変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[122: ご近所さん]

友人が２年前に２．８％くらいで全期間固定に借り替えた際には、
私を含め、けっこう周りからボロカスに言われてましたが、
いまでは、ボロカスに言っていた方が、固定に切り替えようかと
アタフタ悩んでいます。正直友人が羨ましいです。

当たり前ですが、変動が上昇した場合は、固定も上昇してますので、
早めの決断が肝心でした。
まぁ、３％台で長期固定で借りれたら良しとせねばなるまいでしょう。

[123: 匿名さん]

ゼロ金利解除した時から相対的に変動金利は不利になっているね。
でも、今は日銀が先走りすぎている感が強いし、
長期固定を選択した人が数年後に後悔している可能性も依然としてある。
今の流れだけで判断するのは危険だし、実際、数年後に裏目に出る事は
近年何度も経験してきたことでしょ。
ただし、借り入れ額に対して半分程度以上を手元に残して
運用できるような人なら変動金利は全く怖くないはず。
つまり、リスクを担保できるだけの準備があればいつの時代も無問題。
金持ちはより金持ちに、貧乏人はより貧乏になるという世の中の仕組みが
理解できれば自ずと最善の選択ができるでしょう。

[124: 匿名さん]

＞近年何度も経験してきたことでしょ
だ　か　ら
ここは　目先の損得しか考えられないお子ちゃまが多く集うサイトなのでよぉ〜。

[125: 117]

117です。
ローンは基本的に無理なく管理できる程度に借りるのがいいのであって、誰もこの先の金利が分かれば苦労はしませんよね。

超固定金利でも、繰上次第ではかなり利息をカットできます。
うちは元々借入金も少ないし、夫婦片方が働いていれば十分返済できる程度なので、繰上で早く返せます。

もし変動にしてたら、金利が上昇した場合上手く繰上できなくなり、月々の返済金額も上がってしまいますよね。超固定金利は金利が変わらないところがポイントなのだと思います。

[126: 匿名さん]

>117
現状では、変動のが長期固定より
月々の返済が少ないですよね。

その分、繰上げ返済に回せる額も増えるんですが。

[127: 匿名さん]

だ　か　ら
浦島女は　計算できないのよ〜
家計と会計の違いも　わからんちゃ

[128: 匿名さん]

変動にしたとして
半年後の金利改正時にはどのくらい上がりそう？

[129: 匿名さん]

それにしても恐ろしいペースで金利上げてきてるな。
俺は１８００万円しか借りてないけど、
これ３０００万円以上借りてる人はこれから恐ろしいことになるのでは？
バブルのときは不景気でリストラや給料カットで自己破産が増えたが
今度は急激な金利上昇についていけず自己破産が急増するのでは？
特に１９９８年ころのゆとり返済なんか組んでる人は金利とステップ上昇のダブるパンチ。
このペースだと２年後には４％軽く超えてくるのでは？

[130: 匿名さん]

別に４％超えても良いのでは？
何故なら○千万単位で借金する人はその位想定しているのが普通
だと思うし。
もし想定していないならそれは借金まみれになるのを恐れない又
は別に気にしないからでしょ。
まあ、変動、固定人それぞれ考えがありますが、最終的に払えば
良いと思います。
あれずれてきた。すみません。

[131: 匿名さん]

いっしょけんめい貯金しておくことにしますね←（この最後のねが次レスカモーンの合図）

[132: 匿名さん]

>>130
いやー、想定はしてないでしょ。
バブル全盛期の時だってバブル崩壊するなんて思っていなかったからね。

[133: 匿名さん]

国が消費者を自己破綻させて何の特になるの？
２度も同じ事した場合、日本の未来は無い！

但し、固定金利ファンが多く存在するのを見て
短期＆長期は上がり続けるだろうね。
１０年後の段階では変動組が絶対に勝つよ♪

[134: とくめー]

勝つ 負ける　とかって考えてる時点で負けとるぞ〜

だって固定組はもう金利なんて気にしないもん。
変動は常にビクビクしてるわけさ。

その気持ちの余裕はプライスレス！！

しかも専門家でさえ今後の金利は読めないんだから、勝つ！！だの言ってるのは希望的観測でしかないぞ〜

心に余裕を持ちましょう！！

[135: 匿名さん]

>>133
この思慮の浅さが全てを物語っているよなぁ

[136: 匿名さん]

