はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司 著 という本です。
そこには 金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35 3.07％ 2290万＋変動金利1.325％ 320万
で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？
[スレ作成日時]2007-05-29 23:07:00
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない？？
| No.151 |
by 匿名さん 2007-07-07 20:36:00
削除依頼
未払い利息の恐怖http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20030922A/index2.htm
金利上昇局面にある今、変動金利を考えてる人は一読。 |
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|---|---|---|
| No.152 |
by 匿名さん 2007-07-07 21:16:00
>低金利で借り入れさせて、後で高金利にして
>自己破産歓迎の銀行が有ると思ってんの？ 言い換えれば、破産させないギリギリの金利までは設定できるということ。 今ある優遇幅は、個々人が泣きついてきたときの調整シロとして残してあるという考え方もある。 |
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| No.153 |
by 匿名さん 2007-07-07 21:28:00
住宅ローンを抱える世帯は、全世帯の35.5%(H16年時点)。
64.5%は住宅ローンなんか組んでなくて、どちらかといえば預金金利が上がってほしいと思っている世帯だ。 割合からすれば、金利が上がってほしいという世帯の方が多いのだが、マスコミは住宅ローンを抱える世帯の都合ばかり報道するから、錯覚してしまう。 低金利が続くと、日本の資産は海外の高金利通過へ逃げていくから、長期的には日本の国力の弱体化を招く。何とかしたいところだ。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2007-07-07 23:54:00
余裕のない変動金利の人は必死で可哀想だな。
自動車の任意保険は入っているんだろうか？ 他人事ながらちょっと心配・・・ |
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| No.155 |
by 匿名さん 2007-07-08 00:54:00
支払いの多い固定金利の人は必死で可哀想だな。
自転車の任意保険も、もちろん入っているんだよね？ 他人事ながらちょっと心配・・・ |
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| No.156 |
by 匿名さん 2007-07-08 01:11:00
変動組みの一本勝ちだな。
自転車の任意保険は久々に笑わせてもらった |
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| No.157 |
by 匿名さん 2007-07-08 01:23:00
自分で自分にレスすんなよ
わかりやすい奴 |
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| No.158 |
by おぼっちゃんくん 2007-07-08 08:08:00
>>148
住宅ローンで勝負なんて、148は勝負師なんですね。 負けたときの準備ができる人は、変動で勝負すれのもよろしいでしょう。 148が何年でいくらのローンを組んでるかは不明ですが、 ローン借入期間の変動金利の平均が、現状の超長期固定＋優遇1％として 4.2％未満だったならば、あなたの勝利です！！ おめでとう。 で、勝利するのはいいですが、誰に勝つんですか？ 「やっぱり固定が良かったかも」と揺らぎそうになる弱い自分ですか？ 「超長期固定で組んで、余裕こいてる奴ら」ですか？ 私は全期間固定で、勝負させていただきます。 この場合、勝負というのは、自分の資産をどれだけ増やせるかっていう 市場での勝負（新興国株、中国株、為替FX・・・）です。 単なる負債に過ぎない自宅不動産で追い銭とられるのは嫌なので、 住宅資金は全期間固定金利で仕入れて、 手元資金を有効活用させていただきます。 今の固定金利（３％台）であれば、まだまだ「負けない勝負」が できると思ってます。 では、お互いにがんばりましょう！！ （資産運用の話は別でやれって、突っ込みが入るんだろうなぁ） |
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| No.159 |
by 匿名さん 2007-07-08 09:09:00
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| No.160 |
by 匿名さん 2007-07-08 10:28:00
なんか３人組のコントを見ているような気がする
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| No.161 |
by 匿名さん 2007-07-08 11:17:00
わっしょい わっしょい♪
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| No.162 |
by 匿名さん 2007-07-08 12:03:00
先々のことまで考えている人と、目先の損得しか見えない人、
変動で組むにせよ、長期で組むにせよ、レベルも含め、人それぞれですな。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2007-07-08 14:26:00
>>人それぞれですな
うんうん まったくもって同感なんだが匿名の掲示板には 人のことが気になって気になってしゃーない人が集まってるからね。 正論説いても無駄なんだなぁ〜〜〜。 |
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| No.164 |
by 匿名さん 2007-07-08 20:58:00
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| No.165 |
by 匿名さん 2007-07-08 21:21:00
↑
そりゃぁ、二重のリスクをしょってないかい？ あまりにも人生の賭けにですぎているように思える。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2007-07-08 21:32:00
そうかなぁ。損失の許容範囲って考慮するもんでしょうし。
運用が一か八かの勝負っていうなら二重のリスクって言ってもいいかもしれないけどね。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2007-07-08 22:53:00
164が独身ならカッコイイけど
家庭持ちならダメダメくんだな。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2007-07-08 22:54:00
