変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[2: 購入経験者さん]

収入によるんじゃない？
収入に対して借入額が少なく、金利上昇で月に数万円程度
支払がアップしても痛くないと思うのなら
変動で勝負すればいいと思うけど

[3: 入居予定さん]

その割合だとあまりにも変動が少なくて利息の節約にならないのでは？
根拠はありませんがせめて3割くらいではいかがでしょうか。

変動金利を選択するのはよいですが、金利が4%、5%、6%になったときの
返済金額をシミュレーションして、ぎりぎりでも返済できるならOKと思います。
正直、6%は可能性は低いと思いますがそのリスクがとれる人のみが
低金利を享受できると思います。

ちなみに私は3500万程度をすべて当初3年固定(変動より低金利)で借りて
その後は変動です。

[4: 購入検討中さん]

>>03
同感です。

タイトルとのギャップに笑ってしまった。

[5: 購入検討中さん]

私はあまり経済に詳しくないのですけど
現状の変動金利は利用出来るだけ利用したほうがお得のような気がします。
バブル時に起きた高金利で個人が破産した場合、一番損をしたのは銀行なのでは？

私的意見ですが、今後１０年間は金利の上昇はあっても緩やかで
せいぜい現在の倍ぐらいで止まる(止める)のでは無いかと予想します。
素人判断ですけど、過去みたいな急上昇は絶対起こらないと信じています。

私は今後、変動金利が2.4％程度になるまでは「変動金利一本」で
繰り上げ返済を多めにして今の低金利を有効に使うつもりです。

素人の判断なので、ご指摘等御座いましたら宜しくお願い致します。

[6: 変動1本でした。]

05さん、はじめまして
だいたい同感なのですが、十分リスクもあるかと。
実は、私も変動一本でやってきたのですが、最近軌道修正（固定への借り換え）を決めました。
理由は日銀対策です。
当初は、当面金融引き締めとやらの利上げは無いと踏んでいたのですが、この所の日銀は、
金利値の調整の為の利上げを強行してきています。
たまったものではありません。
CPIがゼロでも利上げしてきていますので、今後１年以内にあと２回はあると考えています。
そうなると、私は、今優遇後1.425%の変動ですが、7月から1.675%になることが決まっていて、
（2月の追加利上げの反映が7月)
十分あり得る後２回の利上げが実行された場合、来年の7月ないし再来年の1月から2.175%に
なると思っています。
その頃に借り換えようと思うのなら、今の内と思いました。
(その頃には、中長期金利もそれなりに上がっています）

もし、金利値調整中にデフレ脱却が重なった場合、更に利上げも十分と考えられますし。
という訳で、当初期間優遇の2.15%10年固定で契約し、間もなく実行です。
吉となるか凶となるかは、数年後に判ります。

[7: 匿名さん]

損得とデフォルト（返済不能）リスクを混同している。

金利変動のリスクをヘッジできる流動資産（株や投信、外貨預金など）があれば
全額変動でもかまわない。
あるいは、１０年以内に退職金が入る。親が高齢で遺産相続が考えられるとかの
ケースではいくら金利があがってもローンがデフォルトする心配はない。

ただし、給与があがるなどという想定は無理なので、普通は固定にしてリスクを
金利に置き換える。

[8: 購入経験者さん]

変動金利は、４％くらいと思います。向う１０年で。

１０年前３８００万変動2.x％で借りましたが
繰上げ返済して、完済しました。１日１万ちょい返した感じ。
その気になれば返せるもんです。

借りる人の収入にもよりますが、がんばって×年で返すのでしたら
×年の金利予想と繰り上げ返済可能な組み方がよいと思います。

[9: こないだ買った]

今フラットで優良住宅＝５年間店頭から0.3％マイナスはないの？アルならそれで５年間は金利下げれるんだからその間に繰り上げするとかいう方法もあるんじゃない、変動はリスクあると思うよ、それに毎月金利気にしたり借り換えとかめんどくせーし、ちなみに今の金利みた？すっげー上がって来てるよ、ドキドキ

