変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[401: u]

これ以上金利が上がって、支払いがかなりきつくなった
人がいれば、政府が何らかの対策をうつでしょう。
金融公庫でゆとり返済のときも救済措置がとられたし。

[402: 匿名さん]

安部総理は何にもしていない間違いなく小泉と竹中が悪い。阿部総理」は最悪な時に引き継いでしまった。

[403: 匿名さん]

>>398
＞家買えるひとは一部の裕福層のみ。結果ゴーストマンションだらけになる。
ならんならん。中古価格が下がるだけ。
でも消費税も所得税も上げなくとも、税収を増やす魔法はある。「インボイス式」でググって貰えばわかるが、インボイス式の消費税のみ(今はアカウント式と並列)にすると、脱税が難しくなるので、いままで10.5.3とかいわれてたような不平等は無くなり、消費税を１％も上げなくとも税収が増える。

>>401
8％とかになればな。３％や４％じゃ動かないよ。

[404: 匿名さん]

>長期で組んでる人は
>今の金利の上げ下げのことなんか気にしてないよ

ウソ言っちゃいけませんな。
金利をものすごく気にしている証拠に、変動金利のスレにこんなに
固定組みが登場してるじゃないですか（笑）。

少なくとも今の時点では変動組みよりかなり多い金利を
払っているわけだから、早いとこ金利が上がってくれないと
気分悪いでしょ？

[405: 匿名さん]

>>404
あまり固定組みを虐めないで下さい。
堅い頭しか持ってないんだから。
時代に乗り遅れてるのに気づかないフリしてるんですよ。

[406: 匿名さん]

>>330 >>392 >>404
これ同じ奴の書き込みなんだろうけど、必死なのがよく伝わってくるね
ここに来る固定組の人は面白いから来てるだけだと思うんだけど

[407: 匿名さん]

>金利をものすごく気にしている証拠に、変動金利のスレにこんなに
>固定組みが登場してるじゃないですか（笑）。

そりゃ得か損かは気になるからね。人間だからしょうがないでしょ。
でも、返済できなくなる心配は、変動の人よりかなり軽減されているよ。
倒産、リストラ、大病を患わない限り、大丈夫だから。

時代に乗り遅れているかどうかはともかく。
低金利の時に借り入れる場合、長期固定金利にするのが運用の定石。
また、人生はローンの返済だけが全てじゃないからね。庶民といえども、
ローンを返済しつつ、資産も構築していかなければならない。
ローン金利を固定していれば、運用の方は変動の人よりリスクが取れる。

もし、変動の人が株式で攻めまくっていたら、ある意味尊敬するよ。
俺にはそんなリスクは取れないから。

[408: 匿名さん]

>>404
同意

[409: 匿名さん]

>>408
同情

[410: 匿名さん]

最近の金利傾向で変動より固定が急激に上がってる件について
固定派の皆さんの意見が聞きたい。

[411: 購入経験者さん]

国に大きな借金がある限り、一気には上がらないよ。
大丈夫、大丈夫......。
建築関係者も大反対、銀行関係者も本音は反対。国はもちろん大反対！
もう一度下がるチャンスがあると見ているけど....？？

[412: 契約済みさん]

一国の国内の状況だけで決まるものじゃないでしょ？

国際的に異常に低い金利を是正するように、国際決済銀行（BIS)から名指しで批判を受けているよ。

低金利の円で借り、高金利の諸外国で運用する「円キャリートレード」が異常な円安を誘導して、国際為替市場の有り様を歪めているからね。

外交を考慮するならば、国内の状況が金利維持を容認せざるを得ないような危機的状況にならない限りは、金利は上げざるを得ないよ。

[413: 匿名さん]

裕福でないのに変動で組んでしまった人には
素直に同情します。

[414: 匿名さん]

>>330 >>392 >>404
他人が気になるのも変動厨の特長なのかな
俺は先月当初１０年固定2.1で組んだが、他人の事なんかどうでも
いいんだけどね。　でも
こ　こ　の　変　動　厨　が　必　死　な　の　は　面　白　い
だから見にくるのよ

[415: 匿名さん]

>>410
固定金利は長期の将来の金利の見込を反映する。従って固定金利が急上昇していると言う事は、ごく短期(数ヶ月とか)では大差なくとも、数年以上先では急上昇すると市場が判断している事を示す。

>>411
国に大きな借金があるからこそ、金利は急上昇する。２００８年以降、償還期を迎える国債が大幅に増加する。国債を借りかえる場合は国債が供給過多になり価格下落→金利上昇。償還する場合はマネーサプライ増加→名目物価上昇→名目金利上昇。いずれにしろ、景気の動向に関係ないところで金利上昇圧力が発生する。おまけに、実際国内の一流企業の決算は非常に良い。かってのように庶民全体に恩恵が行き渡らないため、好況感が無いだろうが、指標上は成熟経済としては非常に好景気である。バブル期の金利上昇も上がり出したら数年でピークを迎えたが、今回もバブル期のように７％８％は無いにしろ、10年以内に５％６％は十分ありえる話だ。

[416: 匿名さん]

406=414はかなり必死だね。
他人のことなんかどうでもよくなくて、ものすごく金利を気にしてるのがよく分かったよ（笑）。

[417: 匿名さん]

>>414
もしかして、10年後には変動組みへ仲間入り?

