変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[162: 匿名さん]

先々のことまで考えている人と、目先の損得しか見えない人、
変動で組むにせよ、長期で組むにせよ、レベルも含め、人それぞれですな。

[163: 匿名さん]

>>人それぞれですな

うんうん　まったくもって同感なんだが匿名の掲示板には
人のことが気になって気になってしゃーない人が集まってるからね。
正論説いても無駄なんだなぁ〜〜〜。

[164: 匿名さん]

>>158
俺は短期固定（1%未満）＋資産運用（10%以上）だけどすげー楽よ。
長期固定にして初期にがっぽり利息を支払わなきゃいかんなんてナンセンス。
差額を複利的に運用してたほうがよっぽどマシ。

[165: 匿名さん]

↑
そりゃぁ、二重のリスクをしょってないかい？
あまりにも人生の賭けにですぎているように思える。

[166: 匿名さん]

そうかなぁ。損失の許容範囲って考慮するもんでしょうし。
運用が一か八かの勝負っていうなら二重のリスクって言ってもいいかもしれないけどね。

[167: 匿名さん]

164が独身ならカッコイイけど
家庭持ちならダメダメくんだな。

[168: 匿名さん]

>>165
ちなみに2重のリスクって、「住宅ローンは急上昇しつつげて」「運用のあらゆるアセットクラスが暴落する」ようなことを言ってるわけじゃないよね？
ある程度は市場に連動（REITも入れてたらなおさら）するだろうし、住宅ローンの利率くらいはアウトパフォームできるよ。なので、短期変動のほうがずっと理にかなってるって話。

[169: 匿名さん]

やべ、俺、家庭持ちだぞｗ
つーかビビリが多すぎなんだよ！賛同するやつが一人もイネーｗ

[170: 匿名さん]

>>168
リスクってボラティリティ(標準偏差)ってことでいいよね。

二重のリスクといっているのは、
簡単に言ってしまえば、住宅ローンの金利上昇リスクと運用リスクが同じだとすると、リスクは√２倍になるよということなんだけど。

[171: 匿名さん]

教科書通りに考えれば、

資産クラスごとに相関係数が違うので、うまくポートフォリオを組めば、
リスクを抑えることはできる。
株式と債券はお互いに負の相関関係にあり、１対１で持てばリスクを
かなり相殺してくれる。これは、投資の一般常識。

しかし、住宅ローンを組むということは、債券を空売りしているのと等価だ。
3,000万円の変動住宅ローンと3,000万円の株式を持っているとすると、
株式と債券の保有比率は１対−1になって、お互いに負の相関だから
リスクを増大させてしまう。

ということに気がついているかな？

だから、鼻っから運用するつもりなら、長期固定にして金利変動リスクを
取らないようにすべきだ。
逆に言えば、変動の人は繰り上げ返済するのが、一番の運用になる。

164は、今が低金利かつ株価も好調で全てがいい方向に向いているから、
余裕ができているだけだよ。

[172: 匿名さん]

164はバブルの時のノリだな。

[173: 匿名はん]

164はバブル青田じゃないか？

すっげぇ頼もしいぜ。

[174: 匿名さん]

固定終了後は、短期固定1%未満なんてないからなぁ

[175: 匿名さん]

171の言ってることは全て国内で運用すればの話だ。極端すぎるね・・w
164みたいにここで堂々と言えるってことは日本だけじゃなく外国株やドル、ユーロなどの外貨建て資産、オルタナ等々それなりにやってるよ。。
それを何の知識もないビビリの人間がリスクだって言ってもねぇ〜

[176: 銀行関係者さん]

そこで株ですよ。
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=6378.t&d=c&t=3m&l=off&z=b...,m75,s

[177: 匿名さん]

>>175
ま、そこまで言い張るなら、やってみたら。
別に止めることはしないよ。この世界は自己責任だから。
(俺も似たような輩だし。でも、短期じゃないよ。)

>>171はあくまでも一般論だ。
海外に関しては為替が絡むから、負の相関にはならないけど、
それでも、ゼロに近いから、そこのとこは気をつけてね。

うまくやれば、うまくやれるよ。
うまくやれればね。

[178: 匿名さん]

投資するなら、人の話に耳を貸すくらいの謙虚さが必要だが、
そのかけらも見られなかったのが、ちょっと気がかりだが．．．

それとも、余程の自信？

[179: 匿名さん]

175ですが、171さんなどが言われてる一般論はもちろん了解済み。
同じく一般論で政策金利のことも考えると金利上昇だけが先走ることは皆無に近いよね？一般論では・・・
みんな金利の話になるとバブルころの数値だけをやたら出してくるけど一般論で言えば引き合いに出すのはおかしいよね？あの頃は異常だった。

