変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[1101: 匿名さん]

>>1099

自分も郵貯の動向気になってた。
もともと住友の人だしね。。

[1102: 匿名さん]

>>1093
記事を読めばわかると思うが、
激減したのは、建築確認書の審査が厳しくなったため、
業者が申請を遅らせたためだ。
需要が減少したと見るのは、少し勇み足かもしれないよ。

[1103: 匿名さん]

>>1102
そうであればいいんだが。

しかし、住宅着工戸数ばかりでなく、マンション契約率も著しく落ちているんだよね。
2007年8月のマンション契約率：首都圏65.8%, 近畿圏56.4%
これはここ数年来なかったくらいひどい数字。
http://rank.nikkei.co.jp/keiki/jutaku.cfm

これに関して「東京都区部におけるマンション契約率低下の背景」
http://www5.cao.go.jp/keizai3/shihyo/2007/0813/823.html
なる考察でその原因分析がなされているが、要するに、もう普通の収入の人間は
最近の価格上昇にもはやついてこれなくなったのではないかということ。
億ションの契約率はまだ高いらしいけどね。並の価格帯の物件はどしゃ降り状態。

[1104: 匿名さん]

でも国債を大量に売り出して大暴落が起きたらやばいんじゃないの？
国債の買い手がいなくなったらどうなるの？
毎年何十兆もの国債発行してるのに買い手がいなくなるって事でしょ？

[1105: 購入経験者さん]

うむうむ。

こうやって考えて考えて考え抜いて、自衛していくのが良いんだろうね。
全く何も考えずに脳天気に、なんとかなる、よりは良いか。

ただ、押しつぶされないようにな。

未来はわかんないから必要以上、過剰反応はより危険だよ。

後は祈るしかなかろうて。

[1106: 匿名さん]

変なグラフ出すのもいいけどさ、
そもそも保証会社があるんだから、
破産とか銀行には影響ない。
数字的にはね。

まぁ、そんなことになったら
新規で家買える人も少なくなるから
不況に逆戻りだ。

そしたら、銀行の立場ないわな。

だから万一そんなことは予兆の段階で、
道義的に大問題になるね。
金融機関って社会的に結構キツイのね。
国の監視とか諸々。だから安易に潰せない訳。

まぁ、道義とか分からん人には
何言っても無理だろうけど（笑）

[1107: 匿名さん]

自己防衛と自己満足の違いが分からない
無駄なお勉強は哀れだね。関係ないことに必死。

[1108: 契約済みさん]

>1106
保証会社に何の関係が？
局所的には破産者が出ても、抵当物件売却して回収できるなら
問題ないが、サブプライム問題のように物件の価値が下がって
しまうと、回収が危うくなる。

それに、景気がよくなりゃ物件価格が上がるのは当たり前。
それで物件が買えなくなるのは、コツコツ貯金を溜めてる
サラリーマンなだけで、事業者や高額所得者は概ね景気に乗じて使える
金も上下してるので、単純に買える人が減るなんてことはない。
もちろんバブルが再来するなんて予想する気はサラサラないけど。

その時点で言ってることがメチャクチャな気がするけど、
銀行が道義なんかを大事にしてくれるなら、焦げ付きが表面化して
以降の中小企業への貸し渋りなんかやって保身に走ってる金融機関
ってなんなの？って言いたいけど。しかもマスコミからはあれほど
叩かれているのに何のお咎めもなかったどころか、政府から補填
されてたほどじゃん。

[1109: 匿名さん]

変なグラフとか無駄なお勉強とかいっている人は、
能天気だね〜。

まあ、十人十色。
所詮ここにいる人はローン債務者。
債権者の立場・事情・都合で考えるには無理があるかもしれないな。

[1110: 匿名さん]

>>1104
大丈夫。
日本政府を信じてやまない老人たちの金融資産がまだある。
うまく言いくるめて、買わせればいい。
日銀も間接的に引き受けてくれる。

でも、
いつまでも あると思うな 親と金
ってね。

[1111: 匿名さん]

