変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[501: 匿名さん]

ここにいる変動の人って、
不安のふの字も感じていないのだろうか。

まさに鈍・感・力！

今流ですばらしいよ。

[502: 匿名さん]

>>500
短期的なことばかり見てるから、
住宅ローンのような長期の見通しが見えないんだよ。

今回の長期金利下落は、サブプライム懸念による信用不安が大きくなり、
株式や先物などから債券へ一時的に資金が流れたものによる、
きわめて短期的な動きだ。この流れた資金は、じきにもとに戻るよ。

今の大きなトレンドは、国内も海外も金利引き上げだ。
行き過ぎた過剰流動性の拡大と、それによるバブルの形成と崩壊は、
各国共通の課題だから。
特に、過剰流動性を生み出している日本の低金利政策の罪は大きい。

[503: 匿名さん]

ついでに、
デフレが続いているのは、企業の製造拠点が海外へ移ったり、
正社員を契約社員にかえたりして、コストを削減しているからだ。
でも、上流の企業物価は前年比2〜3%で上昇中だし、
上記の企業努力もそろそろ限界になって、値上げの動きが出始めた。

CPIの数値として、2〜3%が出てくるのは時間の問題と思われる。
特に、低金利政策による円安が進めば、もっと早めに出てくると思うよ。

福井さんは、その辺をしきりに訴えているんだろうが、もっと
わかりやすい言葉で国民に説明しないと、理解できない人が多いようだ。

[504: 匿名さん]

>固定の方が実際は変動組みより収入少ない奴なんじゃん。

基本はそうあるべきだ。しかし．．．


>あはは、そんな汚ねえ銀行マンとの取り決めなんて
>反故にしてしまえばいい

この意味がいまいちよくわからない。
銀行側にとって、
固定金利を反故にするのと、優遇金利を反故にするのは、
どちらがやりやすいかということかな？

まあしかし、言葉使いが悪いね。

[505: u]

日銀は銀行のことしか考えてなさそうだね。
消費者物価を判断材料から外そうなんてさ。
１０月までに金利が上がれば銀行は喜ぶだろうね。
日銀のOBを役員で厚遇してるんでしょうね。きっと。

[506: 匿名さん]

>>502〜504
さんて、フラット３５なんかでお金借りない人だよね

> 当初フラット35　3.5％
> 月返済額 利息部分 元金部分
> 107,456円 75,833円 31,622円

元金部分が少なすぎるもの

[507: 匿名さん]

＞４９９
言ってる事は正論部分も多いけど
名目金利が７〜８％
実質金利が２〜３％
なんて事が起こりえると思う？
どんな経済状況になってもあり得ないよ。
差は大きくても１％でしょう。

７〜８％の金利になって１番困るのは
借金が１番多い国なんだよね。
借金を減らすために高い経済成長は
現状では不可能でしょう。

金利面だけでなく経済面からも人口減など
高成長を期待するのは難しいですし。

そうすると、そこそこの低金利でそこそこの経済成長路線を
とるしかないんですよね。

[508: 匿名さん]

変動組みが金利動向を気にするのは当然として、固定組みがなぜこんなに必死に書き込んでくるのか？将来金利がどうなろうと関係ないはずなのに。

変動組みは鈍感だとか、当然固定で決まりだとか強がっているけど、自分の選択が誤っているのではないか実は不安で不安でしょうがないのですか？

[509: 匿名さん]

↑
前にも出てたけど、

>>407
>そりゃ得か損かは気になるからね。人間だからしょうがないでしょ。
ということですよ。

あとは、啓蒙活動をしてる気分かな。

[510: 匿名さん]

>そりゃ得か損かは気になるからね。人間だからしょうがないでしょ。

ふ〜ん。やっぱ自分の選択が誤っているのではないか実は不安で不安でしょうがないのですね。

[511: 匿名さん]

