変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[426: 425]

ごめん、ちと間違えた

>35年固定金利3.07 の場合、 元金が 2446万円で、まだまだ
>利子を1450万円、払うわけだ

利子残額は1058万円程度でした。
１０年間で1400万円返しているが、その中の利子分が840万円ですね

[427: 匿名さん]

10年後も利息2.1%で借りられると読んでいるわけ?
あまいと思うが。

[428: 匿名さん]

１０年後に金利が4.5に上がっていたとすると、月の返済額１４万超えますよ。その時点で払えなければ、いくら総返済額が少なくてもアウトでしょう？
仮に１０年後に繰り上げ返済するとして、当初と同じ額まで返済軽減するとしてざっと４００万の繰上げが必要ですよ。子供の教育費、家の修繕などが重なる可能性もあるのでは？金利が上がらなくても精神的コストがかかるし、決して楽な返済とは思えません。

[429: 匿名さん]

そうですよね。
過去のデータからは平均４．５％なので、その仮定で考えると、１０年後に４．５％を超える可能性も高いわけです。そうなると、１０年固定どころか、超長期固定で低金利のうちに確定しておいた方がいいのではという定石が導かれるわけです。
例外は、利率の上昇に耐えうるだけの資金に余力がある人や、比較的短期間（固定の期間中に）だいたい払い終えてしまえる人ということになるのでしょう。
４．５％で想定期間内に払えるかどうか、まずは計算してみて、あとはリスク負担をどう考えるかということなのではないでしょうか。

[430: 425]

ふ〜ん
でもね、元本が減っていると借りなおしもできるね
4.5%の金利が出せるほど日本の経済がよければいいが
・・・それなら給料が上がりそうな物だけど

で、35年ローン程度の支払しか、その時も出来ないならば
２５年ローンに借り替えれば、同額の支払のままだよ

しかも、次の１０年後も、
15,550,975 ←　借り借り換え後
16,880,086 ←　３５年固定　２０年後

次の１０年も、４．５％で続くと、同額を払うことになるが
繰り上げ返済を、考えると　どちらがとくかな？

[431: u]

ここ最近５年間で利息はいくらだったか知ってるの？
変動金利でも優遇とか使えば平均１．５％以下だよ。
これから５年間で、１０年間の平均４．５％になるぐらい
金利が上がるわけないじゃないかな？

[432: 425]

まあ、フラット３５の人って、これからず〜っと、年利４．５％くらい
にならないと、１０年固定２．１％に対して、元が取れない

しかも、１０年程度たってからの、繰上げはばかばかしい。
保険料、手数料も高いのかな・・・・

[433: 匿名さん]

430さん
借入期間２８年で１０年たってから、２５年ローンに借り換えできる銀行があるんですか？
431さん
１０年間の固定金利明けの話です。そこまで上がらなくても、精神的にきついのではないかと。

[434: 425]

借換えって、どうして分からないの？

http://www.eloan.co.jp/cgi-bin/house_select_p.cgi?ctg=ctg_07&from=...

でもね、本当に金利がそれほど続くなら、支払い能力も
普通あがります。

[435: 匿名さん]

まあ、10年固定で組んだ人も、変動・短期と同じ組ということでＯＫ？

[436: 匿名さん]

支払い能力が金利上昇以上であればいいですけどね。

[437: 匿名さん]

変動＜短期固定＜中期固定＜長期固定でしょう。あくまでも確率論ですからね。将来４．５％にもならんという可能性も可能性としては否定できません。

[438: 匿名さん]

＞＞４３４
借り換えって残りの期間ですよね。３５年で１０年固定済んだら、２５年ローンに借り換えるって話でしょ。でも、２５年固定の金利は得になるか分からないと思うけど。

[439: 匿名さん]

長い低金利時代を含めても、過去20年間の変動金利の平均は4％を超えると言われています。

[440: 匿名さん]

やはり、
長期固定とは、全期間固定もしくはそれに近い期間が固定のこと。

35年返済で10年固定なんて、短期固定の部類になる。
だって半分以上の期間は、金利が未定だから。

[441: 425]

>３５年で１０年固定済んだら、２５年ローンに借り換えるって話でしょ。

２８年で１０年固定済んだら、２５年ローンに借り換えるって話です。

[442: 買えないけど買いたい人]

