変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[1051: 匿名はん]

変動金利は短期プライムレートに連動する。短期プライムレートは、
日銀が決める「無担保コール翌日物金利の誘導目標値」に左右される。

長期固定金利は、主に10年物国債の長期金利に左右される。

>ここで一気に相場が崩れたら、そして長期金利が大きく下げれば、
>長期固定に借り換えるチャンス到来になる。

福井さん達は、政策金利を下げる気はないようだから、
変動金利はそのまま、
長期固定金利だけ下がる可能性がある。
つまり一瞬だけ(2、3ヶ月だけ?)、長期固定のお得感が出るかもしれない。

この瞬間が来るかどうか、来たらすばやく長期に乗り換えられるかどうか
がポイントだと思う。

ただ、35年固定が2％台前半になったとしても(なるかどうかわからないが)、
ここの人の多くは、変動+優遇を選ぶんだろうな。
実際、フラットが2%台前半だった去年も、長期をバカにしまくっていたから。

[1052: 匿名さん]

変動金利は短期プライムレートに連動する。短期プライムレートは、
日銀が決める「無担保コール翌日物金利の誘導目標値」に左右される。

長期固定金利は、主に10年物国債の長期金利に左右される。

>ここで一気に相場が崩れたら、そして長期金利が大きく下げれば、
>長期固定に借り換えるチャンス到来になる。

福井さん達は、政策金利を下げる気はないようだから、
変動金利はそのまま、
長期固定金利だけ下がる可能性がある。
つまり一瞬だけ(2、3ヶ月だけ?)、長期固定のお得感が出るかもしれない。

この瞬間が来るかどうか、来たらすばやく長期に乗り換えられるかどうか
がポイントだと思う。

ただ、35年固定が2％台前半になったとしても(なるかどうかわからないが)、
ここの人の多くは、変動+優遇を選ぶんだろうな。
実際、フラットが2%台前半だった去年も、長期をバカにしまくっていたし。

[1053: 匿名さん]

アメリカの１回の利下げでサブプライムが解決するほど甘くはないだろうな。
恐らくアメリカはあと１０回程度連続して利下げをしなくてはならんだろうな。
日銀はその間は動けないだろうと思う。

[1054: 匿名さん]

アメリカがあと10回利下げって、それはアメリカが景気後退する
って事でしょ？

アメリカ景気が後退するという事は日本の景気も後退すると考えて
いいのでは？

ならば日銀は利下げせざるをえないのではないでしょうか？

短プラも長プラもそもそも企業に貸し出す金利の事ですよ。
景気後退が鮮明になれば金利を下げて企業を助けてあげないと
倒産もリストラも増えてさらに景気は悪化しますでしょ。ということは
それに合わせて住宅ローン金利も下がりますよ。

日銀が下げたくないと言っても景気が悪くなればまたゼロ金利は
あり得ると思います。

[1056: 購入経験者さん]

さて。
原油高におけるスタグフレーションの足音が聞こえてきましたが、金利はどうなってしまうのでしょうか。利下げ幅がない日本は、もはや利上げ時期を逃してしまったんじゃないですかね。
スタグフレーションが鮮明になったときに、はたして金利は上がるか下がるか。上がるシナリオのことを考えると変動金利で耐えられますかね。

[1057: 匿名さん]

何日か前の日経新聞に今の日本の景気は3つのエネルギーによって
支えられていると書いてありました。
1.円安
円安になればなるほど輸出企業が儲かるって事らしいです。
2.財政出動
毎年30兆円もの財政赤字を出していますが、これに歯止めを
掛けるには消費税など増税しなければならず、それは景気を
減速させるとか。
3.超低金利政策
投資を支え、不動産業の活況を牽引してきたとか。

この3つは麻薬のようなもので頼りすぎるとしっぺ返しが来る。
早いところこの3つに頼らなくても好景気を維持出来るように
ならなければいけないとか。

これからの日本はどうなるのでしょうか？

[1059: 匿名さん]

高度経済成長期のように賃金が上がれば利息の負担は感じないのだが、経団連が賃金上昇を抑えている現状では、利息上昇は労働者の負担となる。
景気がいいというけど閉塞感があるね。

[1060: 匿名さん]

