変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[1294: 匿名さん]

１２８４さん

今ガソリンが高いのも小麦が高いのも日本が低金利政策をしているのが原因なんですね。

一般庶民は給料が上がらず生活必需品の値上げが相次いでみんな苦しいと思いますが何故日本は
それでも低金利政策を続けるのでしょうか？あと１パーセントくらい上げても
そんなに影響あるとは思えませんし、それでガソリン代とか食料品の値段が下がれば
日本の一般庶民、いや、世界の人々が喜ぶと思うのですが？

何故日本は利上げをしないのでしょうか？
誰か分かりやすく答えて下さい。

[1295: 匿名さん]

国の借金が多い（838兆円）からじゃないの？

[1296: 入居予定さん]

日本のガソリン代は欧米に比べると安いよ。最も彼らは軽油を好むけど。食料品はどうかな。そもそも日本人は食い過ぎだと思うけど。

[1297: 匿名さん]

>>一見インフレの現在の状況は、デフレである！
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/121/

それどころか、「インフレだから利上げしろ」という愚かなことを言う人さえいる。

この不況下で金利をあげたら、中小企業は破滅である。去年の利上げによって、ただでさえ中小企業の倒産が増えているということを忘れてはならない。

むしろ、金利は下げなくてはならない状況なのである。いまこそ経済学の根本に立ち返り、消費者物価が急上昇しているなかで、金利を下げなくてはならないという状況をよく認識していただきたい。

[1298: 匿名さん]

ここは経済予測だけのスレになってしまったんですか？
もちろん今後の金利に関わる最も重要なことですが、皆さんが予測する今後の経済状況によって今後変動金利がどうなり、それにより変動がいいのか、やめといた方がいいのか、そこまで言う方はいなくなってしまったんですね。

[1299: 匿名さん]

いやたんに超長期で組んだ人が金利は上がらなきゃ損する、短期で組んだ人が金利が上がると損するって願望を言い合うポジショントーク

[1300: 匿名さん]

最近のフラット35は3%前後で、フラット20は2%後半で推移している。
JAなどは2段階金利で当初10年が1%台のものもある。

変動で組んでいる人は、自分のローンの平均金利はそれより下になると思っているんだよね。
変動の人は何年で返済するつもりなのかな。
35年もかけてチンタラ返済していたら、平均金利は今の超長期の金利を超えてしまうと思うが。

その辺りの目論見を聞いてみたい。

[1301: 匿名さん]

たとえば、2月度の楽天モーゲージのフラット35は、2.520% (事務手数料は0.95%)。
これでも、変動が有利と見ているんだよね。
にわかに信じがたいのだが。

[1302: 匿名さん]

↑失礼。
楽天の2.520%はフラット20だった。

[1303: 匿名さん]

能書きは一人前半ってとこかしら。多分ね〜。

[1304: 匿名さん]

1300さん　変動の人は１０年以内に返済しますよ。おそらく今でも返済できるけど、投資の利回りと変動金利を比較してうまくお金をまわしているんですよね〜きっと。もちろん固定して投資もありですが、いまどきわざわざ高い金利固定してそれ以上の投資をするなんて石橋１００ヶあってもたりませんよきっと。

[1305: 匿名さん]

変動組は35年で借りて月々の返済額が少ない分、繰り上げに回せる余剰資金を
蓄えておいて数年後に繰り上げするかはたまたさらに低金利ならそのまま
放置で蓄え増やすかとか色々選択の幅が出来ると思う。
35年で借りても低金利が続く限り繰り上げ額も増えるので結果的に短期間で
返済が終わり、且つ、総支払額も少なくてすむ可能性がある。

長期組は金利が上がるのを前提に最初から若干高い金利で返済額を多く払って
いるので急激に金利が上がるとかなり有利だけどこのまま低金利が続くと無駄な
利息を払う事になる。

フラット２０などは普通資金的に余裕のある人が利用するパターンだろうから
どんな借り方したって別にどうでもいいのでは？

ここの来る人たちはおそらく長く借りて短く返し、なるべく余分な金利を
払いたくない人が試行錯誤するところだと思われる。

[1306: 匿名さん]

変動の人にとって、
預金や投資に回す余裕資金は、ローン返済額の変動分のバッファという役割の方が
資産作りという役割より大きいようだ。
金利が上がり返済額が増えそうになれば、繰上げして返済負担を減らすという考えだ。

