変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[901: 購入経験者さん]

まぁ

すべては運さ。

[902: 匿名さん]

日本は海外の動向に景気は左右されるから、先行きは判りませんよね
金融、経済関連のコメント見てると、結局タラレバで語られていますし。
中流貧乏さんの寄り合い所ですので、切れずにに語りましょうよ。
本当に裕福な方は住宅購入で悩んだりしないでしょう。

ちなみに私は残20年で変動です、状況を見て10年ぐらいの固定にするつもりのチキンです。

[903: 匿名さん]

>>895
おりこうちゃんだから黙っててね。
いちいち自分のウンチク語らなくて良いから。
オマエがいるとスレが、クソつまんないだよ。
本当に黙れよ！

[904: 匿名さん]

↑
つまらないんならスルーすればいいのに。

[905: 匿名さん]

レス番が進んでると楽しみにして見ると自慰行為ばっかりだから
ウンザリなんだろう。まあ現実逃避もしたくなるよね。専門家は
今頃の金利を１％と予想してたりしたのに利上げなし。しかも
当面は市場動向を注視のおまけつき。下手すると日米欧協調で
利下げもあり得る展開。そんな中で３％の金利を払う。つらいね。

まあ私も変動で元本を早く削るという極めて単純な戦略のほうが
圧倒的に手堅いと思うけどね。どうなるかわからん未来よりも、
目の前の借金がみるみる減っていくほうが健康によろしいですわ。

[906: 匿名さん]

住宅ローン議論の場所で世界恐慌の話されてもなぁ？？

知らないけどそういう掲示板行って語ったほうがいいんじゃないの？
株とか議論しているところとか。それともそういうところで相手に
されないからどちらかというとそういう事に疎そうなここに来て語ってる
の？

今後ローンを組もうとしてる人たちが変動がいいのか固定がいいのか
ミックスがいいのかとその辺のメリットデメリットを語り合いたいのに
サブプライムがきっかけで日本経済が破綻すると言い切られてしまうと
家買うなって事になって話しが終わってしまうよ。

本当にそうなると確信があるなら場違いな場所でわめいてないで
日銀にでも掛け合ってくれよ。

マジでいらない。もうこなくていい。

[907: 周辺住民さん]

閑話休題

[908: 匿名さん]

管理人さんに削除依頼出したら。

[909: 匿名さん]

変動がいいだの固定がいいだのいろいろ意見は出ているが、肝心の残債について触れてる人は誰もいないのか？
残1000万円なら今の情勢ならオレは迷わず変動にする。だけど残り4000万円なら長期固定かミックスにして保険をかけるね。残の多い人は大方ローンの収入に占める割合がでかいだろうから、もし短期も長期も金利があがったら返済できなくなっちまう。

[910: 匿名さん]

サブプライムの問題が直近の金利に影響してるから話題に
上っている訳でしょ。
このスレとは関係が深くてタイムリーな話題だと思うけどな。
ずっとROMってたけど、>>903とか>>905のほうがウザイです。
いい子だから黙っててね。

[911: 匿名さん]

1000万程度だったら、俺なら貯めてから買うぞ。
頑張れば、5年程度で貯まるだろ。

[912: 910]

>>905じゃなくて>>906でした。
＞マジでいらない。もうこなくていい。
↑こいつ。

[913: 匿名さん]

910と912はみんな無視だよ。分かってると思うけど。

[914: 909]

>911

残債が1000万円の話だ。新規借り入れが1000万円じゃない。
おまけにオレに５年じゃムリだ。すまん、結構貧しいんだ。

[915: 匿名さん]

銀行は売りたい商品を押すから、それを丸呑みしちゃうとダメだよね。
固定金利ブームのときにすごく胡散臭い脅しがあったじゃん。これからは
金利はうなぎのぼりですよみたいな。で、影ではちゃっかり自分たちは
変動や短期固定で早期返済のプラン組んでる。そんなもんですよ。
御用学者や評論家もメシ食うために銀行が有利になるようなことばかり
言うしね。繰上げは期間短縮がいいとか。「本に書いてあった」とか
全然あてにならないですよ。銀行のセールスマンがそう言ってたので
正しい、って言ってるようなもん。ここで長期固定すすめてるのも
おそらく銀行関係の方でしょう？もしくは真上の広告表示、あ、これか。
管理人さんもスポンサー様は無碍にできませんわなｗ

[916: 匿名さん]