>>165
ちなみに2重のリスクって、「住宅ローンは急上昇しつつげて」「運用のあらゆるアセットクラスが暴落する」ようなことを言ってるわけじゃないよね？ ある程度は市場に連動（REITも入れてたらなおさら）するだろうし、住宅ローンの利率くらいはアウトパフォームできるよ。なので、短期変動のほうがずっと理にかなってるって話。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2007-07-08 22:59:00
やべ、俺、家庭持ちだぞｗ
つーかビビリが多すぎなんだよ！賛同するやつが一人もイネーｗ |
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| No.170 |
by 匿名さん 2007-07-09 00:07:00
>>168
リスクってボラティリティ(標準偏差)ってことでいいよね。 二重のリスクといっているのは、 簡単に言ってしまえば、住宅ローンの金利上昇リスクと運用リスクが同じだとすると、リスクは√２倍になるよということなんだけど。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2007-07-10 10:48:00
教科書通りに考えれば、
資産クラスごとに相関係数が違うので、うまくポートフォリオを組めば、 リスクを抑えることはできる。 株式と債券はお互いに負の相関関係にあり、１対１で持てばリスクを かなり相殺してくれる。これは、投資の一般常識。 しかし、住宅ローンを組むということは、債券を空売りしているのと等価だ。 3,000万円の変動住宅ローンと3,000万円の株式を持っているとすると、 株式と債券の保有比率は１対−1になって、お互いに負の相関だから リスクを増大させてしまう。 ということに気がついているかな？ だから、鼻っから運用するつもりなら、長期固定にして金利変動リスクを 取らないようにすべきだ。 逆に言えば、変動の人は繰り上げ返済するのが、一番の運用になる。 164は、今が低金利かつ株価も好調で全てがいい方向に向いているから、 余裕ができているだけだよ。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2007-07-10 15:07:00
164はバブルの時のノリだな。
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| No.173 |
by 匿名はん 2007-07-10 15:39:00
164はバブル青田じゃないか？
すっげぇ頼もしいぜ。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2007-07-10 17:11:00
固定終了後は、短期固定1%未満なんてないからなぁ
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| No.175 |
by 匿名さん 2007-07-10 20:29:00
171の言ってることは全て国内で運用すればの話だ。極端すぎるね・・w
164みたいにここで堂々と言えるってことは日本だけじゃなく外国株やドル、ユーロなどの外貨建て資産、オルタナ等々それなりにやってるよ。。 それを何の知識もないビビリの人間がリスクだって言ってもねぇ〜 |
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| No.176 |
by 銀行関係者さん 2007-07-10 20:42:00
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| No.177 |
by 匿名さん 2007-07-10 22:02:00
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| No.178 |
by 匿名さん 2007-07-10 22:05:00
投資するなら、人の話に耳を貸すくらいの謙虚さが必要だが、
そのかけらも見られなかったのが、ちょっと気がかりだが．．． それとも、余程の自信？ |
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| No.179 |
by 匿名さん 2007-07-10 23:24:00
175ですが、171さんなどが言われてる一般論はもちろん了解済み。
同じく一般論で政策金利のことも考えると金利上昇だけが先走ることは皆無に近いよね？一般論では・・・ みんな金利の話になるとバブルころの数値だけをやたら出してくるけど一般論で言えば引き合いに出すのはおかしいよね？あの頃は異常だった。 けど資産運用で例えば年5%以上の利益をだすのは特殊じゃない。うまくヘッジしながら行えば普通のこと。なので今の固定金利と変動金利の差額の金で運用しようとするのは数ある選択肢の中では普通のことだと思う。 それで変動がじわじわ上がって来た時にその利益を繰り上げ、という感じです。金利が思ったほど上がらなければそのまま運用という感じですがどう思いますか？ たぶん164さんもそうじゃない？ |
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| No.180 |
by 匿名さん 2007-07-10 23:31:00
ちょっと説明がヘタでした・・・。
でもお金を有効に使おうというのは分かってね。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2007-07-10 23:40:00
まるで博打を楽しんでいる様だな。
どうせなら信用取引でもやれば？ 俺も株で今の所は儲けているが ローンは全期固定だよ。 |
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| No.182 |
by 177 2007-07-10 23:54:00
>資産運用で例えば年5%以上の利益をだすのは特殊じゃない。
>うまくヘッジしながら行えば普通のこと。 これはその通りだと思うよ。 ただ大事なのは、資金がリークしてゲームオーバーにならないこと。 あなたのリスク管理がしっかりしているなら、あとは頑張れと言うだけ。 こちらは、全期間固定で同様に頑張ってるよ。 お互いいい結果になるといいね。 |
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| No.183 |
by 177 2007-07-11 00:07:00
リークじゃなくてショートね。^^;
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| No.184 |
by 匿名さん 2007-07-11 00:24:00
なんか変動くんでる人のレスはわかりやすいなｗ
自分で自分を慰めているように感じる。 （変動のほうが絶対得なんだよ〜、って自分自身に暗示をかけているというか。） |
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| No.185 |
by 匿名さん 2007-07-11 02:47:00
>>184
先の読めない固定派貧乏人は黙ってれば良いんだよ。 |
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| No.186 |