銀行は他に融資先がないから住宅ローンに力を入れざるを得ない
と、よく言われるが、
海外に目を向ければ、融資先や投資先なんて山ほどある。

「損失が少ない」は誇れるのか。 サブプライムのもう1つの問題
http://business.nikkeibp.co.jp/article/manage/20070821/132656/

ここで指摘されているけど、
国内の銀行は、リスクを恐れて融資先を開拓することをサボっているだけだ。
海外の銀行はサブプライム債を含め、いろんなところへ積極的に
融資と投資を行っている。
今回大きな損失を被ったかもしれないが、それまでに莫大な利益を
上げていたのだから、トータルではかなりのプラスだ。

国内銀行がこのまま能無しであれば、住宅ローンは無視できないだろうが、
本格的に海外へも目を向け始めた時、どうなるかな。
個人投資家は、もう海外投資へ目を向けている。
住宅ローンも含め、低利な国内債権をどう処分するか。
ババ抜きは、水面下で静かに始まっているよ。

[1112: 匿名さん]

金融実務経験の無い人の本で、決め手もね〜って感じですかね。

[1113: 匿名さん]

住宅ローンを借りる人が減少するから、住宅ローン金利は上げられない、って論理を主張する人がいるけど、

変動金利　→　無担保コール翌日物金利
長期固定　→　10年物国債

に連動するから、関係無いんじゃないの？

むしろ投資家が株式市場との兼ね合いで、どちらが得と判断するかによるかと思う。

もちろん、投資家は一般国民が住宅ローンでどういう影響を受けるかなんて、予測はしても、「利益の最大化」以外の行動なんて取らないと思う。

[1114: 匿名さん]

銀行にはＢＩＳ規制（自己資本比率規制）がありますからね。
リスク資産をやみくもに増やすとＢＩＳ規制に引っ掛かる。
銀行が批判を浴びながらも国債を買い続けざるを得ないのもそのせい。
（国債はルール上リスク度0%と計算される）
ペイオフ解禁後、億単位の大口預金者は銀行の自己資本比率を気にするようになってきた。
銀行としてはそうむやみやたらとリスク資産を増やすというわけにはいかない。

[1115: 匿名さん]

私は、もう住宅ローンの金利変動リスクをなくしたから、
あとは将来に向けての貯蓄の方に関心があるのだけど、

実際、日本の金利は低すぎるから、
どうしても海外に資金を向けざるを得ないんだよね。
みんなが一斉に動きだしたら、日本経済に悪影響を与える
(日本の株価と債権価額が下落する)ことはわかっていても、
微力ながらこの動きに加担している自分がいる。
やっぱり、日本の将来を憂いつつも、自分だけは「利益の最大化」を狙いたい。

[1116: う]

海外に投資って前から考えてるけど、為替差損がでる可能性があるから
人はやらない人は多いんじゃないの。
金利が低いっていうけど４０００万円くらいの借金で３％としても利息
だけで月に１０万円だ。元金が１００万円と４０００万円とではまるで
違うわけだ。３５年とか人生の半分を使って返済するわけだし、借金
の中でも特殊な例と考えてもらいたいね。

[1117: 匿名さん]

返済期間が長かろうが短かろうが、額が大きかろうが小さかろうが、
借金は借金。利息や元本の減り具合の計算方法だってどれも同じ。
特殊な例として財布を別にしていたら、貯蓄計画なんて組めないよ。

>>1115
変動で組んでいたら、金利が上がった時の備えの方が大事だ。
繰上げか円預金くらいにとどめておいた方がいい。

もし、外貨預金とか海外の債権ファンド(MMFとか)に余裕資金を
つぎ込んでいて、日本の金利が１％か２％くらい上がったら、
円キャリーの巻戻しが起きて円高で資金が目減りする上、
ローンの返済額まで上がって、ダブルパンチの可能性が高い。