[418: 匿名さん]

なんだかんだで１０年間はあんまり金利変わらず２０年スパンで上昇する可能性高いよね。
１０年固定で喜んでいる人は１１年目以降どうするんだろうね。
たった１０年固定で長期固定の仲間に入っていると妄信している人もいるみたいだけど。

[419: 匿名さん]

>>418
いや、ここ２，３年がもっとも上昇する可能性高いが？

[420: 匿名さん]

で、10年後には下がるの？
固定組としては、あまり考えられないシナリオだが。

それとも10年でほとんど完済するつもりなのかな?

[421: 匿名さん]

１０年の間に何が起こるかわからないからなぁ…

[422: 匿名さん]

しかし、みんなただのド素人が、好き勝手言っている・・・。

[423: u]

現在・・・妻：変動にするなんてばかよね、あなた。あはははは・・・
１０年後・夫：変動はそんなに金利上がんなかったな。変動で借りてたおとなり　　　　　さんは繰り上げで完済だそうだ。女の浅知恵だったね。とほほ・・・

[424: 匿名さん]

プロでも10年後の金利なんて読めっこないんだから、
みんなそれぞれ好き勝手な思惑があって当然だよ。

>>423のシナリオもありうるが、その逆も大いにありうる。

現在・・・妻：長期にするなんてばかよね、あなた。あはははは・・・
１０年後・夫：変動の金利がこんなに上がるなんて。長期で借りてた
おとなりさんは余裕で返済してるよ。女の浅知恵だったね。
とほほ・・・

[425: 匿名さん]

まあ、そう言っても

35年固定金利3.07 と １０年固定　金利2.10
で計算すると、同額を借り、毎月同額を返済する場合、
１０年固定は２８年程度でOKだな

もし、３０００万円借りたとすると

１０年後に、１０年固定は 元金が 2132万円になっているが

35年固定金利3.07 の場合、 元金が 2446万円で、まだまだ
利子を1450万円、払うわけだ
その時点で、繰上げ返済しても、払った利子は帰ってこない

[426: 425]

ごめん、ちと間違えた

>35年固定金利3.07 の場合、 元金が 2446万円で、まだまだ
>利子を1450万円、払うわけだ

利子残額は1058万円程度でした。
１０年間で1400万円返しているが、その中の利子分が840万円ですね

[427: 匿名さん]

10年後も利息2.1%で借りられると読んでいるわけ?
あまいと思うが。

[428: 匿名さん]

１０年後に金利が4.5に上がっていたとすると、月の返済額１４万超えますよ。その時点で払えなければ、いくら総返済額が少なくてもアウトでしょう？
仮に１０年後に繰り上げ返済するとして、当初と同じ額まで返済軽減するとしてざっと４００万の繰上げが必要ですよ。子供の教育費、家の修繕などが重なる可能性もあるのでは？金利が上がらなくても精神的コストがかかるし、決して楽な返済とは思えません。

[429: 匿名さん]

そうですよね。
過去のデータからは平均４．５％なので、その仮定で考えると、１０年後に４．５％を超える可能性も高いわけです。そうなると、１０年固定どころか、超長期固定で低金利のうちに確定しておいた方がいいのではという定石が導かれるわけです。
例外は、利率の上昇に耐えうるだけの資金に余力がある人や、比較的短期間（固定の期間中に）だいたい払い終えてしまえる人ということになるのでしょう。
４．５％で想定期間内に払えるかどうか、まずは計算してみて、あとはリスク負担をどう考えるかということなのではないでしょうか。

[430: 425]

ふ〜ん
でもね、元本が減っていると借りなおしもできるね
4.5%の金利が出せるほど日本の経済がよければいいが
・・・それなら給料が上がりそうな物だけど

で、35年ローン程度の支払しか、その時も出来ないならば
２５年ローンに借り替えれば、同額の支払のままだよ

しかも、次の１０年後も、
15,550,975 ←　借り借り換え後
16,880,086 ←　３５年固定　２０年後

次の１０年も、４．５％で続くと、同額を払うことになるが
繰り上げ返済を、考えると　どちらがとくかな？

[431: u]