by 匿名さん 2007-07-11 08:37:00
>まるで博打を楽しんでいる様だな。
>どうせなら信用取引でもやれば？ 信用取引まで手を出せば、博打になる。 179は、５％という妥当な数字を出してきているので、 まじめに運用をしようとしているように見えるよ。 リスクは少ないに越したことはないけど、 バランスを考えてリスク配分しているなら、 変動、短期固定、全期間固定でもかまわないと思う。 一般論から言えば、長期の人は短期の人より、 運用面ではやや大きなリスクをとれるだけだ。 |
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| No.187 |
by 匿名さん 2007-07-11 09:52:00
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| No.188 |
by 契約済みさん 2007-07-11 10:20:00
いちいち人の意見を聞かないで、自分で良いと思うようにすれば良いんじゃないですか？私も周りから固定が良いだの色々言われましたが、変動です。他の人に言われたとおりにして後悔するのは嫌なんで・・・
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| No.189 |
by 匿名はん 2007-07-11 13:43:00
変動を選択したということは、金利が上がっても対応できる資金力があるということなんだからいいのでは？まあこの先日本がどうなるにしろ、税金と金利上昇は避けられないでしょう。
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| No.190 |
by 申込予定さん 2007-07-11 17:18:00
直近２０〜３０年間くらいの変動金利のチャートが見れる
サイトをご存知の方いらっしゃいますか？ 金融機関はどこでも構わないのですが。 参考にしたいので是非教えてください。お願いします。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2007-07-11 19:06:00
179です。
今のところ運用の成果は年約20%くらいの利益です。もちろんうまくいかない年もあるので一応5%をクリアラインにしています。 これは自分個人の考え方ですが実際に借りた金額以上の物（金利分）まで汗水たらして得た給料で払いたくないんですw・・やっぱり利子に対しては不労所得で返してやりたいって感じです。 ただギリギリのローンを組んでたなら間違いなく全期間固定だったと思いますがある程度手元に残して、固定で払うべき利子も運用にまわしたかったのです。 今現在の長期固定、変動の金利差が1.5%くらいなので自分の場合ローン一年目で約40万円だからこれでも結構な金額だと思ってます。 もう31になったので自分なりにいろいろ考えてます |
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| No.192 |
by 匿名さん 2007-07-11 19:57:00
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| No.193 |
by 匿名さん 2007-07-11 23:19:00
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| No.194 |
by 匿名さん 2007-07-11 23:24:00
変動の元金均等ってどうですか？
金利が上昇傾向なのはしょうがないので、 せめて元金をコンスタントに返したいと思いました。 変動金利が５〜６％になっても返済できる計算ができれば元金均等の方がいいと思うのですが、詳しい方ご教授ください。 |
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| No.195 |
by 匿名さん 2007-07-11 23:49:00
>>193
長期組は、＊＊＊にならないだけだよ。 だって、リストラや事故などで収入が減らない限り、確実に返済していけるわけだから。 さらに短期組を打ち負かせられたら、爽快感を味わえるというだけだよ。 単に、気分的なもんだ。 |
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| No.196 |
by 190 2007-07-12 01:41:00
>>192さん
早々とありがとうございます。参考になります。 20年で平均4％程度と見るなら今から借りるとして 今後数年で急激に4％まで上がるようなことは さすがに無いでしょうし変動の方が有利に思えますね。 長期固定にするつもりでしたが 最終的に変動の金利の方が長期を上回ったとしても 総支払い利息額には借り入れ当初の金利差の方が 影響が大きいことに気付き 今後の金利上昇リスクを考慮したとしても 変動の方に魅力を感じています。 最初の金利差で支払額が少ない分その浮いた額を 繰り上げ返済に回せますし。 この考えは危険でしょうか？ |
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| No.197 |
by 匿名はん 2007-07-12 09:50:00
変動は
支払額が5年間変わらないのに、 利率が半年後とに見直される「未収利息」が怖い。 例えば数年前に変動で借りてる人は 毎月の返済額は変わってないのに、 その中の利息分だけが増えて、元金の減りが鈍くなっているということ。 |
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| No.198 |
by 匿名はん 2007-07-12 10:26:00
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| No.199 |
by 匿名さん 2007-07-12 10:50:00
＞１９７
長期固定より変動のが高くなれば 元金の減りが鈍くなってると言い切れますが 長期固定以下の金利場面であれば 元金の減りは長期固定より良いのですよ。 だいたい１％優遇が付いているので 変動が４％以下ならば長期より良い。 |
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| No.200 |
by 匿名 2007-07-12 11:47:00
昨年住宅ローンを35年長期固定で組んだものですが、
その時点でも変動ＶＳ長期固定は似たような内容でした。 当初あった金利差は変動1.375（優遇後）超長期35年2.6％で 1.225％変動が有利でした。 その後、量的緩和解除、ゼロ金利解除、2回の利上げを経て、 0.725％まで縮まりました。 この8月の利上げでさらに縮むと思います。 その当時はゼロ金利が解除されるのは2〜3年後だとか、 さらに1年で3回も利上げしたら、ゼロ金利に 逆戻りだから変動がいいとか・・。 それでも、私よりさらに1年前の人は、全期間35年2.2％とかでも バカにされてたことを思い出します。 先のことはわからないので、くれぐれも考えて、ローンを組みましょう。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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