変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[526: 入居済み住民さん]

>>522
あなたは非常に面白い人間だと思います。
小心者だが浪費家。矛盾してますね。小心者は
将来に備えて貯蓄家になるはずです。

金利を気にしたくないし、浮いた金は使ってしまう。
だから長期固定にした。

ならばこのスレにくる必要はないでしょう。
金利を気にせずに遊びに行けばよろしい。変動を選択するに
際して、問題点とメリットを考慮するスレに、なぜあなたの
ような全期間固定の方が来るのか？

自分の選択が不安だからじゃないですか？
だったら、あなたの選択は失敗だってことでしょう。
不安の無い選択をしたかったから全期間固定にしたのに
どういうわけかあなたは不安だ。おかしなことです。

[527: 匿名さん]

変動で借りた人が認知的不協和の出現に苦しんでいるところを
見るのが面白いから来るんだけど。
特にやたら行間空けて文章の不自由な誰かさんね。

[528: 申込予定さん]

「物価の上昇率と長期金利は、政府・日銀にはコントロールできない」
「通貨の発行量と短期金利は、政府・日銀がコントロールできる」
「政府・日銀は、それほど下々のことを考えていない」

この三点が頭に入っていたら、変動金利はちょっと避けようかなって思いますでふ。

[529: 匿名さん]

>522
ローン3300万に対して世帯年収が1440万なら、どう考えても短い年数で完済できる。
従って、固定でも変動でも大して違いはない。ストレスたまるとか言ってる意味が分からん。

[530: 購入経験者さん]

>金利を気にせずに遊びに行けばよろしい。変動を選択するに
際して、問題点とメリットを考慮するスレに、なぜあなたの
ような全期間固定の方が来るのか？

変動を選択するチャレンジャーに興味があったからです。
固定が小さいといわれる方がいたので、よほど大きい方が多いのかと。

確かに、デベには変動を勧められました。
フラットにした時はすごく驚かれましたけど。
片方の収入になっても大丈夫なローンを組んだだけです。
ローンは金額がいくらであれ、ストレスにならないですか?
奨学金でさえ、ストレスでしたよ。もう終わるけど。

[531: u]

日銀は金融の安定のためより
銀行の安定経営のため、といった方が
ぴったしかね？

[532: 匿名さん]

522は、住宅ローン以外のところで問題がありそうだね。

[533: 匿名さん]

>>516
あなたが意味不明というのは、単にあなたが経済を根本的に理解していない事からくるもの。変動の良し悪しは別として、その程度の理解でローンの金利を選んでいる事自体に寒気を覚える。

まず、住宅ローンの変動金利は「実質金利」ではなく「名目金利」。今、変動金利が１％とか２％とか言う時の金利とは、名目金利の事だ。
金利が実質経済成長率に比例する、というときの金利は実質金利。だから、日本が低成長期を迎えるから金利は上がらない、とか国が借金を返せなくなるから金利は抑えられる、という場合の金利は実質金利だな。
つまり、インフレになれば名目金利は上がる。住宅ローンの金利は実質金利ではなく名目金利に比例する。そしてインフレ要因は非常に多く、不可避といっても過言ではない。
名目金利は７〜８％まで上昇する＝住宅ローンの変動金利も同じくらい上昇する

[534: 匿名さん]

う〜ん、いかがでしょう。

日銀とかいろいろ言っても、５年１０年後は？ですよね
だとすると、あまり議論しても意味ないのでは？

変動金利、やはり、３５年の長期に、今固定してしまうより
リスクは少ないように思いますが、素人判断でしょうか？

私的には、５〜１０年の固定金利を続けていければ、それほど
のリスクでもないと思っております。

よろしくご享受ください。

[535: 不動産購入勉強中さん]

ご教授のまちがいか？

[536: 匿名さん]

保険を掛ける事をお金をドブに捨てる事だと思う人は
素直に変動で宜しいかと・・・
万一の時、選んで良かったと思えるのが全期間固定だよね。

[537: 匿名さん]

