変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[366: 契約済みさん]

2600万借り上げ
年収650万円
34歳独身

いろいろ考えたがデベ提携1.4％優遇で、全額変動
1.225%スタートです。

やっぱどう考えても、これで元金どんどん減らして
金額も安いのでその間にクリアゲヘンサイもどんどんする
これ1番だと思った。

だってそうじゃね？
固定とかって3.2％って。。優遇も1.2％に減るし。。

[367: 匿名さん]

>>364
>>359にある「うちは全期間固定の金利じゃ無理」
程度の話は親しい人とならすると思いますよ。
「お宅金利どれくらいで借りた？」って聞くわけじゃない
んだから。　生活費の話になってそれからローン返済の話
それから「うちは変動だから云々」って話くらい普通にしますが。

親しい人がいればの話ですけどね。

[368: 匿名さん]

>366
賛成です。

http://www.nikkeibp.co.jp/lc/plan/060629_kinri/index.html

[369: 匿名さん]

自分の周りでは変動を選んでいる人って
いざとなったら親の援助とかに頼れる人ばかりだなぁ。
頼れる人がいない人は自分を含めてみんな全期間固定ですね。

[370: 匿名はん]

独身と所帯持ちじゃ、
背負ってるもんが違うだろうが。

嫁と子供乗せてジェトコースターには乗れねぇ。

俺、ローンとか金利とか詳しいことわかんないし、
収入だけでも病気や怪我で変動の可能性はあるのに、
住宅ローンの毎月返済金額くらい固定費で安定させてやりたい。

[371: 匿名さん]

俺はギャンブル大好きだったが
家を買って以来やってないな。
固定で組んだ人間には味わえないスリル
それが変動の醍醐味だね。

[372: 匿名さん]

1%台か3%台かでギャンブルって安上がりだな。

[373: 匿名さん]

372は変動とみた。

[374: 匿名さん]

独身なら気楽でいいやね。
金利が上がったって、どうにかなるもんね。
家族を路頭に迷わすことができない人は全期固定が安心。

[375: 匿名さん]

>>363
>長期完全固定も書類をよくよく見れば
>社会情勢に急変化？がおきたら長期固定も固定金利解除になるような

長期で組む際、この件を銀行の人と話したことがあります。
世の中の金利が相当上がったらありうるかもということでした。
(預金金利がローン金利を大きく上回るとか。)

ってことは、その前に変動の人の方がやばくなる！

[376: 匿名さん]

>>366
これが３４歳の文章とは

[377: 匿名さん]

>>363
>長期完全固定も書類をよくよく見れば
>社会情勢に急変化？がおきたら長期固定も固定金利解除になるような

私は全期固定(30年)ですが
契約書にはそんなことは書かれていません。

[378: 匿名さん]

全期間固定でも金利を変更される可能性について

私が契約したJAセレサ川崎の「あんしん計画」の金消契約証書で、
気になった条文としては、次の二つ、

----------

第6条 (他の金利ルールへの変更)
本ローンについては、その最終返済期限前に原則として変動金利型
または固定金利選択型等の他の金利ルールへ変更しないものとします。

第23条 (債権譲渡)
① 組合は、将来この契約による債権を書面により保証機関の承諾
を得たうえで保証機関の業務方法書に定める融資機関に譲渡する
ことができるものとする。
② 前項により債権が譲渡された場合、組合は譲渡した債権に関し、
譲受人の代理人になるものとします。借主は組合に対して、従来ど
おり借入要項に定める方法によって毎回の元利金返済額を支払い、
組合はこれを譲受人に交付するものとします。

----------

第6条では、「原則として」というところで、曖昧にしています。
拡大解釈すると、JA側の都合で原則を曲げられる可能性があります。

第23条では、債権が他に移っても、返済条件は変わらないことが
明記されているので、ここは大丈夫そうです。

改めて全部読み直しましたが、金利を変えられる可能性があるとしたら、
第6条の適用ですが、皆さんはどう思われますか?