>>507
＞７〜８％の金利になって１番困るのは
＞借金が１番多い国なんだよね。
＞借金を減らすために高い経済成長は
＞現状では不可能でしょう。

このへんが、実質と名目の違いをまったく理解していないことを露呈しているんだが。名目金利が上がっても、借金している国にとっては困らない(長期の借り換え金利の問題はあるが)。インフレでいくら名目金利が上がろうが、国にとっては借金が目減りして行くだけだし、実質経済成長率０でもインフレに比例して高い名目成長率を達成し税収も増える。

変動の良し悪しは別として、この程度の理解と見込で金利を選択していると言うこと自体が恐ろしいな。

[512: 匿名さん]

>>510
あなたには全く不安がないんだ。
まあ、そのほうが幸せだよね。

[513: 匿名さん]

＞５１１
良く読んだほうが良いよ。

名目金利のみが上昇する事は
あり得ないってなってるよ。

名目金利のみの上昇でインフレも起きないし。

[514: 匿名さん]

＞５１１
成長率０のインフレって
経済の破綻を意味しますよ。

固定金利の借金は確かに
チャラになるのと同然だけれども
経済が破綻してしまったら意味ないでしょう。

[515: 匿名さん]

>>513
よく読んでないのはあなた。
名目金利のみの上昇とか名目金利の上昇でインフレとか、そんなアホな事は誰も何一つ書いていない。

インフレ(期待)が名目金利を上昇させる。その逆ではない。


>>514
まったく筋違いの反論だな。
将来の日本で成長率０のインフレが起こるとは、別に誰もどこにも書いてない。インフレ(＝名目金利上昇)は国の借金返済有利に働くから、名目金利が「７〜８％の金利になって１番困るのは借金が１番多い国」というのは愚論であり、「そこそこの低金利でそこそこの経済成長路線をとる」ときの低金利とは実質金利であって、名目金利ではないという当然の事を指摘しているだけだ。

[516: 匿名さん]

＞５１５
４９９では実質金利は７〜８％まで
いかないかもしれないが名目金利は７〜８％まで
上昇すると書いてますよね？
名目金利が７〜８％になった時の
実質金利は何％くらいだと思いますか？

５１１では経済成長０でもインフレに比例してと
言ってますよ。
経済成長以上に物価上昇が起こればインフレですよね。
経済成長０で７〜８％の名目金利はインフレ以外の
何物でも無いと思うのですが？

と言うか、４９９良く読んで見ると意味不明なんですが
高成長率で高金利かインフレにするかの
二者択一でインフレの可能性が高いと言ってるのですよね？
インフレでも高金利になってしまえば国の借金の
インフレ分が帳消しになってしまうので
実質金利は、それほど上がらないわけですよね？
そうすると変動金利のが有利では？

[517: 入居済み住民さん]

変動は不安だよ〜　またバブルがきたらどうすんのよ〜


二度とくるかよバブルなんて(´・ω・｀)
どんな夢みてんだよ。

[518: 入居済み住民さん]

それと長期固定の人が「金利あがれー」ってこれは精神異常だと思う。
どうなろうが関係ないから長期固定なんだろ？

関係ない立場なのになんで金利があがることを望むわけ？
要は「自分の読みは正しかった！変動ざまあｗ」って言いたいだけ。
こういうのは私利私欲私情といってろくな結果になりませんよ。

[519: 契約済みさん]

＞518
金利って、住宅ローンだけが上がるわけではないので。

[520: 匿名さん]

まあ、固定組は人として小っちゃいっていうことですよ。

[521: 匿名さん]

今全期間固定金利を選択しておけば、今後の預金金利上昇で住宅ローン金利との逆転もありうる。預金金利３％程度はちょっと前までは当たりまえだった。つまり、固定派は預金金利が低い時はせっせと繰り上げ返済し、逆転したら、せっせと貯金するといった選択ができる。

[522: 購入経験者さん]