いくら海外の利回りがよくても、手を出さない方がいいと思う。

[1118: 匿名さん]

>>1117
おそろしく知識がないな。

[1119: 匿名さん]

じゃあ、1118氏の意見を聞いてみたい。
言ってみそ。

[1120: 1118]

意見はありません。失礼しました。お許しください

[1121: 匿名さん]

しかし実際のところ、通期優遇が1.4%あったとして、変動一本とは
いわないまでも短期固定でまわしていくのはアリなのでは？と思います。
超長期が3.3%前後の今、35年固定してしまうのは機会損にもなるかな、
などと考えてしまいます。
もちろん繰上げ返済が前提ではありますが、優遇前4.7%になってやっと
超長期とおんなじぐらいですよね？

考えれば考えるほど悩みますが。

[1122: 匿名さん]

>>1113

遅いレスですが。

金利って何も住宅ローンを中心に決まる訳ではないですよね？
銀行の業務ってメインは企業にお金を貸す事だと思うんですよ。

だから高金利でもお金を借りる企業がいれば金利は上がって来ると
思うし、借り手がいなければ下げて来るんだと思うんですよ。

というかそれを日銀は操作して景気の上げ下げを調整しているのでは？

高金利でもお金を借りたがる会社が多いって事はそれだけ景気がいいって
事じゃないですか。逆に金利を下げれば企業もお金を借りやすくなるから
設備投資も増えて雇用も増えて賃金上昇に繋がり好景気になるって
事ですよね？

ですから住宅ローンの元となる長短金利は企業次第という事には
なりませんか？

海外と比べるととか色々意見がありますが、例えば日銀が急激に
利上げを急いだ場合、日本の会社自体がその金利についていけず、
倒産や事業縮小とかしたら景気は悪くなっちゃいますよね？？
というか日本の企業がどの程度までの利上げに耐えられるか知りませんが。

違ってたらごめんなさい。

[1123: 匿名さん]

少し前のレスだけど、
>>1046, >>1052, >>1065

待ちに待ったチャンスが来たかな。
フラット(or 超長期)の2％前半！

http://www.nikkei.co.jp/news/past/honbun.cfm?i=AT2D13004%2013112007&am...
「長期金利、一時1.5％割れ・1年9カ月ぶり低水準」
1.5％を下回ったのは、日銀の量的緩和政策が続いていた
2006年2月以来約1年9カ月ぶり．．．

[1124: 匿名さん]

我が家は借り入れ5000万（全期1.4%優遇）で変動1本ですよ！
怖いけど、頑張ってみようと思います。

[1125: 匿名さん]

うちも1124さんに状況がとっても似ています。
5000万ちょっとを全期間優遇1.4％で変動にしようとしています。
期間は一応３０年にして、早めにガンガン返していく予定。
お互い頑張りましょう！

[1126: 匿名さん]

みなさん、2000年のITバブル崩壊を覚えてますか？
あの時も日銀はゼロ金利解除しましたがシリコンバレー発のITバブル崩壊で
再びゼロ金利突入、その後5年間の長い不況が続きました。

今回も当時の状況と結構似てると思いませんか？
ITではないけれど同じアメリカ発です。さらに前回と違って世界の金融機関に
波及しているようです。もしかしたら前回より深刻なのかもしれません。
もちろん、前回と比べてグローバル化が進み、アメリカの影響力が薄くなって
いるとの指摘もありますが、どうでしょう？

前回も日銀は日本の景気は底堅いと言い続けていましたが、アメリカのITバブル
崩壊後の数ヶ月後にゼロ金利、さらに数ヶ月後に量的緩和となりました。

今回も日銀は日本の景気は底堅いと言い続けていますが、世界的なドル安から
来る円高により、唯一日本の景気を引っ張って来た輸出関連企業の利益を
圧迫するでしょうし、何よりも大きな輸出先であるアメリカへの輸出が減る
でしょうし、冬のボーナスもすでにマイナスになるらしいですし、原油原料高
で収入が増えない状況での物価上昇は景気を減速させると
思います。さらに消費税率アップなどマイナス材料は沢山ありますが、日本が
今後景気が良くなりそうな情報は皆無です。長期金利も1.5割れしましたし。