びっくりマークが無駄に多いなぁ〜


余裕のなさか？

[137: 匿名さん]

＞だって固定組はもう金利なんて気にしないもん

じゃあ　なんでここにいるの？

[138: 匿名さん]

＞しかも専門家でさえ今後の金利は読めないんだから


やっぱ　浦島女か。

[139: 匿名さん]

固定組は余裕でこの板楽しんでる様子が見え隠れして腹立つのお

[140: 匿名さん]

>136

びっくりマーク → イクスクラメーション（ exclamation ）

余裕が無いねぇ。。。ふぅ。。。

[141: 匿名さん]

>137
それはね。
最近金利上がってるから、変動の連中がうろたえるのを見て喜ぶためだよ

[142: 匿名さん]

変動か固定の選択は最終的に勝つか負けるかの選択だろ。
何言っちゃってんの？
銀行が何の為に金利の種類揃えてると思ってんの？

低金利で借り入れさせて、後で高金利にして
自己破産歓迎の銀行が有ると思ってんの？

高金利がまた長く続くと思ってる連中が一番の時代遅れと言うか
過保護に育てられた団塊ジュニアのお坊ちゃま達ってとこか。
まあ、授業料と思って高い固定金利を払い続けてくれや。

[143: 匿名さん]

変動組みには２種類いるよ。
目先の返済額だけで契約しちゃった人、
いつでも完済できるからわざわざ高い長期固定を選ぶ必要が無い人。

[144: 匿名さん]

>142
あふぉや。。。

ライフスタイルだっちゅーのがわかっとらん

勝つと思って変動にしてるところが危うい

今以上に金利が下がるほうが難しいから固定なわけ

>自己破産歓迎の銀行が有ると思ってんの？
ところがあるんだよ。歓迎とまでは言わんが。
その時点で借りてくれる人をリスクヘッジするわけなんだから。

もうちっと考えてね

[145: 匿名さん]

＞余裕が無いねぇ。。。ふぅ。。。

句点の使い方が違うなぁ〜（笑）

[146: 匿名さん]

私も購入しました。
来年３月入居です。
ぶっちゃけ１３００万円残しに
したいと思っています。
安月給取りですが
鬼の返済で１０年で終わらせようと
もくろんでいます。
変動がいいかな？

[147: 匿名さん]

自分で考えて決めるのが一番
しかし地銀探せば、まだ１０年固定で２．２〜２．３のローンが
残ってない？ あ、来年３月か。　申し込み時金利確定の奴が
あればの話だね。

[148: 匿名さん]

ライフスタイル？
プッ!大丈夫か144？

だから、お坊ちゃまくんは固定で高い金利払い続ければ良いだろ。
言ってる事が適当なんだよな。

>今以上に金利が下がるほうが難しいから固定なわけ
↑金利の上がり下がりを予想してる証拠だろ。このタコが!

予想が外れたら負けだし、当たったら勝ちなの。
わかりまちゅか〜？

[149: 匿名さん]

私が決めた物件は
某銀行さんで全期間
1.2％優遇でした。
いろいろ調べましたが
他は、ありませんでした。

[150: 匿名さん]

誰に対するなんのレスで
なにに対する優遇で
その結果いくらの金利で
なにが他になかったのか

[151: 匿名さん]

未払い利息の恐怖http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20030922A/index2.htm

金利上昇局面にある今、変動金利を考えてる人は一読。

[152: 匿名さん]

>低金利で借り入れさせて、後で高金利にして
>自己破産歓迎の銀行が有ると思ってんの？

言い換えれば、破産させないギリギリの金利までは設定できるということ。
今ある優遇幅は、個々人が泣きついてきたときの調整シロとして残してあるという考え方もある。

[153: 匿名さん]

住宅ローンを抱える世帯は、全世帯の35.5%(H16年時点)。
64.5%は住宅ローンなんか組んでなくて、どちらかといえば預金金利が上がってほしいと思っている世帯だ。
割合からすれば、金利が上がってほしいという世帯の方が多いのだが、マスコミは住宅ローンを抱える世帯の都合ばかり報道するから、錯覚してしまう。

低金利が続くと、日本の資産は海外の高金利通過へ逃げていくから、長期的には日本の国力の弱体化を招く。何とかしたいところだ。

[154: 匿名さん]

