変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[1133: 匿名さん]

＞ 1132
そうでしょうか？証券会社が情報操作してるのは同意しますが、サブプライムの根が深くない理由がわかりません。
実際、各大手証券会社が軒並み破格の赤字を出している状態を業績悪化ととらえるのは無理ですよね。
誰もが日本のバブル崩壊のときとダブって見えているのに、必死でそれを打ち消そうとしているようにも見えます。

[1134: 匿名さん]

＞証券会社が情報操作
確かに損失を全部出し切っていない可能性はありますが、ありもしない
損失をわざと多く公表する事は無いのではないでしょうか？
日本の住専などがそうだったように。
事実アメリカは大手証券会社のCEOが辞任に追い込まれたりしています。
なので普通に考えると問題はさらに拡大するのではないかと思います。

いずれにしてもアメリカの住宅価格が底を打って反転上昇しだすまでは
厳しい状況は続くと思います。日本は10年かかりましたがアメリカは
どうでしょうね。さほど深刻では無いととらえるならば来年には上昇
しだすのでしょうか？

[1135: 匿名さん]

半年前にはサブプライムのサの字も出てこなかった糞エコノミストどもの反応が総悲観なので、逆に楽観してます。

[1136: 元祖匿名はん]

農中や全信連のホントの損失額見てからでないと、日本の真の影響はわからないと思います。

[1137: 契約済みさん]

残高が多い場合は変動は止めておいたほうがいいのでしょうか？

夫　39歳
妻　33歳
子　来月出産予定
年収 夫 2350万（月手取り120万）
妻 0万(専業主婦）

物件 11200万(諸経費含む)
頭金 4200万
ローン 7000万
残金 500万

新生銀行で審査OK

実行は来年3月ですが、長期固定30年3.0にすべきか、10年特約変動1.35

いかがでしょうか。査定よろしくお願いします。

[1138: 入居済み住民さん]

その年収だったら、10年特約つきでさっさと返せばいいのでは？
すごいなあ。世界が違いますね。

[1139: 匿名さん]

ローンなんか組まずに、貯めてから買えばいい。
頑張れば10年で貯まるでしょ。

[1140: 入居予定さん]

残高が多い場合は変動は止めておいたほうがいいのでしょうか？・・・

逆に残高が多いので出来るだけ低い金利がいいと思います。１０年位であればとくに・・・
利上げは将来必ずあるでしょうが、その時固定にすればいいのでは・・・
１１／１４日経では来春まで利上げはなさそうです。

[1141: 匿名さん]

企業利益を追求するあまり、隠蔽、偽装が多くなっている。
公益通報が次々に行われているようだ。
企業はこの対処に追われ、悪事で儲けた金を弁済に充てる。
この繰り返しで、成績が上がらない。
で、利息も上がらない。
社会倫理の破綻はすぐには治らない。
一度、倫理破綻した会社はのど元過ぎれば同じ過ちを繰り返す。

ということで、変動金利は恐くない。

[1142: 匿名さん]

不動産関係の景気が悪くなると、
日本の景気に与えるインパクトは大です。

住宅施工が減る→肉体労働が減る→低所得者がさらに厳しくなる。

よって不動産業界への景気を促進させる為に
変動金利は当面上がりません。（少なくても1年は）

福井さんの強気発言は、ある人に言わすと
金利があげるから早く住宅買った方が良いと煽るだけ煽って
不動産バブルを作りたいと思っている。

バブル抑制の為とか言っておきながら実は逆。
っていうオチらしいです。

[1143: 匿名さん]

>>1142
金利って不動産業界の都合だけで決まるんですね。
初めて知りました！
勉強になります〜

[1144: 匿名さん]

金利はお金の流動性を抑える為に上げるんだよ。決して円キャリーを
押さえる為でも住宅ローンの金利を操作する為でも海外との金利差を
是正する為でも無い。

ようするに景気が良くなるかインフレ圧力が掛かって来ないと上がらない。
これ世界の常識。

世界中どこ探しても例外はあり得ない。強いて言えば98年にロシアが
財政破綻した時に自国通貨ルーブルの価値を維持する為に150%位の金利に
した事があるけどね。日本はどちらかというとロシアのケースでの高金利
のほうが確率高いかもね。