もしかしたら来年には再び利下げって事もかなり現実味を帯びて来たと思いませんか？5年前のように。

長文失礼しました。

[1127: 匿名さん]

ゼロ金利かつ量的緩和時代の最低金利が大底であることは間違いない。

再び、その金利になったとき、
それでも変動を続けるか、超長期固定に借り替えるか。

[1128: 匿名さん]

>>1126
このまま円高が進めば、輸入している原油・原材料の日本国内での価格上昇はある程度緩和されるのでは？

輸出については、元気のないアメリカよりも元気な新興国に向かうでしょう。
また、本当に国際競争力がある企業であれば、円高のリスクはヘッジされているものと思います。

私には、いまの状況は円キャリー終焉の兆候に見えます。
市場は、近い将来円と他の通貨との金利差が解消することを織り込み始めたのではないでしょうか？

金利の上昇は、借金がある人には痛手ですが、日本国民の預貯金の残高を考えると、上昇のメリットを受ける人の方が多いと思います。

いろいろ書きましたが、私は早ければ来年１月には利上げがあると思っています。

[1129: 匿名さん]

私は来夏まで無いと思っています。

①銀行の決算中間発表で
　「想定していたよりサブプライム問題の影響が大きい」と
　 コメントしている点

②三菱UFJ証券が「利下げ」も含めて検討すべきと
　公の場でコメントした点

③サブプライムローンに続き、日本でも大手建設、大手不動産会社に
　業務停止命令が出るかもしれない状況になっている点。
　NHKニュースで取り上げられたやつです。
　警察へ偽証罪、不動産売買契約違反等で、訴えが起こっており
　近く警察庁が動く予定のようです。

④その他、賃金上昇率の悪化等

上がるとしても
福井さんの任期が切れる直前でしょうか？

[1130: 匿名さん]

>輸出については、元気のないアメリカよりも元気な新興国に向かうでしょう。

でもその新興国も巨大消費国アメリカへの輸出を盛んに行っています。
よく問題になっている人民元問題が良い例ですね。

アメリカはサブプライム問題が話題になって大手証券会社などが9月期
決算で巨額の損失を計上しだしておりますが、実は個人消費や雇用には
まださほど影響が出ていない状況です。これでアメリカの消費が低迷
し出したら新興国自体も影響を受けない事はないと思います。

[1131: 入居済み住民さん]

>>1129

③の「警察へ偽証罪、不動産売買契約違反等で、訴え」というのは具体的に何に対する訴えですか？そのニュース？を拝見しておらず、知識不足です。よかったら教えてください。

私が借りたのが7月で金利上昇の兆しがあり、高い固定金利で借りてしまっています。今、借り換えを検討中です。

[1132: 匿名さん]

>>1129
証券会社は自分たちの都合のいいように情報操作してるだけだからあてにならないですよ。

サブプライムも、マスコミが報道するほど根は深くないと思っています。
自責の業績悪化もサブプライム起因に転嫁している企業も少なからずあるように思えます。

[1133: 匿名さん]

＞ 1132
そうでしょうか？証券会社が情報操作してるのは同意しますが、サブプライムの根が深くない理由がわかりません。
実際、各大手証券会社が軒並み破格の赤字を出している状態を業績悪化ととらえるのは無理ですよね。
誰もが日本のバブル崩壊のときとダブって見えているのに、必死でそれを打ち消そうとしているようにも見えます。

[1134: 匿名さん]

