変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[851: 匿名さん]

あと、
空論、空論とバカにしているが、
いざ事が起きた時、どれだけシナリオ(空論)を想定していたかも大事だよ。

10年後にはどうなっているかわからないからこそ、
ピンからキリまで想定する必要があると思う。

なまぬるいシナリオばかり想定して、損だ得だと議論しても
危機管理にならないよ。

[852: 匿名さん]

変動の人は繰上げで生活が大変とか金利が上がった時の為に貯金しないといけなくて大変と言うけど固定より月に２、３万支払いが少ないし、何か余裕です。計算すればわかるけど、最初の元金の減りが大きいので優遇があればこの先早い時期にもの凄く金利が急上昇しないかぎり変動金利が得。固定は保険と思えば安心。変動は怖くないです。

[853: 匿名さん]

>>852
そんなことはここのみんなはもうとっくに分かっているんですよ。
既に何回も出てる話ですし。

[854: 匿名さん]

10年先の最悪のシナリオを考えるならば家なんて買えないだろ。
10年先が最悪ではなく無難なシナリオ通りなら元本が大きく減っている
変動が有利。

[855: 匿名さん]

>10年先の最悪のシナリオを考えるならば家なんて買えないだろ。

ここにいる人は、それでも家がほしいから買うんだろ。
無難なシナリオしか考えられない人は、所詮そこまでだ。
想定外になったら、落ち着いて適切な行動を取れない可能性が大きい。
どうしようかと狼狽するだけだよ。
今回の株価暴落と円高でとった人々の行動で、何かが見えただろ。

>10年先が最悪ではなく無難なシナリオ通りなら元本が大きく減っている
>変動が有利。
今、月々に2〜3万の差なら、なまぬるいシナリオになればなるほど、
目くそ鼻くその損得にしかならないと思うが。

個人的には、変動は繰上げしてこそ、その真価を発揮すると思う。

[856: 匿名さん]

＞８５５
低金利時に変動の繰上げするのは
１番損な事だよ。

１０年後に最悪のシナリオになり
高金利になった時に繰り上げ返済すれば良い。
月２〜３万違えば１０年で２４０〜３６０万違うからね。

また、ここで最悪のシナリオって言ってるけど
その最悪のシナリオが起きた時は固定金利の契約も
見直される可能性も大きいよ。
そうなったら長期固定は目も当てられない。

[857: 匿名さん]

>１０年後に最悪のシナリオになり
>高金利になった時に繰り上げ返済すれば良い。
>月２〜３万違えば１０年で２４０〜３６０万違うからね。

それまでは、繰上げ資金を単に貯金しておくの?
利息的に考えれば、かなり損だけど。

それとも運用して、ローン金利以上の利回りを追求するのかな?
それはそれで、ローンの金利変動リスクと運用リスクをダブルでとって
危険すぎると思うが。

結局、あなたは今回の騒動で何も学んでないですね。
それとも、あなたは神か?

[858: 過激変動派]

本当に「場の雰囲気」を読めない奴ばかりになったな〜
このスレは解り易く書き込まないと面白くないんだよ。
色んな「カナ文字」使って講釈垂れるのは意味が無いよ。

単純明快に書き込まれている予想を見て、それに同意又は
異論を唱えていた時が一番楽しかったんじゃない？

きっと一部の固定派信者の奴らが現在の状況が不利で
書き込む事が無いから話がずれてきているんだと思う。

カモーン！(笑

あとレスする時は
>>999
とかの数字の方が良いよ。

[859: 匿名さん]

>857
変動のリスクは高金利になった時に
繰上げ返済するので軽減できるでしょう。
浮いている資金は運用しようが貯金しようが
どちらでも良いでしょう。

繰上げ返済の手数料かかる場合などは
金利差考えたって、ある程度まとめた方が得だし
手元に金利０の現金残すのだってリスク考えればありでしょう。

すべての現金を運用か返済かのが
リスク高いって考えもあるって事です。

１〜２年前までの購入者であれば
ローン減税もあるし、自分の場合
年間２０万以上違うし。

[860: 匿名さん]

>その最悪のシナリオが起きた時は固定金利の契約も
>見直される可能性も大きいよ。
>そうなったら長期固定は目も当てられない。

では、そうなるまでのプロセスを考えてみよう。
相当なインフレか、国債暴落により、長期金利が上昇している
と思うがどうだろう。
円の価値は暴落し、実質の債務はかなり軽減される。

もう少し詳しく見ると、
政府は国債発行が困難になり、短期借入れの割合を増やさざるを得ない。
すると、短期金利の上昇圧力になり、日銀は今回のように資金を供給
し続けなければならなくなる。円がジャブジャブ供給されたら、
円の価値は暴落するよね。

