多い。制震。
デメリット
商業施設が近い為、人が多い。公園が少ない。スーパーが小さく高い。今以上の地価の伸びが期待出来ない。共有施設が少ないわりに管理費が高い。
パークタワー東雲
メリット
ベッドタウン。人がまだ少ない。豊洲より格安。大型スーパーが近い。今後地価のアップが期待出来る。公園が多い。長期優良住宅。防災マンション。共有施設が多い。免震。
デメリット
豊洲より都心から離れている。外食するところが少ない。ららぽーとから距離がある。豊洲よりステータスが低い。

[104: 匿名さん]

ウメタテ馬鹿三兄弟

同じレベルなのに仲は悪い。笑

[105: 匿名]

埋め立て地をなぜけなすのか。内陸の東京北部よりよっぽど地価が高いし、資産価値もある。都心へのアクセスも良い。埋め立て地と言えども江戸時代から国の予算が注ぎ込まれ地盤も安定している。内陸は木造、雑居エリア多く震災時の被害が心配。

[107: 匿名さん]

地価は言い値ってだけのこと。
言い値は売れなくても上がる。

[108: 匿名]

逆。地価は相場。売れてるから上がる。

[109: 匿名]

私の親豊洲に住んでたよ。今年１０月に売った時は買った時の１、５倍で売れたよ。

[110: 匿名]

埋め立て地は国家予算が投資され、都心以外の内陸よりは比べられないほどの資産価値がある。

[111: 匿名さん]

豊洲か東雲かと言えば、修繕積立金や駐車場の観点からすれば豊洲。

[114: 匿名]

実は東雲イオンまでの距離でも
豊洲の方が近いんだよね。

[115: 匿名さん]

豊洲は２，３丁目でないなら、東雲キャナルコートの方が良いと思う。まあ、ここはキャナルコートじゃないけど。

[116: 匿名]

１１５さんへ
キャナルコートじゃないと何か問題があるんですか？特典が得られないとか？キャナルコートじゃ無くてもキャナルコートを活用出来れば問題無いのでは。

[117: 匿名]

キャナルコート仕様じゃないから、狭い土地に詰め込みすぎ。

[118: 匿名さん]

このタワマンのせいで、キャナルコートの株が、かなり下がったと思う。

[119: 匿名]

間取り見たけど詰め込んでるように見えないね。都心にしては１ＬＤＫの間取り無いし５５平米以上、７０平米のファミリー向け間取りも多い。敷地は有効活用してるだけ。キャナル仕様より三井のブランド、長期優良住宅、防災マンション、免震のほうが、ステータスそして安全性、資産価値が高い。むしろ三井のマンションのおかげでキャナルコートの株は上がった。下がったマンションは資産価値が無いだけ。残念。

[120: 匿名さん]

間取りじゃないの。キャナルコートとくらべて敷地めいいっぱい建物でしょ。だから、安いの。貧乏臭いのよ。キャナルコート住民が計画見直しのホームページ作ってるから見てごらん。