[10: 03]

変動金利が4%、優遇後3%くらいはありえると思いますが
優遇後金利が4%はちょっと考えにくいと思います。
将来の優遇後金利が4%だと予想されると、
現在のフラット35の債券を買う投資家がいなくなると思います。

[11: 購入検討中さん]

06さん、はじめまして

ここ最近の金利関係スレの書き込みを見ると８割ぐらいの方(ミックスも含め)は
３％程度の固定とかフラットにする方が増えてるようですね。

銀行の立場として考えて見るとローン契約者全てがフラットを含む３％程度の
低金利長期固定で組んでくれた方が安定して儲かりますよね。
儲からない変動金利1.5％程度のプランは最初から無くても良いと思うのですが、
これは銀行の目玉商品として必要だから絶対無くなりません。
特に低金利商品は現状では各銀行同士で競い合い続けて行くのではと思います。
資金に余裕の有る方以外は銀行を決める時、金利を一番気にすると思いますので。

銀行側も下手に金利を上げる訳も行かず、ダラダラとしたカーブとなる可能性が充分有り
そこに乗っかるのが私の見解です。

変動にリスクは付き物と言いますが、固定は最初からリスク(高金利)有りです。
ギャンブルなので、これが一番良いと言うのは無いですね。

私の個人的な見解を皆さんが、どう捉えたか意見を聞いてみたいです。
再度、宜しくお願い致します。

[12: 03]

11さん

私もそのとおりでないかと思い、そこにのっかかろうと思っています。
3年後に5%になっていても当然自己責任です。
蛇足ですが、いまのところ店頭金利8%になってもローン破綻はしないくらいです。
それ以上になると破綻の可能性もあります。

[13: ☆]

スレ主です。その本には変動金利が７％くらいになるのは、明日大地震がおこるのと同じ事。とかいてありました。また長期固定を選択することは、晴れの日に、いつか大雨がふるかもしれないと大きな傘を持ち歩くような事だともかいてありました。7月実行なんですが、フラットの割合とかかえることできるんでしょうか？

[14: 匿名さん]

うちはフラット３５と変動を６：４の割合で組んでいます。
全額変動にするのも、今後を考えると怖かったので。
フラット３５と短期固定も考えたのですが、提携ローンで変動金利なら、
全期間１．４％優遇（その他は１．２％優遇）となる為、変動を選びました。
確かに、変動金利だとかなり金利を気にしなければなりませんが、
無駄な利子を払う必要がない（当初の元金充当分が多い）、
いつでも固定金利に換えられるので変動です。
今後、金利の状況や家計状況によっては短期固定にかえる場合もあるとは思いますが・・・。

[15: 購入検討中さん]

5＆11です。
スレ主さんへ
年収とか返済予定計画が解らないと応えづらいですよ。
フラットの割合変更は担当者に聞くのが一番手っ取り早いです。
あと、あまり本に書いて有る事や私の意見などは参考程度にしといて下さいね。

12さんへ
８％は凄いですね。
私は優遇金利後６％が限界ぐらいなので、まず
変動金利が優遇後2.4％で何故上がったのか？何年でこの数字になったのか？等を
分析して少し様子を見て2.8％辺りで再度検討、固定に切り替えるか決断する予定です。

それまでは上がろうが下がろうが何も考えず繰り上げ返済一筋です。
今後１０年程度が勝負所だろうと予想しております。
１０年後、変動金利が３％程度だった場合、私は声高らかに笑っているでしょう(笑)

[16: ☆]

すみません年収は800万です。フラット35　2290万で月　約9万円　
　　　　　　　　　　　　　　　　変動　320万　10年返済で　月2.9万円
です。はじめの計画では変動をがんがん返して、ローンを一本化し、その後フラットの月々　返済額
を少しあげ期間短縮をするつもりでした。

[17: 購入検討中さん]