単純に、賃金上昇が期待できない現状では、利息が上昇したら不安でしかたない。サブプラ問題がヒトゴトではなくなるかも！未来に期待が持てるか持てないかで、色々のことに対するモチベーションがかなり違ってくる。
5年後、10年後の明るい安定した未来が描ける人が、どれだけいる？

[1061: 契約済みさん]

＞1052
＞福井さん達は、政策金利を下げる気はないようだから、
　変動金利はそのまま、
　長期固定金利だけ下がる可能性がある。
　　
　はずれましたね。とりあえず今月は。

[1062: 匿名さん]

じわじわと金利も上がってきて実際のところ怖くないですか？

[1063: 匿名さん]

じわじわ上がっても急激には上がらないから問題なし。
それに金利は上がり続けるわけじゃなく上がったり下がったりするもの。

[1064: 匿名さん]

変動金利もそんなに上下するんですか？
固定は、今月も下がってるの多くみますが・・・。
すいません。素人です。

[1065: 匿名さん]

相場が一気に崩れれば、長期金利が一気に下がる可能性もあったけど、
思ったほど相場が崩れずに、元に戻ってきたね。

35年固定の2%台前半の夢をもう一度と思ったけど、
もう無理かな。

このまま株価が回復すれば、日銀は利上げを再開するな。

[1066: 匿名さん]

長期固定は、これ以上は下がりそうもないですね。
多少の上下はあると思いますが、もう少し下がったら
長期固定と考えていたのですが、10年固定で最善の銀行に
借りかえるつもりです。

[1067: 匿名さん]

↑
10年後はどうするつもりなのですか？

10年程度で返済する？
10年後は変動でなるようになれ？(金利が上がっていたとしても、)

[1068: 匿名さん]

＞1067
借り入れ1700万円　返済期間は25年です。（繰越返済を多少しますが）
10年固定後は、その時点で考えます。

[1069: 契約済みさん]

そうそう

１０年後なんて誰にもどうにもわからないよ。
１０年前に、今日この日の金利知ってる奴なんて絶対いないだろ。

指をくわえて見てるのは＊＊のすることだが、何らかの対策を講じつつ
１０年後にもう一回考えればいい。

１０年後死んでるかもよ？（笑）

[1070: 入居済み住民さん]

＊＊か金持ち＝変動

楽観的　　　＝１０年固定

慎重派か貧乏＝３５年固定

無責任　　　＝５０年ローン（ｋアーバン銀）

[1071: ＦＰ]

109に賛同。そんな先の事を考えても仕方ない。
仕事では理屈をこねるが、自分は10年固定にした。

[1072: 契約済みさん]

私も10年固定にして借り換えしました。残20年です。
子供が大学卒業するまでの間、返済額が増えない様にと考えました。
10年後金利5%以内なら想定内、それ以上だったら一生懸命節約して返済する覚悟です。
出来ればもう一度借り換えできればいいな、と甘く考えています。
銀行の方も10年固定の金利を特にアピールしている気がして、まんまと銀行の思惑に乗ってみました。

[1073: 匿名さん]

×慎重派か貧乏＝３５年固定

○慎重派＝３５年固定
○貧乏＝家買うな

でしょ。
35年で返済額固定したって金利上昇、物価高騰、増税なのに
収入変わらずかマイナスならば実質負担増。

まあお勤めの会社が必ず賃金アップしてくれるような未来有る
大企業なら話は別でしょうけど。もっともそんな人は貧乏じゃない
だろうけど。

[1074: 匿名さん]

はっきり言って景気が上がる要素はない。
来年〜再来年から、マイナス成長が紙面を踊るかも？

・プライムローン：日本のマスコミがもっと騒がないのはおかしい出来事
・不動産業界：地価高騰、材料費高騰により在庫増、利益圧迫。
・電機機器：オリンピック景気の反動、必ずある。
・食品業界：材料費高騰による利益圧迫
・個人消費：格差が是正されず、生活用品の高騰

と、一般人が考えてみましたが、上がると考えている方
どういう要素で景気が良くなるか？教えて下さい。

[1075: ビギナーさん]

政治家がお金をばら撒きます。
それで景気は一挙に回復、金利も上昇です。

自民党が残る為にはそれしかないのですから
来年〜再来年は一時的に好景気になるでしょう。

[1076: 匿名さん]