変動の人はどんどん繰り上げ返済されるのでしょうね。
えらいなあ、度胸もあるし。

私は小心者かつ、浪費家?消費大好き人間なので、
ローン3300万に対し、
妻720万夫720万の収入ですが、ほぼ全額固定です。

実際、賃貸の時より生活が贅沢になりました。
徒歩圏内に飲み屋、デパートがあるからでしょうか。

周りが車が高級車ばかりだし、今度いつ買い替えられるかねなんて相談しています。

あったら使ってしまうものですけど、ストレスたまらないし、楽しく過ごしたいのです。

[523: 入居済み住民さん]

>>480
銀行が損をしないと私が言ったのは３５年を平均して３％でも
十分だと金融のプロである銀行が判断したということですよ。
３５年平均しても、しょせん３％なわけです。３％でもとりすぎかな、
くらいに思ってるでしょう。金利のリスクをテイクしてる側ですから。

銀行が３％で３５年いけるよと判断している。
ということは変動でも３５年、余裕じゃないですかね。
と判断してもいいんじゃないですかね。

このスレのタイトルはそういうことですから。

[524: 匿名さん]

>>523

ものすごい勘違いをしている気がする。
銀行のリスクのとり方の理解が違うと思うので、識者の方は、523さんに間違いを教えてやってくださいね。

[525: 匿名さん]

どうでもいいが自分で自分にレスするのは気持ち悪いから
止めてほしいんだけど

[526: 入居済み住民さん]

>>522
あなたは非常に面白い人間だと思います。
小心者だが浪費家。矛盾してますね。小心者は
将来に備えて貯蓄家になるはずです。

金利を気にしたくないし、浮いた金は使ってしまう。
だから長期固定にした。

ならばこのスレにくる必要はないでしょう。
金利を気にせずに遊びに行けばよろしい。変動を選択するに
際して、問題点とメリットを考慮するスレに、なぜあなたの
ような全期間固定の方が来るのか？

自分の選択が不安だからじゃないですか？
だったら、あなたの選択は失敗だってことでしょう。
不安の無い選択をしたかったから全期間固定にしたのに
どういうわけかあなたは不安だ。おかしなことです。

[527: 匿名さん]

変動で借りた人が認知的不協和の出現に苦しんでいるところを
見るのが面白いから来るんだけど。
特にやたら行間空けて文章の不自由な誰かさんね。

[528: 申込予定さん]

「物価の上昇率と長期金利は、政府・日銀にはコントロールできない」
「通貨の発行量と短期金利は、政府・日銀がコントロールできる」
「政府・日銀は、それほど下々のことを考えていない」

この三点が頭に入っていたら、変動金利はちょっと避けようかなって思いますでふ。

[529: 匿名さん]

>522
ローン3300万に対して世帯年収が1440万なら、どう考えても短い年数で完済できる。
従って、固定でも変動でも大して違いはない。ストレスたまるとか言ってる意味が分からん。

[530: 購入経験者さん]

>金利を気にせずに遊びに行けばよろしい。変動を選択するに
際して、問題点とメリットを考慮するスレに、なぜあなたの
ような全期間固定の方が来るのか？

変動を選択するチャレンジャーに興味があったからです。
固定が小さいといわれる方がいたので、よほど大きい方が多いのかと。

確かに、デベには変動を勧められました。
フラットにした時はすごく驚かれましたけど。
片方の収入になっても大丈夫なローンを組んだだけです。
ローンは金額がいくらであれ、ストレスにならないですか?
奨学金でさえ、ストレスでしたよ。もう終わるけど。

[531: u]

日銀は金融の安定のためより
銀行の安定経営のため、といった方が
ぴったしかね？

[532: 匿名さん]

522は、住宅ローン以外のところで問題がありそうだね。

[533: 匿名さん]

>>516
あなたが意味不明というのは、単にあなたが経済を根本的に理解していない事からくるもの。変動の良し悪しは別として、その程度の理解でローンの金利を選んでいる事自体に寒気を覚える。