サブプライムじゃなくてヘッジファンドが日本国債空売り仕掛けて
日本が破綻するから日本終わりって言ってる人が退場すればいいんじゃ？

サブプライム問題で来月再来月の動向を議論するなら有意義だと思うよ。

とりあえず本日11時発表の米新築住宅着工数の指標に注目！ですよ。
予想を上回ればサブプライム沈静化に傾いて米利下げ観測低下で
9月は長期上昇するかも？

月曜には米中古住宅の指標があるからそっちも大事だと思うけど。

[917: 匿名さん]

無視だの、だまってろだの、こなくていいだの、
こんなレスばかりじゃ、このスレも終わったな。

おれには結構有益な情報だったけどな。

[918: 匿名さん]

訂正

新築住宅着工数じゃなくて販売数でした。

ちなみにさっき発表された米耐久在位受注数は
耐久財受注-7月:5.9％（予想：1.0％）
耐久財受注-7月（除輸送用機器）：3.7％（予想：0.6％）

となりヨーロッパの株式市場は爆上げしてます。

[919: 匿名さん]

>>910
＊＊＊

[920: サラリーマンさん]

2004年当事に年収増をあまり期待をしないという前提で、将来の金利上昇を鑑み、生きている間の最後のチャンスと思った低金利長期固定を選択しました。
（定率かつ低率で長く借り入れをして、計画的に子供たちの教育費を稼ごうと考えました。）

そんな中でアドバイスをいただきたくお願い申し上げます。
皆様なら、以下の条件の借入を一段落感のある変動金利に借り換えしますか？変動金利に変えるとしたら全額ですか？半分ですか？
ご教示いただけるとありがたいです_(._.)_

3100万円を全期間固定金利にて借入中。
（1600万円35年固定2.6%、1500万円20年固定2.0%）
返済は160万円/年
借入当事年収650万円→現在年収1000万円
貯蓄400万円
夫39歳、妻35歳、子供3人（小学生2・幼児1）
子供の学校は高校まで公立、大学以降は私立やむなし
妻が働く予定なし
これ以上の年収増は多分無理。

[921: 匿名さん]

残債に関係なく、全期間優遇付きの変動で行っといて、後で固定にしたらどうでしょうか。
ソニー銀行なんか、変動、固定の行ったり来たりが自由で、切り替え手数料も安いみたいですよ。まだ切り替えたことないけどｗ

[922: 社宅住まいさん]

<<920
うらやましいですね。
私ならそのまま固定でいくと思います。
これから先、固定でそれだけの条件を確保するのは
難しいと思います。
サブプライムの件で一時的に皆、
低金利がこれからも当分続いていくと思っていますけど、
金融の世界、風向きが変わればあっという間に状況は一変します。
長期スパンでは金利上昇傾向は変わらないと思います。

[923: 匿名さん]

>>921は>>920さんへのレスではないです


>>920さん
三年でその年収増はうらやましいです
私なら35年が2.6%、20年が2%であればそのままにします
変動は1%優遇されても1.625%ですし

[924: 匿名さん]

その金利で長期を借りられたのならばラッキーですよ。
そのままが無難だと思います。

でも今騒がれてるサブプライムがもっと大きくなって来て
アメリカ景気後退→利下げに向かうようならば日本も影響を受けない
訳にはいかないでしょうから、日銀も利下げに走るかもしれません。
そうすればしばらくは低金利が続く可能性が高くなりますので
日銀が利下げに走った時に初めて借り換えでもいいと思います。
（金利が下がった分の余剰金は繰上に回す事を前提）
2000年ITバブル時も0から0.25利上げした8ヶ月後にバブル崩壊、5年の
低迷後、2006年に利上げに転じています。ちなみにこのときの発端も
アメリカ（シリコンバレー発）でした。当時とは状況が違うので
もしかしたらアメリカが景気減速しても日本への影響は限定的なのかも
しれませんが・・・


今はサブプライムが単なる調整で終わり、来年以降アメリカの景気が
持ち直すのかさらに深刻になり景気後退になるのか見極めが必要かと
思います。

[925: 匿名さん]

>>920
いい条件ですね。うちなんか、

借入額: 3100万円
当初10年 2.7% , 11年目以降 3.25%
27年返済
返済は同じく160万円/年程度

11年目以降がちょっと高いように感じたのですが、
月々の返済額は5千円程度のアップだったので、よしとしました。
今でも、この条件だと変動・短期の方を選ぶ人が多いですかね。
少なくとも3年前はそうでした。

今回の件で、日銀は利上げを断念しましたが、利上げへの意欲は
まだまだ大きいので、しばらくはこれで様子見です。
一旦変動にしてしまうと、もうこの条件で固定が組めない気がします。

>>921
ソニーをしきりに薦める人に聞きたいのですが、
固定に戻す時は、元の金利にできるのですか?
その時点での金利になってしまうと思うのですが。
その場合、変動が上がっていたら、固定はさらに上がっているでしょ。

