変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[351: 匿名さん]

>金利変動リスクをなくすのと引き換えに、
>残高の多い時期に高い金利選択することを．．．

普通はそれも考慮すると思うが。

長期を選ぶ人は、必ず総返済額をチェックしてるでしょ。
その計算には、残高の多い時期に高い金利選択している分も含まれているよ。

>「神」でもないからこそ、
って自分でも書いてるじゃないか。
長期と短期の人では、そもそも将来の読みが違っているんだよ。
神じゃないんだから、どちらの読みが当るかは後でわかること。
それまで、お互いに金利の動向でも見ながら、あーだこーだと言って楽しめばいい。

[352: 匿名さん]

>>349
>>348の文章を理解できてないね
>長期固定だとローンが払えなくて、変動や短期固定にしてる
>貧乏人は大勢いると思うが、彼らはこれからどうするんだろう？
に対して
>それは金利の問題でなく借入額の問題。
どぉも反論があさっての方向向いてんだよな

[353: 匿名さん]

>>350
一般的な意味でも、金融用語でも「リスク」というのは変動幅のことを指す。特に経済学では、良い方向へも悪い方向へも含め、変動幅が大きいほどリスクが高いという(金融高額の概念で言えばボラティリティに近いが)。
固定金利は、場合によっては高い金利で損かもしれないが、将来変動する事が無いのでリスクは無い。変動金利は、「変動」という時点でリスクが高い。
リスクが高いというのは必ずしも悪い事ではなく運がよければハイリターンを狙える可能性があるということ。ハイリスクローリターンのものは誰もいらないから無くなって行くし、ローリスクハイリターンのものは皆が欲しがるから価格が上がってローリターンになる。固定金利が変動金利より高い利率なのは、リスクが低いためということ。
可能な限りリスクを低くしリターンを高くする合理的な方法は、金融工学が明らかにしている通りポートフォリオを組む事。10年固定25年変動は時間軸方向で複数の金融商品を組み込んだポートフォリオと言えるし、ローンの半額固定残り変動とかは言うまでも無いだろう。
例えば10年固定後変動以降ローンで35年固定よりは安い金利を享受しながら、10年間繰上返済の原資を貯金し、10年後に変動金利が高かったら繰上返済、低ければ変動でローン継続、というのは余裕あるローンを組んでいる人には最適な戦略だろう。あるいは、半額固定残り変動のローンで同じように繰上返済の原資を貯金し、変動金利が一定以上高くなったら返済というのも同様に効果的な戦略だ。
固定部分が10年が良いか15年が良いか、60%固定が良いのか40%が良いのか、というのは一概には言えない問題ではある。

[354: 匿名さん]

350は投資家でも債権者でもなく、単なる債務者だから、
正確に専門用語を使えなくても許してやれよ。
にわか投資家でさえ、誤解して使っている人が多いんだから。

リスク＝標準偏差

(標準偏差は高校で習っているはず。)

[355: 匿名さん]

自分は全期間固定100%で貯金も少しずつではあるが増えてきている。
ローンも生保のうちだと考えているので繰り上げせず、
いつか株価暴落したらまた株を買い捲るつもり。

[356: 匿名はん]

すいません。

固定厨ってなんですか？
「厨」ってどういう意味で、
どう発音すればいいのでしょうか？

自分も元利均等の全期間固定100％ですが
期間短縮型で100万繰り上げ返済したら返済期間が数年縮みました。

これから先、物価が上がって、税金も上がって
月々の返済を少し楽にしたいなら、
今度は返済額短縮型で繰り上げようと思っています。

金利が上がったり下がったりにビクビクする必要はありません。
その時の変動より若干高い金利で借りていることは承知で、
その時点でリスクは確定されているように思っています。

臆病者の選択かもしれませんが
今あえて変動で組むような「挑戦」を
住宅ローンでしたくはありませんでした。

[357: 匿名さん]