ここ最近５年間で利息はいくらだったか知ってるの？
変動金利でも優遇とか使えば平均１．５％以下だよ。
これから５年間で、１０年間の平均４．５％になるぐらい
金利が上がるわけないじゃないかな？

[432: 425]

まあ、フラット３５の人って、これからず〜っと、年利４．５％くらい
にならないと、１０年固定２．１％に対して、元が取れない

しかも、１０年程度たってからの、繰上げはばかばかしい。
保険料、手数料も高いのかな・・・・

[433: 匿名さん]

430さん
借入期間２８年で１０年たってから、２５年ローンに借り換えできる銀行があるんですか？
431さん
１０年間の固定金利明けの話です。そこまで上がらなくても、精神的にきついのではないかと。

[434: 425]

借換えって、どうして分からないの？

http://www.eloan.co.jp/cgi-bin/house_select_p.cgi?ctg=ctg_07&from=...

でもね、本当に金利がそれほど続くなら、支払い能力も
普通あがります。

[435: 匿名さん]

まあ、10年固定で組んだ人も、変動・短期と同じ組ということでＯＫ？

[436: 匿名さん]

支払い能力が金利上昇以上であればいいですけどね。

[437: 匿名さん]

変動＜短期固定＜中期固定＜長期固定でしょう。あくまでも確率論ですからね。将来４．５％にもならんという可能性も可能性としては否定できません。

[438: 匿名さん]

＞＞４３４
借り換えって残りの期間ですよね。３５年で１０年固定済んだら、２５年ローンに借り換えるって話でしょ。でも、２５年固定の金利は得になるか分からないと思うけど。

[439: 匿名さん]

長い低金利時代を含めても、過去20年間の変動金利の平均は4％を超えると言われています。

[440: 匿名さん]

やはり、
長期固定とは、全期間固定もしくはそれに近い期間が固定のこと。

35年返済で10年固定なんて、短期固定の部類になる。
だって半分以上の期間は、金利が未定だから。

[441: 425]

>３５年で１０年固定済んだら、２５年ローンに借り換えるって話でしょ。

２８年で１０年固定済んだら、２５年ローンに借り換えるって話です。

[442: 買えないけど買いたい人]

率が低いだけで変動にした人いませんか？
きちんと変動の特性を知っているのでしょうか？

[443: 匿名さん]

>>441
なんか間抜けだな。
当初２８年の返済期間を、３５年に延長するのか？
１０年後にはそれなりに金利も上がっているだろうから、
利払い総額がかなり増えて損だと思うけど。
素直に変動に移行して、一生懸命繰上げした方がいいよ。

中途半端な１０年固定なんてするもんじゃないな。

[444: 425]

>>443
425・426・430を読んでね

[445: 匿名さん]

変動と固定の金利幅が２％あるとしての計算だが

１０年後に変動が４％超えた場合でも優遇が１％以上有れば
１０年間は支払いしている利息分得じゃねえの。
さらに１０年後に変動が６％超えたら変動は負けるけど‥
２０年後に変動６％台‥
そんなのありえな〜い♪
てか、その前に繰上げ返済でほとんど支払い終わってますから。

長期固定派の負け確定だな。
しばらく無駄な保険料払って優越感に浸ってろ。

[446: 契約済みさん]

>>２０年後に変動６％台‥
>>そんなのありえな〜い♪

ここ20年以内に、変動金利8％台後半もあったわけですが…。

変動金利が6％を超えない、という根拠は何をもってのものですか？

[447: 匿名さん]

425さん、
ちょっと計算してみた。

【問題425】
借入額: 3,000万円
ケースA: 35年固定 3.07%
ケースB: 当初10年は、10年固定 2.1%を28年返済で組む。
11年目以降は、25年固定 a% (25年返済)に借り替える。
つまり、2段階金利で組む。
この場合、11年目以降の金利はわからないので、a%とする。

これで、損得の分かれ目となるaの値を求めよ。

【解答】
ケースAの総返済額を求める。
毎月の返済額は 116,630円、返済期間は420ヶ月で、
総返済額は 48,984,600円。

ケースBの総返済額を考える。
当初10年までは、毎月の返済額は 118,169円、返済期間は120ヶ月で、
ここまでの総返済額は 14,180,280円、元金の残高 21,239,623円となる。
11年目の借換えで、総返済額が34,804,320円(= 48,984,600 - 14,180,280)を
下回るためには、毎月の返済額が116,014円(当然ながら、ほぼ同額)に
ならなければならないから、このときの金利は．．．

４．３３％

まあ、妥当な金利かもしれないし、25年固定ならこれ以上の金利も十分ありえる。
むしろ、4.33%を超えるか超えないかでやきもきしなければならないので、
長期固定の利点である安心感はまったくない。
策を労する割には効果がないように思う。