結局、長期固定の金利が反故にされるような状況になったら、
どんなローンでもほとんどチャラになると思うが、どうだろう。

[861: 匿名さん]

最悪のシナリオってよりは
高金利になる可能性は２つ。

１．超好景気でバブル。
過の例みても金利１０％前後までの可能性
固定金利はそのままで１番有利。
しかし、変動でも給料も地価も上がるので
返済不能などのリスクは無い。

２．国破綻。
経済は成長せず金利のみ上昇
お金は溢れかえり超インフレ
金利は２０〜３００％底なし。
固定金利の利率も反故にされ
固定も変動も生活苦。


１のシナリオが無いと見れば変動でＯＫ
１の可能性もあると思えば固定でＯＫ

こんな感じ？

[862: 匿名さん]

もう一つ

３．スタグフレーション。
長引く景気低迷で、低金利政策を続けた結果、
海外への資金流出がすすみ、過度の円安を起因とした
過度のインフレになる。
政策転換したとしても、景気がよくなったわけではないので、
スタグフレーションに陥る。
つまり、景気低迷下での金利上昇。
変動にとっては一番最悪のパターン。

１と３のシナリオが無いと見れば変動でＯＫ
１か３の可能性があると思えば固定でＯＫ

[863: 匿名さん]

＞８６２
その３は国破綻とどこが違うの？
３は２の過程でしかないと思うけど。

[864: 匿名さん]

>862
３はあり得ないぞ。

過度の円安になれば輸出産業大もうけで
経済成長→バブルになるし。

仮にそれでも経済成長が無いって事は
国が破綻する事をさしてるわけだし。

[865: 匿名さん]

３まで行くか、２で止まるかの違いだよ。

むしろ３まで行ったら、変動でも固定でも借金がチャラになって
ハッピーだと思うけど。
あとは、借金をしていなかった人と一緒に、苦労を共にすればいい。

[866: 匿名さん]

まさに、今まで
>過度の円安になれば輸出産業大もうけ
していた割には、国民の暮らしはパッとしないんだよね。

[867: 匿名さん]

利上げ見送り決定。
よかったですね。

[868: 匿名さん]

>866
今までの円安でも低金利だから
高金利になるくらいの円安は
１５０円とか２００円レベルでしょう。

物価もすごく上がるだろうし
経済成長も凄いし高金利だしで
バブルって事になっちゃうけど。

８６２に過度の円安になった時の
１方面しか見てないって事。

[869: 大手企業サラリーマンさん]

日銀、利上げを見送り　政策金利０．５％に据え置き

[870: 匿名さん]

またこれで変動ガン繰り作戦が有効となったわけだ。
まだ２年だけど元本３００万減らしたよ。

[871: 匿名さん]

ここ見てたら変動にしたくなってきた…

[872: 入居済み住民さん]

いまさらながら固定5年が悔やまれる。失敗だ。

[873: 匿名さん]

変動選択者は、年中　上がる下がると、一喜一憂して大変だねww

[874: 匿名さん]

なんかさー、今回のサブプラ暴落を例に語るやついるけど
素人丸出しで恥ずかしいから出てこないほうがいいよ。
1年振り返れば2月の上海ショック、06年11月の福井円安発言による
暴落。06年5月の量的緩和からゼロ金利解除期待による円高進行株暴落。
あの時は確か異例の福井日経新聞緊急インタビューにより沈静化。
インタビューでゼロ金利は簡単に解除できないみたいな事言って口先
介入しておいて翌々月利上げした時は話違うだろ！って思ったっけ。
っつか日本の連休時期は円高になるのは通例だよ。お盆、GW円高。
あとG7後とかね。定期的にやってくるただの調整局面だよ。

つかトレンド変換しないかぎりこのスレとはあんまり関係ないし。

で、短期的なお話。
今回の会合で金利据え置きが決まったけど福井さんの会見では
サブプラの影響はなく、日本経済は堅調とのこと。
でも外需主導の今の日本はアメリカ経済が減速すれば明らかに影響でる
でしょ。そのへん考えると年内実行の人たちは日本の金融政策決定会合
だけでなく、FOMCも注視しておくといいかも。あと、個人的には今回の
世界同時株安の時でも一切無視して高値更新を続けた上海株。中国食材や
おもちゃ、薬などで問題が起きているけど、このまま何事もないなんて
ありえなそう。北京五輪後とか何かすごい事が起こるんじゃ？と、
心配してしまう。