しかしこの考え方だと、運用利回りが低い(金利が低い)時期に投資や預金に励んで、
運用利回りが大きくなる(金利が上がる)時に繰上げして運用残高を減らしてしまう。
これでは、資産作りという観点では、複利運用の効果が半減されてしまう。(注1)

一般に資産運用の醍醐味は、金利が低い時に借金の金利を固定してしまい、
金利が上がって運用利回りの上昇が見込めるようになったら、余裕資金を投資する
というのが運用の基本だと思う。

いま変動で組んでいるということは、あえてその逆張りをしてボラを高めているのか、
もっと金利は下がるとみて待っているのか、
日本では一般的な経済原則は通用しないとみているのか．．．
いずれにしても、投資家という観点から見れば、変り者の部類に入る。

(注1)
景気が悪くなると、株価は下落し配当も減って、金利は下がる、
景気が良くなると、株価は上昇し配当も増えて、金利は上がる、
という経済原則に従うと考えた場合。

[1307: 匿名さん]

変動の人がみんな投資するわけじゃないと思うけどな？
長期と変動の差額はむしろ繰り上げ返済の為のたくわえであって目減りする可能性の
ある投資はむしろしないのでは？

それじゃぎりぎりの資金で目先の支払額の安さに目がくらんで変動で組む人と
大差ないじゃないですか。

投資はどちらかというと余剰資金でやるものなので変動で金利負担が低い分を
さらにすべて投資にまわす事自体無謀ですよ。

投資を真剣に考えてる人はそれとは別な余剰資金でやるでしょ？

それにここはあくまで変動金利をうまく利用して総支払額を減らす為の
議論であって、投資の話はすれ違いです。

今後日本の経済状況を考えると金利上昇リスクを考えるより低金利の
うちに繰り上げ返済できる資金を蓄えて一気に元本を減らすほうが有利と
する考え方は別に無謀でもなんでもないと思いますよ？

[1308: 匿名さん]

だとすると、

>変動組は35年で借りて月々の返済額が少ない分、繰り上げに回せる余剰資金を
>蓄えておいて数年後に繰り上げするかはたまたさらに低金利ならそのまま
>放置で蓄え増やすかとか色々選択の幅が出来ると思う。

これっておかしくない？
低金利時代でも高金利時代でも、ローン金利は預金金利より高いわけだから、
繰上げしないで放置するってのは、金利差分だけ損をしているよ。
低金利か高金利かにかかわらず、余裕資金が貯まったら即繰り上げでしょ。
選択肢はないと思うけど。

但し、生活防衛資金(1〜2年分の生活費?)は含まないものとする。
繰上げ組、投資組、変動組、長期固定組に関わらず必要だから。

[1309: 匿名さん]

その生活防衛資金さえまだ貯まっていない段階だからかな？

[1310: 匿名さん]

このスレ勉強になります。感謝です。皆さんのレベルの高さに敬服します。　

僕も、全額変動にしましたけど、まさに、1305さん、1307さんの考え方でそうしました。

でも、1306さんの論理もなるほどと思いました。むかし、やった経済学やら経営学では、そう勉強した記憶があります。

僕は、いま、ある安い商品を買うて感じで全額変動でした。将来に備えて、高い商品を買うことはないだろうと思いました。

　しかし、たとえ、今の金利が上がっても　支払い可能という　前提は大事ですよね。だから、
変動にする人は、多少の支払い余力がある人がするもんだと思います。
僕は、変動で借りた分の1・5倍くらいの月々の返済額をしていこうと思います（新生銀行）。金利の高いローンを組んだ感じで支払っていきます。

だから、金利が上がっても、繰上げ返済額が減るだけと考えいます。低い金利が続くなら、ラッキーて感じです。まぁ、今の経済状態と数年間くらいを予想して、この選択肢が、　当たり！　と僕は、あまり、難しくなく、根拠なく、直感で、そう思っているだです。

[1311: 匿名さん]

>>変動組は35年で借りて月々の返済額が少ない分、繰り上げに回せる余剰資金を
>>蓄えておいて数年後に繰り上げするかはたまたさらに低金利ならそのまま
>>放置で蓄え増やすかとか色々選択の幅が出来ると思う。

>これっておかしくない？
>低金利時代でも高金利時代でも、ローン金利は預金金利より高いわけだから、
>繰上げしないで放置するってのは、金利差分だけ損をしているよ。
>低金利か高金利かにかかわらず、余裕資金が貯まったら即繰り上げでしょ。
>選択肢はないと思うけど。