[448: 匿名さん]

全額変動金利のみというのは非常にリスキーであることは間違いない。ローンの金利は元本にかかるわけで、元本の未返済残高が大きいほどリスクは高い。逆にいえば、元本の返済がある程度進んでいれば、変動金利に移行してもリスクは低い。そのような観点からすれば、一定期間固定→変動以降型のローンは全期間固定より利率が低く、かつリスクも低く抑えられるだろう。３〜５年くらいでは元本の返済はたいして進まないし、繰上返済の原資も貯まらないであろうから、１０〜２０年くらいの固定期間を持つ変動移行ローンが、最も無難な選択である。

[449: 匿名さん]

大きな勘違いをしているようで気になるのですが、
２８年ローンを当初１０年返済して、その後借り替えて２５年に返済期間を延ばす、、ってそもそも出来ないと思うのですが、、。
残りの返済期間での借り換えになると思いますよ？２８年ローンで１０年経過しているから、１８年ローンでしか借り換えしても組めないと思いますが。
期間短縮型で繰り上げ返済して、支払いがきつくなり、借り換えしても返済期間は元に戻せないのと一緒なのでは？
最近はいろんなローンがあるので違っているのかもしれませんが。

[450: 匿名さん]

10年後に借換えるときに、優遇金利ってまだ存在するのかな?
そこのリスクも考えておかないと。

[451: 匿名さん]

>446
金利が8%になる可能性が否定できないのと同様に、数年前のような超低金利がまた来る可能性も否定できませんね。

金利が一時的に上昇しただけで絶えられない人は固定を選ぶべきで、
耐えられる人は「総支払額」という観点からはおそらく変動の方が
得だと思います。

[452: 匿名さん]

というより、低金利のうちに、ガンガン繰上げして
元金を減らせる人が変動を選ぶべきである。
なので、長期で組む以上の返済能力が要求される。

その一方で、返済能力の高い人は、あえて今低金利の長期で組んで、
運用でもっと大きな利回りを追求するというやり方もある。

いずれにしても、
余裕のない人はどのローンを組んでも苦しくなり、
余裕のある人はどのローンでも選び放題という、
まさに格差社会の縮図になっている。

[453: 周辺住民さん]

>>449
「借り換え」だろ。
普通にできるじゃん。

[454: 入居済み住民さん]

３０００万円のローンで試算してみた。

3％の場合
３６ヶ月（３年）後の元本残高　\28,478,041-

1.5%の場合
３６ヶ月（３年）後の元本残高　\27,999,786-

その差額は\478,253-
１年あたり159,417-　１月あたり13,284-　１日あたり436-

ま、約５０万円の繰上げ返済をしたのと同等の効果か。

[455: たまちゃん]

好景気になって企業の金の回転が速くなれば優遇減るんじゃない？
昔って現在みたいなだれでも１〜１．２優遇なんてなかったと思うけど？
個人から金集めて企業に貸し付けて利ざやを得るのが銀行の本来の姿のような気がするんだけど、その貸付が鈍ってきたから住宅ローンに力入れてきたんじゃないかな。その本道に戻ってくれば、また住宅ローンは公庫系がメインになる気がする。

[456: 匿名]

で？意味不明・・・・

[457: 匿名さん]

>>445
>変動と固定の金利幅が２％あるとしての計算だが
ここで既にありえないんですが
なにと比べてんの？

>長期固定派の負け確定だな
勝ち負けを気にしてるのは変動厨の特長だな

[458: 匿名さん]

で、
10年固定君は、まだ長期組のつもりなのかな?

[459: 457]

なんか変動組と長期組に分けたがっているのが一人いるようだが
ここは変動金利について語る場所なんだよな

ちなみに俺は５年固定
だれかさんみたいに多数派装ってないから

[460: 匿名さん]

まあ金利は経済成長率に比例するものなんだけどね。

我が国の経済成長率の低下は著しいものがある。
56-73年度平均9.1%
74-90年度平均3.8%
91-05年度平均1.2%
http://www2.ttcn.ne.jp/~honkawa/4400.html

で、今後の我が国の経済成長率をどう見るかだが、
例えば、ここ↓では
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/121b1.htm
2025年度の経済成長率を0.8%と予測している。
（1996年の段階での予測だが2000年、2010年を大きく外していない）

0.8%程度と見るのがまあ妥当な線なんだろうと思う。
8%や9%の経済成長が10年間続くようなシナリオはちょっと想像できない。

[461: 匿名さん]