理想的なシナリオは米軟着陸。日本穏やかに景気拡大だよね。これから
ローン組む人にはアレだけど長期で見たら日本の為イコール国民のため。
今のところ米軟着陸シナリオが年内から08年にずれ込んだからすくなくと
もあと1年は急激な金利上昇ｈ無いっぽい。けどその後はまったく分からない。
さらに経済は拡大して金利は上昇傾向なのかトレンド変更で利下げに
なるのか。

あとは来年の今頃世界経済がどんな動きをしているかですね。
でも正直去年の今頃は長期1.9くらいだったのがまさか1年後1.5まで
さがるとは夢にも思わなかった。やはり素人が予想するのは無理と思ったよ。

今更基本的な事いうのもなんだけども極端なシナリオを心配するのは
あまり現実的では無いよね。そんな事より基本に返って現状を把握して
将来の金利動向を議論したほうがよほど参考になると思う。
以下当たり前の話だけど
http://www.nomura.co.jp/terms/category/economy/kinritokeiki.html
を読んで初心に返ってくれたまえ。

[875: 周辺住民さん]

>874の玄人さん

サブプラの影響なく日本経済は堅調ってのには同意するけど、変動を語る上でサブプラを完全に無視できるとは思えないよ。サブプラ問題はこれから本格化するのに既に金利には織り込み済み若しくは影響なしと言い切れるのか？
銀行がことごとくぶっ飛んだときも悪材料はどこも小出しだったぞ。今発表されている影響額がすべてとは思えない。

素人丸出しって言って他人をさげすむような発言する君はそうとう玄人なのかもしれんが、そんな奴が貧乏人の集まる住宅ローンのスレで何やってるんだ？

[876: 住まいに詳しい人]

相当暇なんだろうな。うらやましい限りだ。
ここしか、書く場所がないんだろうけど、まともに読んでいる人も、恐らくほとんどいないと思うよ。
もしどうしても書きたいんなら、自分のブログとかでやって欲しい。

と書くと、また長文がくる。

[877: 匿名さん]

なんだそれ
負け惜しみ？

[878: 匿名さん]

>>874 は、ただの調整局面と見ているようだが、

サブプライム問題は、デリバティブの格付けが
実は信用ならないというパンドラの箱を開けてしまった。
デリバティブの市場規模は、サブプラム債の比ではない。
各国の中央銀行は大急ぎで調査中で、その時間稼ぎのために
市場へ資金を供給し続けている。
たぶん、本番はこれからだよ。
さあ、夏祭りが終わったら、次は秋の大祭りだよ。

もう、日銀は当分利上げできないだろうな。
そして、その後にやってくる反動が怖いような気がする。

[879: 匿名さん]

>>876
ほんと例の長文は見てないよ。
誰も見てないのに大変だね。
また長文の反論が来る？
それとも「素人は黙ってろ！」と一喝？

[880: 匿名さん]

ようするに変動は問題なしでおｋ？

[881: 匿名さん]

たぶん、このお祭りが終わるまではね。
1年くらいは安泰じゃないか。

[882: 匿名さん]

この祭りの後、過剰流動性を生み出した張本人の日銀が
世界中からバッシングされると思うよ。

[883: 匿名さん]

変動短期はやばいと言われ続けて数年。未だに問題無し
たぶん来年の今頃も同じ議論

[884: 匿名さん]

まあ、1年は安泰らしいからね。

[885: 匿名さん]

来年の今頃も↓の繰り返し

No.883 by 匿名さん　2007/08/23(木) 23:27

変動短期はやばいと言われ続けて数年。未だに問題無し
たぶん来年の今頃も同じ議論
No.884 by 匿名さん　2007/08/23(木) 23:36

まあ、1年は安泰らしいからね

[886: 匿名さん]

別の掲示板では５年も前から同じ展開ですよ。ここはいつになったら落ち着くのでしょうか？参加者が若いのか、○○なのか・・・

[887: 匿名さん]

>>878

確かに今回はただの調整局面ではないかもしれない。
しかし、株価が暴落するにはそれなりの理由があり、
年に数度の中規模暴落、数年に一度の大幅暴落を繰り返しているが、
必ずきっかけというか引き金がある。今回はそれがサブプライム
だっただけ。でも米の住宅バブル崩壊は去年の今頃から言われて
いたし、サブプライムの言葉も去年末くらいから頻繁に出るように
なったし、その頃から経営破綻が噂された金融機関は結構有った。
毎回暴落がある度に景気後退がささやかれる。本当にそうかもしれない
けどこればかりはそうなってみないと誰にも分からない。結局理由なんて
後付でしかない。