けど資産運用で例えば年5%以上の利益をだすのは特殊じゃない。うまくヘッジしながら行えば普通のこと。なので今の固定金利と変動金利の差額の金で運用しようとするのは数ある選択肢の中では普通のことだと思う。
それで変動がじわじわ上がって来た時にその利益を繰り上げ、という感じです。金利が思ったほど上がらなければそのまま運用という感じですがどう思いますか？
たぶん164さんもそうじゃない？

[180: 匿名さん]

ちょっと説明がヘタでした・・・。
でもお金を有効に使おうというのは分かってね。

[181: 匿名さん]

まるで博打を楽しんでいる様だな。
どうせなら信用取引でもやれば？
俺も株で今の所は儲けているが
ローンは全期固定だよ。

[182: 177]

>資産運用で例えば年5%以上の利益をだすのは特殊じゃない。
>うまくヘッジしながら行えば普通のこと。

これはその通りだと思うよ。
ただ大事なのは、資金がリークしてゲームオーバーにならないこと。
あなたのリスク管理がしっかりしているなら、あとは頑張れと言うだけ。

こちらは、全期間固定で同様に頑張ってるよ。
お互いいい結果になるといいね。

[183: 177]

リークじゃなくてショートね。^^;

[184: 匿名さん]

なんか変動くんでる人のレスはわかりやすいなｗ
自分で自分を慰めているように感じる。
（変動のほうが絶対得なんだよ〜、って自分自身に暗示をかけているというか。）

[185: 匿名さん]

>>184
先の読めない固定派貧乏人は黙ってれば良いんだよ。

[186: 匿名さん]

>まるで博打を楽しんでいる様だな。
>どうせなら信用取引でもやれば？

信用取引まで手を出せば、博打になる。

179は、５％という妥当な数字を出してきているので、
まじめに運用をしようとしているように見えるよ。

リスクは少ないに越したことはないけど、
バランスを考えてリスク配分しているなら、
変動、短期固定、全期間固定でもかまわないと思う。

一般論から言えば、長期の人は短期の人より、
運用面ではやや大きなリスクをとれるだけだ。

[187: 匿名さん]

>>185
先が読めたら信用取引してるっての。
ま、失敗しても命までは取られないから好きな様にしなさい。
家庭を大事にする人は全期間固定できまり。（お金持ちを除く）

[188: 契約済みさん]

いちいち人の意見を聞かないで、自分で良いと思うようにすれば良いんじゃないですか？私も周りから固定が良いだの色々言われましたが、変動です。他の人に言われたとおりにして後悔するのは嫌なんで・・・

[189: 匿名はん]

変動を選択したということは、金利が上がっても対応できる資金力があるということなんだからいいのでは？まあこの先日本がどうなるにしろ、税金と金利上昇は避けられないでしょう。

[190: 申込予定さん]

直近２０〜３０年間くらいの変動金利のチャートが見れる
サイトをご存知の方いらっしゃいますか？
金融機関はどこでも構わないのですが。
参考にしたいので是非教えてください。お願いします。

[191: 匿名さん]

179です。
今のところ運用の成果は年約20%くらいの利益です。もちろんうまくいかない年もあるので一応5%をクリアラインにしています。

これは自分個人の考え方ですが実際に借りた金額以上の物（金利分）まで汗水たらして得た給料で払いたくないんですw・・やっぱり利子に対しては不労所得で返してやりたいって感じです。

ただギリギリのローンを組んでたなら間違いなく全期間固定だったと思いますがある程度手元に残して、固定で払うべき利子も運用にまわしたかったのです。
今現在の長期固定、変動の金利差が1.5%くらいなので自分の場合ローン一年目で約40万円だからこれでも結構な金額だと思ってます。
もう31になったので自分なりにいろいろ考えてます

[192: 匿名さん]

>>190
これでいいかな？
http://www.plan-service.co.jp/sumai/loan_kinrihenka.html

[193: 匿名さん]

>184
金利なんて誰にも読めないんだから。
どちらの選択が正しかったかはっきりするのはあと１０年２０年先の話であることくらい分かるよね？
固定が勝ち組であるかのごとき発言の根拠はいったい何？

[194: 匿名さん]

変動の元金均等ってどうですか？
金利が上昇傾向なのはしょうがないので、
せめて元金をコンスタントに返したいと思いました。
変動金利が５〜６％になっても返済できる計算ができれば元金均等の方がいいと思うのですが、詳しい方ご教授ください。

[195: 匿名さん]

>>193
長期組は、＊＊＊にならないだけだよ。
だって、リストラや事故などで収入が減らない限り、確実に返済していけるわけだから。
さらに短期組を打ち負かせられたら、爽快感を味わえるというだけだよ。
単に、気分的なもんだ。

[196: 190]

>>192さん
早々とありがとうございます。参考になります。
20年で平均4％程度と見るなら今から借りるとして
今後数年で急激に4％まで上がるようなことは
さすがに無いでしょうし変動の方が有利に思えますね。