フラット３５ってすれ代の金利でも
10年間で1400万円返しているが、その中の利子分が840万円ですね
消費者金融と大して変わらない返済率だね

繰り上げって、いろいろな条件で発生するね。
まあ、いいんじゃない、せっせと利息払っていれば、きっと
それって、金持ちの懐に入る仕組みなんだよな。

[462: 匿名さん]

>>460

その経済成長率ってのは「実質GDPの対前年度増減率のこと」だよね。

名目GDP＝実質成長率+期待インフレ率
名目金利＝期待成長率+期待インフレ率
ここで３％とか４％とか言ってる金利は？そう名目金利。

はい論旨破綻。
国債の償還や借り換えが減るだけでもインフレ率は上昇する。
石油やメタルが中国とかの需要で値上がりしても同じ。
ご愁傷様。

[463: 匿名さん]

金利の上昇要因は主に二つある。
①経済成長などによるインフレと、
②国債の需給関係の悪化だ。

①は>>460の言う通りともいえるが、
低金利を背景とした円安はインフレ要因。
さらに、②はこれから深刻になるよ。

[464: 匿名さん]

フラットさんは、繰り上げ返済に関してどう考えているの？
借りっぱなしであとはせっせと返すだけ。

まあ、考えるの嫌な人には一つの選択だね

[465: 匿名はん]

ていうか、すぐ返せる人はともかく、長期間にわたって返せる人は、長期で組んだ方が計画を立てやすいってことなんじゃないかな。総額いくらってことだけがリスク管理ではないと思うが。

[466: 匿名さん]

短期で返済可能なら変動金利
短期で無理なら長期固定金利

うまく使う人は短期と長期の組み合わせかなぁー

そんな俺は
途中で金利が上がって後悔したくなかったので長期固定
（値上がりしない家賃みたいで人生設計が楽）

正直言って、繰上げ返済って簡単にいうけど
そう出来るもんじゃーないよ（笑

子供がいる家庭だったら
一人育っててみるまでどのぐらいお金が今後掛かるかなんて
ちゃんと分かっている人なんて居ないと思われる。

結局みんな予定は未定。

ちなみにフラット３５使うって事は
団信は実費だからそれも踏まえて考えてねー

それとあんまり過去レス読んでないんだけど
フラット３５と変動って事は金融機関違うって事だと思うんだけど
担保の条件には気をつけてね
特に変動金利の方は抵当権が２番目になってしまうので

ってちゃんと調べてるよな・・・・・
大きなお世話であったなら良いのだが・・・・

[467: 匿名さん]

>>464

一個人の方針としては、

全期間固定で組んだので、あまり繰り上げしようとは考えていません。
繰上げする資金があったら、貯蓄運用にまわして、手元資金を厚くする
ことを考えています。

米ドルやユーロのMMFでさえ、利回りはローン金利を上回っているので、
繰上げ以上の効果を得られています。
日本の財政や将来の経済成長を考えると、10年20年の長期では円安と
みているので、それらへの積立を続けていくつもりです。

繰上げは、手元資金に相当の余裕ができたら考えるかもしれません。

[468: 匿名さん]

フラットさんが対象ですが

>正直言って、繰上げ返済って簡単にいうけど
>そう出来るもんじゃーないよ（笑

今後、２０年間以下に該当しないのであるならば良いです

１．住宅の住み替え
　１−１．転勤・転職等
　１−２．家族構成の変更　両親との同居・離婚・出産
　１−３．もっと良い住宅が出来た（一戸建て⇔マンション）
　１−４．支払が困難になっての転売
２．ある程度のお金が入る
　２−１．出世して給料が２倍ぐらいになる
　２−２．転職のため、退職金が入る
　２−３．相続（親・おじいちゃん・あばあちゃん）
　２−４．親からの生前贈与を受ける

まあ、決めちゃったんだからね、仕方ないか

[469: 匿名さん]

という事は、それらに該当するだろうと予想して当てが外れると
「フラットにしておけば良かった。」と後悔になってしまう訳ですね？

[470: 匿名さん]

私の場合は、退職が２０年以内にあるから
当てが外れることは無い

[471: 匿名さん]

過信は誤信なり。

[472: 匿名さん]

>>468
に、定年退職を入れなかったのは、当然だからだよ

フラットさんも、若ければ２０年ぐらい過ぎれば
また新しいフラットを組みなおすなんてこともできるね

せいぜい、金利を払ってね。

消費者金融と同じように・・ね

[473: 匿名さん]

>消費者金融と同じように・・ね

消費者金融並みの金利になる可能性があるのは、変動の方なんだが．．．

[474: 匿名さん]

