パークタワー東雲ってどうですか？その６

[匿名さん]

年末にあっという間に300戸売れてしまいましたが、買いのポイントは何でしょうか？

1期1次 12/1（土） 270戸
1期2次 12/8（土） 33戸
1期3次 12/15（土） 7戸


所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[1: 匿名さん]

300戸も売れたのに住民版がないのは何故ですか？

[2: 匿名さん]

ここを見てないから。
だから買ってしまった。

[3: 匿名さん]

荒らしがタムロするだけで意味が無いよ
一期の当選者だけで１２月にキッザニアパーティするしね

[4: 匿名さん]

この匿名掲示板は管理放棄で情報ソースとして完全に信頼を失ってる
管理が他人任せで誹謗中傷や犯罪行為を野放ししているのはコンプライアンス軽視といわざるを得ない

[5: 匿名さん]

中国のように情報統制するのが良いとでも？

[6: 匿名さん]

買いのポイントは、物件価格の安さでしょう。
ターゲット層が大きく拡がるからね。一般的な会社員でも手が届く価格帯。

ただ、裏を返せば、それなりの安さの理由があるんじゃないかな。

①コスト削減の為に地下階を作らなかった。
②当初の555戸販売予定を部屋を狭くする事で585戸と変更。物件価格をその分下げた。
③コストが掛かる液状化対策の為のしっかりとした地盤改良を行わなかった。
④免震にする事で躯体強度を落としてコスト削減を図り、耐震より安い施工とした。
まだ見えない所でのコスト削減はありそうですね。

デベとしても、売れ行きを考慮して物件価格をできるだけ安くしたい思いがあったのではないでしょうか。その分、経済性もきちんと追求しているんでしょうね。

安さで納得できれば大きな問題ではないのかもしれないけどね。
郊外で安い物件を探すまでもなく、都心近郊でタワマンに住める魅力は大きいよね。

[7: 匿名さん]

長期優良を取得しているぐらいだから、かなりお金をかけているんじゃないかな？
原価に応じた値段をつけると思っているようだけど、原価と売値は別の会議で決まるものなんだよ。

http://www.mlit.go.jp/common/000041843.pdf

長期優良住宅と認定されるためには、各性能項目の基準を満たすように住宅の建築計画及び一定の維持保全計画を策定して、所管行政庁の認定を受ける必要があります。認定を受けた計画に従って建築をし、維持保全を行います。

9つの認定基準の内、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性については、住宅性能表示制度の基準を基本に設定されています。

「劣化対策」では、柱や梁などの構造躯体が少なくとも75年～95年程度（3世代）継続して使用できる措置に加えて、例えば、木造住宅であれば、床下や小屋裏に点検口を設置し、床下空間に33センチ以上の高さを確保するなどの追加措置が必要になります。

「耐震性」は、建築基準法で想定している大地震がおきても、少しの改修で住み続けられるよう、損傷の軽減を図るため、例えば、住宅性能表示制度の耐震等級（倒壊等防止）の1～3等級の等級2などが必要になります。

「維持管理・更新の容易性」は、構造区体が100年程度継続使用できたとしても、給排水管などはその間に取替や補修が必要になるため、点検・補修がしやすいことがもとめられています。原則、住宅性能表示制度の最高等級3の性能が必要です。

「可変性」は共同住宅及び長屋のみの基準です。将来のライフスタイルの変化に応じて間取りが変更できるような措置が必要です。間取り変更の際に給排水、電気などが天井や床に配管配線できるように、構造躯体等のスラブ間の内法の高さが2,650mm必要になります。

「バリアフリー性」は共用部分に対する基準として、将来バリアフリー改修に対応できるようなスペースが確保されていることが必要で、住宅性能表示制度の高齢者対策等級（共用部分）の1～5等級の等級3に相当します（段差の有無、手摺り設置などは除く）。共用廊下の幅・勾配、エレベーターの開口幅に必要なスペースが確保される必要があります。

「省エネルギー性」は、平成１１年省エネルギー基準（省エネ法に基づく省エネ判断基準）相当の性能が求められています。住宅性能表示制度の最高等級4の性能を満たす必要があります。暖冷房時の省エネ化をはかるため屋根、床、壁、天井、開口部の断熱性能を高くします。