まず、住宅ローンの変動金利は「実質金利」ではなく「名目金利」。今、変動金利が１％とか２％とか言う時の金利とは、名目金利の事だ。
金利が実質経済成長率に比例する、というときの金利は実質金利。だから、日本が低成長期を迎えるから金利は上がらない、とか国が借金を返せなくなるから金利は抑えられる、という場合の金利は実質金利だな。
つまり、インフレになれば名目金利は上がる。住宅ローンの金利は実質金利ではなく名目金利に比例する。そしてインフレ要因は非常に多く、不可避といっても過言ではない。
名目金利は７〜８％まで上昇する＝住宅ローンの変動金利も同じくらい上昇する

[534: 匿名さん]

う〜ん、いかがでしょう。

日銀とかいろいろ言っても、５年１０年後は？ですよね
だとすると、あまり議論しても意味ないのでは？

変動金利、やはり、３５年の長期に、今固定してしまうより
リスクは少ないように思いますが、素人判断でしょうか？

私的には、５〜１０年の固定金利を続けていければ、それほど
のリスクでもないと思っております。

よろしくご享受ください。

[535: 不動産購入勉強中さん]

ご教授のまちがいか？

[536: 匿名さん]

保険を掛ける事をお金をドブに捨てる事だと思う人は
素直に変動で宜しいかと・・・
万一の時、選んで良かったと思えるのが全期間固定だよね。

[537: 匿名さん]

>>535
ごめん、その通り。ご享受は適切ではないですね。
変換ミスです。
>>536
保険料は、元本の６０％〜７０％でしょうか、これって
どこに行くのでしょう？
最初のうちの支払は、金利ばかりで、だけれど、いづれにしろ、
３５年もの間はらいつづけるのでしょうか？
繰り上げ返済するときに厳しいですね。

[538: 匿名さん]

>>534
上で散々議論されているように、その人の余力によるんじゃない？
5年経てば全額とはいかなくても相当の割合を繰上返済できるか、繰上返済のための貯金ができる人なら、5年目以降はいくら金利が上がってもリスクは抑えられるのだから5年固定でよいだろうし、10年経てば全額とはいかなくても相当の割合を繰上返済できるか、繰上返済のための貯金ができる人なら、10年固定がよいだろう。
5年や10年でリスクを十分抑えられるだけの繰上返済ができる経済力の無い人は、超長期で無いと相当のリスクを取っている事になるだろう。

[539: 匿名さん]

変動も長期固定も、
今後の金利上昇分も考慮すれば、総支払額にそう大差はなく、
最終的にどちらが得か損かは、誤差の範囲になると思うが。

こう言うと変動の人は必死に反論してくるけど、それはただ
長期の人より金利上昇分を甘く見積もっているだけなんだよな。
見積もりが正しいかどうかなんて、後になってわかることだから、
相手の予想が間違っていると決め付けること自体、ナンセンス。
おそらく、将来の金利予測が8%位までなら、もっともらしい理由は
いくらでもつけられる。

変動でも長期でも、
その人の金利予想と実際に組んだローンとその後の返済のやり方が
矛盾していれば、指摘してあげればいいだけ。


例えば、
フラットの35年返済で組んだ人が、繰上げを考えていた場合。

フラットは35年貸し付けた時にペイできる金利に設定されているので、
繰上げでそれより短い期間で返済してしまうと、短縮した期間の分だけ
高金利で借りていることになる。
だからフラットの場合は、本当に必要な時以外は、繰上げするよりも
運用でローン金利以上の利回りを狙った方が、本当はお得だ。

とか。

その方が、双方にとって建設的じゃない?