>>468
今ひとつ、熟考が足りないと思うけど。

>１．住宅の住み替え
>　１−１．転勤・転職等
>　１−２．家族構成の変更　両親との同居・離婚・出産
>　１−３．もっと良い住宅が出来た（一戸建て⇔マンション）

ここまでは、変動でも長期でも関係ないでしょ。

>　１−４．支払が困難になっての転売

長期の人が支払い困難になるときは、倒産・リストラ・病気くらいかな。
でも、この場合は変動の人も同様だ。
むしろ、変動の人の方が、金利上昇時の心配が大きいのでは。

>２．ある程度のお金が入る
>　２−１．出世して給料が２倍ぐらいになる

この場合、景気がよくインフレのはずだから、金利もかなり上がるよ。
但し、あなただけの給料が2倍になるのなら別だけど。

>　２−２．転職のため、退職金が入る
>　２−３．相続（親・おじいちゃん・あばあちゃん）
>　２−４．親からの生前贈与を受ける

突発的な収入に対しては、臨機応変に繰上げなどすればいい。
これも、変動でも長期でも関係ない。

よくよく考えれば、上記の事例は、変動にとって不利に働くものあるが、
長期の方が不利になるものはないということがわかるはず。

[475: 匿名さん]

金利ばかりに目が行って

元本返済率を考えないんだね

[476: 匿名さん]

借金の原則知らないんだね、困ったものだ
出来るだけ低金利で、短期間でだよ

それは１０年で組めなくとも２０年・２５年

[477: 匿名さん]

↑↑

あの〜今は誰でも家が買える時代の末期なんです

顧客層に幅があるので、借金の仕方も多様になっているんじゃないの？

中の下ぐらいの階層の人が選択するのはどんなローンか考えた事ある？

原則は解っていても家が欲しい、リスク回避の為にフラット３５を選択するなんて言う人多いんじゃないかな、実際長期の需要がすごい伸びてるじゃん、個人的にも時代にあった非常に優れた商品だと思う、要するに変動が怖いかなんて個人のスタイルや状況により変化するんだから、主の詳細が解らないと答えが出ないんだよこのスレは

[478: 匿名さん]

いつの時代にも、変動金利の住宅ローンも
長期固定の住宅ローンもある訳で、

時代に合うも何もありませんよ。

非常に優れるとか、関係ないですよ。

[479: 入居済み住民さん]

現実問題として長期固定を３％で借りているとしても今日現在の
元本の返済は短期固定や変動の人よりは進んでないだろう。

いや将来、金利が上がるからそれでトントンか、もしくは変動の
連中より得するんだよ、って言っても現にいま、短期固定や変動の
人のほうが「返済」そのものは進んでいるわけで。

まあ、一番悪いのはカツカツなのにフラット３５とか選んじゃった人かな。
繰上返済するっていったって、あきらかに短期固定や変動のほうが
手持ち資金に余裕があるんだから。

ひとつだけ間違いないのは、銀行は損しないようになってるってこと。

[480: マンコミュファンさん]

それをいうなら、短期とか変動でカスカスの人の方がもっと大変なわけで。銀行が損しないのはあたりまえ。

[481: 匿名さん]

>一番悪いのはカツカツなのにフラット３５とか選んじゃった人かな。

いいや、一番かっこ悪いのは、
大きな口たたいておいて、金利が上がったら、
やれ日銀が悪いだの、やれ政治が悪いだのと、文句を言う人。

[482: 匿名さん]

>>480は
>カスカス
だからな、意味ないな、おこちゃまは発言しなくてもよいよ
>>481は
>一番かっこ悪い
これもどうでもいいな。
>>477
まあ、タオルが入ったということで、フラットさんが
いなくなると困るものね。

[483: 匿名さん]

長期固定の2%とか3%台って、そんなに高いかな？
俺にとっては、バーゲン金利にしか見えないんだけど。

と、それはおいといて、


例えば、過去37年間で20年間運用した場合の平均利回りは、
日本株式 1.1〜17.1% , 日本債券 4.2〜8.7%
外国株式 6.0〜14.8% , 外国債券 0.9〜6.8%
流動性資産(普通預金など) 2.0〜6.9%
「内藤忍の資産設計塾 外貨投資編」より

ここで注目すべきは、日本債券の利回りは一番低くても4.2%という点だ。

ここ数年の経済しか見ていない者にとっては、信じられない数字だろう。
それゆえに、金利が4%, 5%を超えるなどありえないと結論付けている。
高金利になれば日本政府が困るからという、日本固有の事情を理由に
上げる人も多い。

でも、今後ますますグローバル化する市場は無情でおかまいなしだ。
過去の利回り実績は、今後期待する利回りとして、市場参加者は
要求してくるだろう。
もし、この期待を裏切れば、債権の買い手はいなくなり、債券価格は
下落(=金利は上昇)で、結局、市場が要求する利回りに落ち着くだろう。