年齢、家族構成、将来の計画等もお願いします。

[18: 匿名さん]

経済に詳しい者ですが、今の日本の現状と想定出来る範囲内のシナリオならば変動もしくは短期で繋いで行ったほうが有利です。ただ、経済は想定内に収まる物では無い場合もあるので難しい選択です。でも変動にさほど危機感を持つ事も無い気がします。

少なくとも日本経済は指標を見る限り踊り場入りした感があります。
日銀は比較的強めなコメントが多いですが、結局金利は経済のファンダメンタルズに沿っていなければなりません。そう考えると今の金利はどちらかと言えば低いかもしれませんが、決して高いとも言い切れません。最後は落ち着く所に落ち着くものです。

記者会見でよく出てくるフォワードルッキングという言葉がありますが、1年前を振り返って下さい。去年の今頃日銀はインフレターゲットを元に利上げすると言っていましたね。でも1年経ってCPIは未だマイナスです。世界中見渡しても先進国でデフレを経験しているのは日本だけです。結局市場を見てみれば自ずと答えは出てくると思います。

[19: 匿名さん]

↑失礼ですが、何を証拠に経済に詳しいとされているのでしょう。

[20: 03]

スレ主さま

変動金利分をいろいろに変えて
変動金利が半年後ごとに0.25%上がる計算で
できそうな繰上げ返済も含めてローンシミュレーションしてみてください。
それで破綻しなそうなポイントが変動金利分のいい割合かと・・
ちなみに私は以下のexcelのフリーマクロを使用させていただきました。
http://www1.ocn.ne.jp/~matsuo3/toybox/loan.htm

[21: 匿名さん]

経済学を専攻しておりました。
今は外資系証券会社に勤務しております。

[22: 大学教授さん]

スレ違いだけど
詳しい人ほど自分の専門分野を言うもんだけどな
「経済」なんて、そんな大まかな言い方。

例
ローンの証券化に詳しいものですが・・

たとえば
医学に詳しい者ですが・・・といった医者の語り口を聞いたことがないでしょ？

18君のお里が知れるね。

[23: 匿名さん]

バブル期以降の経済に詳しい人たちの金利予想はずれまくりだよね、ぷっ

自分の嗅覚で判断するほうが納得するわ

[24: 匿名さん]

>>23
じゃあ、このスレに来るなよｗ

[25: 匿名さん]

詳しい人ほど外れまくりって・・・

日本の金利が近い将来高騰すると思ってるのは世界中で日本で住宅ローンを長期で組んだ人だけだよ。
市場参加者は誰一人そんな事思ってない。相場見れば解る事だが。

[26: 匿名さん]

現状の景気は悪いの一言ですね。
輸出が経済を牽引し、景気がいいように見えますが
内需はボロボロです。
では金利を決める銀行はどう思ってるのでしょうか？
長期固定を割安にして、短期固定を割高にする傾向といったところでしょうか。
銀行も長期を勧めますしね。
少し乱暴ですが、銀行は金利が大幅に上がる見込みがないと踏んでると思っていいでしょう。
金利が将来急上昇するなら、銀行にとって短期の方が旨みは多いはずです。
今、金利が上がってるのは景気の為じゃなく下がりすぎた金利を本来の位置に戻す為だと思います。
少しずつが精一杯でしょう。
あと、数年は変動金利が一番得でしょう。私は半年で金額が変わるのが嫌で短期固定にしましたが。

[27: 匿名さん]

短期は別として金利を決めるのは10年物国債市場です。
国債は主に景気の先行きを見越して売買されます。
（主にと書いたのは地政学リスクや財政状況など国の信用にも関わるので）
短期に比べて長期金利が1年前とさほど変化が無いのは市場参加者が
日本経済の先行きに不透明感を持っているからでしょう。
世界の株式市場を見渡すと新興国、先進国を含め、至上最高値を更新するなど
活況です。さらに消費者物価指数は2〜3%などインフレを警戒している国々が
多々あります。当然利上げも比較的早いペースで行われております。