[1145: 匿名さん]

>ようするに景気が良くなるかインフレ圧力が掛かって来ないと上がらない。
>これ世界の常識。

ブッブーー
金利は債券価額で決まる。
債権価額が下がれば、金利は上がる。
債権価額が上がれば、金利は下がる。
これが基本中の基本。

債権価額の相場は、景気にも左右されるが、
一番の要因は発行主体(国とか企業)の信用性と成長性。

今後の日本は、経済成長の低迷と財政破綻の懸念がある以上、
日本債権は売られやすくなる。
中長期的には、金利は上昇することになる。

日本経済の成長性が低いことは、変動組、長期組問わず共通の見解。

[1146: 匿名さん]

>1145

それは長期金利の事では？1144は政策金利の話ですよ。
それとも日銀は10年債利回りと連動して政策金利を決めるとでも？
もっとも発展途上国は自国通貨の価値を維持する為に高金利政策を
あえてとっていますので今後日本の信用ががた落ちになり円安が
加速すれば同じような状況になる可能性は否定出来ませんが。

>今後の日本は、経済成長の低迷と財政破綻の懸念がある以上、
>日本債権は売られやすくなる。

これはロシアのケースでしょ？ようするに借金まみれの国の債権なんて
回収出来ないと市場が判断すれば買い手が付かないので金利は高騰します。
我が国は毎年30兆円くらいの国債を発行して借金してますからね。
買い手が付かなきゃ日本は終わりですから。長期金利上昇という事は
その利息は我々国民が負担するって事ですよ？

[1147: 匿名さん]

>>1137
固定にするか変動にすればいいかは、今後の金利が上がると
思うのか、下がると思うのか自分なりの相場感で決めればよい、
というのが一点。この点では誰だってわかりっこないので
本気で他人に聞くのはバカらしい。

少々危なくても得をしたいなら変動、少々損をしても安定を
取りたいなら固定ってのが二点目。
これも個人の価値観の問題。自分がどっちなのかで判断すればいい。

残高が多い場合は・・・と言うけど、それは余り関係ない。
残高の問題よりは、収入との比率の問題。

それでも敢えて言うとしたら、そういう人は固定と変動を
半分ずつのミックスにするか、それを基準にどっちの方向へ向けるかで、
比率を変えたミックスプランにすればいいんじゃないのかね。
ミックスプランは金利の動向を見ながら、不利になりそうな方を
重点的に繰上げすることで、どっちの利点もそこそこ生かせる。

[1148: 匿名さん]

>>1146
>それは長期金利の事では？1144は政策金利の話ですよ。

厳密に言うと、1ヶ月物の政府短期証券から40年物の長期国債までの
金利は債権価額で決まります。

また、ここで議論の対象になっている変動金利は、銀行が設定する
短期プライムレートに完全依存します。
短期プライムレートは、一般に政策金利に依存すると言われますが、
厳密には、短期プライムレート = 政策金利 + 調達コスト分の金利。
今回のような信用収縮が起きると、調達コストが跳ね上がります。

また、日銀が決められるのは、無担保コール翌日物金利(政策金利)の
誘導目標値。あくまでも、目・標・値。
目標値になるようにとれる手段は、資金供給量の調節と口先介入だけ。
市場が不安定になると、この目標値からずれてきます。
平時でも0.2%位ずれることはざらです。
金融危機でも起きようものなら、途端に跳ね上がるでしょう。

こういうことが起きる可能性を、ナイトの不確実性とも言うのですが、
ここまで考えて金融市場を見ている人は、あまりいないでしょうね。

[1149: 匿名さん]

>厳密には、短期プライムレート = 政策金利 + 調達コスト分の金利。

ここも正確には、

短期プライムレート = 政策金利 + 調達コスト分の金利 + 銀行の取り分の金利

[1150: 匿名さん]

すいません、素人ですが、「日本の国債を買っているのは外国人では無いので大丈夫」と主張する経済学者がいます。

日本の国債は、日銀や大手邦銀が買っているため、奥さんに借金している旦那のように、それが一家破綻の原因にならない、というのが理由のようです。

この意見はどうなのでしょうか？

[1151: 匿名さん]