「居住環境」では、住宅の建つ地域で決められた景観などのルールに則って街並みに調和することが求められています。各地の所管行政庁が地区計画・景観計画・条例によるまちなみ等の計画・建築協定・景観協定などを定めている場合はそれに従った計画をする必要があります。

「住戸面積」は良好な居住水準を確保するための住戸の面積を定めています。戸建てでは75平米以上（少なくとも1の階が40平米以上：階段部分除く）で共同住宅の場合は55平米以上となっています。この基準は地域の実情によって所管行政庁が引き上げや引き下げを行うことがあります。

「維持保全計画」では、建築後の定期的な点検・補修などの計画を行うことが求められています。「構造体力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」「給水・排水の設備」について維持保全計画を作成して点検の時期・内容を定める必要があります。また少なくとも10年に一度は点検を行うことが求められています。

[8: 匿名]

大規模なタワーマンションなら
もはや当たり前のレベルでしょ。

[9: 匿名さん]

ネガにしても、どうして6みたいな妄想バカが出てくるかなぁ。
closedな契約者専用掲示板欲しいわ。
公開情報だけでもすぐわかることなのに、購入するつもりで調べたことないのが一瞬でわかるわ。

[10: 匿名さん]

｢居住環境｣に関しては、計画段階から周辺とは不調和な状況だったみたいだけどね。

階数を減らすとか、ダミーバルコニーを付ける対応等で周囲の理解が得られたのかな？

[11: 匿名]

以前の書き込みによると、
駐車場の収入の最大値の4割をそのメンテに
必要とするとの事でしたが、そうであれば
長期修繕積立金の見直しをすぐにでも
始めないとダメなマンションだと思う。
個人的には、駐車代相場の安い東雲に
維持費用の大きいタワーパーキングは
組合でもめるの必定と考え検討外にしました。

[12: 匿名さん]

タワーパーキングを入れられないペンシルタワーもありますが、入っているところは多いのでは？
タワーマンションへのタワーパーキング設置率はどのくらいでしょうか？

[13: 匿名さん]

>駐車代相場の安い東雲

お前もういいよ

http://coinpa.jp/result:a/list/rc:131080496/

東雲の月極駐車場賃料相場
最高賃料 26,250円
最安賃料 23,000円
平均賃料 約25,167円
駐車場件数 約4件

[14: 匿名]

お隣の分譲マンションでは
機械式なら1万円からと聞いたけど。
近隣の契約駐車場と比較してるとは
驚きです。

[15: 匿名さん]

古ぼけたヘンな間取りの中古がいいならそっちにすればいいんじゃない？
晴海は駐車場代500円って物件もあるよ

[16: 匿名]

14
お隣は飛び抜けて激安なだけ。

[17: 匿名さん]

駐車場代で釣るマンションは何らかのビハインドがあるよ
そもそもデベの都合で駐車場分譲してるマンションもあるし

[18: 匿名さん]

＞｢居住環境｣に関しては、計画段階から周辺とは不調和な状況だったみたいだけどね。
勝手に訴訟して勝手に2度も負けたみたいだね。反社会的職業の方みたいよ。

[19: 匿名さん]

ヘンな住民のいるマンションだけは勘弁。自宅で事件や事故なんて散々。

[20: 匿名]

月極駐車場なら月島で平均4万円。
まあ、このレベルならタワーパーキングの
マンションでもいいと思う。

[21: 匿名さん]

>近隣の契約駐車場と比較してるとは驚きです。

周辺相場というのは通常それを指します。

マンションの駐車場代は、まわりまって自分達の負担なので市場原理は働きません。

[22: 匿名さん]

隣が安いなら隣に借りるという選択肢もありそうだね

[23: 匿名]

ヘンな住民のいるお隣のマンションなら
なお勘弁と思う。

[24: 匿名さん]

500円で駐車場借りれたラッキー！
10年後、管理費・修繕費アップしますorz

[25: 匿名さん]

セキュリティは万全だから大丈夫だよ（笑）

[26: 匿名さん]

駐車場分譲してるマンションって、被災したときどうするんだろうな・・・
ま、関係ないか

[27: 匿名]

21
その通りだよ。
だから他の地域の月極と比較すべき。
月極とここの駐車代と比較して
高くないよう誘導したのは、
そちら。
東雲はタワーパーキングにするには
地域相場は安いよ。