「厨」は2ちゃん用語、ここで使うバカは相手にする必要なしでチュー。

[358: 匿名さん]

優遇きいて、今1.35%。
5%ぐらいまでは視野に入れてる。
問題ないんじゃないかなぁと思うけど、浅はかでしょうか？

[359: 入居済み住民さん]

少なくとも自分の周囲で変動や
短期固定を選択している人の理由は
全期間固定にすると生活が
カツカツになるor破綻するという
人ばっかり
優遇きいて１％台の金利で既に
カツカツなんて危険な人も
けっこういるよ

[360: 匿名さん]

私は友人やご近所の人に
どんな種類のいくらの負債を抱えているのか
聞いたこともないし、聞きたくもない。

親しき仲にも礼儀あり。

[361: 匿名さん]

本当に親しい人ならそれくらいの話はするよ
親しい人がいればの話だけどな

[362: 匿名さん]

自分が変動で期間も35年だったりすると
他人のローンの話を聞くのは勇気がいるだろうなぁ・・・

[363: 入居済み住民さん]

政治家の不適切な色々な発言。与党がもしかしたら
変わるかもしれないし、今回の地震の件もあるので
景気回復にやはり？？を感じます。
トヨタ以外の企業で大もうけしている所は少ないでしょう？
消費税アップの件もあるし。
今家を購入していると思われる団塊ジュニアの購入が落ち着けば、
ますます高いお金が動かず景気が急降下する可能性大。
相変わらず急ピッチで一戸建てやマンションの建築が多いですが、
年々人口が減っているし....。近い将来家なぞ余りまくる事も
３０年ぐらい長いスパンで見れば出てきそう。建築も無くなれば、その
業者業界の景気も急降下する。
金利上昇の流れですが、長期をするほどでは無いと思います。
金利が上がり続けたら、それこそ金借りる人も減ってしまう。銀行も
それでは商売にならなくなる。長期完全固定も書類をよくよく見れば
社会情勢に急変化？がおきたら長期固定も固定金利解除になるような
事も書かれていますよね？最初から高い金額を払っているのに、低金利の
変動や短期固定と同じような扱いになってしまう。それならば、利子金額
がなるべく少ない変動や短期固定のほうが良く、長期固定に疑問を感じます。長期完全固定のくせに、固定を無理やり解除されてしまう事が
存在、あるってだけで、変動や短期の人よりリスクが高いとも思われ
ませんか？？？

[364: 匿名さん]

361さんはおいくつですか？

お金の話はデリケートな問題なので、話題にしないのが大人のマナーだと思います。

[365: 入居済み住民さん]

見直すとおかしい言葉使いがありました。すいません。

[366: 契約済みさん]

2600万借り上げ
年収650万円
34歳独身

いろいろ考えたがデベ提携1.4％優遇で、全額変動
1.225%スタートです。

やっぱどう考えても、これで元金どんどん減らして
金額も安いのでその間にクリアゲヘンサイもどんどんする
これ1番だと思った。

だってそうじゃね？
固定とかって3.2％って。。優遇も1.2％に減るし。。

[367: 匿名さん]

>>364
>>359にある「うちは全期間固定の金利じゃ無理」
程度の話は親しい人とならすると思いますよ。
「お宅金利どれくらいで借りた？」って聞くわけじゃない
んだから。　生活費の話になってそれからローン返済の話
それから「うちは変動だから云々」って話くらい普通にしますが。

親しい人がいればの話ですけどね。

[368: 匿名さん]

>366
賛成です。

http://www.nikkeibp.co.jp/lc/plan/060629_kinri/index.html

[369: 匿名さん]

自分の周りでは変動を選んでいる人って
いざとなったら親の援助とかに頼れる人ばかりだなぁ。
頼れる人がいない人は自分を含めてみんな全期間固定ですね。

[370: 匿名はん]