[379: 匿名さん]

戦争でも起きればあるかもね。

[380: 匿名はん]

一方的に変更することなんてできませんよ。

[381: ご近所さん]

>>378
当初の約定どおりの返済を続けているかぎり、
借りた者の方が立場が強いです。

仮に、金融機関が一方的に金利を上げたとして、
差額を支払わなかったからといって、
抵当権実行→競売なんてことが実務上できる
わけがないです。

借りた者は、住み続けながら粛々と当初の
約定どおり返済を続けるのみです。

ま、銀行に相談なく１度でも滞納したりしたら
ヤバイですけれど・・・。

[382: 匿名さん]

国の借金がGNPを超えて久しいが、これ自体は実は一般に思われているほど国家的リスクは無い。というのは、日本の国債はほとんど自国通貨建て(円)で日本国内で売られているからだ。だから極端な話、償還しようと思えば紙幣を刷りまくるだけで償還は可能。日本国内での所得の移転に過ぎない。デフォルトを起こした国はみな、自国通貨で自国内で資金調達でき無かった国だ。

しかし、ここで一つ問題がある。２００８年以降、償還期を迎える国債が大幅に増加する。国債を借りかえる場合は国債が供給過多になり価格下落→金利上昇。償還する場合はマネーサプライ増加→名目物価上昇→名目金利上昇。いずれにしろ、景気の動向に関係ないところで金利上昇圧力が発生する。おまけに、実際国内の一流企業の決算は非常に良い。かってのように庶民全体に恩恵が行き渡らないため、好況感が無いだろうが、指標上は成熟経済としては非常に好景気である。バブル期の金利上昇も上がり出したら数年でピークを迎えたが、今回もバブル期のように７％８％は無いにしろ、10年以内に５％６％は十分ありえる話だ。

もちろん、上記は可能性の話であって、金利が低いままの可能性も無いわけではない。とは言え、かかる状況を鑑みれば、全額変動金利のみというのは非常にリスキーであることは間違いない。ローンの金利は元本にかかるわけで、元本の未返済残高が大きいほどリスクは高い。逆にいえば、元本の返済がある程度進んでいれば、変動金利に移行してもリスクは低い。そのような観点からすれば、一定期間固定→変動以降型のローンは全期間固定より利率が低く、かつリスクも低く抑えられるだろう。３〜５年くらいでは元本の返済はたいして進まないし、繰上返済の原資も貯まらないであろうから、１０〜２０年くらいの固定期間を持つ変動移行ローンが、最も無難な選択である。

[383: 匿名さん]

>>382
ふーん、そうなんだ。
じゃあ俺は借り入れ４０００万だから変動金利一本で行くよ!

[384: 匿名さん]

>382さん
元本の返済が進んでいて残高が少ない場合は変動リスクが低いということですから、
借入れ金額が少なければ最初から変動ローン。
借入れ金額が多い場合は固定期間を持つ変動移行ローン。
でしょうか？

[385: 匿名さん]

全期間固定でも金利が変更されるくらい、金利が上がってほしいね〜。

もう、円預金なんてあほらしいよ。
みんなが海外へ資金を移動させるのもわかる。

まあ、国債の買付余力がどんどん削がれているから、
じきに金利が上がるだろうけど。
また、日本の資金が海外へ移動すれば、円安を招くから、
輸入価格の上昇でインフレになる。
これも、将来の金利上昇要因だな。

変動・短期で組んだ人は、そうなる前にせっせと繰上げすべし。
長期で組んだ人は、のんびりまったり返してよし。それより貯蓄運用に励め。
ってとこかな。

----------

金利が大底の今(もう脱しつつあるが)、金利をできるだけ長期で
固定するのがファイナンスの定石だが、
あえてそれに挑戦している変動の人たち。がんばれよ。

[386: 契約済みさん]

↑お前に言われなくてもわかってるよ
金利が上がりだしたら半分は繰上げだー

[387: 匿名さん]

おー、素晴らしい。 (パチパチ)
やっぱり変動で組むなら、そのくらいの余裕がなくっちゃね。

[388: 匿名さん]

３８６さんは今投資してるのかな？

[389: 近所をよく知る人]

変動スレの勢い無くなってきたね

[390: 匿名さん]

日銀の利上げが迫ってきたからね。仕方ないよ。

ただ、サマーバケーション明けは、市場が荒れ模様になりそう。
日銀の利上げが延期になる可能性もある。

今はじっと見守るしかない。

[391: 匿名]

変動恐くないです。
関東圏外はとても不況なので、給与水準が全く上がりません。上がる気配もありません。
この状況で大きく利率を上げたら、さらに買い渋りがおきて不況傾向が高まると思います。
あがっても１％だと思います。

[392: 匿名さん]

変動で組んでれば、夏場の利上げなんて当然織り込み済みですよ。
しかも、この株安などが上昇の足を引っ張り、余裕が出てしまいました。
いつまで経っても大して変動の金利が上がってくれないから
長期で組んでしまった人達が、「やっべぇ…大丈夫かよ」と
ソワソワして掲示板に書き込んでるだけですね。

