変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[42: 匿名さん]

９４年と０５年に不動産を購入した者です。
３％ではなく、４〜５％が適正な金利だと思っています。
ですから、近年の超低金利はとても、とてもお得!
我が家はもちろん、短期固定を選択しました。
高金利時代を経験してきた中高年には、有り難い時代です。

[43: 39]

＞支払いに余裕の有る人　＝　変動一本(８％でも耐えれる)
＞その間の人①余裕　　　＝　変動多＋長期少
＞ど真ん中の人　　　　　＝　変動＋長期半々(５〜６％ぐらいなら)
＞その間の人②ギリギリ　＝　長期多＋変動少
＞ギリギリのローンの人　＝　長期固定一本(３％でギリギリ)

補足
ローン組んじゃ駄目な人　＝　金利３％でローン組めない(支払い不能)
↑
これが最低の基準ですかね。

[44: 匿名はん]

短期や変動が長期の金利に追いつくまでに上手に返済していけばもう少し比率を増やしても大丈夫だと思います。変動を1000万くらいにしたらどうですか？？

[45: 匿名さん]

>>01
相談の趣旨が全く理解出来ません。
だって、フラットの金利は理解出来ますが、
変動の方の金利が３．２５％。
フラットは８０％までだから当然として、
変動分はやりくりしようが無いでしょう？
しかし、フラットより高い変動金利とは？

[46: ☆]

45

は？なにいってるの？
変動が3.25なんて書いてませんけど。だからフラットの金額をもうすこしさげてその分変動をふやすってこと

[47: 匿名さん]

>>45
なんか知ったかぶりして話されてますが、
大体フラットは９０％までですよ。

そっちの理解も出来ていないのでは？

[48: 大学教授さん]

最近は９０％なのか？？

[49: 匿名はん]

↑そんなことくらい知っとけよ。

[50: 匿名さん]

そんな細かくは計算してないっていうか解らないんだけども

新聞読んでる限り
暖冬で持ち直した個人消費も6月からの住民税増税＆定率減税廃止で冷え込みそう。
原油価格が上がって来て原料価格も上がって来てるので物価は秋に掛けて上がって来そう。
でも個人所得は前年に比べてマイナスらしいので物価上昇は個人消費にとってマイナス。
さらに秋以降の消費税増税議論。

普通の考えだと個人消費が低迷（収入が上がらない状態）では中央銀行は利上げは
しないですよね。でも日本の場合、今が低すぎるので上げて来るかもしれません。
でもそれは低すぎるから上げるので有って、経済が過熱してきたから上げるのとは
ちょっと意味合いが違います。

個人的な感覚というか雰囲気というか根拠なんて何も無いのですが、日本が数年の
内に物価が上昇して賃金も上がり出すような事はあんまり無さそうなのでおそらく
政策金利1%くらいまで上げたらあとは実態経済に合わせてほとんど動かないんじゃ
ないでしょうか？それで国の借金も無くなって少子高齢化問題、年金問題などに
明るい見通しが出てくる頃（10年後？もっと先？）に再び実感出来る好景気が
やってくれば欧米並に政策金利も4とか5になるのではないかと思います。
その前に不景気になるリスクもありますが・・・

[51: 匿名さん]

保険料が高いと思われる人は、素直により安い物件にしなされ。
何事も背伸びはイカンよ。

[52: 返済中]

長期間（２０年以上など）かけて返済するつもりの人は、変動にするのは怖いかもしれません。
あまり年数をかけずに返済するつもりの人は、変動が安いうちに元金を減らしておけば
後半に金利が上がっても返済額は大して増えないと考えるのではないでしょうか。

私は、ソニーで借りて、半分くらいはさっさと長期固定しようと思っていましたが、
変動が安いのでもうしばらく変動で元金をがんがん減らせればと考えて、
変動のみで粘っています。
主に支払額軽減型の繰上げを小額で頻繁にしていて、
固定をいれると繰り上げ手数料が発生する（わずかですが）というのも、
全額変動で粘っている理由でもあります。

実際の返済にかかる全期間の半分くらいを安い変動で過ごすことができれば、
その後変動がいくら上がっても、全期間長期固定の支払額よりは安いのではないかと
直感的には感じているのですが・・・。