ちなみにFRBは日本のバブルが崩壊した際、原因と対策を徹底的に
やったと言われている。米の住宅のしめるGDPの比率はたった５％、さらに
今問題になっているのはサブプライム（日本じゃとうていお金なんて
借りられないブラックリストのニート用ローン）という事から楽観論
もある。もちろん878のいう悲観論もあるわけで。

まあどうなるかしばらくは注視が必要かと。

[888: 匿名さん]

金曜の朝から元気だな〜。ピンコ立ちですか。

[889: 匿名さん]

結局好景気バブル以外の最悪なシナリオも想定するなら家は買わない
ほうがいい、むしろ日本から出て行ったほうがいいってことでOK？

好景気バブル以外の最悪なシナリオが無いと見れば変動でOK？

好景気バブルがまた来ると見れば長期固定でOK？

好景気バブルが来ても瞬間的な高金利に耐えられるなら変動でOK?

[890: 匿名さん]

>>886

この世界はいつまでも同じ状態が続くわけではないから、
警告し続けていれば、いつかは当るわけですよ。

そして当った時、泣く人が大勢出るわけです。

これ世の常。

それまでに、できるだけ残高を減らしておきましょうね。

[891: 匿名さん]

自分は変動なんだけど、ここに粘着してる馬鹿と同じ選択したと思ったら
不安になってきた

[892: 匿名さん]

自分は長期固定なんだけど、ここに粘着してる馬鹿と同じ選択したと思ったら
不安になってきた

[893: 匿名さん]

>>887
>確かに今回はただの調整局面ではないかもしれない。

その通り。
単なる調整局面なら、中央銀行は声明程度で静観しているよ。

米欧日の中央銀行をここまで慌てさせて、
莫大な資金供給と緊急利下げまでさせたのだから、
単なる調整局面でないことは、明らかだよ。

今は、みんなに笑われるくらい警戒しすぎても、バチは当らないと思う。

[894: 匿名さん]

サブプライムが問題ない訳ねえだろ！
素人が玄人ぶって偉そうな事言って恥かくのが関の山だな。
バカ丸出しとはこの事だ。

[895: 匿名さん]

はぁ？？

過去に住宅問題で緊急利下げに転じた国なんていくらでもありますが？
そしてすぐに持ち直した国はいくらでもありますよ？もっと調べてから
発言しなさい。

資金供給オペなんてしょっちゅうやってるし。

仮に米が９月に利下げに転じたとしても来年以降持ち直せば
ただの調整でしょ？

それとも日本のバブル崩壊みたいにアメリカは持ち直すのに10年かかると
でも？

証券化されたサブプライム問題は正直誰にもわからないと思うが？

現時点ではアメリカの住宅調整局面が世界に飛び火して実態が
わからずあわてたから各国中銀が収束に動いて落ち着きを取り戻し
つつあるって事。

そんな複雑な問題を調整じゃないと言い切るおまえのほうが痛い。

[896: 匿名さん]

サブプライムの膿は出し切ったかもしれないが、問題はデリバティブの方だ。
こっちの規模は尋常じゃないよ。
>>887が言うように、サブプライムはただのキッカケになる。

ヘッジファンド達が本当に資金繰りに困り始めたら、株式だけでなく
債券も長期短期に関係なく投売りして、CP市場も麻痺するだろうから、
金利は急上昇するかもしれないよ。
日銀がコントロールできると言われる「無担保コール翌日物」の金利は、
あくまでも誘導目標値を示せるだけで、いくら資金供給オペでコントロール
しようとしても、市場が一斉に動き始めたら大きく変動してしまうからね。

そうなったら、日銀は市場に屈したことになる。
前レスにもあったけど、92年の英国vsソロスの結末と同じになってしまう。

そこまで考えてみたことある?
彼らにとっては、日本の財政や国民生活なんか、どうでもいいことなんだよ。
自分たちが被った損をいかにリカバリーするか、それしか頭の中にはないよ。

変動の人で株式投機なんかしている人は、早めに資金を引き上げて、
繰上げできるように準備しておいた方がいいよ。

[897: 匿名さん]

あーつまんねー。
マニアックな書き込みする奴らつまんねー。

こう書くと「これくらい理解できないのか」と逆切れされそうだけど、お前らの自慰行為は別のところでやってくれよ、まったく。

[898: 匿名さん]

ははっ。そんなことないよ。

>>896に書いてあることを全部理解できなくても、
最後の2行だけ理解できればいいよ。

[899: 匿名さん]

896だけじゃないけどな、つまんないのは。
理解できるできないの問題じゃなくて、つまんねーって言ってるのに。

[900: 匿名さん]

専門家が集まるサイトでは相手にされないから、ここに書いてるんですよ！実社会では人の下でしか生きられない奴隷ちゃんなんです。

[901: 購入経験者さん]