ローンについて詳しくはわからないのですが、金利が上がらないとする考え方はなんとなく理解できました。が、金利が今後下がるというのは実際考えられることなのでしょうか？
ゼロ金利解除して間もないのにまた戻るということなのでしょうか？
ゼロ金利解除前に比べどれぐらいあがったのでしょうか？
今金利が高いとされていますが、私は住宅ローンは他の金利に比べると低いと思うのですが・・・
皆さんはどれぐらいが妥当の金利だと思われますか？

[1077: 匿名さん]

>1076
変動派だけど、ゼロ金利解除は
無いと思ってます。
と言うかあって欲しくないと思ってます。

そして現在も金利は低いですよ。
日本の経済状況や人口減、借金と
過去の金利考えれば３５年固定の金利で
２％なら格安、３％前半が普通、３％後半から高い
って感じだと思ってます。

３５年固定も低金利で悪くは無いと思うけれど
個人的な考えで１０年内に高金利は無いと
読んでるので変動が有利と思ってます。
（２〜３０年後に高金利になろうが関係無いので）

[1078: 匿名さん]

1077さん、昨年7月にゼロ金利政策は解除されていますが…。

[1079: 匿名さん]

>1078
ゼロ金利解除ではなく
ゼロ金利復活です。

ゼロ金利はさすがにおかしいので
もう少し早く１％くらいまでは
上げておくべきだったと思ってます。

[1080: 匿名さん]

>1076さん

金利は景気ではなく物価の方が影響が大きいです。
不景気の金利高もありえます。（スタグフレーション）

デフレ（物価低下）を脱却すれば金利は上がりますよ。

[1081: 匿名さん]

>1080
それは日本国の破綻を指すから
変動だろうが固定だろうが
意味が無いんだよね。

[1082: 匿名さん]

スタグフレーションになった時、35年長期固定の人の金利はどうなるんでしょうか？


「そのリスクも織り込み済みで、変動低金利の頃から高い固定金利を払っている」

と、頑として、金利引き上げに応じないとどうなるでしょうか？

双方同意の上の、「35年固定金利での契約」である以上、銀行側が一方的に利率を上げる事は出来るのですか？

仮に、スタグフレーションでローン契約銀行が破綻して、債権が投げ売られた時など、一方的な利率上げは有り得るのでしょうか？

[1083: 匿名さん]

↑
それまで反故にしたら、その銀行の信頼丸つぶれだな。

それに、超長期固定を使っている人は少数派だから、
金利を反故にしても、たいした利益にならないよ。

35年長期固定の貸付残高は、全体の2割以下。
多くは10年以下の固定か変動だよ。

10年後に金利をちょっと多めに上げるだけで、合法的に
短期・変動の人からたっぷり搾り取れるから問題ないよ。

[1084: 匿名さん]

今の変動金利は
店頭金利が２．８７５％で、全期間１．２％の優遇があれば、
１．６７５％

もし10年後、
店頭金利が１０％になったら、既存のローンは８．８％
(つまり、既に釣った魚には、あまり餌をやらない。)
でも、これでは新規借入の顧客が確保できないとなれば、
新規借入のみ優遇を大きくすればいい。
５％優遇にすれば、新規借入は５％
(これから釣りたい魚には、餌をたっぷり見せびらかす。)

上の例は、極端かもしれないが、
優遇というのは、銀行がその時その時の情勢に応じて
勝手に決められるから、非常に都合のいい仕組みだよ。
金利とセットで都合がいいように決められる。

[1085: 匿名さん]

スタグフレーションって騒いでるけどそれは利上げの材料には
あまりならないよ。

物価上昇抑制が金利水準を左右させる判断材料なのは確かだけど、
それはあくまでもインフレ率。

ユーロ圏のインフレ率が現在年2.1％去年100円で買えた缶コーヒーが
今年は102円って事。こんなに物価が上昇しているのに企業は好景気で
失業率も低く、賃金も上昇しています。当然金利を上げなければ
バブルになります。

ではスタグフレーションによる物価上昇はどうでしょう？原料の高騰
などで商品の価格が上がった所で、一般消費者の収入が増えてるわけでは
ないので企業の景気が良くなるわけでは無いですよね。そんな状況で
利上げをすれば企業は資金を調達出来なくなりますので設備投資が出来ず
雇用を増やす事が出来なくなります。結果値段にも転化出来ず、
経営が苦しくなればリストラ、事業縮小となります。ようするに利上げは
逆効果です。