いやいやようするに低金利が続けばそれだけ手元に残る資金が増えるので
選択肢も色々増えると言っているだけですよ。リストラして収入が減る可能性
や病気で想定外の出費だってあるかもしれないし、逆に収入が想定外に
増える可能性もあるわけですので、手元に資金が残っていればその時々で
選択肢が増えると思うんですよ。確かに貯金しておくだけでは金利差で
損するかもしれないけれども自由に使える貯蓄がある程度確保できて
いれば安心感も得られるわけですし。長期固定にしておけば確かに金利高騰
リスクはなくなりますが、急激な金利高騰がおきなければそういう自由に
なるお金も得られるチャンスもなくなるわけですから。
お金を借りてローンを返済していくのならなるべく無駄な金利は払いたくない
というのが人情ですよね。

もちろんどちらを選ぶかは自由ですけれども、すくなくともこのスレは
タイトル通りあえて変動金利で節約できないかを議論する所だと思いますので。

[1312: 匿名さん]

>...リストラして収入が減る可能性
>や病気で想定外の出費だってあるかもしれないし、逆に収入が想定外に
>増える可能性もあるわけですので、手元に資金が残っていればその時々で
>選択肢が増えると思うんですよ。

それって、>>1308でいう生活防衛資金のことでしょ。
つまりそれさえもまだ貯まっていないということ？
だったら繰上げなんて論外では？

[1313: 匿名さん]

>それって、>>1308でいう生活防衛資金のことでしょ。

リストラされても大丈夫なほどの生活防衛資金を蓄えてる人なんているの？
そこまで蓄えがあるのなら住宅ローンなんて組む必要ないんじゃない？

手元により多く資金が残れば色々使い道が出来るといいたいだけなのでは？

[1314: 匿名さん]

>リストラされても大丈夫なほどの生活防衛資金を蓄えてる人なんているの？

ちょっと待って。
変動で組んでいる人は、多少の返済額アップは耐えられるようにしているんじゃないの？
金利が上がったら、生活防衛資金を削ってまで繰上げするの？
低金利で組んだにしては、余裕がなさ過ぎるよ。

>そこまで蓄えがあるのなら住宅ローンなんて組む必要ないんじゃない？

というより、
それくらいの蓄えがないようでは、家を買うべきではないと思うが、時すでに遅しかな。
変動の人は金銭感覚が狂ってるよ。

[1315: 匿名さん]

家を買うべきではないと思うが、
↓
変動で組むべきでないと思うが、

[1316: 匿名さん]

1314さんの生活防衛資金とはどれくらいの額を言ってるの？

[1317: 匿名さん]

1年分の生活費が必要と考えるなら、
平均年収の600〜700万の年収なら、可処分所得は350〜450万だろうから、
そのくらいの額だね。2年分だとその2倍。そんな大げさな額ではないよ。
この程度で騒ぐようでは、変動金利の動きに耐えられないのでは？

ところで、
ここにいる人は、生活防衛資金なんて概念を持っていないのかな。
病気やリストラにあったときの突発的な出費に対する備えと、
金利が上がった時の繰上げ費用の扱いを一緒にしていない？

[1318: 匿名さん]

生活防衛資金って言葉は初めて聞くけど
必要なのは、固定だろうが変動だろうが
一緒だから、ここでの議論に必要無いでしょう。

１％くらいの優遇は付いているだろうから
仮に金利が７％（優遇で６％）くらいの
支払いでも問題無いくらいの借り入れしていれば
十分でしょう。

３０００万長期固定３％３０年で借りると月々約１５万
同じように　　変動１％３０年で借りると月々約１１万

差額４万で年間４８万安くなるから
過去１０年低金利続いてるので４８０万。

これが固定との差で繰り上げ返済が出来た額。

もう５〜６年は低金利続くと予想する人が
変動組むんでしょう。

[1319: 匿名さん]

ここには生活防衛資金というものを知らない人が多いようだね。
家計の一般常識だと思うし、ググれば相当数ヒットするよ。

問題は、非常用の資金を繰り上げ用の資金にも考えて、
変動で組んでいる人が多いことかな。

非常用の生活防衛資金と繰り上げ資金を分けて管理できている人は
変動でも問題ないと思われる。

[1320: 周辺住民さん]

そういう人は預金連動型にしてればいいよ。
こんな押し付けの概念に頼らないと生きていけないようなら
マイホームは考えちゃだめだな

[1321: 匿名さん]