独身と所帯持ちじゃ、
背負ってるもんが違うだろうが。

嫁と子供乗せてジェトコースターには乗れねぇ。

俺、ローンとか金利とか詳しいことわかんないし、
収入だけでも病気や怪我で変動の可能性はあるのに、
住宅ローンの毎月返済金額くらい固定費で安定させてやりたい。

[371: 匿名さん]

俺はギャンブル大好きだったが
家を買って以来やってないな。
固定で組んだ人間には味わえないスリル
それが変動の醍醐味だね。

[372: 匿名さん]

1%台か3%台かでギャンブルって安上がりだな。

[373: 匿名さん]

372は変動とみた。

[374: 匿名さん]

独身なら気楽でいいやね。
金利が上がったって、どうにかなるもんね。
家族を路頭に迷わすことができない人は全期固定が安心。

[375: 匿名さん]

>>363
>長期完全固定も書類をよくよく見れば
>社会情勢に急変化？がおきたら長期固定も固定金利解除になるような

長期で組む際、この件を銀行の人と話したことがあります。
世の中の金利が相当上がったらありうるかもということでした。
(預金金利がローン金利を大きく上回るとか。)

ってことは、その前に変動の人の方がやばくなる！

[376: 匿名さん]

>>366
これが３４歳の文章とは

[377: 匿名さん]

>>363
>長期完全固定も書類をよくよく見れば
>社会情勢に急変化？がおきたら長期固定も固定金利解除になるような

私は全期固定(30年)ですが
契約書にはそんなことは書かれていません。

[378: 匿名さん]

全期間固定でも金利を変更される可能性について

私が契約したJAセレサ川崎の「あんしん計画」の金消契約証書で、
気になった条文としては、次の二つ、

----------

第6条 (他の金利ルールへの変更)
本ローンについては、その最終返済期限前に原則として変動金利型
または固定金利選択型等の他の金利ルールへ変更しないものとします。

第23条 (債権譲渡)
① 組合は、将来この契約による債権を書面により保証機関の承諾
を得たうえで保証機関の業務方法書に定める融資機関に譲渡する
ことができるものとする。
② 前項により債権が譲渡された場合、組合は譲渡した債権に関し、
譲受人の代理人になるものとします。借主は組合に対して、従来ど
おり借入要項に定める方法によって毎回の元利金返済額を支払い、
組合はこれを譲受人に交付するものとします。

----------

第6条では、「原則として」というところで、曖昧にしています。
拡大解釈すると、JA側の都合で原則を曲げられる可能性があります。

第23条では、債権が他に移っても、返済条件は変わらないことが
明記されているので、ここは大丈夫そうです。

改めて全部読み直しましたが、金利を変えられる可能性があるとしたら、
第6条の適用ですが、皆さんはどう思われますか?

[379: 匿名さん]

戦争でも起きればあるかもね。

[380: 匿名はん]

一方的に変更することなんてできませんよ。

[381: ご近所さん]

>>378
当初の約定どおりの返済を続けているかぎり、
借りた者の方が立場が強いです。

仮に、金融機関が一方的に金利を上げたとして、
差額を支払わなかったからといって、
抵当権実行→競売なんてことが実務上できる
わけがないです。

借りた者は、住み続けながら粛々と当初の
約定どおり返済を続けるのみです。

ま、銀行に相談なく１度でも滞納したりしたら
ヤバイですけれど・・・。

[382: 匿名さん]

国の借金がGNPを超えて久しいが、これ自体は実は一般に思われているほど国家的リスクは無い。というのは、日本の国債はほとんど自国通貨建て(円)で日本国内で売られているからだ。だから極端な話、償還しようと思えば紙幣を刷りまくるだけで償還は可能。日本国内での所得の移転に過ぎない。デフォルトを起こした国はみな、自国通貨で自国内で資金調達でき無かった国だ。