まぁ

すべては運さ。

[902: 匿名さん]

日本は海外の動向に景気は左右されるから、先行きは判りませんよね
金融、経済関連のコメント見てると、結局タラレバで語られていますし。
中流貧乏さんの寄り合い所ですので、切れずにに語りましょうよ。
本当に裕福な方は住宅購入で悩んだりしないでしょう。

ちなみに私は残20年で変動です、状況を見て10年ぐらいの固定にするつもりのチキンです。

[903: 匿名さん]

>>895
おりこうちゃんだから黙っててね。
いちいち自分のウンチク語らなくて良いから。
オマエがいるとスレが、クソつまんないだよ。
本当に黙れよ！

[904: 匿名さん]

↑
つまらないんならスルーすればいいのに。

[905: 匿名さん]

レス番が進んでると楽しみにして見ると自慰行為ばっかりだから
ウンザリなんだろう。まあ現実逃避もしたくなるよね。専門家は
今頃の金利を１％と予想してたりしたのに利上げなし。しかも
当面は市場動向を注視のおまけつき。下手すると日米欧協調で
利下げもあり得る展開。そんな中で３％の金利を払う。つらいね。

まあ私も変動で元本を早く削るという極めて単純な戦略のほうが
圧倒的に手堅いと思うけどね。どうなるかわからん未来よりも、
目の前の借金がみるみる減っていくほうが健康によろしいですわ。

[906: 匿名さん]

住宅ローン議論の場所で世界恐慌の話されてもなぁ？？

知らないけどそういう掲示板行って語ったほうがいいんじゃないの？
株とか議論しているところとか。それともそういうところで相手に
されないからどちらかというとそういう事に疎そうなここに来て語ってる
の？

今後ローンを組もうとしてる人たちが変動がいいのか固定がいいのか
ミックスがいいのかとその辺のメリットデメリットを語り合いたいのに
サブプライムがきっかけで日本経済が破綻すると言い切られてしまうと
家買うなって事になって話しが終わってしまうよ。

本当にそうなると確信があるなら場違いな場所でわめいてないで
日銀にでも掛け合ってくれよ。

マジでいらない。もうこなくていい。

[907: 周辺住民さん]

閑話休題

[908: 匿名さん]

管理人さんに削除依頼出したら。

[909: 匿名さん]

変動がいいだの固定がいいだのいろいろ意見は出ているが、肝心の残債について触れてる人は誰もいないのか？
残1000万円なら今の情勢ならオレは迷わず変動にする。だけど残り4000万円なら長期固定かミックスにして保険をかけるね。残の多い人は大方ローンの収入に占める割合がでかいだろうから、もし短期も長期も金利があがったら返済できなくなっちまう。

[910: 匿名さん]

サブプライムの問題が直近の金利に影響してるから話題に
上っている訳でしょ。
このスレとは関係が深くてタイムリーな話題だと思うけどな。
ずっとROMってたけど、>>903とか>>905のほうがウザイです。
いい子だから黙っててね。

[911: 匿名さん]

1000万程度だったら、俺なら貯めてから買うぞ。
頑張れば、5年程度で貯まるだろ。

[912: 910]

>>905じゃなくて>>906でした。
＞マジでいらない。もうこなくていい。
↑こいつ。

[913: 匿名さん]

910と912はみんな無視だよ。分かってると思うけど。

[914: 909]

>911

残債が1000万円の話だ。新規借り入れが1000万円じゃない。
おまけにオレに５年じゃムリだ。すまん、結構貧しいんだ。

[915: 匿名さん]

銀行は売りたい商品を押すから、それを丸呑みしちゃうとダメだよね。
固定金利ブームのときにすごく胡散臭い脅しがあったじゃん。これからは
金利はうなぎのぼりですよみたいな。で、影ではちゃっかり自分たちは
変動や短期固定で早期返済のプラン組んでる。そんなもんですよ。
御用学者や評論家もメシ食うために銀行が有利になるようなことばかり
言うしね。繰上げは期間短縮がいいとか。「本に書いてあった」とか
全然あてにならないですよ。銀行のセールスマンがそう言ってたので
正しい、って言ってるようなもん。ここで長期固定すすめてるのも
おそらく銀行関係の方でしょう？もしくは真上の広告表示、あ、これか。
管理人さんもスポンサー様は無碍にできませんわなｗ

[916: 匿名さん]

サブプライムじゃなくてヘッジファンドが日本国債空売り仕掛けて
日本が破綻するから日本終わりって言ってる人が退場すればいいんじゃ？

サブプライム問題で来月再来月の動向を議論するなら有意義だと思うよ。

とりあえず本日11時発表の米新築住宅着工数の指標に注目！ですよ。
予想を上回ればサブプライム沈静化に傾いて米利下げ観測低下で
9月は長期上昇するかも？

月曜には米中古住宅の指標があるからそっちも大事だと思うけど。

[917: 匿名さん]