新生銀行のパワーポケットならば、手数料無料の自動繰上げ返済の総額
を上限として、変動金利で資金を調達することができる。

すなわち、資金に余裕が出来たら、その全てを繰り上げ返済にまわし、
金利を圧縮しながら、かつ必要なときに「生活防衛資金」の確保も万全。

新生銀行の低金利、手数料無料の恩恵を受けながら、預金連動形に近い
運用が可能。これ最強。

[1322: 匿名さん]

私も変動ですが、当然想定の固定との差額分を繰上げして低金利の恩恵を享受しますが、投資はすでにしています。そして今の投資の利回りと変動金利を眺めながら投資続けるかローン終わらせるかどちらかにしようと思っています。でもこれじゃあ平行線ですね。何かいい方法ありませんか？

[1323: 匿名さん]

みんなリストラ（無職）されても大丈夫なほどの資金的な余裕をもってローン
組んでるんですか？すごいですね。うちは変動だけどさすがにリストラ食らったら
きついだろうなぁ。今年短期3年固定が終わって変動に切り替わったのですが、
3年間低金利だったおかげでかなりの額の繰り上げ返済が出来ました。
今後も金利は上がりそうな感じはないのでそのまま変動にして数年後にまた
繰り上げと考えていましたが、皆さんがそこまで備えておられるのならば繰り上げなど
せずに資金を手元に残しておくべきだったのでしょうか？

数百万の蓄えなんて子供の教育費など今後の出費を考えたらあっというまですよね？
今リストラにあったら私は家は手放すしかないですね。みなさんそこまで考えてる
なんてすごいです。

[1324: 匿名さん]

1321さん
僕もそれにしました。とてもいい商品だと思いました。それで、迷わず、全額変動です。

[1325: 匿名さん]

いやいや新生のそんなローン、必要な時に金利上がってたらアウト。
それなら普通に借りて、手元のお金は運用してる方が防衛しやすい。

いるんだよね、あの手の銀行に踊らされちゃう人って。

[1326: 匿名さん]

生活防衛資金って、大袈裟だね。
そんなの気にするのって、よほどのレベルの会社か
仕事できないってことでしょ。
それに、そんなの賃貸だって同じでしょ。
購入するから云々ってこともない。
慎重というよりネガティブ。
そんな思考だから、余計ダメなんだよね。

[1327: 匿名さん]

>>1325
金利が上昇した場合だって、用途を限定しない資金を、住宅ローンの
変動金利(半年型)で借りれる特権が非常に有利であることには変わりが無いよ。

金利が上がったら、という一方的な仮定だけではなく、
運用で損失をしたら、という可能性を考えるのが肝要。

ま、運用頑張れやー！

[1328: 匿名さん]

1327
同意。。

[1329: 匿名さん]

一旦払ってまた借りるんですか〜？根抵当ってやつですよね。高い初期費用払ってもったいない。それならはじめからその分を投資して住宅ローン金利より高い利回りでまわせばいいんじゃないですか？ま、頑張れやー！

[1330: 匿名さん]

>>1327
君も変動金利という住宅ローンで運用しているということに気がついてる？
プラス資金とマイナス資金の違いはあるが、背負うリスクはたいして変わらないと思う。

[1331: 匿名さん]

>>1326
もし今、住宅ローンを抱えていて、しかも株やFXで運用もしていたとしたら、
今週末辺りは心中穏やかでないだろう。

ここで、生活防衛資金を分別管理できているのとそうでないのとでは
精神的な余裕シロが違ってくるよ。
あなたはどちらかというと猪突猛進タイプで、リスク管理を軽視する性格じゃないかな。
もしくは、仕事に忙殺されて、そこまで考える余裕がないのだと思う。

[1332: 匿名さん]

>>1327

>君も変動金利という住宅ローンで運用しているということに気がついてる？

気づくも何も、当然のことですが、何か。

[1333: 匿名さん]

よく、「何か。」で終わる文章を見るが、
これって、「何か文句あるか。」の略なのかな。
正しい日本語としてどう解釈したらいいの？

[1334: 匿名さん]

流れを読まずに投下。

私は全期間固定。小心者だからいちいち変動で上がった〜！下がった〜！と何年もやってると
毎月ガクブルで心が折れそうだｗ固定なら諦めもつく。当然運用なんかも無理ｗ
あと、何年も金利追っかけてその度に色々考えるのも面倒。
金利では損するかもしれないけど、その分考えなくて済むしその分にお金払ってると思えばいいや。
というか、ローンが少ないからそう考えるのかもしれん。

何というか、勝手なイメージだけど変動の人って金に余裕があって運用とかもちろんしちゃったりして
経済に明るくて、マメな気がする。

[1335: 匿名さん]