ようするに金融危機でも起きない限り短期金利が跳ね上がる事はない。

事実8月から続いている信用収縮からの世界的な短期金利上昇圧力も各国
中銀による「資金供給量の調節と口先介入だけ」で安定を取り戻して
いる。サブプライム問題による一連の信用収縮はかなりのインパクト
が有ったよね。8/16,17の世界的な株価大暴落は記憶に新しい所。
米FRBがFOMC以外の時に公定歩合を緊急で0.5%引き下げたり、次のFOMCで
FFを一気に0.5%下げたりした。これはまさに金融危機です。

しかし、「誘導目標値。あくまでも、目・標・値」は現在その「目標値」に
落ち着いている。ようするに目標値に抑えられなくなったらその国は
デフォルトって事でしょ。だから変動は政策金利連動でほぼ間違い無し。
一時的に短期金利上昇圧力が掛かったとしても変動に影響する事はほぼ無い。

というか金融不安が起きると短期的には短期金利上昇圧力は掛かるけど
中長期的には経済にとってマイナス材料だから金利は下がるでしょ。

事実8月以降信用収縮からの金融不安での短期金利上昇圧力はかなりの
ものだった事は各国中銀の資金供給オペの額を見ても解る。
しかしあれから3ヶ月経過してFRBは0.75利下げ。ECBは7月に
次回利上げのアナウンスをしたというのに未だに据え置きを続けているし
BOEなんて来年には利下げに転換する事を発表している。日本だって
8月利上げ濃厚と言われていたのに年内はほぼ無いとまで言われている
始末。

日銀はあくまで強気に「日本経済は底堅い」とか「サブプライム問題の
影響は少ない」とか言ってるけどイギリスのように早く景気後退を認めて
政策転換するべきだと思うけどな。

[1152: 匿名さん]

GEAB第19号大銀行が金融危機に陥る。　<<ブラックホール>>主要金融機関倒産を招く4つの要因

LEAP/E2020は、2008年2月までに米国の大手金融機関（銀行、保険、投資ファンド）の
うち最低１社が倒産するとみている。それが引き金となり、他の金融機関およびヨーロッパ（特に英国）、アジア、
新興国の銀行の連鎖倒産に発展する。Blackstoneのトニー・ジェームス社長（１）の表現によると、
金融の「ブラックホール」が米国のサブプライム危機の後に形成された。大手金融機関倒産については
大きいな要因が現在発生しており、しかも兆候が多数出ているので、当研究チームは今後3ヶ月で
倒産が発生する確率は１００％であるとみている。米国政府は、パニックを回避し、
米国の金融システム全体（２）への拡散を防ぐために預金者保護を打ち出す可能性が高い。
しかし、その倒産規模からして、問題のあるその他の大半の金融機関（米国および国外を含めて）を
直撃することになるであろう。米国の金融機関との関係が強い金融機関が存在する各国が、
直接の影響を受ける。特に、英国、日本、中国（３）である。以下が、主な発生要因4点である。

１．米国で業務を行っている銀行の収益の劇的な下落
２．新たな米国銀行規制（FASB規制これら１５７）による銀行が所有する資産価値下落
３．債券発行体の弱体化
４．米国の景気後退

これらの要因は、E2020が2006年年初より解説してきた内容と同一である。すなわち、
世界的なシステム危機であり、ようやく今になって世界の政治・金融・経済のトップの人達が
それを認識し始めたことである。（４）過去2年間に、大手金融機関および
中央銀行（特に米国連銀およびイングランド銀行）は、一連の出来事に対してシステム的な対応に遅れをとってきた。
大問題が発生して、システム的汚染への対処が手遅れとなるまで、金融危機の存在を完全には認識できない体質となっている。

[1153: ビギナーさん]

変動金利は半年ごとに金利を見直すようですが、
返済額も半年ごとに変わるということですよね？

当たり前のことを聞いているようでごめんなさい。
でも、教えて下さい。

[1154: 契約済みさん]