では日本はどうでしょうか？
主要国の中で2月の世界同時株安前の水準に戻ってないのは日本だけです。
消費者物価指数は相変わらずのマイナス、デフレ状態。
当分利上げは無い、有ったとしてもかなりゆっくりのペースだと判断した
世界の人々が円を売り、円の価値が下がり続けています。
ちなみに円で住宅ローンを組んでいるのは何も日本人だけではなく、
海外の方々も金利の安い円建てで住宅ローンを組んでいる状況です。
確かにこの状況は正常では無いような気もします。しかし、IMFもこの状況を
認めるような発言をしていますし、G8でも円安については何も指摘がありません
でした。

中国などのように政府が自国に有利なように為替介入しているわけではなく、
実体経済を写して市場が決めた相場だからという事らしいです。

日銀のシナリオ通りに秋頃には個人消費が持ち直し、消費者物価指数も上がって来る
事に期待したいと思います。

[28: 大学教授さん]

「将来」と漠然と書くセンスを疑う。
せめて○○年間は、とか○年後は、と書かなきゃ。

[29: １５]

では大学教授さんの意見もお聞きしたいです。
１０年後は、どうなると思いますか？

[30: 28]

＞１０年後は、どうなると思いますか？

わからん。
ただし、オレだけではなく、どんな偉い人でもわからんはずだ。
全て予想に過ぎない。

だから、ローンが払えなくなって破綻するリスクを基準にした。
いまの超長期の金利なら破綻するリスクはゼロに近いので超長期を選んだ。
それだけのこと。

金利がさほど上がらなくて支払い総額で損するかもしれない数百万円では、どうせ自動車くらいしか買えないしね。

[31: 匿名はん]

>>30
3000万を35年ローンで金利が3%と2%では総額で676万の差になる。
う〜ん、ベンツが買えそう。

[32: 匿名さん]

↑
変動金利が上がっても2％までと思っている人がいる。

[33: 大学教授さん]

>>31

破綻して家を手放すリスクに比べたら・・
自動車にさほど興味が無いからかもしれませんが。

でも、いずれにしてもどんな趣味であろうとたかだか６００万円程度では
所詮、物欲の範囲のものしか変えないよね。

[34: １５]

変動金利がバブル時と同じになっても破綻しないで
支払い出来る人の場合はどうお考えでしょうか？

[35: 33]

>>34

それなら掛けてもいいと思いますよ。
バブル期と同じ金利になってもそれが１０年以上続くとは思えないし。
利の悪いギャンブルではないかと。

[36: 匿名さん]

バブル時に瞬間風速8.9％を経験してるので、
めったなことじゃ驚きません。
変動1本でソニーを考えてますが、新生と悩む・・・。

[37: 匿名さん]

長期固定はギャンブルじゃなくて保険の意識で選んでいる人が大半だろ。
今の様な低金利なら貧乏人は素直に長期固定でいいのだ。
いつの世も選択の自由があるのは資産家だけの特権。

[38: 匿名さん]

その保険料が高いからみんな悩んでるわけで

[39: 34]

色々と皆さんの御意見＆予想等を聞いて整理すると

支払いに余裕の有る人　＝　変動一本(８％でも耐えれる)
その間の人①余裕　　　＝　変動多＋長期少
ど真ん中の人　　　　　＝　変動＋長期半々(５〜６％ぐらいなら)
その間の人②ギリギリ　＝　長期多＋変動少
ギリギリのローンの人　＝　長期固定一本(３％でギリギリ)

↑上は金持で下は貧乏
と言った所が大道と言う事で宜しいでしょうか？

後は本人がギャンブル派か堅実派の違いでプランを選ぶべき？

[40: 匿名さん]

短期がいいって言ってる人は短期固定で借り入れしてるんですか？
それとも変動？

ウチは約一年前に２年固定で借り入れをしたんですが
ここ一年で０．８％も上がってしまいました。
こんなに金利の上がりが早いなら借り換えをしようかどうか悩んでいます。