>>1331
運用というと、株やFXに大金つぎ込むしか
イメージできないんだね。発想が貧困。
もう少し、お勉強を。今の時期、投資したって平気。
って、いうか絶好の時期。
君は、リスク管理とかっていうより、
単なるネガティブ。

[1336: 匿名さん]

そうですね、ズボラな人は長期固定でいいんじゃないですか。私は当初１０年固定にしました。

[1337: 匿名さん]

変動金利についての質問です。
現実に「未払い利息」はまず起こり得ない…と本で見ましたが、そう行ったケースはまだないのでしょうか？

素人で、すいません。どなたが教えてください。

[1338: 契約済みさん]

えーと・・・何年かは忘れてしまいましたが、平成に入ってから実際にありましたよ。
未払い利息。

[1339: 匿名さん]

へー、やっぱりあったんですね。
でもこうやって聞いてみるとかなりマレなケースっぽいですね。
まあこれから先は誰も分からないのかも知れませんが。

で、
私もこのスレの元になった本買いました。
まだ読みかけですが非常に面白い。
どんなローン選択する人も読んでおいて損はないと思います。
このスレに感謝です。

[1340: 契約済みさん]

おばかな質問させてください。変動金利の金利上昇で利息未払いが起きるのと同じように、
金利下降で契約時より返済の利息が減るってこともあるのですか？
　今の低金利より金利が下がるって事はあまりないのでしょうが…どうなんでしょう？

[1341: 匿名さん]

あります

[1342: 匿名さん]

ありますよ

[1343: 入居済み住民さん]

私は変動にしました。
毎日、新聞読んでればいいと思いますよ。
今、金利変更は２４時間、ネットでやれるから便利ですよ。

[1344: 申込予定さん]

長期金利が低下。2008/03/17, 日本経済新聞　夕刊, 1ページ, , 135文字


　十七日の債券市場で長期金利の代表的な指標である新発十年物国債利回りは一時、前週末より〇・〇三〇％低い一・二三〇％に低下（債券価格は上昇）した。二〇〇五年七月二十五日以来、約二年八カ月ぶりの低水準。リスクを回避する動きが鮮明となり、安全資産である国債に買いが入っている。

[1345: 契約済みさん]

１３４０です。返答ありがとうございます。実は８月契約、１０月実行予定です。
　変動を選択しつつある自分の願望もあるのでしょうが、米経済や世界的な資源問題もあって景気がよくなるとは思えない…、とはいえローンの期間３５年の事を考えると金利がこのままっていうのもありえないかと。長期か変動かでぐるぐる状態です。要は期間中の変動金利の最高値が現時点の長期金利を超えるかどうかですよね。大丈夫だと思いたいです…ｗ

[1346: 入居済み住民さん]

僕は変動にし、固定に切り換える基準を自分で決めています。
その傾向は確実にチェックしてくのです。２４時間変更できるので、当面低金利で元金を
減らすことを第一に考えます。

[1347: 匿名さん]

少し前のレスですが、
>>1306で述べられていることを、投資の場合だけの比較と勘違いされている人がいますね。
愚直に定期預金&普通預金をしているだけでも同じことが言えますよね。

ローン金利が上がったら、預金を取り崩して繰上げし、返済の負担を軽減する。
↓
せっかく預金金利も上がったのに、預金残高が減るので、付く利息も減る。

つまり、預金金利が低い時期にせっせと貯めるものの、複利効果はほとんどない。
預金金利が上がって複利効果を期待できる時期になっても、複利効果を見込めない。

今の時代、複利で資産を増やすという発想ができない人が多いのでしょうか。

[1348: 匿名さん]

素人です。

今日の日経新聞の投資の記事に「高金利時代の思い出がまだ忘れられない人も多いようだ・・・他人に任せておいてもお金が増えるような時代は二度とこない・・・」とありました。
これってローン金利は上がらないってことなんでしょうか？

（ちなみにスレの流れと関係無しに書き込みました）

[1349: お魚さん]

こんにちは。五月で二年固定（残り33年）がきれます。皆さんなら今後どう組みますか？参考に教えてください。

[1350: 入居済み住民さん]

私も先日２年固定が切れて、色々検討した上で変動にしました。
当初はローンの３割をフラット３５、７割を２年固定（３５年ローン)としていました。
２年固定で金利低い分は貯めて、条件変更時に繰り上げ返済をし、変動に変更後も１％優遇で支払い額はほぼ同じです。
変動にすると、繰り上げ返済手数料も１０万円から無料で行えるということも判断の一因です。
ここでまた浮いた分はマメに繰り上げ返済するようにし、早めの完済を目指します。