余裕のない変動金利の人は必死で可哀想だな。
自動車の任意保険は入っているんだろうか？
他人事ながらちょっと心配・・・

[155: 匿名さん]

支払いの多い固定金利の人は必死で可哀想だな。
自転車の任意保険も、もちろん入っているんだよね？
他人事ながらちょっと心配・・・

[156: 匿名さん]

変動組みの一本勝ちだな。
自転車の任意保険は久々に笑わせてもらった

[157: 匿名さん]

自分で自分にレスすんなよ
わかりやすい奴

[158: おぼっちゃんくん]

>>148
住宅ローンで勝負なんて、148は勝負師なんですね。
負けたときの準備ができる人は、変動で勝負すれのもよろしいでしょう。

148が何年でいくらのローンを組んでるかは不明ですが、
ローン借入期間の変動金利の平均が、現状の超長期固定＋優遇1％として
4.2％未満だったならば、あなたの勝利です！！
おめでとう。

で、勝利するのはいいですが、誰に勝つんですか？
「やっぱり固定が良かったかも」と揺らぎそうになる弱い自分ですか？
「超長期固定で組んで、余裕こいてる奴ら」ですか？

私は全期間固定で、勝負させていただきます。
この場合、勝負というのは、自分の資産をどれだけ増やせるかっていう
市場での勝負（新興国株、中国株、為替FX・・・）です。
単なる負債に過ぎない自宅不動産で追い銭とられるのは嫌なので、
住宅資金は全期間固定金利で仕入れて、
手元資金を有効活用させていただきます。

今の固定金利（３％台）であれば、まだまだ「負けない勝負」が
できると思ってます。

では、お互いにがんばりましょう！！
（資産運用の話は別でやれって、突っ込みが入るんだろうなぁ）

[159: 匿名さん]

>>158
私も全期固定組みでほぼ同じ考えです。

>この場合、勝負というのは、自分の資産をどれだけ増やせるかっていう
>市場での勝負（新興国株、中国株、為替FX・・・）です。

>>158さんも、変動組みに負けず劣らずのリスクを取ってますね。
私のやり方はちと違います。
ドルコストで、先進国中心のインデックス投資で勝負しています。
年平均利回り5%以上が目標です。
エマージングやFXの華やかさはないですが、結局これが一番いいと
思っています。

もちろん、繰上げ返済なんかは一切しないつもりです。

[160: 匿名さん]

なんか３人組のコントを見ているような気がする

[161: 匿名さん]

わっしょい　わっしょい♪

[162: 匿名さん]

先々のことまで考えている人と、目先の損得しか見えない人、
変動で組むにせよ、長期で組むにせよ、レベルも含め、人それぞれですな。

[163: 匿名さん]

>>人それぞれですな

うんうん　まったくもって同感なんだが匿名の掲示板には
人のことが気になって気になってしゃーない人が集まってるからね。
正論説いても無駄なんだなぁ〜〜〜。

[164: 匿名さん]

>>158
俺は短期固定（1%未満）＋資産運用（10%以上）だけどすげー楽よ。
長期固定にして初期にがっぽり利息を支払わなきゃいかんなんてナンセンス。
差額を複利的に運用してたほうがよっぽどマシ。

[165: 匿名さん]

↑
そりゃぁ、二重のリスクをしょってないかい？
あまりにも人生の賭けにですぎているように思える。

[166: 匿名さん]

そうかなぁ。損失の許容範囲って考慮するもんでしょうし。
運用が一か八かの勝負っていうなら二重のリスクって言ってもいいかもしれないけどね。

[167: 匿名さん]

164が独身ならカッコイイけど
家庭持ちならダメダメくんだな。

[168: 匿名さん]

>>165
ちなみに2重のリスクって、「住宅ローンは急上昇しつつげて」「運用のあらゆるアセットクラスが暴落する」ようなことを言ってるわけじゃないよね？
ある程度は市場に連動（REITも入れてたらなおさら）するだろうし、住宅ローンの利率くらいはアウトパフォームできるよ。なので、短期変動のほうがずっと理にかなってるって話。

[169: 匿名さん]

やべ、俺、家庭持ちだぞｗ
つーかビビリが多すぎなんだよ！賛同するやつが一人もイネーｗ

[170: 匿名さん]