＞証券会社が情報操作
確かに損失を全部出し切っていない可能性はありますが、ありもしない
損失をわざと多く公表する事は無いのではないでしょうか？
日本の住専などがそうだったように。
事実アメリカは大手証券会社のCEOが辞任に追い込まれたりしています。
なので普通に考えると問題はさらに拡大するのではないかと思います。

いずれにしてもアメリカの住宅価格が底を打って反転上昇しだすまでは
厳しい状況は続くと思います。日本は10年かかりましたがアメリカは
どうでしょうね。さほど深刻では無いととらえるならば来年には上昇
しだすのでしょうか？

[1135: 匿名さん]

半年前にはサブプライムのサの字も出てこなかった糞エコノミストどもの反応が総悲観なので、逆に楽観してます。

[1136: 元祖匿名はん]

農中や全信連のホントの損失額見てからでないと、日本の真の影響はわからないと思います。

[1137: 契約済みさん]

残高が多い場合は変動は止めておいたほうがいいのでしょうか？

夫　39歳
妻　33歳
子　来月出産予定
年収 夫 2350万（月手取り120万）
妻 0万(専業主婦）

物件 11200万(諸経費含む)
頭金 4200万
ローン 7000万
残金 500万

新生銀行で審査OK

実行は来年3月ですが、長期固定30年3.0にすべきか、10年特約変動1.35

いかがでしょうか。査定よろしくお願いします。

[1138: 入居済み住民さん]

その年収だったら、10年特約つきでさっさと返せばいいのでは？
すごいなあ。世界が違いますね。

[1139: 匿名さん]

ローンなんか組まずに、貯めてから買えばいい。
頑張れば10年で貯まるでしょ。

[1140: 入居予定さん]

残高が多い場合は変動は止めておいたほうがいいのでしょうか？・・・

逆に残高が多いので出来るだけ低い金利がいいと思います。１０年位であればとくに・・・
利上げは将来必ずあるでしょうが、その時固定にすればいいのでは・・・
１１／１４日経では来春まで利上げはなさそうです。

[1141: 匿名さん]

企業利益を追求するあまり、隠蔽、偽装が多くなっている。
公益通報が次々に行われているようだ。
企業はこの対処に追われ、悪事で儲けた金を弁済に充てる。
この繰り返しで、成績が上がらない。
で、利息も上がらない。
社会倫理の破綻はすぐには治らない。
一度、倫理破綻した会社はのど元過ぎれば同じ過ちを繰り返す。

ということで、変動金利は恐くない。

[1142: 匿名さん]

不動産関係の景気が悪くなると、
日本の景気に与えるインパクトは大です。

住宅施工が減る→肉体労働が減る→低所得者がさらに厳しくなる。

よって不動産業界への景気を促進させる為に
変動金利は当面上がりません。（少なくても1年は）

福井さんの強気発言は、ある人に言わすと
金利があげるから早く住宅買った方が良いと煽るだけ煽って
不動産バブルを作りたいと思っている。

バブル抑制の為とか言っておきながら実は逆。
っていうオチらしいです。

[1143: 匿名さん]

>>1142
金利って不動産業界の都合だけで決まるんですね。
初めて知りました！
勉強になります〜

[1144: 匿名さん]

金利はお金の流動性を抑える為に上げるんだよ。決して円キャリーを
押さえる為でも住宅ローンの金利を操作する為でも海外との金利差を
是正する為でも無い。

ようするに景気が良くなるかインフレ圧力が掛かって来ないと上がらない。
これ世界の常識。

世界中どこ探しても例外はあり得ない。強いて言えば98年にロシアが
財政破綻した時に自国通貨ルーブルの価値を維持する為に150%位の金利に
した事があるけどね。日本はどちらかというとロシアのケースでの高金利
のほうが確率高いかもね。

[1145: 匿名さん]