>>535
ごめん、その通り。ご享受は適切ではないですね。
変換ミスです。
>>536
保険料は、元本の６０％〜７０％でしょうか、これって
どこに行くのでしょう？
最初のうちの支払は、金利ばかりで、だけれど、いづれにしろ、
３５年もの間はらいつづけるのでしょうか？
繰り上げ返済するときに厳しいですね。

[538: 匿名さん]

>>534
上で散々議論されているように、その人の余力によるんじゃない？
5年経てば全額とはいかなくても相当の割合を繰上返済できるか、繰上返済のための貯金ができる人なら、5年目以降はいくら金利が上がってもリスクは抑えられるのだから5年固定でよいだろうし、10年経てば全額とはいかなくても相当の割合を繰上返済できるか、繰上返済のための貯金ができる人なら、10年固定がよいだろう。
5年や10年でリスクを十分抑えられるだけの繰上返済ができる経済力の無い人は、超長期で無いと相当のリスクを取っている事になるだろう。

[539: 匿名さん]

変動も長期固定も、
今後の金利上昇分も考慮すれば、総支払額にそう大差はなく、
最終的にどちらが得か損かは、誤差の範囲になると思うが。

こう言うと変動の人は必死に反論してくるけど、それはただ
長期の人より金利上昇分を甘く見積もっているだけなんだよな。
見積もりが正しいかどうかなんて、後になってわかることだから、
相手の予想が間違っていると決め付けること自体、ナンセンス。
おそらく、将来の金利予測が8%位までなら、もっともらしい理由は
いくらでもつけられる。

変動でも長期でも、
その人の金利予想と実際に組んだローンとその後の返済のやり方が
矛盾していれば、指摘してあげればいいだけ。


例えば、
フラットの35年返済で組んだ人が、繰上げを考えていた場合。

フラットは35年貸し付けた時にペイできる金利に設定されているので、
繰上げでそれより短い期間で返済してしまうと、短縮した期間の分だけ
高金利で借りていることになる。
だからフラットの場合は、本当に必要な時以外は、繰上げするよりも
運用でローン金利以上の利回りを狙った方が、本当はお得だ。

とか。

その方が、双方にとって建設的じゃない?

[540: 匿名さん]

運用とか言ってるけど、実際そんなに旨く出来る訳？
旨く出来ているなら家をローンで買わないだろ。
運用などせずに懐に置いておくのが今の世の中では一番良い。

俺は繰上げ返済が毎年一回１００万円出来るから３５年変動にしたけど
途中で２回程度プチバブル(５〜６％程度)は絶対に起きると思っている。
バブルが起きて欲しい奴、起こしたい奴が絶対に存在するからね。
国の奴らもそれを知っていての政策だから前回のような弾け方は
させないように調整していると思うね。

儲け話には保険が一番なんだよね。
利息の割合(長期固定、保険)が増えれば、今の日本の銀行は十分やっていける筈。
じっくり観察して上手に変動を使うのが得策だね。

でも変動組は、プチバブルに絶えれるだけの資金は
常時残して置いた方が良いよ。

[541: u]

住宅ローンって生活がかかっているから特殊なローンだと
思ったほうがいいよ。
金利も数千万円のうちの数％だからね。
ミニバブルとかで経済状態で極端に左右されるようだと
生活してる人が困るから
国がなんとかするんじゃないかな？
銀行って国から借り入れてるわけだし。
ミニバブルがあっても極端に変わらない
もう一つの理由は、金利の見直しは半年毎に行われる点だね。
この点、毎日見直される変動金利なんかだと
注意がいると思うね。

[542: 来週、金消契約です]

いろいろ考えました。
ここ最近は「全期間固定(40%)＋変動(60%)」
と考えていましたが、
「変動一本(全期間1.2%優遇)」にする方向に傾いています。

繰上返済で残額が減れば、
金利上昇のリスクも吸収しますしね。

[543: 匿名さん]