>>168
リスクってボラティリティ(標準偏差)ってことでいいよね。

二重のリスクといっているのは、
簡単に言ってしまえば、住宅ローンの金利上昇リスクと運用リスクが同じだとすると、リスクは√２倍になるよということなんだけど。

[171: 匿名さん]

教科書通りに考えれば、

資産クラスごとに相関係数が違うので、うまくポートフォリオを組めば、
リスクを抑えることはできる。
株式と債券はお互いに負の相関関係にあり、１対１で持てばリスクを
かなり相殺してくれる。これは、投資の一般常識。

しかし、住宅ローンを組むということは、債券を空売りしているのと等価だ。
3,000万円の変動住宅ローンと3,000万円の株式を持っているとすると、
株式と債券の保有比率は１対−1になって、お互いに負の相関だから
リスクを増大させてしまう。

ということに気がついているかな？

だから、鼻っから運用するつもりなら、長期固定にして金利変動リスクを
取らないようにすべきだ。
逆に言えば、変動の人は繰り上げ返済するのが、一番の運用になる。

164は、今が低金利かつ株価も好調で全てがいい方向に向いているから、
余裕ができているだけだよ。

[172: 匿名さん]

164はバブルの時のノリだな。

[173: 匿名はん]

164はバブル青田じゃないか？

すっげぇ頼もしいぜ。

[174: 匿名さん]

固定終了後は、短期固定1%未満なんてないからなぁ

[175: 匿名さん]

171の言ってることは全て国内で運用すればの話だ。極端すぎるね・・w
164みたいにここで堂々と言えるってことは日本だけじゃなく外国株やドル、ユーロなどの外貨建て資産、オルタナ等々それなりにやってるよ。。
それを何の知識もないビビリの人間がリスクだって言ってもねぇ〜

[176: 銀行関係者さん]

そこで株ですよ。
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=6378.t&d=c&t=3m&l=off&z=b...,m75,s

[177: 匿名さん]

>>175
ま、そこまで言い張るなら、やってみたら。
別に止めることはしないよ。この世界は自己責任だから。
(俺も似たような輩だし。でも、短期じゃないよ。)

>>171はあくまでも一般論だ。
海外に関しては為替が絡むから、負の相関にはならないけど、
それでも、ゼロに近いから、そこのとこは気をつけてね。

うまくやれば、うまくやれるよ。
うまくやれればね。

[178: 匿名さん]

投資するなら、人の話に耳を貸すくらいの謙虚さが必要だが、
そのかけらも見られなかったのが、ちょっと気がかりだが．．．

それとも、余程の自信？

[179: 匿名さん]

175ですが、171さんなどが言われてる一般論はもちろん了解済み。
同じく一般論で政策金利のことも考えると金利上昇だけが先走ることは皆無に近いよね？一般論では・・・
みんな金利の話になるとバブルころの数値だけをやたら出してくるけど一般論で言えば引き合いに出すのはおかしいよね？あの頃は異常だった。

けど資産運用で例えば年5%以上の利益をだすのは特殊じゃない。うまくヘッジしながら行えば普通のこと。なので今の固定金利と変動金利の差額の金で運用しようとするのは数ある選択肢の中では普通のことだと思う。
それで変動がじわじわ上がって来た時にその利益を繰り上げ、という感じです。金利が思ったほど上がらなければそのまま運用という感じですがどう思いますか？
たぶん164さんもそうじゃない？

[180: 匿名さん]

ちょっと説明がヘタでした・・・。
でもお金を有効に使おうというのは分かってね。

[181: 匿名さん]

まるで博打を楽しんでいる様だな。
どうせなら信用取引でもやれば？
俺も株で今の所は儲けているが
ローンは全期固定だよ。

[182: 177]

>資産運用で例えば年5%以上の利益をだすのは特殊じゃない。
>うまくヘッジしながら行えば普通のこと。

これはその通りだと思うよ。
ただ大事なのは、資金がリークしてゲームオーバーにならないこと。
あなたのリスク管理がしっかりしているなら、あとは頑張れと言うだけ。

こちらは、全期間固定で同様に頑張ってるよ。
お互いいい結果になるといいね。

[183: 177]

リークじゃなくてショートね。^^;

[184: 匿名さん]

なんか変動くんでる人のレスはわかりやすいなｗ
自分で自分を慰めているように感じる。
（変動のほうが絶対得なんだよ〜、って自分自身に暗示をかけているというか。）

[185: 匿名さん]