No.1153様、
　いいえ、違います。

　確かに金利を見直すのは半年ごとですが、変動金利の場合は途中で金利が上がっても毎月返済額が変わらないのは半年間ではなく5年間です。

　余談ですが、5年ごとに見直される毎月返済額は債務者保護の観点から、変動金利がどれだけ上昇しても以前の毎月返済額の1.25倍を上限とすることに決まっており、支払いきれなかった利息を『未払い利息』と呼ばれ、毎月返済額の見直し後しばらくの間住宅ローン元本の減少を邪魔します。

　この『未払い利息』が発生するようなことは稀ですが仕組みとしてよーく理解して下さいね。

[1155: 契約済みさん]

ガーン、日本語間違えた…。もう1回。


No.1153様、
　いいえ、違います。

　確かに金利を見直すのは半年ごとですが、変動金利の場合は途中で金利が上がっても毎月返済額が変わらないのは半年間ではなく5年間です。

　余談ですが、5年ごとに見直される毎月返済額は債務者保護の観点から、変動金利がどれだけ上昇しても以前の毎月返済額の1.25倍を上限とすることに決まっており、支払いきれなかった利息は『未払い利息』と呼ばれ、毎月返済額の見直し後しばらくの間住宅ローン元本の減少を邪魔します。

　この『未払い利息』が発生するようなことは稀ですが仕組みとしてよーく理解して下さいね。

[1156: 匿名さん]

>変動金利は半年ごとに金利を見直すようですが、
>返済額も半年ごとに変わるということですよね？

でも、そのつもりで金利上昇分を繰上げ返済していった方がいいです。
そうしないと、>>1155さんの言う未払利息のリスクがあるし、
5年後に返済額が1.25倍になるのと、それ以下になるのとでは、
返済額変更通知が来た時の精神的ショックが違います。

[1157: 契約済みさん]

No.1155より補足:

　『未払い利息』は半年ごとの変動金利の見直しのときにも発生する場合がありますので要注意です(誤解を招く表現になってしまったことをお詫びします)。


　・・・No.1156様のレスはこれを想定してのコトです(よね!?)。

[1158: 1153]

1155様　1156様
詳しいご説明ありがとうございました。
そういたしますと、未払い利息が発生し始めるのは
５年後ということですね。
半年ごとに未払い利息が増えていくものと勘違いしておりました。

[1159: 匿名さん]

怖くないです。

金利８%を経験して、２軒目の住宅ローンですから。
最初の不動産購入と比較したら、今は嘘みたいな低金利ですよ。
借りなきゃ損？みたいな・・・

昨日「バブルへＧＯ」を見て、懐かしいなと思いましたね。
今の若者は悲観論者が多くて元気がないです。
がんばろぅ！
そして、家ごもり妻を社会に出そう！

[1160: 入居予定さん]

変動金利より３年固定のほうが金利低くなってきましたがどっちがいいですかね？変動金利恐くなくても固定のほうが低かったらそっちのほうがいい？

[1161: 契約済みさん]

No.1160様、
　おおっと、それはきっと最初に大きな優遇系で、固定期間経過後はほぼ店頭金利と同じ金利になってしまう一番ヤバイヤツです！3年後にほぼ完済できる人向けの商品です、よくご確認を。

[1162: 契約済みさん]

No.1159様、
そうですよね、長プラ連動型時代には8%なんて時も実際あったんですもんね。自分の父なんかそうでした。償還表を見せてもらったときは、ビックリです。


ところで皆様、
　住宅ローンの変動金利は1990年代から短プラ連動型に移行していますが、実は金利の上昇が早いわりに下落は遅い、という特性があります。私はこれを説明してくれた銀行員に今まで1人もお目にかかったことがありません。ていうか、そんな親切なことをしてくれるわけがないんですが。借り手からみるとこれは後年大きな盲点・落とし穴だった、という事になるはずです。
　また、住宅ローンの変動金利には銀行側のもうけを含む、という説明もされています。
　つまり一旦金利を引き上げてしまえばあとは銀行の思うツボなんです。

　ぜひご注意を。

[1163: 匿名さん]