[53: 匿名さん]

長期金利が…

[54: 入居予定さん]

変動金利３％超えるようになったら、ある意味尊敬する。
でも、金融関係者が無能だと蔑むことも忘れない。

政府が、景気を縮小させてデフレを加速させる政策しか打ってこないので
変動で３％はかなり無理をしなければならない数字。あと１０年は現実的に無理でしょう。
去年は、団塊世代の退職金消費が目立ってましたが今年はきっちり締めてきている感じですね。
年金不安が解消しない限り財布のひもが緩むことはないでしょう。
現在の若者の収入が低いのがネックですね。増税もマイナス要素です。
景気の成長は今後望み薄いです。

[55: 匿名さん]

長期で組むのはあり得ない（損得で言えば無謀）にしても、
現状、変動維持も意地になっているような。
中期（例えば１０年固定）が、解（損得で言えば）かとも思いますが。
残金や返済能力にもよりますが。

大方の見方では、今年度中に後２回の追加利上げがあると見られていますし、
実際、そうなると、来年夏頃の実行変動金利は、1.3%優遇でも2%を超えますし。
利上げの動機から見れば、利下げは、当面ないと考えられるので、今の内
（少し遅いかも知れませんが）かとも。

[56: 匿名さん]

・６月の給与明細を見た人が増税を実感
・年金が消えている人が実際に続々出て来て国民が浮き足立つ
・参院選で与党大敗→安倍退陣
こういう状況で平然と利上げできるものかどうかだな。

[57: 匿名さん]

↑典型的なポジショントーク。

[58: 契約済みさん]

ローンの組み方に悩んでます。
りそなで、変動金利が全期間1.4％優遇(今月だと2.625→1.225％)なので
とても魅力的に思います。
飛びついちゃうのってありでしょうか！？
といいつつ、フラット３５と50/50を考えていますが・・・

[59: 匿名さん]

58さん、こんにちわ。
ご存知と思いますが、変動金利の見直しが実行されるまでには、時差があります。
2007年2月の追加利上げが反映されるのは、まもなくと思いますが。
(1.4%優遇で、1.475%になることが決定しているはず。)

[60: 購入検討中さん]

>↑典型的なポジショントーク。
って何それ？笑

変動金利一本とまでは言わないが、長期固定金利のみは
バカバカしい選択だと思うね。
変動８＋長期固定２ぐらいで良いのでは。

短期固定は今の時代まったく意味の無い選択と思うのは俺だけ？

[61: 匿名さん]

金利予測してうまく立ち回ろうなんて所詮無理だと思うがね。
余裕のある人は変動または短期固定、余裕のない人は長期固定だろ。

[62: 匿名さん]

保険の意味合いを考えると、余裕のある人間は敢えて長期固定にして無駄金を使う必要はないが
支払いがキツイ貧乏人ほど長期固定を選ばなければならない。
当たり前だが悲しい現実・・・

[63: 匿名さん]

変動金利は怖くない＝状況による

自己資金なしのフルローンで100％変動金利、今の金利で支払いがギリギリ＝超怖い

自己資金なしのフルローンで 60％変動金利、今の金利で支払いがギリギリ＝怖い

自己資金なしのフルローンで 20％変動金利、今の金利で支払いがギリギリ＝怖い

自己資金なしのフルローンで 20％変動金利、今の金利で支払いにちょっと余裕ある＝怖くない

[64: 入居済み住民さん]

61さんの言うとおり
「余裕のある人は変動または短期固定、余裕のない人は長期固定」

[65: 買いたいけど買えない人]

市県民税が今日来たのだが・・・

年収６５０万で去年は約１８万円だった税金が今年は約３０万円との事・・・
所得税が安くなっているが月６千円程度、年間だと７万２千円プラス。
１８万円＋７万２千円＝２５万２千円
３０万円−２５万２千円＝４万８千円

５万円近く多く払わなきゃいけなくなってるんだけど・・・

この国の偉い人達のおかげで、暮らしが豊かになりませんね。
一度、国が破綻して政治家全員取り替えてゼロからスタートさせて
ゴーンか、ゲイツか、たけしにお願いしたい。

[66: 匿名さん]