率が低いだけで変動にした人いませんか？
きちんと変動の特性を知っているのでしょうか？

[443: 匿名さん]

>>441
なんか間抜けだな。
当初２８年の返済期間を、３５年に延長するのか？
１０年後にはそれなりに金利も上がっているだろうから、
利払い総額がかなり増えて損だと思うけど。
素直に変動に移行して、一生懸命繰上げした方がいいよ。

中途半端な１０年固定なんてするもんじゃないな。

[444: 425]

>>443
425・426・430を読んでね

[445: 匿名さん]

変動と固定の金利幅が２％あるとしての計算だが

１０年後に変動が４％超えた場合でも優遇が１％以上有れば
１０年間は支払いしている利息分得じゃねえの。
さらに１０年後に変動が６％超えたら変動は負けるけど‥
２０年後に変動６％台‥
そんなのありえな〜い♪
てか、その前に繰上げ返済でほとんど支払い終わってますから。

長期固定派の負け確定だな。
しばらく無駄な保険料払って優越感に浸ってろ。

[446: 契約済みさん]

>>２０年後に変動６％台‥
>>そんなのありえな〜い♪

ここ20年以内に、変動金利8％台後半もあったわけですが…。

変動金利が6％を超えない、という根拠は何をもってのものですか？

[447: 匿名さん]

425さん、
ちょっと計算してみた。

【問題425】
借入額: 3,000万円
ケースA: 35年固定 3.07%
ケースB: 当初10年は、10年固定 2.1%を28年返済で組む。
11年目以降は、25年固定 a% (25年返済)に借り替える。
つまり、2段階金利で組む。
この場合、11年目以降の金利はわからないので、a%とする。

これで、損得の分かれ目となるaの値を求めよ。

【解答】
ケースAの総返済額を求める。
毎月の返済額は 116,630円、返済期間は420ヶ月で、
総返済額は 48,984,600円。

ケースBの総返済額を考える。
当初10年までは、毎月の返済額は 118,169円、返済期間は120ヶ月で、
ここまでの総返済額は 14,180,280円、元金の残高 21,239,623円となる。
11年目の借換えで、総返済額が34,804,320円(= 48,984,600 - 14,180,280)を
下回るためには、毎月の返済額が116,014円(当然ながら、ほぼ同額)に
ならなければならないから、このときの金利は．．．

４．３３％

まあ、妥当な金利かもしれないし、25年固定ならこれ以上の金利も十分ありえる。
むしろ、4.33%を超えるか超えないかでやきもきしなければならないので、
長期固定の利点である安心感はまったくない。
策を労する割には効果がないように思う。

[448: 匿名さん]

全額変動金利のみというのは非常にリスキーであることは間違いない。ローンの金利は元本にかかるわけで、元本の未返済残高が大きいほどリスクは高い。逆にいえば、元本の返済がある程度進んでいれば、変動金利に移行してもリスクは低い。そのような観点からすれば、一定期間固定→変動以降型のローンは全期間固定より利率が低く、かつリスクも低く抑えられるだろう。３〜５年くらいでは元本の返済はたいして進まないし、繰上返済の原資も貯まらないであろうから、１０〜２０年くらいの固定期間を持つ変動移行ローンが、最も無難な選択である。

[449: 匿名さん]

大きな勘違いをしているようで気になるのですが、
２８年ローンを当初１０年返済して、その後借り替えて２５年に返済期間を延ばす、、ってそもそも出来ないと思うのですが、、。
残りの返済期間での借り換えになると思いますよ？２８年ローンで１０年経過しているから、１８年ローンでしか借り換えしても組めないと思いますが。
期間短縮型で繰り上げ返済して、支払いがきつくなり、借り換えしても返済期間は元に戻せないのと一緒なのでは？
最近はいろんなローンがあるので違っているのかもしれませんが。

[450: 匿名さん]

10年後に借換えるときに、優遇金利ってまだ存在するのかな?
そこのリスクも考えておかないと。

[451: 匿名さん]

>446
金利が8%になる可能性が否定できないのと同様に、数年前のような超低金利がまた来る可能性も否定できませんね。

金利が一時的に上昇しただけで絶えられない人は固定を選ぶべきで、
耐えられる人は「総支払額」という観点からはおそらく変動の方が
得だと思います。

[452: 匿名さん]