でも今日テレビを観ていたら参議院選の行方次第で今後の金利が決まると
いう話しをしていたので秋頃までかそれか固定終了の来年まで様子をみようかとも
思いはじめました。

それで低金利が続くって予想をされている方は
今後だいたいどのくらいの金利で推移していくとお考えなんですか？
今の長期金利の３％ぐらいを超えるのはいつ頃だとお考えなのでしょうか？

[41: ４０]

↑　の一年で０．８％上がったというのは
同じ二年固定です。

[42: 匿名さん]

９４年と０５年に不動産を購入した者です。
３％ではなく、４〜５％が適正な金利だと思っています。
ですから、近年の超低金利はとても、とてもお得!
我が家はもちろん、短期固定を選択しました。
高金利時代を経験してきた中高年には、有り難い時代です。

[43: 39]

＞支払いに余裕の有る人　＝　変動一本(８％でも耐えれる)
＞その間の人①余裕　　　＝　変動多＋長期少
＞ど真ん中の人　　　　　＝　変動＋長期半々(５〜６％ぐらいなら)
＞その間の人②ギリギリ　＝　長期多＋変動少
＞ギリギリのローンの人　＝　長期固定一本(３％でギリギリ)

補足
ローン組んじゃ駄目な人　＝　金利３％でローン組めない(支払い不能)
↑
これが最低の基準ですかね。

[44: 匿名はん]

短期や変動が長期の金利に追いつくまでに上手に返済していけばもう少し比率を増やしても大丈夫だと思います。変動を1000万くらいにしたらどうですか？？

[45: 匿名さん]

>>01
相談の趣旨が全く理解出来ません。
だって、フラットの金利は理解出来ますが、
変動の方の金利が３．２５％。
フラットは８０％までだから当然として、
変動分はやりくりしようが無いでしょう？
しかし、フラットより高い変動金利とは？

[46: ☆]

45

は？なにいってるの？
変動が3.25なんて書いてませんけど。だからフラットの金額をもうすこしさげてその分変動をふやすってこと

[47: 匿名さん]

>>45
なんか知ったかぶりして話されてますが、
大体フラットは９０％までですよ。

そっちの理解も出来ていないのでは？

[48: 大学教授さん]

最近は９０％なのか？？

[49: 匿名はん]

↑そんなことくらい知っとけよ。

[50: 匿名さん]

そんな細かくは計算してないっていうか解らないんだけども

新聞読んでる限り
暖冬で持ち直した個人消費も6月からの住民税増税＆定率減税廃止で冷え込みそう。
原油価格が上がって来て原料価格も上がって来てるので物価は秋に掛けて上がって来そう。
でも個人所得は前年に比べてマイナスらしいので物価上昇は個人消費にとってマイナス。
さらに秋以降の消費税増税議論。

普通の考えだと個人消費が低迷（収入が上がらない状態）では中央銀行は利上げは
しないですよね。でも日本の場合、今が低すぎるので上げて来るかもしれません。
でもそれは低すぎるから上げるので有って、経済が過熱してきたから上げるのとは
ちょっと意味合いが違います。

個人的な感覚というか雰囲気というか根拠なんて何も無いのですが、日本が数年の
内に物価が上昇して賃金も上がり出すような事はあんまり無さそうなのでおそらく
政策金利1%くらいまで上げたらあとは実態経済に合わせてほとんど動かないんじゃ
ないでしょうか？それで国の借金も無くなって少子高齢化問題、年金問題などに
明るい見通しが出てくる頃（10年後？もっと先？）に再び実感出来る好景気が
やってくれば欧米並に政策金利も4とか5になるのではないかと思います。
その前に不景気になるリスクもありますが・・・

[51: 匿名さん]

保険料が高いと思われる人は、素直により安い物件にしなされ。
何事も背伸びはイカンよ。