[393: 契約済みさん]

＞金利が上がりだしたら半分は繰上げだー
それこそリスクというのです。ご家庭のフローが一気に消失するわけですね。
そして残りの半分も依然として、金利上昇の恐怖にさらされるのです。

[394: 匿名さん]

>>391
関東圏外は不況下も知らんが、経済に占めるウエイトも低いから、多少買い渋った所で不況にも何もならんだろうな。地方切捨ての時代だし。

>>392
時間のスパンがおかしいねぇ。
去年以前に変動金利を組んだ人が今年の夏の情勢を織り込めるわけも無いし、長期金利を組んだ人が、組んでから数年程度で多少上がろうが下がろうが気にするわけが無い。10年立っても上がらなかったら借換考えるかも知れんがね。
つーか、来年とか、さ来年も折込済みなら、ズバリ予想を書いてくれよ。

[395: 匿名さん]

こんな予想をしている。

--------------------

半年後とに0.25%づつ利上げ。
但し、そのペースは1.5〜2%まで。
それ以上は政府の圧力に屈した日銀では不可。

2〜3年後には財政悪化により国債の需給関係も悪化するだろうから、
長期金利は上昇。イールドカーブは極端に傾いた状態になる。

政府の圧力に屈した日銀は、低金利政策を続けざるを得ないので、
円キャリーが続き、過度の円安とインフレに見舞われると予想する。
その後は、インフレ対策として、財政への負担も配慮しつつ、
かなり遅れたペースでの金利上昇となる。

つまり、インフレ率の上昇スピードに比べれば、金利上昇ペースは
かなり緩やかになるだろうから、変動でも多くの人は返済可能と見る。
長期の人は、インフレで実質負債が目減りした上に、ゴミみたいな
利払いで済むから、ウハウハになるだろう。

[396: 匿名さん]

394→関東圏外は不況下も知らんが経済に占めるウエイトも低いから、多少買い渋った所で不況にも何もならんだろうな。地方切捨ての時代だし。

それが自民党大敗の原因：政治家もさすがに考えて住宅ローンとか家計に強く影響のある事はしなくなる。アホな専業主婦層も住民税の値上げ等でようやく小泉がやってきた悪政治にも気づいたし、もう変なことは出来ないと思う。

[397: 匿名さん]

>>396
そうは言っても、民主党のマニフェストを実行したら、
すぐに財政破綻して、金利急上昇だよ。

ここまで財政を悪化させたのは、もちろん公務員が一番悪いが、
これを放置し続けた国民も悪い。
選挙には行かないわ、投票に行ったとしても、
安易なキャンペーントークにのせられて票を投じるわで、
どうしようもないね。

[398: 匿名さん]

最初から消費税上げればよかったんだ。それでも駄目なら定率減税廃止とか住民税値上げだよね。さんざん苦しめて消費税値上げは厳しい。住宅ローン利率なんて上げた日には家買えるひとは一部の裕福層のみ。結果ゴーストマンションだらけになる。
国民だって日本の財布事情知ってたんだから消費税だけなら１５％くらいまで数年計画で上げるならしょうがないとあきらめてたと思うのに。
竹中のボンボンが格差社会の見本のアメリカ経済に習って進めてきたから日本も同じ状態になってしまった。もう最悪だ。小泉と息子の顔見るだけで腹が立つ。

[399: 匿名さん]

来年３月の新総裁人事、今回の参院選での民主党圧勝により
まず武藤氏昇格は消えた、竹中氏にも民主党は反対すること確実。
衆参両院での承認が必要なため次期総裁は民主党の同意が得られる人に限られる。
いずれにせよ、まずは次期総裁が誰になるか、ここがポイント。
http://news.aol.co.jp/story/news.date=20070803165720&company=11&am...

[400: 匿名さん]

>>392
なんで長期が組んでる人が
>「やっべぇ…大丈夫かよ」
なのよ。 馬鹿だろ、アンタ。 長期で組んでる人は
今の金利の上げ下げのことなんか気にしてないよ

[401: u]

これ以上金利が上がって、支払いがかなりきつくなった
人がいれば、政府が何らかの対策をうつでしょう。
金融公庫でゆとり返済のときも救済措置がとられたし。

[402: 匿名さん]

安部総理は何にもしていない間違いなく小泉と竹中が悪い。阿部総理」は最悪な時に引き継いでしまった。

[403: 匿名さん]