[1351: 匿名さん]

１３５０さん

＞繰り上げ返済手数料も１０万円から無料
ってどこの銀行ですか？
興味あります！

[1352: 匿名さん]

>>1306
>>1347
利回りに振り回されて、肝心なことを気付いてない典型だね。

[1353: 匿名さん]

ローンなんて組むもんじゃないな。
いかに利息を減らして損を少なくするかという
後ろ向きな考え方しかできなくなる。

[1354: 通りすがり]

>>1351さん
ソニー銀行なんか、１万円から無料でできますよ。
他にも無料の銀行はいっぱいあるはずです。

ところでこのスレ、1000をとっくに超えてるけれどいいのでしょうか？

[1355: 匿名さん]

ローン返済は無理せずに元金をいかに早く減らすかがポイントです。
当然金利が低い方が、返済額も少なく元金の減りも早い。
一番金利の低いものは変動です。でも、一応、世間の金利の流れには敏感になっておく
必要があるので、それが嫌なら固定にするしかないと思います。
毎日新聞読んでれば、今の時代変動もあまり怖くないと思います。

[1356: 匿名さん]

で、新聞を読んでみたら、本日のヴェリタスに気になる記事が。

「ヘッジファンドが投売り、一時3%の急落 15年変動債、含み損拡大」
この裏を読んでみた。

・現状
欧米の金融機関は度重なる損失で、キャッシュ(特に米ドル)がのどから手が出るほどほしい状況。
FRBやECBは米ドル建ての資金供給を続けているが、限界も見えつつある。
そして、外国人が保有する日本国債は40兆円程(2006年末時点)。
今の円高で、米ドル換算での評価額は最高潮に達している。
そんな中で、ヘッジファンドが換金売りを始めている。

・今後は
この動きが加速すれば、長期金利は上昇する。
一方、国内の景気は踊場にあり、政策金利は上げにくい状態である。

・住宅ローンにどう影響するか。
もし、この動きが本物なら、長期固定の金利は上がる方向へ作用する。
変動・短期の金利は政策金利が据え置かれる限り、そのまま。
つまり、長期固定金利の方が先行して上昇する。
変動が上がりそうだったら、長期固定にしようと考えている人は、当てが外れる。

・結論、
変動の人は、とことん変動でいくしかない。
>毎日新聞読んでれば、今の時代変動もあまり怖くないと思います。
新聞を読んでも読まなくても同じ。むしろ読まない方が精神的に楽かも。

[1357: 匿名さん]

>>1356

大丈夫大丈夫。
1998年9月LTCM破綻時の例からすると為替は3日で134円から111円、10年債利回りは0.9から
一気に2.0付近まで跳ね上がってる。

けど半年後には跳ね上がった10年債利回りもすっかり落ち着いてむしろ暴落前よりも
低い水準で落ち着いてる。

結局こういう時は一時的な混乱があって乱高下することはあっても質への逃避でそれなりの
水準に戻ってくるもんなんだよ。

まぁ例外があるとすてば基軸通貨であるドルの崩壊が起きた時か日本経済が破綻した時かな？
そのときは住宅ローンどころではないだろうけど。

[1358: 匿名さん]

まず、長期金利があがってから、変動金利があがりますよね？

[1359: 匿名さん]

>>1349-1350さん
個人的には、２〜３年の短期固定はほとんど意味がないと思っています。
それならば、変動にするか、10年以上の長期固定にするか、のどちらかでしょう。
ずーっと変動で行くもよし、金利上昇前に長期で固定するもよし。
しかし、短期で固定してしまうと、その間に金利上昇局面が来たときに、
固定期間が終了するまで動きがとれなくなってしまいます。
であれば、金利上昇が見えるまでは変動で、
長期固定が自分なりの金利水準まで上昇したら固定にするのが良いように思います。

[1360: 匿名さん]

98年は、外国人の保有割合がまだ小さかったからね。
そここは少し考慮する必要がある。

>大丈夫大丈夫。

そういう気持ちは大切かも。
悩み多き人に変動は向かない。

[1361: 匿名さん]

>まず、長期金利があがってから、変動金利があがりますよね？

金利上昇局面では、当然そうなります。
直近の金利は低くても、長期の平均金利は高くなるからです。

金利が上がったら長期に借り換えようと考えている人は要注意です。
いつの間にか梯子を外されていた。なんてことになりかねませんので。

[1362: 匿名さん]