[28: 匿名さん]

車を手放すという入居者が増えるのではないかという心配はありますね。

[29: 匿名]

すでに、地域相場の平面駐車場
と同レベルの価格設定なので
値上もしにくい。
相場の高い都心部なら、それが
できるが、ここがそんな事したら
さらに利用者が減るスパイラル。
かなりのリスクと見ます。

[30: 匿名さん]

検討対象外さんこのスレには戻らずどうかお幸せに・・・

[31: 匿名さん]

駐車場の話題は維持管理費と絡んでよく出てきますね。他のマンションではあまり話題にならないみたいだけどね。

ところで、車を出庫するのに要する時間は最大何分くらいなのかな？
ストレスにならない程度なら良いのだけどね。

[32: 物件比較中さん]

ここまでの販売住戸を見れば、狭かったり眺望ないけど安い部屋がほとんど。
どんな層が買っていて、毎月２３０００～払って駐車場借りるのかの想像がつくかな。
物件価格は安いが（狭いけど）、維持・管理は高くつきそうな物件だね。

[33: 匿名さん]

私有地内の液状化対策なんか、とてつもない巨額だろうね。
もう一棟建つほどかかるでしょ。
効果は別として。

[34: 匿名さん]

待ち無しなら２～３分くらいかな。ただ休日夕方の入庫は渋滞になることもありますよ。

[35: 匿名さん]

１期４次５戸販売ですね。
売れているのだろうけど、何故そんなに刻む？って感じ。

ところでキッザニアパーティあるのですか？

[36: 匿名さん]

抽選に外れた方の救済策だと思いますが。1次は最高20倍近かったらしいですし。

パーティはあるみたいですよ。ご近所さんの不安をやわらげてくれるイベント楽しみですね。

[37: 契約済みさん]

1期で買ったけど、パーティなんてないよ?

[38: 物件比較中さん]

１期から小刻みに長く販売するのは、少しでも買いたい人に販売したいんでしょう。
来年になったら新豊洲、有明、晴海などライバル物件が続々でてくるから早く捌きたいんだろうね。
いくら安さが売りでも近所での大規模物件ライバル登場は厳しいだろうから。

[39: 匿名さん]

お子様がいらっしゃらなかったから営業が気が利かなかったのではないでしょうか？
もし興味がおありであればお問い合わせしてみてはいかがでしょうか？
お会いできることを楽しみにしています。

[40: 契約済みさん]

1期購入者ですが、キッザニアパーティあるの？
行きたいな～

子供いないとダメなんですかね～？

[41: 匿名さん]

管理費と修繕積立金と駐車場代で５～６万円が加算される感じ。住宅ローン自体は１１万円くらいで安いと思って飛びついたけど、月々のお支払いは１７万円弱になってしまいました。これなら豊洲のマンションが買えることに気がつきましたが、もう契約するから考えないことにします。車（軽自動車）は手放そうかな、いずれ。これから契約する人、気をつけて。

[42: 匿名]

41
私も検討したが、豊洲タワマンはもっとするよ。

[43: 匿名さん]

>管理費と修繕積立金と駐車場代で５～６万円が加算される感じ。

都心では安いですよ

[44: 匿名さん]

物件価格に見合ってない維持コストと考えている人が多いのではないかな？
7〜8千万円クラスが中心ならば、5〜6万円は安いと感じるのでしょう。

[45: 購入検討中さん]

パーティではないでしょ笑
キッザニアを三井で貸し切って、三井の物件の来場者とか購入者にプレゼントしてるだけ。だから近所に住んでるだけの検討者でない人もいれば、購入者もいるって感じかと。

[46: 匿名さん]

早くブラックカード使ってみたいですね

[47: 匿名さん]

ブラックカードの具体的な特典をご存じの方いらっしゃいますか？
どの程度のものなのかなぁ･･･と思いまして。

あと、ここは入居予定者が顔を合わせる機会はあるのでしょうか？

[48: 匿名さん]

維持費は妥当なのがわかったから、ネガがどうやら黙ってしまったね。。

[49: 匿名さん]

ほらほら、そうやってネガを煽るのは良くないよ。

[50: 匿名]

妥当と思う人がいるから現実的に
売れてる訳だけど、やっぱり
周辺マンションと比較すれば高い
ようですね。