というより、低金利のうちに、ガンガン繰上げして
元金を減らせる人が変動を選ぶべきである。
なので、長期で組む以上の返済能力が要求される。

その一方で、返済能力の高い人は、あえて今低金利の長期で組んで、
運用でもっと大きな利回りを追求するというやり方もある。

いずれにしても、
余裕のない人はどのローンを組んでも苦しくなり、
余裕のある人はどのローンでも選び放題という、
まさに格差社会の縮図になっている。

[453: 周辺住民さん]

>>449
「借り換え」だろ。
普通にできるじゃん。

[454: 入居済み住民さん]

３０００万円のローンで試算してみた。

3％の場合
３６ヶ月（３年）後の元本残高　\28,478,041-

1.5%の場合
３６ヶ月（３年）後の元本残高　\27,999,786-

その差額は\478,253-
１年あたり159,417-　１月あたり13,284-　１日あたり436-

ま、約５０万円の繰上げ返済をしたのと同等の効果か。

[455: たまちゃん]

好景気になって企業の金の回転が速くなれば優遇減るんじゃない？
昔って現在みたいなだれでも１〜１．２優遇なんてなかったと思うけど？
個人から金集めて企業に貸し付けて利ざやを得るのが銀行の本来の姿のような気がするんだけど、その貸付が鈍ってきたから住宅ローンに力入れてきたんじゃないかな。その本道に戻ってくれば、また住宅ローンは公庫系がメインになる気がする。

[456: 匿名]

で？意味不明・・・・

[457: 匿名さん]

>>445
>変動と固定の金利幅が２％あるとしての計算だが
ここで既にありえないんですが
なにと比べてんの？

>長期固定派の負け確定だな
勝ち負けを気にしてるのは変動厨の特長だな

[458: 匿名さん]

で、
10年固定君は、まだ長期組のつもりなのかな?

[459: 457]

なんか変動組と長期組に分けたがっているのが一人いるようだが
ここは変動金利について語る場所なんだよな

ちなみに俺は５年固定
だれかさんみたいに多数派装ってないから

[460: 匿名さん]

まあ金利は経済成長率に比例するものなんだけどね。

我が国の経済成長率の低下は著しいものがある。
56-73年度平均9.1%
74-90年度平均3.8%
91-05年度平均1.2%
http://www2.ttcn.ne.jp/~honkawa/4400.html

で、今後の我が国の経済成長率をどう見るかだが、
例えば、ここ↓では
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/121b1.htm
2025年度の経済成長率を0.8%と予測している。
（1996年の段階での予測だが2000年、2010年を大きく外していない）

0.8%程度と見るのがまあ妥当な線なんだろうと思う。
8%や9%の経済成長が10年間続くようなシナリオはちょっと想像できない。

[461: 匿名さん]

フラット３５ってすれ代の金利でも
10年間で1400万円返しているが、その中の利子分が840万円ですね
消費者金融と大して変わらない返済率だね

繰り上げって、いろいろな条件で発生するね。
まあ、いいんじゃない、せっせと利息払っていれば、きっと
それって、金持ちの懐に入る仕組みなんだよな。

[462: 匿名さん]

>>460

その経済成長率ってのは「実質GDPの対前年度増減率のこと」だよね。

名目GDP＝実質成長率+期待インフレ率
名目金利＝期待成長率+期待インフレ率
ここで３％とか４％とか言ってる金利は？そう名目金利。

はい論旨破綻。
国債の償還や借り換えが減るだけでもインフレ率は上昇する。
石油やメタルが中国とかの需要で値上がりしても同じ。
ご愁傷様。

[463: 匿名さん]

金利の上昇要因は主に二つある。
①経済成長などによるインフレと、
②国債の需給関係の悪化だ。

①は>>460の言う通りともいえるが、
低金利を背景とした円安はインフレ要因。
さらに、②はこれから深刻になるよ。

[464: 匿名さん]

フラットさんは、繰り上げ返済に関してどう考えているの？
借りっぱなしであとはせっせと返すだけ。

まあ、考えるの嫌な人には一つの選択だね

[465: 匿名はん]

ていうか、すぐ返せる人はともかく、長期間にわたって返せる人は、長期で組んだ方が計画を立てやすいってことなんじゃないかな。総額いくらってことだけがリスク管理ではないと思うが。

[466: 匿名さん]