>>398
＞家買えるひとは一部の裕福層のみ。結果ゴーストマンションだらけになる。
ならんならん。中古価格が下がるだけ。
でも消費税も所得税も上げなくとも、税収を増やす魔法はある。「インボイス式」でググって貰えばわかるが、インボイス式の消費税のみ(今はアカウント式と並列)にすると、脱税が難しくなるので、いままで10.5.3とかいわれてたような不平等は無くなり、消費税を１％も上げなくとも税収が増える。

>>401
8％とかになればな。３％や４％じゃ動かないよ。

[404: 匿名さん]

>長期で組んでる人は
>今の金利の上げ下げのことなんか気にしてないよ

ウソ言っちゃいけませんな。
金利をものすごく気にしている証拠に、変動金利のスレにこんなに
固定組みが登場してるじゃないですか（笑）。

少なくとも今の時点では変動組みよりかなり多い金利を
払っているわけだから、早いとこ金利が上がってくれないと
気分悪いでしょ？

[405: 匿名さん]

>>404
あまり固定組みを虐めないで下さい。
堅い頭しか持ってないんだから。
時代に乗り遅れてるのに気づかないフリしてるんですよ。

[406: 匿名さん]

>>330 >>392 >>404
これ同じ奴の書き込みなんだろうけど、必死なのがよく伝わってくるね
ここに来る固定組の人は面白いから来てるだけだと思うんだけど

[407: 匿名さん]

>金利をものすごく気にしている証拠に、変動金利のスレにこんなに
>固定組みが登場してるじゃないですか（笑）。

そりゃ得か損かは気になるからね。人間だからしょうがないでしょ。
でも、返済できなくなる心配は、変動の人よりかなり軽減されているよ。
倒産、リストラ、大病を患わない限り、大丈夫だから。

時代に乗り遅れているかどうかはともかく。
低金利の時に借り入れる場合、長期固定金利にするのが運用の定石。
また、人生はローンの返済だけが全てじゃないからね。庶民といえども、
ローンを返済しつつ、資産も構築していかなければならない。
ローン金利を固定していれば、運用の方は変動の人よりリスクが取れる。

もし、変動の人が株式で攻めまくっていたら、ある意味尊敬するよ。
俺にはそんなリスクは取れないから。

[408: 匿名さん]

>>404
同意

[409: 匿名さん]

>>408
同情

[410: 匿名さん]

最近の金利傾向で変動より固定が急激に上がってる件について
固定派の皆さんの意見が聞きたい。

[411: 購入経験者さん]

国に大きな借金がある限り、一気には上がらないよ。
大丈夫、大丈夫......。
建築関係者も大反対、銀行関係者も本音は反対。国はもちろん大反対！
もう一度下がるチャンスがあると見ているけど....？？

[412: 契約済みさん]

一国の国内の状況だけで決まるものじゃないでしょ？

国際的に異常に低い金利を是正するように、国際決済銀行（BIS)から名指しで批判を受けているよ。

低金利の円で借り、高金利の諸外国で運用する「円キャリートレード」が異常な円安を誘導して、国際為替市場の有り様を歪めているからね。

外交を考慮するならば、国内の状況が金利維持を容認せざるを得ないような危機的状況にならない限りは、金利は上げざるを得ないよ。

[413: 匿名さん]

裕福でないのに変動で組んでしまった人には
素直に同情します。

[414: 匿名さん]

>>330 >>392 >>404
他人が気になるのも変動厨の特長なのかな
俺は先月当初１０年固定2.1で組んだが、他人の事なんかどうでも
いいんだけどね。　でも
こ　こ　の　変　動　厨　が　必　死　な　の　は　面　白　い
だから見にくるのよ

[415: 匿名さん]

>>410
固定金利は長期の将来の金利の見込を反映する。従って固定金利が急上昇していると言う事は、ごく短期(数ヶ月とか)では大差なくとも、数年以上先では急上昇すると市場が判断している事を示す。

>>411
国に大きな借金があるからこそ、金利は急上昇する。２００８年以降、償還期を迎える国債が大幅に増加する。国債を借りかえる場合は国債が供給過多になり価格下落→金利上昇。償還する場合はマネーサプライ増加→名目物価上昇→名目金利上昇。いずれにしろ、景気の動向に関係ないところで金利上昇圧力が発生する。おまけに、実際国内の一流企業の決算は非常に良い。かってのように庶民全体に恩恵が行き渡らないため、好況感が無いだろうが、指標上は成熟経済としては非常に好景気である。バブル期の金利上昇も上がり出したら数年でピークを迎えたが、今回もバブル期のように７％８％は無いにしろ、10年以内に５％６％は十分ありえる話だ。