>>184
先の読めない固定派貧乏人は黙ってれば良いんだよ。

[186: 匿名さん]

>まるで博打を楽しんでいる様だな。
>どうせなら信用取引でもやれば？

信用取引まで手を出せば、博打になる。

179は、５％という妥当な数字を出してきているので、
まじめに運用をしようとしているように見えるよ。

リスクは少ないに越したことはないけど、
バランスを考えてリスク配分しているなら、
変動、短期固定、全期間固定でもかまわないと思う。

一般論から言えば、長期の人は短期の人より、
運用面ではやや大きなリスクをとれるだけだ。

[187: 匿名さん]

>>185
先が読めたら信用取引してるっての。
ま、失敗しても命までは取られないから好きな様にしなさい。
家庭を大事にする人は全期間固定できまり。（お金持ちを除く）

[188: 契約済みさん]

いちいち人の意見を聞かないで、自分で良いと思うようにすれば良いんじゃないですか？私も周りから固定が良いだの色々言われましたが、変動です。他の人に言われたとおりにして後悔するのは嫌なんで・・・

[189: 匿名はん]

変動を選択したということは、金利が上がっても対応できる資金力があるということなんだからいいのでは？まあこの先日本がどうなるにしろ、税金と金利上昇は避けられないでしょう。

[190: 申込予定さん]

直近２０〜３０年間くらいの変動金利のチャートが見れる
サイトをご存知の方いらっしゃいますか？
金融機関はどこでも構わないのですが。
参考にしたいので是非教えてください。お願いします。

[191: 匿名さん]

179です。
今のところ運用の成果は年約20%くらいの利益です。もちろんうまくいかない年もあるので一応5%をクリアラインにしています。

これは自分個人の考え方ですが実際に借りた金額以上の物（金利分）まで汗水たらして得た給料で払いたくないんですw・・やっぱり利子に対しては不労所得で返してやりたいって感じです。

ただギリギリのローンを組んでたなら間違いなく全期間固定だったと思いますがある程度手元に残して、固定で払うべき利子も運用にまわしたかったのです。
今現在の長期固定、変動の金利差が1.5%くらいなので自分の場合ローン一年目で約40万円だからこれでも結構な金額だと思ってます。
もう31になったので自分なりにいろいろ考えてます

[192: 匿名さん]

>>190
これでいいかな？
http://www.plan-service.co.jp/sumai/loan_kinrihenka.html

[193: 匿名さん]

>184
金利なんて誰にも読めないんだから。
どちらの選択が正しかったかはっきりするのはあと１０年２０年先の話であることくらい分かるよね？
固定が勝ち組であるかのごとき発言の根拠はいったい何？

[194: 匿名さん]

変動の元金均等ってどうですか？
金利が上昇傾向なのはしょうがないので、
せめて元金をコンスタントに返したいと思いました。
変動金利が５〜６％になっても返済できる計算ができれば元金均等の方がいいと思うのですが、詳しい方ご教授ください。

[195: 匿名さん]

>>193
長期組は、＊＊＊にならないだけだよ。
だって、リストラや事故などで収入が減らない限り、確実に返済していけるわけだから。
さらに短期組を打ち負かせられたら、爽快感を味わえるというだけだよ。
単に、気分的なもんだ。

[196: 190]

>>192さん
早々とありがとうございます。参考になります。
20年で平均4％程度と見るなら今から借りるとして
今後数年で急激に4％まで上がるようなことは
さすがに無いでしょうし変動の方が有利に思えますね。

長期固定にするつもりでしたが
最終的に変動の金利の方が長期を上回ったとしても
総支払い利息額には借り入れ当初の金利差の方が
影響が大きいことに気付き
今後の金利上昇リスクを考慮したとしても
変動の方に魅力を感じています。
最初の金利差で支払額が少ない分その浮いた額を
繰り上げ返済に回せますし。
この考えは危険でしょうか？

[197: 匿名はん]

変動は

支払額が5年間変わらないのに、
利率が半年後とに見直される「未収利息」が怖い。

例えば数年前に変動で借りてる人は
毎月の返済額は変わってないのに、
その中の利息分だけが増えて、元金の減りが鈍くなっているということ。

[198: 匿名はん]