短期で返済可能なら変動金利
短期で無理なら長期固定金利

うまく使う人は短期と長期の組み合わせかなぁー

そんな俺は
途中で金利が上がって後悔したくなかったので長期固定
（値上がりしない家賃みたいで人生設計が楽）

正直言って、繰上げ返済って簡単にいうけど
そう出来るもんじゃーないよ（笑

子供がいる家庭だったら
一人育っててみるまでどのぐらいお金が今後掛かるかなんて
ちゃんと分かっている人なんて居ないと思われる。

結局みんな予定は未定。

ちなみにフラット３５使うって事は
団信は実費だからそれも踏まえて考えてねー

それとあんまり過去レス読んでないんだけど
フラット３５と変動って事は金融機関違うって事だと思うんだけど
担保の条件には気をつけてね
特に変動金利の方は抵当権が２番目になってしまうので

ってちゃんと調べてるよな・・・・・
大きなお世話であったなら良いのだが・・・・

[467: 匿名さん]

>>464

一個人の方針としては、

全期間固定で組んだので、あまり繰り上げしようとは考えていません。
繰上げする資金があったら、貯蓄運用にまわして、手元資金を厚くする
ことを考えています。

米ドルやユーロのMMFでさえ、利回りはローン金利を上回っているので、
繰上げ以上の効果を得られています。
日本の財政や将来の経済成長を考えると、10年20年の長期では円安と
みているので、それらへの積立を続けていくつもりです。

繰上げは、手元資金に相当の余裕ができたら考えるかもしれません。

[468: 匿名さん]

フラットさんが対象ですが

>正直言って、繰上げ返済って簡単にいうけど
>そう出来るもんじゃーないよ（笑

今後、２０年間以下に該当しないのであるならば良いです

１．住宅の住み替え
　１−１．転勤・転職等
　１−２．家族構成の変更　両親との同居・離婚・出産
　１−３．もっと良い住宅が出来た（一戸建て⇔マンション）
　１−４．支払が困難になっての転売
２．ある程度のお金が入る
　２−１．出世して給料が２倍ぐらいになる
　２−２．転職のため、退職金が入る
　２−３．相続（親・おじいちゃん・あばあちゃん）
　２−４．親からの生前贈与を受ける

まあ、決めちゃったんだからね、仕方ないか

[469: 匿名さん]

という事は、それらに該当するだろうと予想して当てが外れると
「フラットにしておけば良かった。」と後悔になってしまう訳ですね？

[470: 匿名さん]

私の場合は、退職が２０年以内にあるから
当てが外れることは無い

[471: 匿名さん]

過信は誤信なり。

[472: 匿名さん]

>>468
に、定年退職を入れなかったのは、当然だからだよ

フラットさんも、若ければ２０年ぐらい過ぎれば
また新しいフラットを組みなおすなんてこともできるね

せいぜい、金利を払ってね。

消費者金融と同じように・・ね

[473: 匿名さん]

>消費者金融と同じように・・ね

消費者金融並みの金利になる可能性があるのは、変動の方なんだが．．．

[474: 匿名さん]

>>468
今ひとつ、熟考が足りないと思うけど。

>１．住宅の住み替え
>　１−１．転勤・転職等
>　１−２．家族構成の変更　両親との同居・離婚・出産
>　１−３．もっと良い住宅が出来た（一戸建て⇔マンション）

ここまでは、変動でも長期でも関係ないでしょ。

>　１−４．支払が困難になっての転売

長期の人が支払い困難になるときは、倒産・リストラ・病気くらいかな。
でも、この場合は変動の人も同様だ。
むしろ、変動の人の方が、金利上昇時の心配が大きいのでは。

>２．ある程度のお金が入る
>　２−１．出世して給料が２倍ぐらいになる

この場合、景気がよくインフレのはずだから、金利もかなり上がるよ。
但し、あなただけの給料が2倍になるのなら別だけど。

>　２−２．転職のため、退職金が入る
>　２−３．相続（親・おじいちゃん・あばあちゃん）
>　２−４．親からの生前贈与を受ける

突発的な収入に対しては、臨機応変に繰上げなどすればいい。
これも、変動でも長期でも関係ない。

よくよく考えれば、上記の事例は、変動にとって不利に働くものあるが、
長期の方が不利になるものはないということがわかるはず。

[475: 匿名さん]

金利ばかりに目が行って

元本返済率を考えないんだね