[926: 匿名さん]

>>925

ソニーで固定に戻す時は、
その時点での金利になります。

ただ、ソニーは半月前に翌月金利が発表になるので、
毎月その時期に翌月金利をチェックして、
自分の希望する上限を上回れば当月中に全部または一部を固定
（当月金利が適用される）、
それ以下なら変動のまま、
というのを繰り返しています。

[927: 匿名さん]

ソニーはおすすめ出来ないね。
結局、銀行が儲かるシステムだよ。
まあ他行もそうなんだけど・・・
ソニーの方が単純に総支払額は高くなるよ。

>>920さんは固定のままで行くのが得策かと思いますよ。
収入に余裕が有るので、現時点では不自由なく暮らせてるはずですよね。
お子さんが大きくなった頃に見直しするのが妥当だと思われます。
２馬力が可能になった時が勝負しやすいんじゃないですか。

[928: 匿名さん]

>>919 お前完全に浮いてるぞ

[929: 匿名さん]

今月ソニーで実行予定です。
とりあえずは全額変動で借ります。
10月が発表されて大きく上がりそうだったら一部を固定にする
予定です。
また大きく下がれば変動に戻すかもです。
もちろんあくまでその時点その時点でのジャッジと自己責任
でリスクをとりながらやっていくと思いますが、前月中旬に
発表してくれるという部分においては、ソニーは最強だと
思います。まー、マメに金利チェックしたり、計算したりが
苦にならないと言うのが前提だと思いますけどね。
それが面倒であれば、総支払額が増えても固定が得策と
思いますけどね。

[930: 920]

みなさん、レスありがとうございました。

三井住友銀行のＨＰで変動金利への借り換えシュミレーションをして
みたところ、得られる年間返済差額の割りに結構な諸経費が必要であ
ることも具体的にわかりました。
みなさんのアドバイスの通り、このままの契約で返済を続けようと思
います。

参考に以下、記載しておきます。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/karikae_sim.html
1600万円変動金利借り替え：年間返済額 ▲9万円、諸費用50万円
3100万円変動金利借り替え：年間返済額▲12万円、諸費用90万円

[931: 匿名さん]

そのままでいいと思いますよ

ただ、計算するなら新生、ソニーなどの保証料が不要なところも比較してもいいと思いますし、今借りている銀行に全額返済した場合、今の残債にたいして保証料が帰ってくると思います。

[932: 920]

>>931さん
アドバイスありがとうございます。

現在の借入先は保証料込みなので残念ながら返金はありません。
しかしながら、三井住友と違ってソニーや新生の保証料の無し
は大きいですね。

興味深かいので、シュミレーションができる新生銀行で借り替
え試算をやってみました。
（なお、1500万円20年固定2.0%分は借り替えメリットなしとの
　判断で試算していません。）

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/simulation/karikae1.html
1600万円33年2.6%固定の変動金利1.675%への借り替え
→年間返済額 ▲10万円、諸費用26万円

諸経費が三井住友に比べ▲24万円も安くなり、10年間現在の金
利が維持されたとして、およそ74万円/10年の返済減額になる結
果でありました。

しかしながら、子供3人の学費を貯蓄する必要のある私としては、
得られるかどうかわからない74万円/10年を狙って借り換えを行
うより、現在の契約を継続し、計画的に学費等を貯蓄した方が良
いと言えそうです。

お蔭様で今回漠然としていた、変動金利の借り替えについて明
確な試算の基に現在の借入を継続すべきとの判断が出来ました。

ありがとうございました。非常に勉強になりました。

[933: う]

日銀が直接貸してくれないかな？
ゆうちょ銀行って住宅ローンに参加するのかな？

[934: 入居済み住民さん]

今年7月実行　超長期35年3.14％
借り入れ3300万。

手堅く行こうと考えに考えた末に出した結論だが
ここのスレを読むと超長期35年が失敗だったと痛感！
泣ける！！

[935: 匿名さん]

>>934
ウチは去年、変動から固定に切り替えたんだけど、
変動は精神的にキツイよ。
金利動向や利上げだ利下げだの報道に一喜一憂して疲れた。
今は肩の荷が下りた感じ。全く後悔していない。

[936: 匿名さん]

既出だが、変動金利で実際に借入して、35年固定で借入したと仮定した場合の差額を貯金or運用すればよい。
変動金利が固定を超えた場合、返済額低減型で繰り上げ返済する。
精神的に楽になるぞ。

[937: 匿名さん]