＞実は金利の上昇が早いわりに下落は遅い、という特性があります。
＞私はこれを説明してくれた銀行員に今まで1人もお目にかかったことがありません。

そんな特性はない。
説明も何もそんな特性はないんだから、存在しないものを説明できるわけないだろう。
あなたの脳内妄想だよ。
違うというんだったらソースを示せ。
客の脳内妄想に付き合っていられるほど銀行員はヒマではない。

[1164: 契約済みさん]

No.1163様、
　私の先の書き込みは脳内妄想ではなく一般論です。もし脳内妄想だというならあなたもソースを示して下さい…。

以下、『ALL About マネー』内のコラム名です。ご参考にどうぞ。


住宅ローン金利は何故変動するの？　金利が動くワケ、教えます【2】
上昇金利に癖あり！差がつく“マル賢”運用

[1165: 契約済みさん]

↑失礼致しました、
No.1161=No.1162=No.1164=この書き込みをした者です。

[1166: 匿名さん]

>>1161=1162=1164
あんまりいい加減なこと書かないように。
3年で払い終わらなくても、別に平気だし
店頭金利とほぼ同じなんてことにもならない。
優遇は残るし、借換って選択肢もある。

あなたにはスレ主さんの読んだ
「住宅ローンの(秘)新常識」
を読むことをお勧めしますよ。
そのアールアバウトのFPさんの
論調のおかしさまで解説してます。

[1167: 契約済みさん]

No.1161=No.1162=No.1164の者です。

No.1162様のご意見、その通りだと思います。
　かなり主観的な意見を書き込んだことは認めます。申し訳ありませんでした。
私もNo.1162様のおっしゃった通り、オールアバウトのFPさんの論調がおかしい、というご意見も認めます。

　しかし、短期プライム連動型の住宅ローンの変動金利の特性は一般的には概ねオールアバウトのFPさんの説明の通りだと思います。
　また、金利優遇は残るといっても3年固定の場合だと0.4%前後ではなかったでしょうか？これはほぼ店頭金利通りといってもいい数字ではないでしょうか？それに借り換えには普通、手数料がかかるじゃないですか？

[1168: 契約済みさん]

No.1161=No.1162=No.1164の者です。

No.1166様のご意見、その通りだと思います。
　かなり主観的な意見を書き込んでしまったことは認めます。申し訳ありませんでした。私もNo.1166様のおっしゃった通りで、オールアバウトのFPさんの論調はおかしい、というご意見も認めます。

　しかし、短期プライム連動型の住宅ローンの変動金利の特性は一般的には概ねオールアバウトのFPさんの説明の通りだと思います。
　また、金利優遇は残るといっても3年固定の場合だと0.4%前後ではなかったでしょうか？これはほぼ店頭金利通りといってもいい数字ではないでしょうか？それに借り換えには普通、手数料がかかるじゃないですか？

[1169: 入居予定さん]

No.1161=No.1162=No.1164様　一生懸命いろいろと一人ぼけ一人つっこみいいですね〜！もっと書き込んでくださいね！あなたの変動金利感をまとめてみて下さ〜い！いろいろと本読みすぎてませんか？ついでに「住宅ローンの○新常識」もよんでみては・・・感想も宜しくです。

[1170: 契約済みさん]

確かに、「住宅ローンの○新常識」は目からウロコ的な本でしたね。
変動は少々勇気いりますが、私も変動を中心に組もうとしています。
あと、５年くらいすれば新しいお得なサービスも生まれるかもしれませんしね。

[1171: 入居予定さん]

「私も変動を中心に組もうとしています。」？
じゃああなんで「No.1160様、おおっと、それはきっと最初に大きな優遇系で、固定期間経過後はほぼ店頭金利と同じ金利になってしまう一番ヤバイヤツです！3年後にほぼ完済できる人向けの商品です、よくご確認を。」なんていったの？？？？？

[1172: 匿名さん]

スレ主様、大変参考になる本をおしえて頂きありがとうございました。
数日前、初めてこのスレを拝見してすぐに「住宅ローンの新常識」池上秀司　著
を購入し、一読いたしました。