無視だの、だまってろだの、こなくていいだの、
こんなレスばかりじゃ、このスレも終わったな。

おれには結構有益な情報だったけどな。

[918: 匿名さん]

訂正

新築住宅着工数じゃなくて販売数でした。

ちなみにさっき発表された米耐久在位受注数は
耐久財受注-7月:5.9％（予想：1.0％）
耐久財受注-7月（除輸送用機器）：3.7％（予想：0.6％）

となりヨーロッパの株式市場は爆上げしてます。

[919: 匿名さん]

>>910
＊＊＊

[920: サラリーマンさん]

2004年当事に年収増をあまり期待をしないという前提で、将来の金利上昇を鑑み、生きている間の最後のチャンスと思った低金利長期固定を選択しました。
（定率かつ低率で長く借り入れをして、計画的に子供たちの教育費を稼ごうと考えました。）

そんな中でアドバイスをいただきたくお願い申し上げます。
皆様なら、以下の条件の借入を一段落感のある変動金利に借り換えしますか？変動金利に変えるとしたら全額ですか？半分ですか？
ご教示いただけるとありがたいです_(._.)_

3100万円を全期間固定金利にて借入中。
（1600万円35年固定2.6%、1500万円20年固定2.0%）
返済は160万円/年
借入当事年収650万円→現在年収1000万円
貯蓄400万円
夫39歳、妻35歳、子供3人（小学生2・幼児1）
子供の学校は高校まで公立、大学以降は私立やむなし
妻が働く予定なし
これ以上の年収増は多分無理。

[921: 匿名さん]

残債に関係なく、全期間優遇付きの変動で行っといて、後で固定にしたらどうでしょうか。
ソニー銀行なんか、変動、固定の行ったり来たりが自由で、切り替え手数料も安いみたいですよ。まだ切り替えたことないけどｗ

[922: 社宅住まいさん]

<<920
うらやましいですね。
私ならそのまま固定でいくと思います。
これから先、固定でそれだけの条件を確保するのは
難しいと思います。
サブプライムの件で一時的に皆、
低金利がこれからも当分続いていくと思っていますけど、
金融の世界、風向きが変わればあっという間に状況は一変します。
長期スパンでは金利上昇傾向は変わらないと思います。

[923: 匿名さん]

>>921は>>920さんへのレスではないです


>>920さん
三年でその年収増はうらやましいです
私なら35年が2.6%、20年が2%であればそのままにします
変動は1%優遇されても1.625%ですし

[924: 匿名さん]

その金利で長期を借りられたのならばラッキーですよ。
そのままが無難だと思います。

でも今騒がれてるサブプライムがもっと大きくなって来て
アメリカ景気後退→利下げに向かうようならば日本も影響を受けない
訳にはいかないでしょうから、日銀も利下げに走るかもしれません。
そうすればしばらくは低金利が続く可能性が高くなりますので
日銀が利下げに走った時に初めて借り換えでもいいと思います。
（金利が下がった分の余剰金は繰上に回す事を前提）
2000年ITバブル時も0から0.25利上げした8ヶ月後にバブル崩壊、5年の
低迷後、2006年に利上げに転じています。ちなみにこのときの発端も
アメリカ（シリコンバレー発）でした。当時とは状況が違うので
もしかしたらアメリカが景気減速しても日本への影響は限定的なのかも
しれませんが・・・


今はサブプライムが単なる調整で終わり、来年以降アメリカの景気が
持ち直すのかさらに深刻になり景気後退になるのか見極めが必要かと
思います。

[925: 匿名さん]

>>920
いい条件ですね。うちなんか、

借入額: 3100万円
当初10年 2.7% , 11年目以降 3.25%
27年返済
返済は同じく160万円/年程度

11年目以降がちょっと高いように感じたのですが、
月々の返済額は5千円程度のアップだったので、よしとしました。
今でも、この条件だと変動・短期の方を選ぶ人が多いですかね。
少なくとも3年前はそうでした。

今回の件で、日銀は利上げを断念しましたが、利上げへの意欲は
まだまだ大きいので、しばらくはこれで様子見です。
一旦変動にしてしまうと、もうこの条件で固定が組めない気がします。

>>921
ソニーをしきりに薦める人に聞きたいのですが、
固定に戻す時は、元の金利にできるのですか?
その時点での金利になってしまうと思うのですが。
その場合、変動が上がっていたら、固定はさらに上がっているでしょ。