差額分の繰上げ資金を貯金するまではわかるが、運用までしたら．．．

繰上げしたい年と、運用成績が悪かった年が
たまたま重なったらどうするんだ？

精神的にきついぞ。

運用するなら、長期固定にして返済額の変動要因を取らない方がいい。
変動でも、繰上げ資金とは別の余裕資金があるくらいの
経済力がなければ、運用してはいけないと思うが。

[938: 匿名さん]

運用するのに変動も固定も関係ねーだろ。
運用に回せる余剰資金があるかどーかだ。

固定で組んでも全力運用したら同じ事。
変動で組んでも一定の貯蓄があり、その一部を運用に回すなら問題なし。
というか運用してるヤツなんてみんな後者だろ。

936の例でもある一定の貯蓄があるならいいんじゃね？

[939: 匿名さん]

既に使い道が決まった繰り上げ資金まで、運用にまわして
リスクにさらすのは、危険ではないかと言っただけです。

>変動で組んでも一定の貯蓄があり、その一部を運用に回すなら問題なし。
>というか運用してるヤツなんてみんな後者だろ。

運用は、当面の使い道が決まっていない余裕資金で行なうべきもの
ですから、あなたの言う範囲でなら、問題ないと思います。
でも、>>936を読む限りでは、そうは言っていなかったので、
あえて書きました。

[940: 匿名はん]

>>939
>運用は、当面の使い道が決まっていない余裕資金で行なうべきもの
という教科書どおりの考えの人ばっかりだから銀行は胡坐をかいて
低金利を押し付けるんだよ。
資産のほとんどが元本保証型なのは先進諸国で日本だけだよ・・・

[941: 匿名さん]

また運用バカが来ましたよ〜(笑

[942: 匿名さん]

>>940

みんなが資産運用始めれば銀行の金利が上がるとでも？

ぷ

[943: 匿名さん]

>>940
教科書を無視するから、今回大損被った人が多いわけで。
投資で稼ぐのは悪と考える人が多いから、元本保証型がほとんどなわけで。

日本人はまだまだお金についての勉強が必要ですな。
まっ、今回の問題では、欧米人も偉そうなことは言えないが。

あと、日本金融機関は、サブプライムの損失は僅かだったと
堂々と発表しているが、おいしい市場があったにもかかわらず、
単に仕事をサボっていただけという見方もある。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/manage/20070821/132656/

[944: 匿名さん]

>>943

リンク先の記事を読むとサブプライムはかなり深刻な状況という事
らしいですが、実際あなたはどう思いますか？

もし記事の通りならば日本の金融機関の損失の問題以上にこれまで
続いて来た世界的な経済成長がマイナスに転じる事になりますよね？
主要国が利下げに転じるような状況になれば日本だけが成長を維持して
利上げを続ける事は不可能でしょう。またゼロ金利が復活すると
思いますか？9月以降、FRB、ECB、日銀はどのような動きをすると
思いますか？

あなたは投資に関してはかなり勉強しておられるようなので是非
意見を聞いてみたいです。

[945: 匿名さん]

936だが、ちょっと表現間違えた。
貯金も運用の1つだった。
貯金or投資だな。(投機ではない)
で、投資する場合だが、リスクを抑えるのであれば金利とある程度連動するものに投資すればいいんでない？

[946: 匿名さん]

ダウ逝った・・・

日経また16000円割るか？

日本本当にやばいかもしれんな・・・

[947: 匿名さん]

去年の事考えると、14000円割らなきゃそんなに悲観する事もないと思うが。

[948: 匿名さん]

>>944
あちこちで記事になるくらいだから、相当深刻だと思いますよ。
でも、それがどうしたというのです。
FRBやECBや日銀がどう動くか、株価がどう動くかなんて、
短期的な予想の当たり外れは、所詮、五分と五分でしょ。
私の予想なんか聞いても、何の得にもなりませんよ。

それより、世界は今も将来も拡大再生産を続けていくわけです。
温暖化だ、環境破壊だと言われても、克服しながら続けていくわけです。
そして、今はサブプライム問題で経済は揺れまくっていますが、
いつかは立ち直り、平均株価は今を越えていくでしょう。
それが、これからも続いていく資本主義社会です。

この前提がある限り、
教科書通りに、グローバルな分散投資で20年スパンの長期運用をすれば、
資産は増えていくものだと信じています。
短期的な鞘取りゲーム(投機)なんかしても、手数料や税金を抜かれる分、
結局、マイナスサムゲームになってしまいます。

日本人もこういう考え方ができれば、投資は悪だという固定観念から
解放されると思いますよ。

[949: 匿名さん]

>>948

日経平均を見る限りプラスサムになってないぞ。

[950: 匿名さん]

一部のローカルな地域だけ見ても、世界は見えないでしょ。
グローバルに、よりグローバルに。