[540: 匿名さん]

運用とか言ってるけど、実際そんなに旨く出来る訳？
旨く出来ているなら家をローンで買わないだろ。
運用などせずに懐に置いておくのが今の世の中では一番良い。

俺は繰上げ返済が毎年一回１００万円出来るから３５年変動にしたけど
途中で２回程度プチバブル(５〜６％程度)は絶対に起きると思っている。
バブルが起きて欲しい奴、起こしたい奴が絶対に存在するからね。
国の奴らもそれを知っていての政策だから前回のような弾け方は
させないように調整していると思うね。

儲け話には保険が一番なんだよね。
利息の割合(長期固定、保険)が増えれば、今の日本の銀行は十分やっていける筈。
じっくり観察して上手に変動を使うのが得策だね。

でも変動組は、プチバブルに絶えれるだけの資金は
常時残して置いた方が良いよ。

[541: u]

住宅ローンって生活がかかっているから特殊なローンだと
思ったほうがいいよ。
金利も数千万円のうちの数％だからね。
ミニバブルとかで経済状態で極端に左右されるようだと
生活してる人が困るから
国がなんとかするんじゃないかな？
銀行って国から借り入れてるわけだし。
ミニバブルがあっても極端に変わらない
もう一つの理由は、金利の見直しは半年毎に行われる点だね。
この点、毎日見直される変動金利なんかだと
注意がいると思うね。

[542: 来週、金消契約です]

いろいろ考えました。
ここ最近は「全期間固定(40%)＋変動(60%)」
と考えていましたが、
「変動一本(全期間1.2%優遇)」にする方向に傾いています。

繰上返済で残額が減れば、
金利上昇のリスクも吸収しますしね。

[543: 匿名さん]

>538さん
534です。
書き込みありがとうございます。
私の場合、定年退職の時期もありますので、２０年以内には
全額返済する予定です。
また、１０年程度で、こどもも費用がかからなくなる予定です。

[544: 入居済み住民さん]

>>539さんのような意見が最も意義がある。
これからローンを組もうと思っている人、短期固定期間が終わりそうな人、
今変動で返済してる人が情報交換や意見交換するのはすごくいいが、
長期固定の人が変動の人を単に笑いにくるのはすごくナンセンス。

長期固定の人って要は考えるのが面倒なんでしょ？
金利どうなるかわからない、面倒だから銀行さん考えてよ。
そうねえ（２％でもいいけど）３％くらいでしょうか・・
いいね、それバーゲンだよ、それでお願いします。

で、あとは考えないし、ひたすら定額を返せばよい。楽ですよね。
楽な分、余計なコストを支払ってる、それでいいじゃないですか。

リスクとコストは反比例の関係です。長期固定の人はリスクを
軽減する代わりにコストを負担する。変動の人はリスクを負担する
かわりにコストを軽減する。そのことを忘れてはいけませんね。

[545: 匿名さん]

変動だから得だってのは短絡すぎ。滑稽ですな。

[546: 匿名さん]

アメリカは緊急利下げを検討し始めたし。
世界は利下げ局面に入った。
日本だけ利上げなどはあり得ない局面になった。

[547: 入居済み住民さん]

変動で組んだほうがよかったかなあ？？
大きな金額を借りると、頭が麻痺しちゃいますね。
いろいろと考えたはずなのに、結局はあんまりいい借り方じゃ
なかったように思います。

[548: 変動一本]

日銀が１兆円供給ということは当分利上げはないでしょう。
こんな微妙な時期に利上げしたら円キャリーの猛烈な巻き戻しで
恐慌になります。ということはしばらく変動でいい。

変動の強みはいつでも固定に切り替えられることだね。
全期間固定は変動にしたいといっても無理。

[549: 契約済みさん]

>>548

エコノミストの7割は、サブプライムによる信用不安の収束により、日銀8月利上げを予測しているようですが…

個人的は民主党の度重なる介入や、その民主党と日銀委員の距離感、といった市場と関係ない場所での政治的干渉以外には、利上げを控える根拠に薄いと思います。

ただ、目に見える形・見えない形での様々な政治的干渉が、日銀委員には個人的にあるでしょうから、そこの部分での政治的な絡みの部分で今月利上げを見送る可能性は否定はできないとは思います。

[550: u]

０．５％で大規模な市場介入だ。
利下げもありえよう。