[926: 匿名さん]

>>925

ソニーで固定に戻す時は、
その時点での金利になります。

ただ、ソニーは半月前に翌月金利が発表になるので、
毎月その時期に翌月金利をチェックして、
自分の希望する上限を上回れば当月中に全部または一部を固定
（当月金利が適用される）、
それ以下なら変動のまま、
というのを繰り返しています。

[927: 匿名さん]

ソニーはおすすめ出来ないね。
結局、銀行が儲かるシステムだよ。
まあ他行もそうなんだけど・・・
ソニーの方が単純に総支払額は高くなるよ。

>>920さんは固定のままで行くのが得策かと思いますよ。
収入に余裕が有るので、現時点では不自由なく暮らせてるはずですよね。
お子さんが大きくなった頃に見直しするのが妥当だと思われます。
２馬力が可能になった時が勝負しやすいんじゃないですか。

[928: 匿名さん]

>>919 お前完全に浮いてるぞ

[929: 匿名さん]

今月ソニーで実行予定です。
とりあえずは全額変動で借ります。
10月が発表されて大きく上がりそうだったら一部を固定にする
予定です。
また大きく下がれば変動に戻すかもです。
もちろんあくまでその時点その時点でのジャッジと自己責任
でリスクをとりながらやっていくと思いますが、前月中旬に
発表してくれるという部分においては、ソニーは最強だと
思います。まー、マメに金利チェックしたり、計算したりが
苦にならないと言うのが前提だと思いますけどね。
それが面倒であれば、総支払額が増えても固定が得策と
思いますけどね。

[930: 920]

みなさん、レスありがとうございました。

三井住友銀行のＨＰで変動金利への借り換えシュミレーションをして
みたところ、得られる年間返済差額の割りに結構な諸経費が必要であ
ることも具体的にわかりました。
みなさんのアドバイスの通り、このままの契約で返済を続けようと思
います。

参考に以下、記載しておきます。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/karikae_sim.html
1600万円変動金利借り替え：年間返済額 ▲9万円、諸費用50万円
3100万円変動金利借り替え：年間返済額▲12万円、諸費用90万円

[931: 匿名さん]

そのままでいいと思いますよ

ただ、計算するなら新生、ソニーなどの保証料が不要なところも比較してもいいと思いますし、今借りている銀行に全額返済した場合、今の残債にたいして保証料が帰ってくると思います。

[932: 920]

>>931さん
アドバイスありがとうございます。

現在の借入先は保証料込みなので残念ながら返金はありません。
しかしながら、三井住友と違ってソニーや新生の保証料の無し
は大きいですね。

興味深かいので、シュミレーションができる新生銀行で借り替
え試算をやってみました。
（なお、1500万円20年固定2.0%分は借り替えメリットなしとの
　判断で試算していません。）

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/simulation/karikae1.html
1600万円33年2.6%固定の変動金利1.675%への借り替え
→年間返済額 ▲10万円、諸費用26万円

諸経費が三井住友に比べ▲24万円も安くなり、10年間現在の金
利が維持されたとして、およそ74万円/10年の返済減額になる結
果でありました。

しかしながら、子供3人の学費を貯蓄する必要のある私としては、
得られるかどうかわからない74万円/10年を狙って借り換えを行
うより、現在の契約を継続し、計画的に学費等を貯蓄した方が良
いと言えそうです。

お蔭様で今回漠然としていた、変動金利の借り替えについて明
確な試算の基に現在の借入を継続すべきとの判断が出来ました。

ありがとうございました。非常に勉強になりました。

[933: う]

日銀が直接貸してくれないかな？
ゆうちょ銀行って住宅ローンに参加するのかな？

[934: 入居済み住民さん]

今年7月実行　超長期35年3.14％
借り入れ3300万。

手堅く行こうと考えに考えた末に出した結論だが
ここのスレを読むと超長期35年が失敗だったと痛感！
泣ける！！

[935: 匿名さん]

>>934
ウチは去年、変動から固定に切り替えたんだけど、
変動は精神的にキツイよ。
金利動向や利上げだ利下げだの報道に一喜一憂して疲れた。
今は肩の荷が下りた感じ。全く後悔していない。

[936: 匿名さん]

既出だが、変動金利で実際に借入して、35年固定で借入したと仮定した場合の差額を貯金or運用すればよい。
変動金利が固定を超えた場合、返済額低減型で繰り上げ返済する。
精神的に楽になるぞ。

[937: 匿名さん]