>538さん
534です。
書き込みありがとうございます。
私の場合、定年退職の時期もありますので、２０年以内には
全額返済する予定です。
また、１０年程度で、こどもも費用がかからなくなる予定です。

[544: 入居済み住民さん]

>>539さんのような意見が最も意義がある。
これからローンを組もうと思っている人、短期固定期間が終わりそうな人、
今変動で返済してる人が情報交換や意見交換するのはすごくいいが、
長期固定の人が変動の人を単に笑いにくるのはすごくナンセンス。

長期固定の人って要は考えるのが面倒なんでしょ？
金利どうなるかわからない、面倒だから銀行さん考えてよ。
そうねえ（２％でもいいけど）３％くらいでしょうか・・
いいね、それバーゲンだよ、それでお願いします。

で、あとは考えないし、ひたすら定額を返せばよい。楽ですよね。
楽な分、余計なコストを支払ってる、それでいいじゃないですか。

リスクとコストは反比例の関係です。長期固定の人はリスクを
軽減する代わりにコストを負担する。変動の人はリスクを負担する
かわりにコストを軽減する。そのことを忘れてはいけませんね。

[545: 匿名さん]

変動だから得だってのは短絡すぎ。滑稽ですな。

[546: 匿名さん]

アメリカは緊急利下げを検討し始めたし。
世界は利下げ局面に入った。
日本だけ利上げなどはあり得ない局面になった。

[547: 入居済み住民さん]

変動で組んだほうがよかったかなあ？？
大きな金額を借りると、頭が麻痺しちゃいますね。
いろいろと考えたはずなのに、結局はあんまりいい借り方じゃ
なかったように思います。

[548: 変動一本]

日銀が１兆円供給ということは当分利上げはないでしょう。
こんな微妙な時期に利上げしたら円キャリーの猛烈な巻き戻しで
恐慌になります。ということはしばらく変動でいい。

変動の強みはいつでも固定に切り替えられることだね。
全期間固定は変動にしたいといっても無理。

[549: 契約済みさん]

>>548

エコノミストの7割は、サブプライムによる信用不安の収束により、日銀8月利上げを予測しているようですが…

個人的は民主党の度重なる介入や、その民主党と日銀委員の距離感、といった市場と関係ない場所での政治的干渉以外には、利上げを控える根拠に薄いと思います。

ただ、目に見える形・見えない形での様々な政治的干渉が、日銀委員には個人的にあるでしょうから、そこの部分での政治的な絡みの部分で今月利上げを見送る可能性は否定はできないとは思います。

[550: u]

０．５％で大規模な市場介入だ。
利下げもありえよう。

[551: 匿名さん]

無理だね、

−株式、世界全面安、
アメリカの低所得者層ロ−ン破綻が原因、
最低賃金の値上げでさらに地方格差が拡大、
利上げするなら、所得倍増とか大改革が必要−

利上げすれば、

日本発、ロ−ン破綻恐慌
低所得者層のことなんか考えちゃあいないということで、


与党が消滅するからね。

[552: u]

んー、利下げか？
ひょっとしてありえるかも。
長期固定君ばいばいだね。

[553: 匿名さん]

＞長期固定君ばいばいだね。

まあ、そうとも限らないでしょ。
３５年を2.7％以下で過去に組んだ方々は継続で正解と思うよ。
今現在３５年を3.1％以上で組むのは如何な物かと思うけどね。

ここ最近のスレは長期組の勢いがなくなってるけど？
どうした？

[554: u]

今現在は物件の値段が上がってるし
いずれも大損だよ。
過去に変動で１．５％以内、繰上げで元金を
減らした人が正解だと思う。
少なくとも３年間は飲まず食わずで元金減らしだ。
苦行と思ってやってみなよ。
住宅ローンのポイントは金利もだけど
元金の減らし方だと思うけどな。

[555: 匿名さん]