長期固定にするつもりでしたが
最終的に変動の金利の方が長期を上回ったとしても
総支払い利息額には借り入れ当初の金利差の方が
影響が大きいことに気付き
今後の金利上昇リスクを考慮したとしても
変動の方に魅力を感じています。
最初の金利差で支払額が少ない分その浮いた額を
繰り上げ返済に回せますし。
この考えは危険でしょうか？

[197: 匿名はん]

変動は

支払額が5年間変わらないのに、
利率が半年後とに見直される「未収利息」が怖い。

例えば数年前に変動で借りてる人は
毎月の返済額は変わってないのに、
その中の利息分だけが増えて、元金の減りが鈍くなっているということ。

[198: 匿名はん]

>>197
金利が変わっているのに返済額を同じにしているからですね。
未収利息が怖いなら、上がった金利分元金を繰上返済すれば良いだけです
(6ヶ月固定金利と同じになります)。

[199: 匿名さん]

＞１９７
長期固定より変動のが高くなれば
元金の減りが鈍くなってると言い切れますが
長期固定以下の金利場面であれば
元金の減りは長期固定より良いのですよ。

だいたい１％優遇が付いているので
変動が４％以下ならば長期より良い。

[200: 匿名]

昨年住宅ローンを35年長期固定で組んだものですが、
その時点でも変動ＶＳ長期固定は似たような内容でした。

当初あった金利差は変動1.375（優遇後）超長期35年2.6％で
1.225％変動が有利でした。
その後、量的緩和解除、ゼロ金利解除、2回の利上げを経て、
0.725％まで縮まりました。
この8月の利上げでさらに縮むと思います。

その当時はゼロ金利が解除されるのは2〜3年後だとか、
さらに1年で3回も利上げしたら、ゼロ金利に
逆戻りだから変動がいいとか・・。

それでも、私よりさらに1年前の人は、全期間35年2.2％とかでも
バカにされてたことを思い出します。

先のことはわからないので、くれぐれも考えて、ローンを組みましょう。

[201: 匿名さん]

頭金が２割以上なく
年収の５倍以上も借りることが可能で
年収が７００万以下の世帯にまで貸し
返済比率の金利計算が４％などと甘い審査で
一昔前なら一生団地住まいしかできなかった者にまで
多額の融資を認めている公庫や民間金融機関が
そもそもおかしい！

過去の最高金利８．６％で計算してやれ！！
団塊ジュニアのほとんどがふるい落とされ
こんな不毛なスレはなくなるのだぁ。
このサイト自体もないか・・・（笑）

http://fpsoken.co.jp/cgi-bin/view/column.cgi?PAGE=20070314_life_loa
読むべし。

[202: rok]

>>201
なんか嫌なことでもあったの？

[203: 匿名さん]

>195
では、金利が上昇しても充分返済していけるだけの余裕を持った上で変動を選択している人にはどうやっても勝てないということだね。

[204: 匿名さん]

そんなやつはおらん

[205: 匿名さん]

>>203
金利が大幅に上がったら、一気に返済できるくらいなら、最初からローンなんか組む必要ないじゃないか。
それができないから、長期が有利か、短期が有利かの泥試合になるんだよ。

[206: 匿名さん]

>>203
逆に、金利が大幅に上がっても、繰上げをせずにダラダラ返済していたら、
総返済額で長期に負けてしまうよ。

[207: 匿名さん]

庶民が、余裕のある金持ちに勝つのは難しいよ。
金持ちになってみたい．．．

[208: 契約済みさん]

>201

リンク先読んだけどね。
FP総研の女のフィナプラさん、ちょっと勉強不足、素人の自分でも分かるようなことしか書いてない。あんな知識でシンクタンクの研究員やれるものなのか。

「住宅ローンの新常識」池上秀司　著

持ってるけど、全く正反対のこと、言ってるよ。長期と短期（変動）の争いについてだけど。
どっちが説得力あったかは、言うまでもない。池上さんのほうだった。
ただし繰り上げ返済ができる、という条件付だけど。
自分は低金利の恩恵を繰上げに回すね。

[209: 契約済みさん]

>>208
ほんとに読んだ？

201のリンク先の３月１４日付けの鈴木大喜氏（たぶん男性）のコラムは、
変動金利ローンの活用を述べているようですが・・・

[210: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/lc/plan/060629_kinri/

[211: 申込予定さん]

すいません、変動金利の支払額をシュミレーションするのに
1年ごとに金利を設定して計算できるようなHP知ってる方いますか？
自分が知っている所で変動をシュミレーションしようとすると
金利の平均ｘ借り入れ年数になってしまい
これだと初期の支払利息がだいぶ変わってきてしまいます・・
ご存知の方、よろしくお願いします。