さて、こういう過去の実績と市場の仕組みに真っ向勝負しているのが、
変動で組んだ人だと思う。
ある意味かっこいい。 かっこよすぎる！
勝てたらヒーローインタビューだよ。

でも、俺は客席(長期固定)で見てるよ。

[484: 匿名さん]

私も平凡な人生を選びたいので全期間固定にしました。
変動の方、応援してます。
ぜひ勝利をつかんで下さい。

[485: 匿名さん]

月8日3時4分配信 読売新聞


　参院選の自民党敗北は日本銀行のせい——。７日に開かれた政府の月例経済報告の関係閣僚会議で、自民党の中川幹事長が、日銀の福井俊彦総裁に詰め寄る一幕があった。

　中川氏は「参院選では、地方で景気回復の実感がないとの声があった」と切り出し、「理由としては、名目成長率がなかなか上昇せず、（政府の成長率）目標が達成できていないことがある」と指摘。その上で、昨年７月のゼロ金利解除など「日本銀行の政策変更に責任があるのではないか」と、福井総裁に矛先を向けた。

　これに対し、福井氏は「物価安定の下で景気回復を持続させるという目標で金融政策を運営しており、それによって経済のパフォーマンスも成果が上がってきている」と、真っ向から反論。さらに、業種や地域によって経済回復に濃淡があるのは＜１＞国境を超えた競争が激しい＜２＞原油高などを企業が価格転嫁できない——という「日本だけでなく先進国、新興諸国に共通」した事情によると強調した。


成果が上がって体力ありとすれば、利率上昇。
金持ちは良いが、ぎりぎりのロ−ンを組んでいる者は没することになる。

[486: u]

４８３
「でも、俺は客席(長期固定)で見てるよ。」
だって。ぷっ。
大変お高い客席ですね。
もったいない。
もったいないおばけがでるよ。無理しないで
変動にしときなよ。

[487: 匿名さん]

まさか、車の任意保険もケチってないだろうな？
ちょっと他人事ながら心配になりました。

[488: 匿名さん]

貧乏だから目先金利の安い変動借りる
カツカツ状態なので金利上がれば破産
怖くて眠れない
ストレス晴らす為に掲示板で固定金利煽る

こんな精神状況なんでしょ。
つか、掲示板の知らない人の金なんかどうでもいいだろ？
金利を余計に払おうがどうしようが。
ただ不安定な自分を慰めたいだけじゃん
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
--------------------------------------
某掲示板から抜粋

[489: 契約済みさん]

独身だけど仮に家庭持ってても変動選ぶな。
いやむしろ家庭持ってるからこそ最初から損（小ケガ）は出来ねーな。
まぁそれが保険代っていうのは分かるけど。

でも事故ってはじめて得するものなんだけど
その事故が俺の計算だと店頭金利4.8％超えてやっとイーブンで
事故っていえる事故は７％とかじゃねーかな。
今フラット35で3.2％とかでガチっと決めた上で、１０年後から６％
７％がしばらく続くってことかな。それあるのかね。
デベ提携1.4%優遇ってでかいよ。
完全全額変動１本のみ。
4000万物件、借り上げ2600万円

仮に６％になっても1.4％優遇で4.6%で込みこみ10.7万円が14.2万円ぐらい
だね。

最初から3.2％の13万円が保険代ってよりすでにもう小事故に
あい続けてるしか思えないんだよね。

10年後3.5万円ぐらい給料上げるだけの仕事できて無いってもね。

てな話し、みずほの部長としたら、「あなたは正解！そう考えられる
人が少ないんですよ。不安感じないならあなたは変動以外ない」って
言われたね。不安を取り除く代金だからってさ。

[490: 契約済みさん]

こんな感じかな。
さいころ振ってさ3回同じ目が出たら事故７％、８％だね。

とりあえずまず1回目振る。

2回目振って出なかったら全額変動にしなよ。

2回目振って同じ目が出たとき、

ブルって来た奴は固定で、

それぐらいあるんじゃんってやつは、

3回目振ってみてさ

違う目出てそりゃそうだよななら変動で。

同じ目でても何とも思わなきゃ変動で

同じ目でびびったら固定で。

そんなんでいいよ。そんな確率さ。

[491: 匿名さん]

固定でもフラットＳなら２．６〜２．７％でかりられるよ。
手数料も金融機関によっては安いし。
よって我が家は固定を選んだ。

余裕を持って変動くめる人はいいんじゃない、変動で。
返済少ない分貯金して、金利上がるときには、
繰り上げ返済。
でも、振り返ったら、安い固定で返済したのと同じだけ払ってたりして（笑）。

[492: 匿名さん]

>さいころ振ってさ3回同じ目が出たら事故７％、８％だね。

小学生からやりなおせ
算数も国語もな

[493: 契約済みさん]