>>1360

それをいうならむしろ米債でしょうよ。
なんつったって中華が大量に保有してるからね。
日本も大量に持ってるけど。

日本はアメリカと心中ってわけさ。

[1363: 匿名さん]

>長期固定が自分なりの金利水準まで上昇したら固定にするのが良いように思います。

そういう考えなら、金利が低い今のうちに借り換えるべきでは？
わざわざ、金利が上がってから借り換える必要はないかと。

[1364: 入居済み住民さん]

>>1351さん
1350です。　わたしはみずほ銀行です。　ちょうど私が更新になる時に、みずほでネットでの繰上げ返済手数料割引が出来、変動については１０万円から無料となっています。
他の銀行にもこういったサービスは増えてきているようですね。

[1365: 匿名さん]

明日は日銀短観ですね。
実際景気はどうなってるのか？
場合によっては株暴落長期金利下落するかも。

[1366: 名無し]

４月に入りましたけど金利は何時判るんですか？

[1367: 匿名さん]

質問に正しく答えられているか分かりませんが・・・

ローン金利（固定）はすでに下がり始めています。
各行のＨＰを見れば分かります。

＞日銀短観
については明日の新聞に出てくるのではないでしょうか？

[1368: 名無し]

変動金利の金利はいつ頃、発表されるのですか？

[1369: 匿名さん]

ＭＵＦＧの場合、

＞「当行の短期プライムレート+1.75%」を基準に年2回見直しいたします(4月1日、10月1日時点の当行の短期プライムレートを基準にそれぞれ5月、11月に変更いたします)。

とあります。

[1370: 入居予定さん]

ＭＵＦＧで今月末契約、５月実行を予定しております。

取りあえず変動で組むつもりですが、上の方々のカキコミを見ていると
やはり固定にしようか、何かドキドキワクワクです。

[1371: 匿名さん]

ドシロウトで変動組んでます。
最近は長期下がってるけど、短期は上がってきてますよね。
今の状況だとしばらくは長期はあがらなそうだけど、短期はじわじわ上がってくるのかな。
でも利上げはしばらくなさそうだし…先がみえなくどうしようかな〜てかんじです。

[1372: 匿名さん]

>>1363
銀行の方ですよね？

[1373: 匿名さん]

↑付ける薬なし。

[1374: 匿名さん]

金利が上がったら、長期に借り換えようなんてことを最初から考えているのなら、
そもそも変動で組むべきじゃない。
高い金利で再契約せざるを得ないので、一番無駄なやり方だ。

金利が上がったら、繰上げして無駄な利払いを抑えるつもり人が
変動で組むべきだ。

[1375: 入居済み住民さん]

固定か変動かで悩まないでいいように、ローンを少なくするんだ！
どうしても返せなくなっても売ってしまえば0になる。
（金利上昇だけでなく、自身になんかあった場合でも通用する）

[1376: 匿名さん]

米国のようにノンリコースローンなら、
いざとなれば家を手放して、それでおしまい。

でも日本はリコースローンだからね。
手放しても残債が残る場合は、売るに売れない。

[1377: 匿名さん]

>>1374
一番無駄という数値的根拠をどうぞ。
まさか、そこまで言い切って、
書けないってことはないよね？
頼むから、極論には振らないでね。

[1378: 匿名さん]

>>1377
4日も前のレスに何をムキになってんだか。

[1379: 匿名さん]

そもそも、
変動金利でローンを組んだということは、利払いも含めた総返済額が
長期固定でローンを組むよりも少なくなると見込んだからだ。
例え、一時的に変動金利が今の長期固定の金利を上回ったとしてもだ。

なのに、長期固定の金利がある閾値を超えたからといって、
長期固定へ借り換えるのは、総返済額を増やすことになる。

借り換えなければならない事態になるということは、
当初の見込みが外れた(つまり、最初から長期固定にしておけばよかった)
ということだ。←ここ重要！

変動金利ローンの返済の基本は、そういう事態になった時に
被害を最小限に抑えるために、繰上げして利払いを抑えることだ。
そのリスクを負っている分、今の返済額は少ないわけだから、
繰上げ資金ぐらい楽に貯まるはずだ。

だから、例えば>>1359のような考え方はおかしい。
というより、繰上げ資金を用意できないなら、変動金利で組むべきでない。

[1380: 匿名さん]