元来、円キャリーで資金が海外流出する原因である
この低金利が解消されない限り、「実感を伴う好景気」なぞ
来るはずが無いのです。
内需拡大、賃金の上昇、物価の上昇、そして金利の上昇。
このレールに早く乗せなければならない。

このレールに乗れば、金利の上昇は賃金の上昇とインフレに
よって吸収されます。

日銀はスタグフレーション防止のためにも、
政治に左右されず、利上げに踏み切るべきです。

[556: u]

金利上昇か？
金利が上がる→中小企業がアップアップする→倒産が増える

金利が下がる→多くの企業が助かる→設備投資が増える
→景気がよくなる

やっぱり金利は下がった方がいいね。

[557: 匿名さん]

まあ、名目金利と実質金利の違いもわからないような人が、どんなに妄想の中で低金利を夢見ても、国債の償還が増えるだけで名目金利は上がっていく。ご愁傷様。

[558: 変動一本]

借換債をご存じない長期固定派が熱中症気味のようですね。

[559: マンコミュファンさん]

ウケる

[560: 匿名さん]

名前変えて連投したり自分にレスしたり気持ちの悪いのがいるな

[561: 匿名さん]

今のような金利上昇局面の長期固定派はモチベーションも高いし
ついつい変動スレにきては＊＊＊＊したくもなるだろうけど、
金利下降局面ではかなり精神的に参ると思うよ。周囲は１％で
がんがん元金が減っていくのに、自分はあいかわらず３％で
返しても返しても利息ばかり。返済って元金を返済することで
あって、毎月お金を払うことじゃないからね。闇金にひっかかる
人は元金がまったく減ってないことに気づかないで、「毎月
返済してるのに借金が減らない！」なんてボヤくけど。
いま変動派がつらい時期であるように、長期固定派にもつらい
局面はある。どちらが勝ちとは一概に言えないしナンセンス。

日本はいま戦後最長の景気拡大期なわけですが、常識的に言えば
そろそろ景気後退し始めるはず。ここ最近の株安を見てると
いよいよかなと。とにかく日本はアメリカというお客様が
モノを買わなくなったら（外需が無くなったら）終わり
ですから、サブプライムローンなどの信用収縮を起こしている
アメリカと連動して日本の景気も徐々に下降するでしょう。
日銀がトントンと、いわば乱暴に金利をあげてきたのは単に
金利の「のりしろ」が欲しいからであって、逆に言えばこれから
金利を下げなければならない局面のために準備しているとも
とれるわけですよ。金利は０％以下にはできないからね。
それに０％で金を貸す銀行なんて恥さらしですから。

とまあ徹夜明けで長文失礼しましたが、結論を言えばこれから
借りる人は変動のほうがいいと思います。一番ラッキーなのは
２％前半で全期間固定で借りた人でしょうね。これが勝ち組。
あとは優劣つけがたしです。

[562: 匿名さん]

>>561
名目金利と実質金利の違いもわからないのに将来金利の予測などしない方が良いよ。
戦後は不況であってもインフレ基調が一般的で、いわゆるスタグフレーションというやつだが、今もデフレなのは日本だけ。好景気が長いからそろそろ終わりというなら、それ以上に長く続くデフレの方が先に終わり、名目金利が急騰する方が先なのは火を見るより明らかだな。
変動も繰上返済の余力十分な人なら固定と優劣つけがたいが、繰上返済の余力が無い人の場合は120％＊＊＊み確定だよ。ちなみに、一部に無知な人がいるようだ柄念を押しておくが、国債は償還でも借換でも名目金利上昇圧力になるので借換債とか言って勘違いしないように。

[563: サラリーマンさん]

インフレになるなら借金は軽くなるから別に変動でもいいや。

[564: 匿名さん]

超低金利政策がこのまま続くことは害でしかないと思いますよ。
正常な経済状態（緩やかなインフレ）に戻さないと、
金利水準が世界中で最も低い、しかも極端に低いにも関わらず、
さらに利下げを求める国民、それに乗っかる政治家たち。
まるで麻薬です。