しかし、ここで一つ問題がある。２００８年以降、償還期を迎える国債が大幅に増加する。国債を借りかえる場合は国債が供給過多になり価格下落→金利上昇。償還する場合はマネーサプライ増加→名目物価上昇→名目金利上昇。いずれにしろ、景気の動向に関係ないところで金利上昇圧力が発生する。おまけに、実際国内の一流企業の決算は非常に良い。かってのように庶民全体に恩恵が行き渡らないため、好況感が無いだろうが、指標上は成熟経済としては非常に好景気である。バブル期の金利上昇も上がり出したら数年でピークを迎えたが、今回もバブル期のように７％８％は無いにしろ、10年以内に５％６％は十分ありえる話だ。

もちろん、上記は可能性の話であって、金利が低いままの可能性も無いわけではない。とは言え、かかる状況を鑑みれば、全額変動金利のみというのは非常にリスキーであることは間違いない。ローンの金利は元本にかかるわけで、元本の未返済残高が大きいほどリスクは高い。逆にいえば、元本の返済がある程度進んでいれば、変動金利に移行してもリスクは低い。そのような観点からすれば、一定期間固定→変動以降型のローンは全期間固定より利率が低く、かつリスクも低く抑えられるだろう。３〜５年くらいでは元本の返済はたいして進まないし、繰上返済の原資も貯まらないであろうから、１０〜２０年くらいの固定期間を持つ変動移行ローンが、最も無難な選択である。

[383: 匿名さん]

>>382
ふーん、そうなんだ。
じゃあ俺は借り入れ４０００万だから変動金利一本で行くよ!

[384: 匿名さん]

>382さん
元本の返済が進んでいて残高が少ない場合は変動リスクが低いということですから、
借入れ金額が少なければ最初から変動ローン。
借入れ金額が多い場合は固定期間を持つ変動移行ローン。
でしょうか？

[385: 匿名さん]

全期間固定でも金利が変更されるくらい、金利が上がってほしいね〜。

もう、円預金なんてあほらしいよ。
みんなが海外へ資金を移動させるのもわかる。

まあ、国債の買付余力がどんどん削がれているから、
じきに金利が上がるだろうけど。
また、日本の資金が海外へ移動すれば、円安を招くから、
輸入価格の上昇でインフレになる。
これも、将来の金利上昇要因だな。

変動・短期で組んだ人は、そうなる前にせっせと繰上げすべし。
長期で組んだ人は、のんびりまったり返してよし。それより貯蓄運用に励め。
ってとこかな。

----------

金利が大底の今(もう脱しつつあるが)、金利をできるだけ長期で
固定するのがファイナンスの定石だが、
あえてそれに挑戦している変動の人たち。がんばれよ。

[386: 契約済みさん]

↑お前に言われなくてもわかってるよ
金利が上がりだしたら半分は繰上げだー

[387: 匿名さん]

おー、素晴らしい。 (パチパチ)
やっぱり変動で組むなら、そのくらいの余裕がなくっちゃね。

[388: 匿名さん]

３８６さんは今投資してるのかな？

[389: 近所をよく知る人]

変動スレの勢い無くなってきたね

[390: 匿名さん]

日銀の利上げが迫ってきたからね。仕方ないよ。

ただ、サマーバケーション明けは、市場が荒れ模様になりそう。
日銀の利上げが延期になる可能性もある。

今はじっと見守るしかない。

[391: 匿名]

変動恐くないです。
関東圏外はとても不況なので、給与水準が全く上がりません。上がる気配もありません。
この状況で大きく利率を上げたら、さらに買い渋りがおきて不況傾向が高まると思います。
あがっても１％だと思います。

[392: 匿名さん]

変動で組んでれば、夏場の利上げなんて当然織り込み済みですよ。
しかも、この株安などが上昇の足を引っ張り、余裕が出てしまいました。
いつまで経っても大して変動の金利が上がってくれないから
長期で組んでしまった人達が、「やっべぇ…大丈夫かよ」と
ソワソワして掲示板に書き込んでるだけですね。

[393: 契約済みさん]