>ようするに景気が良くなるかインフレ圧力が掛かって来ないと上がらない。
>これ世界の常識。

ブッブーー
金利は債券価額で決まる。
債権価額が下がれば、金利は上がる。
債権価額が上がれば、金利は下がる。
これが基本中の基本。

債権価額の相場は、景気にも左右されるが、
一番の要因は発行主体(国とか企業)の信用性と成長性。

今後の日本は、経済成長の低迷と財政破綻の懸念がある以上、
日本債権は売られやすくなる。
中長期的には、金利は上昇することになる。

日本経済の成長性が低いことは、変動組、長期組問わず共通の見解。

[1146: 匿名さん]

>1145

それは長期金利の事では？1144は政策金利の話ですよ。
それとも日銀は10年債利回りと連動して政策金利を決めるとでも？
もっとも発展途上国は自国通貨の価値を維持する為に高金利政策を
あえてとっていますので今後日本の信用ががた落ちになり円安が
加速すれば同じような状況になる可能性は否定出来ませんが。

>今後の日本は、経済成長の低迷と財政破綻の懸念がある以上、
>日本債権は売られやすくなる。

これはロシアのケースでしょ？ようするに借金まみれの国の債権なんて
回収出来ないと市場が判断すれば買い手が付かないので金利は高騰します。
我が国は毎年30兆円くらいの国債を発行して借金してますからね。
買い手が付かなきゃ日本は終わりですから。長期金利上昇という事は
その利息は我々国民が負担するって事ですよ？

[1147: 匿名さん]

>>1137
固定にするか変動にすればいいかは、今後の金利が上がると
思うのか、下がると思うのか自分なりの相場感で決めればよい、
というのが一点。この点では誰だってわかりっこないので
本気で他人に聞くのはバカらしい。

少々危なくても得をしたいなら変動、少々損をしても安定を
取りたいなら固定ってのが二点目。
これも個人の価値観の問題。自分がどっちなのかで判断すればいい。

残高が多い場合は・・・と言うけど、それは余り関係ない。
残高の問題よりは、収入との比率の問題。

それでも敢えて言うとしたら、そういう人は固定と変動を
半分ずつのミックスにするか、それを基準にどっちの方向へ向けるかで、
比率を変えたミックスプランにすればいいんじゃないのかね。
ミックスプランは金利の動向を見ながら、不利になりそうな方を
重点的に繰上げすることで、どっちの利点もそこそこ生かせる。

[1148: 匿名さん]

>>1146
>それは長期金利の事では？1144は政策金利の話ですよ。

厳密に言うと、1ヶ月物の政府短期証券から40年物の長期国債までの
金利は債権価額で決まります。

また、ここで議論の対象になっている変動金利は、銀行が設定する
短期プライムレートに完全依存します。
短期プライムレートは、一般に政策金利に依存すると言われますが、
厳密には、短期プライムレート = 政策金利 + 調達コスト分の金利。
今回のような信用収縮が起きると、調達コストが跳ね上がります。

また、日銀が決められるのは、無担保コール翌日物金利(政策金利)の
誘導目標値。あくまでも、目・標・値。
目標値になるようにとれる手段は、資金供給量の調節と口先介入だけ。
市場が不安定になると、この目標値からずれてきます。
平時でも0.2%位ずれることはざらです。
金融危機でも起きようものなら、途端に跳ね上がるでしょう。

こういうことが起きる可能性を、ナイトの不確実性とも言うのですが、
ここまで考えて金融市場を見ている人は、あまりいないでしょうね。

[1149: 匿名さん]

>厳密には、短期プライムレート = 政策金利 + 調達コスト分の金利。

ここも正確には、

短期プライムレート = 政策金利 + 調達コスト分の金利 + 銀行の取り分の金利

[1150: 匿名さん]

すいません、素人ですが、「日本の国債を買っているのは外国人では無いので大丈夫」と主張する経済学者がいます。

日本の国債は、日銀や大手邦銀が買っているため、奥さんに借金している旦那のように、それが一家破綻の原因にならない、というのが理由のようです。

この意見はどうなのでしょうか？