私はフラット３５にしようと思っておりましたが、どうやら間違いでした。

５千万円全額信託銀行の３５年変動金利に決めました。３月実行予定です。
月額返済が大幅に楽になった分は全額つもり貯金をし、まめに繰上返済に回します。

ローン実行後には生命保険も全面的に見直し、変額保険を中心にする予定です。

未曾有の金利上昇が無いとはいえませんが、その低い可能性が起きてしまったときは、
そのときに考えることにします。

それにしてもこの本は大変参考になりました。読んでいない方は、ぜひご一読を
お奨め致します。

[1173: 匿名さん]

>月額返済が大幅に楽になった分は全額つもり貯金をし、まめに繰上返済に回します。

それを確実に実行できるなら、変動でもいいかもしれません。
でも、多くの人は消費の誘惑に負けています。

[1174: 匿名さん]

＞多くの人は消費の誘惑に負けています

そんなことはないでしょう？
そんな人たちたらそもそも頭金すら貯められないのでは？？

よって
一部の人が消費の誘惑に負けています
だと思います。

それでも自信が無い人は毎月繰り上げ返済出来るサービスのある銀行を選ぶとか
定期で強制的に積み立てるとか。
ようは当人のやる気ですよ。

[1175: 匿名さん]

でかい金額の買い物をした後は、気が大きくなりますからね。
家が新しくなると、ついつい調度品をそろえたりして、お金が出ていきます。
気をつけましょう。

[1176: 匿名さん]

はーい！気をつけます。

[1177: 入居予定さん]

ところで、今の変動２．８７５はいつごろまで続くと思われますか？４月は下がることもあるのでしょうか？それともこれが底・

[1178: 匿名さん]

さあ・・・過去に経験した６％近くなるまでは金利を気にしないことにしています。借り換え等、色々と考えた時期もありましたが、ジタバタするより所得を増やそうってね。そのほうが精神的にラクなんですよ。嫁さんは私よりもどーんと構えていますね。１０万の節約ができるなら別だけど、１万、２万なんて節約する気にならんそうです。

[1179: 匿名さん]

金利

下がりそうな気配がします・・・

[1180: 匿名さん]

>>1178
8月長期（3%）に借り換えをして、金利が下がった今
もう一度借り換えよう（他銀、10年固定）と考えていましたが、
1178さんを見習ってどんと構えたいと思います。

[1181: 匿名さん]

現状の不安定な経済情勢では、
国債の長期金利が下がっても、住宅ローンの金利は同じようには下がらないよ。

日本国債は、国内の債権では最も信用があるものとして取引されている。
そのほかの国内債権(地方債、社債、住宅ローン証券など)は、
それぞれのデフォルトリスクに見合ったプレミアム金利が上乗せされる。

日本の住宅ローンを取り巻く現状を考えると、
景気の悪化 → 失業率の増加・人件費削減 → 住宅ローンの延滞率アップと、
景気の悪化 → 設備投資の減少・消費の低迷 → 貸出金利の低下の
影響度合いを天秤にかけたとき、
前者の方が景気減速による影響が大きいと思われる。

なぜなら、
昔のサラリーマンの基本給はどんなに不景気になっても増える方向だったが、
今は、リストラや非正社員シフトや年俸制導入などで、サラリーマンの収入減は
当たり前の社会になったからだ。
そういう状況では、長期金利が下がっても、リスクプレミアムが増える分、
それほど下がるとは思えない。


参考までに、

3大メガバンクは、利回りの低い住宅ローン融資より、もっと大きなリターンを
見込める所への投資を考えているようだ。

「日本の３大銀グループが米欧銀行に出資の用意,100億ドル準備」
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=90003017&sid=a8Mga.hdTOrM&a...
これによると、1兆円強の出資を検討しているようだ。
1兆円を拠出するためには、他への融資を減らすしかない。
これには当然、住宅ローン向けの融資枠も含まれると思われる。
もしこれが実行さえると、貸出金利はますます下がりにくくなるだろう。

アブダビ投資庁などがやったように、世界の大手金融機関に出資することで、
かれらが復活した暁には莫大なリターンを手にしようと考えているのだろう。
当然リスクも大きいが．．．

[1182: 匿名さん]

>>1181
見事なまでに説得力のない持論ですね。