＞金利が上がりだしたら半分は繰上げだー
それこそリスクというのです。ご家庭のフローが一気に消失するわけですね。
そして残りの半分も依然として、金利上昇の恐怖にさらされるのです。

[394: 匿名さん]

>>391
関東圏外は不況下も知らんが、経済に占めるウエイトも低いから、多少買い渋った所で不況にも何もならんだろうな。地方切捨ての時代だし。

>>392
時間のスパンがおかしいねぇ。
去年以前に変動金利を組んだ人が今年の夏の情勢を織り込めるわけも無いし、長期金利を組んだ人が、組んでから数年程度で多少上がろうが下がろうが気にするわけが無い。10年立っても上がらなかったら借換考えるかも知れんがね。
つーか、来年とか、さ来年も折込済みなら、ズバリ予想を書いてくれよ。

[395: 匿名さん]

こんな予想をしている。

--------------------

半年後とに0.25%づつ利上げ。
但し、そのペースは1.5〜2%まで。
それ以上は政府の圧力に屈した日銀では不可。

2〜3年後には財政悪化により国債の需給関係も悪化するだろうから、
長期金利は上昇。イールドカーブは極端に傾いた状態になる。

政府の圧力に屈した日銀は、低金利政策を続けざるを得ないので、
円キャリーが続き、過度の円安とインフレに見舞われると予想する。
その後は、インフレ対策として、財政への負担も配慮しつつ、
かなり遅れたペースでの金利上昇となる。

つまり、インフレ率の上昇スピードに比べれば、金利上昇ペースは
かなり緩やかになるだろうから、変動でも多くの人は返済可能と見る。
長期の人は、インフレで実質負債が目減りした上に、ゴミみたいな
利払いで済むから、ウハウハになるだろう。

[396: 匿名さん]

394→関東圏外は不況下も知らんが経済に占めるウエイトも低いから、多少買い渋った所で不況にも何もならんだろうな。地方切捨ての時代だし。

それが自民党大敗の原因：政治家もさすがに考えて住宅ローンとか家計に強く影響のある事はしなくなる。アホな専業主婦層も住民税の値上げ等でようやく小泉がやってきた悪政治にも気づいたし、もう変なことは出来ないと思う。

[397: 匿名さん]

>>396
そうは言っても、民主党のマニフェストを実行したら、
すぐに財政破綻して、金利急上昇だよ。

ここまで財政を悪化させたのは、もちろん公務員が一番悪いが、
これを放置し続けた国民も悪い。
選挙には行かないわ、投票に行ったとしても、
安易なキャンペーントークにのせられて票を投じるわで、
どうしようもないね。

[398: 匿名さん]

最初から消費税上げればよかったんだ。それでも駄目なら定率減税廃止とか住民税値上げだよね。さんざん苦しめて消費税値上げは厳しい。住宅ローン利率なんて上げた日には家買えるひとは一部の裕福層のみ。結果ゴーストマンションだらけになる。
国民だって日本の財布事情知ってたんだから消費税だけなら１５％くらいまで数年計画で上げるならしょうがないとあきらめてたと思うのに。
竹中のボンボンが格差社会の見本のアメリカ経済に習って進めてきたから日本も同じ状態になってしまった。もう最悪だ。小泉と息子の顔見るだけで腹が立つ。

[399: 匿名さん]

来年３月の新総裁人事、今回の参院選での民主党圧勝により
まず武藤氏昇格は消えた、竹中氏にも民主党は反対すること確実。
衆参両院での承認が必要なため次期総裁は民主党の同意が得られる人に限られる。
いずれにせよ、まずは次期総裁が誰になるか、ここがポイント。
http://news.aol.co.jp/story/news.date=20070803165720&company=11&am...

[400: 匿名さん]

>>392
なんで長期が組んでる人が
>「やっべぇ…大丈夫かよ」
なのよ。 馬鹿だろ、アンタ。 長期で組んでる人は
今の金利の上げ下げのことなんか気にしてないよ