>>197
金利が変わっているのに返済額を同じにしているからですね。
未収利息が怖いなら、上がった金利分元金を繰上返済すれば良いだけです
(6ヶ月固定金利と同じになります)。

[199: 匿名さん]

＞１９７
長期固定より変動のが高くなれば
元金の減りが鈍くなってると言い切れますが
長期固定以下の金利場面であれば
元金の減りは長期固定より良いのですよ。

だいたい１％優遇が付いているので
変動が４％以下ならば長期より良い。

[200: 匿名]

昨年住宅ローンを35年長期固定で組んだものですが、
その時点でも変動ＶＳ長期固定は似たような内容でした。

当初あった金利差は変動1.375（優遇後）超長期35年2.6％で
1.225％変動が有利でした。
その後、量的緩和解除、ゼロ金利解除、2回の利上げを経て、
0.725％まで縮まりました。
この8月の利上げでさらに縮むと思います。

その当時はゼロ金利が解除されるのは2〜3年後だとか、
さらに1年で3回も利上げしたら、ゼロ金利に
逆戻りだから変動がいいとか・・。

それでも、私よりさらに1年前の人は、全期間35年2.2％とかでも
バカにされてたことを思い出します。

先のことはわからないので、くれぐれも考えて、ローンを組みましょう。

[201: 匿名さん]

頭金が２割以上なく
年収の５倍以上も借りることが可能で
年収が７００万以下の世帯にまで貸し
返済比率の金利計算が４％などと甘い審査で
一昔前なら一生団地住まいしかできなかった者にまで
多額の融資を認めている公庫や民間金融機関が
そもそもおかしい！

過去の最高金利８．６％で計算してやれ！！
団塊ジュニアのほとんどがふるい落とされ
こんな不毛なスレはなくなるのだぁ。
このサイト自体もないか・・・（笑）

http://fpsoken.co.jp/cgi-bin/view/column.cgi?PAGE=20070314_life_loa
読むべし。

[202: rok]

>>201
なんか嫌なことでもあったの？

[203: 匿名さん]

>195
では、金利が上昇しても充分返済していけるだけの余裕を持った上で変動を選択している人にはどうやっても勝てないということだね。

[204: 匿名さん]

そんなやつはおらん

[205: 匿名さん]

>>203
金利が大幅に上がったら、一気に返済できるくらいなら、最初からローンなんか組む必要ないじゃないか。
それができないから、長期が有利か、短期が有利かの泥試合になるんだよ。

[206: 匿名さん]

>>203
逆に、金利が大幅に上がっても、繰上げをせずにダラダラ返済していたら、
総返済額で長期に負けてしまうよ。

[207: 匿名さん]

庶民が、余裕のある金持ちに勝つのは難しいよ。
金持ちになってみたい．．．

[208: 契約済みさん]

>201

リンク先読んだけどね。
FP総研の女のフィナプラさん、ちょっと勉強不足、素人の自分でも分かるようなことしか書いてない。あんな知識でシンクタンクの研究員やれるものなのか。

「住宅ローンの新常識」池上秀司　著

持ってるけど、全く正反対のこと、言ってるよ。長期と短期（変動）の争いについてだけど。
どっちが説得力あったかは、言うまでもない。池上さんのほうだった。
ただし繰り上げ返済ができる、という条件付だけど。
自分は低金利の恩恵を繰上げに回すね。

[209: 契約済みさん]

>>208
ほんとに読んだ？

201のリンク先の３月１４日付けの鈴木大喜氏（たぶん男性）のコラムは、
変動金利ローンの活用を述べているようですが・・・

[210: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/lc/plan/060629_kinri/

[211: 申込予定さん]

すいません、変動金利の支払額をシュミレーションするのに
1年ごとに金利を設定して計算できるようなHP知ってる方いますか？
自分が知っている所で変動をシュミレーションしようとすると
金利の平均ｘ借り入れ年数になってしまい
これだと初期の支払利息がだいぶ変わってきてしまいます・・
ご存知の方、よろしくお願いします。

[212: 匿名さん]

>>210
この記事は、10年で返済可能か、残高をかなり減らせる人に限れば有効でしょうが、30年〜35年の長期で組んでいる人は、ここに書いてあることを鵜呑みにしてはいけないよ。