＞＞492
さいころ3回振って同じ目が3回出たら、店頭金利7％、8％の事故って
よばれる金利に世の中がなるとするっていう仮定よ。

3回振って同じ目が出る確率ちゃうで？
実際の確率はコンビで計算ととかやろ。
いちいちそんなの計算しないけど感覚的に3回同じ目出る確率が
バブル期の金利に10年後なる確率みたいなもんの例えよ。

暇な奴計算してくれよ、エクセルでCONBI関数あるやろ。

[494: 契約済みさん]

＞＞固定でもフラットＳなら２．６〜２．７％でかりられるよ。
高いよ。
2.265-1.4ってさ1.225なんだよね。
圧倒的でさ
しかも月額1番安い上に、元金は1番返してる。

こんな計算全部当初だけ記載ね

完全変動1.225％
月返済額 利息部分 元金部分
76,152円 26,542円 49,610円


当初フラット35　3.5％
月返済額 利息部分 元金部分
107,456円 75,833円 31,622円

固定2年 1.65%
月返済額 利息部分 元金部分
81,532円 35,750円 45,782円


固定3年 1.9%
月返済額 利息部分 元金部分
84,800円 41,167円 43,633円

管理費、駐車場とかもろもろは3万ちょっとね。

元金が早く減る上に月額が1番安い。
その間にガンガン貯金で繰り上げ返済。
仮に６％になっても耐えられる。（まぁずーと数十年とかなら
きついかもしんないけど。）

月額返すのは、ローンを組むためだけの形式テンパイみたい
なもので実際は繰り上げ返済ガンガンする。

手数料あるから、年2くらいかもしんないけど。

[495: 入居済み住民さん]

そっかぁ〜。貯金して繰上げ返済ねぇ〜。
長期にわたって３％程度で資金調達できるのだから、
資金運用した方がいいと思うけどね。３％以上であれば
いいのだから、そんなに難しくないと思うが。
借金の返済総額にしか、気が回らないのかな？

[496: 契約済みさん]

俺さ今ふと思ったんだけどさ、

変動＝貧乏で　固定がつついてるって感じなのかなーとか

思ってたんだけど

実はさぁ、現金一括は除外で

俺みたいな金利上がっても余裕ありの変動が実は金持ちで、

固定で無理して組んだために金利あがれあがれいってる奴が貧乏で、

変動でカツカツのやつなんて実はそうそういなくて

固定の方が実際は変動組みより収入少ない奴なんじゃん。

35年って25歳で組まないと定年までに返せないじゃん。

実際結構オヤジジャンみんな。てことはさ、多かれ少なかれ

ほとんどの奴が繰り上げ返済しなきゃいけないんじゃん。

[497: 匿名はん]

ククク・・・

なあ、ひろ確率何て考えてどうする・・

ざわざわ・・・

俺なら、即変動だよ変動・・

「だってもしバブル期のようなことになったら」

あはは、そんな汚ねえ銀行マンとの取り決めなんて
反故にしてしまえばいい

「反故ですか・・・」

なあ、ひろ、勝負大抵乱戦よ

ざわざわ・・・

ククク・・・

[498: マンコミュファンさん]

４９６へ
そうだよ。変動リスクに耐えれる人は資金に余裕がある人だから金持ちといっていいよね。定石はあくまで普通の人用だからね。ふちゅうの人は長期ってことだけだよ。みんないいたいのは？わぁーた？びんぼーで変動くんでるのだったらようちゅーい。

[499: 匿名さん]

それ以前に、>>496-497みたいな考えで変動にしている人は、>>461みたいに実質金利と名目金利の区別がついていないだけじゃないかなあ。つまり、確率云々以前の経済の基本がわかっていないという事。
実質金利は実質GDP成長率に比例するから、成熟経済の日本で数十年のうちに7%、8%にはならないかもしれないが、名目金利が7%、8%になるのは非常に可能性が高い。
日本国がGDPを遥かに超える国債を償還するためには、非常に高い経済成長を実現し(＝実質金利が高騰)税収を激増させるか、マネーサプライを増やしてインフレにして(＝名目金利が高騰)、借金を目減りさせるしかない。それができなければ、日本の信用が落ちて円安→インフレ→名目金利上昇。いずれにしろ八方塞であり、しかも国債残高の規模を考えれば、経済成長orインフレの規模も相当大きい必要がある。
インフレになれば賃金も上がるというかもしれないが、名目金利はインフレにむしろ先行して上がっていくが、賃金は数年以上遅れて上昇する。その何年ものタイムラグが非常に響くだろうな。

[500: 匿名さん]

というか、まだまだデフレが続いているんだが。
いつになったらインフレになるのか？
1.7%の国債は順調に売れているし。