差額分の繰上げ資金を貯金するまではわかるが、運用までしたら．．．

繰上げしたい年と、運用成績が悪かった年が
たまたま重なったらどうするんだ？

精神的にきついぞ。

運用するなら、長期固定にして返済額の変動要因を取らない方がいい。
変動でも、繰上げ資金とは別の余裕資金があるくらいの
経済力がなければ、運用してはいけないと思うが。

[938: 匿名さん]

運用するのに変動も固定も関係ねーだろ。
運用に回せる余剰資金があるかどーかだ。

固定で組んでも全力運用したら同じ事。
変動で組んでも一定の貯蓄があり、その一部を運用に回すなら問題なし。
というか運用してるヤツなんてみんな後者だろ。

936の例でもある一定の貯蓄があるならいいんじゃね？

[939: 匿名さん]

既に使い道が決まった繰り上げ資金まで、運用にまわして
リスクにさらすのは、危険ではないかと言っただけです。

>変動で組んでも一定の貯蓄があり、その一部を運用に回すなら問題なし。
>というか運用してるヤツなんてみんな後者だろ。

運用は、当面の使い道が決まっていない余裕資金で行なうべきもの
ですから、あなたの言う範囲でなら、問題ないと思います。
でも、>>936を読む限りでは、そうは言っていなかったので、
あえて書きました。

[940: 匿名はん]

>>939
>運用は、当面の使い道が決まっていない余裕資金で行なうべきもの
という教科書どおりの考えの人ばっかりだから銀行は胡坐をかいて
低金利を押し付けるんだよ。
資産のほとんどが元本保証型なのは先進諸国で日本だけだよ・・・

[941: 匿名さん]

また運用バカが来ましたよ〜(笑

[942: 匿名さん]

>>940

みんなが資産運用始めれば銀行の金利が上がるとでも？

ぷ

[943: 匿名さん]

>>940
教科書を無視するから、今回大損被った人が多いわけで。
投資で稼ぐのは悪と考える人が多いから、元本保証型がほとんどなわけで。

日本人はまだまだお金についての勉強が必要ですな。
まっ、今回の問題では、欧米人も偉そうなことは言えないが。

あと、日本金融機関は、サブプライムの損失は僅かだったと
堂々と発表しているが、おいしい市場があったにもかかわらず、
単に仕事をサボっていただけという見方もある。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/manage/20070821/132656/

[944: 匿名さん]

>>943

リンク先の記事を読むとサブプライムはかなり深刻な状況という事
らしいですが、実際あなたはどう思いますか？

もし記事の通りならば日本の金融機関の損失の問題以上にこれまで
続いて来た世界的な経済成長がマイナスに転じる事になりますよね？
主要国が利下げに転じるような状況になれば日本だけが成長を維持して
利上げを続ける事は不可能でしょう。またゼロ金利が復活すると
思いますか？9月以降、FRB、ECB、日銀はどのような動きをすると
思いますか？

あなたは投資に関してはかなり勉強しておられるようなので是非
意見を聞いてみたいです。

[945: 匿名さん]

936だが、ちょっと表現間違えた。
貯金も運用の1つだった。
貯金or投資だな。(投機ではない)
で、投資する場合だが、リスクを抑えるのであれば金利とある程度連動するものに投資すればいいんでない？

[946: 匿名さん]

ダウ逝った・・・

日経また16000円割るか？

日本本当にやばいかもしれんな・・・

[947: 匿名さん]

去年の事考えると、14000円割らなきゃそんなに悲観する事もないと思うが。

[948: 匿名さん]

>>944
あちこちで記事になるくらいだから、相当深刻だと思いますよ。
でも、それがどうしたというのです。
FRBやECBや日銀がどう動くか、株価がどう動くかなんて、
短期的な予想の当たり外れは、所詮、五分と五分でしょ。
私の予想なんか聞いても、何の得にもなりませんよ。

それより、世界は今も将来も拡大再生産を続けていくわけです。
温暖化だ、環境破壊だと言われても、克服しながら続けていくわけです。
そして、今はサブプライム問題で経済は揺れまくっていますが、
いつかは立ち直り、平均株価は今を越えていくでしょう。
それが、これからも続いていく資本主義社会です。

この前提がある限り、
教科書通りに、グローバルな分散投資で20年スパンの長期運用をすれば、
資産は増えていくものだと信じています。
短期的な鞘取りゲーム(投機)なんかしても、手数料や税金を抜かれる分、
結局、マイナスサムゲームになってしまいます。

日本人もこういう考え方ができれば、投資は悪だという固定観念から
解放されると思いますよ。

[949: 匿名さん]

>>948

日経平均を見る限りプラスサムになってないぞ。

[950: 匿名さん]

一部のローカルな地域だけ見ても、世界は見えないでしょ。
グローバルに、よりグローバルに。