(1)のセーフティネットについて、
比較対象の固定金利が、3年5年の短期固定との比較になっている。
セーフティネットで議論するなら、全期間固定が完全勝利になる。

(2)のスプレッドについて、
金利上昇リスクを借り手が持つか、貸し手が持つかという違いが出ているだけ。
ほとんどの市場関係者は今後金利が上昇すると見ているのだから、10年国債の利回りも上昇すると見るのが妥当だ。とすると、今現在のスプレッドが大きくなるのは当たり前だ。
(3)の金利動向について、
チャートを見れば、明らかに今が金利の大底を脱しつつあるのがわかる。
また、バブル崩壊後の17年間だけで判断するのは、対象期間が短すぎる。
ここには記述されていないが、過去25年の平均金利は、公庫で4％、民間変動金利で4.85%である。
とすれば、今が長期固定を選ぶ最後のチャンスとも言える。

(4)の未払い利息のリスクについて、
その後の返済額アップで解消されると結論付けているので、長期より有利との判断にはならない。

[213: 匿名さん]

211さん

表計算ソフト（エクセルなど）で自作されることを
お奨めします。

[214: 大学教授さん]

211さん

将来の金利をどのように設定されるおつもりでしょうか？

金利が分からない以上、モンテカルロ法を利用したローン破綻確率を求めるのが良いかと思いますが。

モンテカルロシミュレータの「クリスタルボール」は試用版がネットに出ていますので、ご自分で研究されてみることをお勧めします。
ただ、エクセルは必須ですが。

あと、金利ボラティリティをどう設定するかが難しいのですが、過去データから回帰して求めても良いかと。

[215: 211]

>>213さん
>>214さん

やはり自作ですか・・エクセル等ほとんど表計算ソフトを
使用したことがないもので、どこかにないかなぁと・・

例えば借り入れ期間20年で10年目までは1年ごとに0.25上がった場合とか
そんな感じで色々なパターンを試算してみたいんですけど。
とりあえずやってみます。ありがとうございます。

[216: 匿名さん]

>211さん
下記で出来ると思いますが。
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html
WEB上に無数にあります。

[217: 匿名さん]

変動金利は、その時々の金利情勢に合わせて
合理的な金利を支払い続けるだけですから、
本来、損も得もありません。

５年ルールとか、返済方法のルールが不合理なだけ。
金利上昇時には、その分を繰り上げ返済して元本を減らせば問題なし。

固定金利は、将来金利が相当水準以上に上がらなければ損、
その水準を越えて金利が上がれば得。
契約する固定金利以上の金利になると、返済できないということは、
そもそも元本をギリギリまで借りすぎなのでは？

変動金利の契約は、そのあたりの将来リスクを全部含んで、
余裕を持って元本を押さえるのが正しいのでは？

ギリギリの元本まで借りるから、
変動が怖い契約になってしますのでは？

[218: 匿名はん]

>217
その時々の金利情勢に合わせて
合理的なな訳ないよ

税金だって数値や速報値だけで定率減税打ち切ったり、ローン減税縮小したりと実質増税みたいになってる。
給与が増えたりして私達の財布が潤ってからするならなまだしも・・・

金利だってどんどん上がって来るけど、
給与がどんどん上がってきてる人は少ない。

だから実質的な負担増になってるんだよ。

[219: 匿名さん]

>>218
金利だってどんどん上がって来るけど、
給与がどんどん上がってきてる人は少ない。

↑やはり今は変動で組む時期と思いますよ。
誰もが解っている現状を下手な操作はしないでしょう。
日銀の言葉は我々庶民に固定金利は安心だよと思わせつつ
高い金利を組ませる為の牽制です。
私は裏をかいて少数派と思われる変動金利で行くつもりです。

[220: 匿名さん]

金持ちは変動で借りていますよ。いざとなれば一気に返済できるから、金利をミニマムにするために、変動を選ぶ。

金持ちじゃなくても、中高年やダブルインカム家計で、返済期間10年以内な人なら、変動だろうね。

[221: 匿名さん]

そもそもマンションで10年以上絶対住むと考えている人はいるのかな？

かなりの人が数年レベルで売却して、住み替えているのではないかな？
どうせ途中で売却するなら、神様でのわからない10年単位での金利動向を読むのはばかげている。エクセルでシミュレーションするくらいなら、
住み替えの計算をしたほうがいいでは？

住み替えの資金も用意しておいて、マンションは買っておきたいね。
はじめから無理をしないのが大事なんだな。