長期固定の金利がまだ下がるだろうと見込んで、今は変動金利で組んでおいて、
「長期固定が自分なりの金利水準まで下落したら固定にするのが良いように思います。」
(>>1359の文を引用して、上昇→下落) というのなら、話は別だが、
>>1359のようなことをしたら、本当の＊＊＊みになってしまう。

[1381: 匿名さん]

>そのリスクを負っている分、今の返済額は少ないわけだから、
>繰上げ資金ぐらい楽に貯まるはずだ。

ひょっとして、これができないから、
金利が上がりはじめたら、長期に借り換えようという考えになるのかな。
もはや、損得なんか関係なく、破綻しないことだけを目的に。

でも、長期固定金利は変動金利より1〜2%ほど金利が高い。
しかも、今より金利が上がった時点で借り換えようとするわけだから、
返済額はグンと上がる。
今の変動金利で繰上げ資金を貯められない人が、
グンと上がった返済額を支払っていけるのか、はなはだ疑問ではあるが。

[1382: 匿名さん]

FRBのバーナンキ議長が今のアメリカ経済は戦後最大の危機的状況にあると
議会で証言したそうです。アメリカのサブプラ問題に関する損失額は日を追うごとに
膨らんで来ているようです。アメリカだけでなくでカップリングと言われていた
中国インドなど新興国の株価も暴落しはじめており、やはりアメリカ発のこの問題は世界に
波及しているようです。

日本もその影響は避けられないでしょう。というよりすでに株価は安値更新、原料高に
よる食品価格高騰で小売業界は減収減益。デニーズは1/3閉店とかマンション販売は
大低迷で投げ売り状態とか。政治はねじれ国会で何も決められず、支持率は低迷。
いつ解散総選挙かとの話も出てきております。
日銀も基本は金利正常化でも経済状況により利下げもありうると発表しています。

普通に考えればこの先まだ金利は下がる余地があると思います。ならば基本スタンスは
長期派の人でも、今は変動で様子を見て、長期固定を組む時期を狙ってもいいと思います。
大底を取る事は難しいかもしれませんが、今長期で組むよりはいい条件で組める可能性は
十分にあると思います。

[1383: 匿名さん]

まさに今が、大底か大底にほぼ近いかと思いますが、うまく狙えるといいね。
とはいえ、変動で組んでいる大半の人は、それでも長期固定にしないと思うけど。
目先の返済額が上がるのは嫌だからね。それが人情だ。

あと、
とりあえず、長期で組んで今の低金利を確保しておいて、
さらに長期の金利が下がったら、借り換えるという手もある。
長期を狙っているなら、そちらの方が安全策だろう。

[1384: 匿名さん]

すげー！今が大底と言い切ってる。
本当なら大もうけできるわ。

グリーンスパンがITバブル崩壊後の大底を見極められれば
今回の住宅バブルは来なかっただろうし、バーナンキが
住宅バブルの天井を見極められれば今回のバブル崩壊は来なかっただろう。

金融のトップでもわからない事なのにな。

もしかしたら今が大底の可能性もあるが、そんなことは誰にも分からない。

ただ一つ言える事は明るいニュースはまだ何一つ無いって事。

[1385: 匿名さん]

すげー！本当かも。

国債急落で初の一時取引停止、「ＶａＲショック」再来の声も
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-31524620080425

[1386: 匿名さん]

>>1383
低金利というのは昔と比べてということであって、そんな比較は無意味ですよ。
今選べる金利で比較するしかないのだから、現在の長期は、高金利ということ。

長期が下がったら借り換えようなんて愚の骨頂。

[1387: 匿名さん]

年収300で2200万を変動で50年は無謀ですか？

[1388: 匿名さん]

素人です。
個人向け国債などは変動でローンを組む場合のリスクヘッジになりますか？

[1389: 匿名さん]

ヘッジになるといえばなるんだろうけど、
スプレッドもあるし、
そもそも現物なんだから、ヘッジするにはローンと同じだけの資金が必要だ。

それなら無借金で家買った方がいいんじゃないか？

円債オプションとかなら、まだわからなくもないけど
扱ってるとこ知らん。
投資信託なる実質ヘッジになるものもあるけど
これまた手数料とか考えたら現実にはつかえないし。

[1390: 匿名さん]

一番のヘッジは人気物件（駅近・人気路線など）を購入する事でしょう。
不人気なところは中古市場での値崩れが激しいですし、金利高騰時のような
場面では人気物件ほど相場は高くなりますから。

[1391: 匿名さん]

１３８９、１３９０

返答ありがとうございます。

[1392: 物件比較中さん]

そうなんだ。

[1393: 管理人]

管理人です。

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