三人とも弱者は切り捨てそうだなｗ

[67: 匿名さん]

定率減税が無くなりましたから

[68: 土地勘無しさん]

政治家を取り替えても同じだよ。
実際に国を動かしてるのは
大金持ちのじじいなんだから。

[69: 購入検討中さん]

金に買われてる政治家が悪い。

[70: 匿名]

このローン板を見ていると、
100％変動は、あまりにリスキー、と
思っていましたが、デベに聞くと、
「殆どの人が、いましばらく様子をみるために、
　変動にされていますよ」
とのことでした。

政界も、なんかややこしいし、金利の上昇も、
思ったよりも時間がかかりそう！？
そうなると、長期の金利は、もったいないですかねぇ。

[71: 匿名]

短期固定にしようと思いましたが、変動にします。変動金利の今後の上がり具合を見て固定に変えようと思ってます。銀行の方には変動で契約された方はいらっしゃいませんと言われましたが・・・。経済状況はけしてよくなってるとは言えないので。

[72: 匿名さん]

↑自分も短期固定にしようと思いましたが、変動にしましたよ。みんな固定だから裏かいてね。結構うまくいっかもね。繰上げバンバンする気ですが。

[73: 匿名さん]

繰り上げバンバン出来る人はむしろ長期で借りた方がいいんじゃないかな、万が一バンバン出来なくても長期なら支払い額変わらなくていいような

[74: 匿名さん]

>70
デベの話しは「話し半分程度」で聞いた方が良いと思いますよ。
一番大事なのは、どこの銀行で借り入れするかでしょうね。
私の考えではソニー銀行が現状では頭一つ抜け出てるように思います。
>71
銀行の話しも「話し半分程度」と思います。
私はソニーで４０００万借り入れで変動５０％＋３５年固定５０％
又は変動６０％＋３５年固定４０％で実行しようと考えています。
もし変動金利が５％になっても支払い総額が月１８万円以内で収まり
当方の支払いに支障が出ない範囲です。

繰上げ返済は変動側の元金が少なくなるまで、ひたすら変動繰上げで
その後、固定の金利と比較して変動側を固定に切り替えるか
そのままにするか検討する予定です。

私なりに考えた「低金利を有効に使おう作戦」です。

[75: 匿名さん]

繰上げバンバンするくらいなら運用したほうがいいんだが

[76: 匿名さん]

http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi?bcode=0551&t=D6M&m...
これ見てもこわくない？

[77: 購入経験者さん]

>>76
短期のチャートだけ見てもね。
急激に上がる気はしない。

[78: 匿名さん]

>>76
月足も見ろよ。

[79: 匿名さん]

＞７４
あれ？ソニーって変動と固定ミックスにした場合、どちらかを指定しての繰上返済ってできましたっけ？
記憶だと指定は出来ず、変動：固定の比率と同じ比率で元金繰上になると思ってますが。
もう1点。変動６０％＋固定４０％にした場合、他の一般的銀行でそうするよりも月額の
当初返済額は結構高めになるって理解してますか？

もちろん結果的には後からだんだん月額が安くなるんですけどね。

[80: 匿名さん]

>>75
もしかして、これのこと？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/92-97

これは長期で組んだ人の特権だよ。
短期・変動組は繰上げした方が無難。

[81: ビギナーさん]

おしえてください。

ソニーで変動６０％＋固定４０％にした場合、他の一般的銀行でそうするよりも月額の当初返済額は結構高めになるのは何故でしょうか？

[82: 匿名さん]

>81
計算方式が特殊だからです。言葉で言うと↓という説明がされています。

「※部分固定金利特約は、変動金利を金利タイプとした住宅ローンについて、金利スワップ取引の手法を応用し、変動金利の利息を部分的に固定金利の利息と交換するものです。金利タイプは変動金利のままとなります。」

要するに元金返済の速度は変動金利と同等なんだけど、利息部分は固定した部分についてそれ以上も以下も払わないということだと思います。
蛇足ですが、つまり変動金利が下がれば速く元金が減るし、上がれば元金の減りは悪くなるはずですね。

あってるかな〜？

ソニー銀HPに乗ってるから自分で見てくださいな。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl17.html

[83: 大手企業サラリーマンさん]

>>78

中期チャートを見ても、ここ１年くらい続いてきた短期下落トレンドをブレークしているように見えますが。。。
ちょうど、04/7から05/7にかけての下落トレンドとその後のパターンに似ているのでは？http://www.dreamvisor.com/chart.cgi?code=0551&candle=D&term=1&...