「金利を上げると中小企業云々」といいますが、
いま空前の利益を上げている大企業、そして団塊マネーが、
日本がこの低金利であるが故に海外にどんどん流出してしまい、
国内投資されていないことが問題なのです。
そこに水をちゃんと流さないといけない。

[565: う]

金の流通をよくするように考えるのが
金融政策なんじゃないの？
それに金利が低いのが異常なんじゃなくて
高度成長期のような社会が特殊だったんだと
思うけどな。
金利が低くてもぜんぜん異常じゃないよ。

[566: 契約済みさん]

>金利が低くてもぜんぜん異常じゃないよ。


国際的に見た際に、そこまで言い切れますか？

世界中のどこの国でもいい。
日本より低金利の国があるのなら、教えてください。

[567: う]

よその国はよその国だ。
その国の事情でそうなってるんだから
何もマネしないでいいんじゃないのかな？

[568: 匿名さん]

産業革命前のヨーロッパでは１％台の長期金利は普通のことだったわけで。
1600年代に世界で最も豊かな国はイタリアだったわけだが、
その当時のイタリアの長期金利は１％台前半。
低成長なら１％台の長期金利はむしろ当然なんだろうと思う。
中国やアジア諸国の成長が日本に追いつくまでは日本の低金利とデフレは
続くと見るのがまあ妥当だろう。

[569: 契約済みさん]

やはり変動にしたほうがよかったのかなあ。
でまあ仕方がない、5年の固定金利が終わる頃は、金利0の予定・・・
じゃあ、尚更、変動がよかったじゃないか・・・。
貯金をせっせとして、金利分を減らさなきゃ。
・・・株で稼げればいいけど、素人だしなあ。
安い給料の節約しかないですかあ。

[570: 契約済みさん]

それにしてもこのスレは勉強になります。

[571: 匿名さん]

よその国のマネというか、マネできないほどの
低金利であるがゆえに問題が起きているのでは？

[572: 匿名さん]

>>563
賃金は名目利率より数年以上遅れて上がるから、サラリーマンにとっては簡単には目減りしない。残念だったね。

>>565
金の流通を良くすると、流動性が増えるので実質金利は低くても名目金利は上がりますな。

>>568
＞中国やアジア諸国の成長が日本に追いつくまでは日本の低金利とデフレは
＞続くと見るのがまあ妥当だろう。

ここまで正逆の誤解をしている人が変動利率ってのは空恐ろしいね。
中国やアジア諸国の成長が日本に追いつくまでは、それらの国々は急成長を続けて猛烈な資源需要を発生させるわけだから、コスト・プッシュ・インフレになる。中印の経済規模の猛烈な拡大を考えれば、コスト・プッシュ・インフレ圧力は今ようやく石油やメタル価格の高騰で端緒を見せたのであって、これからが本番だ。ご愁傷様。

[573: 匿名さん]

>>572
はいはい。机上論は立派ですが、世の中理屈通りにいかないのですよ。
残念でした。
で、そんなに自分の知識をひけらかしたい君は
1ヶ月前にこの株安予想できたの？

できないよね。(笑)

所詮、実質金利や名目金利の理屈なんて
住宅ローンの本題からずれた議論。
よって、どんなに知識をひけらかそうと、
君のそれは「無駄な知識」なんだよ。
無駄な知識が豊富でも、無駄な利息払う位なら、
知識が少なくても、利息の支払いが少ない方が
いいだろうね。

残念でした。

[574: 匿名さん]

頑張って金利が上がる前に完済してくださいね。
私はのんびり返済していきます。

[575: 匿名さん]

なるべく利息は払いたくない、それが人情でしょう。
しかし「低金利継続期待心理の弊害」については
日銀も指摘していますよね。

それ以前に、1%の変動利率アップでしんどくなるなんて、
まるでサブプライムで。
そんな人がマイホームなんて言っちゃいけないんですよ。