[84: 匿名さん]

将来の金利動向を読もうなんて所詮無理。

大事なのは、
自分のローン金利が、３％、４％、５％になったとき、
返済額がどの位になるのかという計算と、
そうなった場合、生活費をどうやりくりするかを
今から考えておくことだ。
特に、かつかつの人ほど、生活スタイルをガラっと変えざるを
得ないだろうから、大人はその覚悟をしておくことだ。

５％になんか絶対ならないよと言い張る人が多いけど、
危機管理ができていないと言っているようなものだ。

[85: 匿名さん]

>74さん
79さんの言うとおり、ソニーではどちらか一方を
繰上返済というのはできませんが、それは置いといて・・・、
変動部分からがんがん繰上げするっていうのは、
低金利を有効に使う、ってことになるんでしょうか？
世間でもリスク分散で変動と固定を分ける方が多いですが、
どういう繰上の仕方を考えているのか、
いろんな意見をお聞きしたいところなんですが・・・。
って、ここは変動スレでしたね。
金利何%までは、変動(or固定)返済、とか、
具体的にあるのかなぁと。

[86: 匿名さん]

そんなの人それぞれでしょう。
変動をガンガン繰り上げるのは、不安な気持ちを少しでも和らげたいからかな？
「低金利を有効に使いたい気持ち」と「低金利部分を早期に減らしたい気持ち」の戦いですね。

ニュートラルな考え方をすれば、借り入れ50:50でしょうね。繰り上げ返済も50:50で返していく。
ソニーのシステムはこの考えに近いのかしら？

繰上げ返済額をどっちに多く振るか、って話をしたいなら
・目に見える金利上昇ペース→短期変動に多く振る
・意外に低金利が続いている→長期に多く振る

金利の上がり下がり具合をもっと具体的な数値で語りたい、っていうならば
・長期と短期変動との損益分岐点を算出
（どっかのスレに書いた記憶あるが15〜20年後に最安4.5%になったときとかだったような）
・損益分岐点に到達しそうなペースにより、どちらに多く振るかを決めた繰上げ返済ルールを作る
→10年後までは金利上昇ペースが0.25%up/yearならば長期に多く振る、0.25%up/year以上なら短期変動に多く振る、とかね

自分の返済プランを5〜10ケースくらいシミュレーションしたらある程度見えてくると思うよ。

[87: 匿名さん]

俺は５％なんかならないと思ってるよ？
ここ１０年はね。
ただ５．５％まで計算して払える事を確認してローン組んだ。
ただ、５％超えると小遣いが減額される計算だけど・・・

[88: 匿名さん]

社内融資で「変動金利（店頭▲0.75%）、3%を超える部分は会社が利子補給」という制度を利用する予定なんだけど、
最近の変動金利で通期1.4%優遇なんてのを見てしまうと、半分位は
そっちの方がいいかなと思ってしまう。
実際は抵当権の優先劣後で併用は難しいんだけど。

[89: 匿名]

単純に考えて、通期優遇1.2%もらっていれば、
超長期の金利を3％と考えたとしても、
変動の金利が4.2％を超えるまでは変動の方が有利
ってことですよね。

当面、超長期と変動金利差額を繰上返済して、有利に元本を
減らすことを考えると、超長期1本っていうのは、
選択肢にないような気がするんだけど・・・。

[90: 入居予定さん]

今日、「PRESIDENT」を読んでいたら、

『バブル後期に、変動金利は９％を超えていた』

と書いてあったのですが、本当でしょうか。

最近の世界的金利の上昇を見るを見ると金利上昇リスクを意識せざるを得ません。
アメリカの長期金利は、5.5％だし…

[91: 匿名さん]

本当です。
もし、あなたが30年のローンを組むのなら、
少なくとも過去30年のローン金利の推移を確認した上で、
どのローンを組むかを決めるべきでしょう。