よって好景気以外での物価上昇による利上げはあまり考えられません。

[1086: 匿名さん]

>1080

インフレになれば、名目の法人の売り上げ、個人所得が上がって税収により国の財政は楽になります。

それに国が破綻したから、個人も破産していいとはいえないのではないですか。

[1087: 匿名さん]

>1085

インフレになるっていうことは、金がだぶついてるんだから金利を上げざるをえなくなります。

タクシーも首都圏は初乗り７１０円になるそうです。

不景気でもインフレになるし、インフレになれば金利も上げざるをえなくなりますよ。

[1088: 匿名さん]

>>1083
10年後なら残高減ってるから、
ちょっと多めに上げたところで
たっぷり搾取できません。
まぁ、上げられる確証もないし。

[1089: 匿名さん]

>>1085

インフレになれば利上げすると言ってますよ。
スタグフレーションでの利上げが難しいのでは？
と言ってます。

実際今も原油価格やエコ燃料の影響による穀物類の
原材料の高騰が起きています。ガソリンは数年前
と比べるとビックリするくらい高値ですし、食品も
マヨネーズが数十年ぶりに値上げなど企業が原料高騰に
耐えきれず値上げ。しかしヨーカドーなど大手百貨店は
値上げしては売り上げを伸ばせないとの理由で利益を
圧迫して値上げ見送りなど。

携帯電話の通話料引き下げなどで当面cpiは下がるのでは
とも言われていますが実際身近な物の価格上昇圧力を感じます。
しかし原料原油が上がったので景気悪いけど利上げしましょうとは
ならないのでは？

[1090: 匿名さん]

>>1088
多くのローン債務者が、あなたくらい残高を減らせていれば、
銀行側は、既に住宅貸付資金の大部分を回収済みになるから、
たっぷり搾取できなくても、収益に大きな影響はでない。

でも、多くの人は10年後もローンの元本部分はまだかなり残っていると
思われる。だから、>>1083のような状況も想定される。

[1091: 匿名さん]

まあ現実には消費者物価指数対前年同月比　-0.1%
７カ月連続マイナス継続中
http://www.nikkei.co.jp/keiki/shouhi/
大勢としてはデフレ継続基調だな。（総務省9/28発表資料）
総務省資料によると項目別で下落率の大きいのは、
教養娯楽用耐久財（薄型テレビなど）　-16.3%
生鮮野菜　-8.6%
家庭用耐久財　-7.2%
通信費　-2.2%
など

[1092: 匿名さん]

ちなみに、9月18日に日銀から公表された資金循環統計から、
住宅ローンの貸付残高部分を抜き取ってみた。

2000年以降は、住宅ローンの残高はほぼ横ばいだが、
民間住宅ローン(多くが短期・変動と思われる)は
着実にシェアを上げている。

最近、新規借入でフラット35が伸びているというが、公的住宅ローンの
貸付残高全体で見ると減っている。
これは、新規借入の額より、過去に公庫で借りた人が返済する額の方が
大きいためと思われる。

このグラフを見る限りでは、
今後10年で住宅ローン残高が劇的に減るとは思えない。
>>1090にあるように、
>多くの人は10年後もローンの元本部分はまだかなり残っていると
>思われる。だから、>>1083のような状況も想定される。
ということも言えると思う。

後は、個人で自己防衛するしかない。

[1093: 匿名さん]

住宅着工戸数(2007年8月）
前年同月比：４３％減
うち分譲マンション：６３％減
うち千葉県：９４％減、埼玉県：９１％減
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q3/546753/

さしものマンションブームももう終了した。
今までの空前のマンションブームにおいてすら住宅ローン残高は横ばいでしかなかった。
今後は新規借入は激減、住宅ローン残高が減る方向に行くことは確実と見るのが妥当。

[1094: 匿名さん]

どうせ住宅ローン残高が減るなら、キャンペーン金利をやめて収益を上げた方がいいという銀行もあらわれる。

いずれにしても１０年後には金利が格段に上がってそうだ。

[1095: 契約済みさん]

そう言われ続けて１０年、１５年とたった現在。

わからんて。ローン残高へっちまったら銀行の収益も減るわけで。
何とかして貸し付けようとするのが金貸し業者。

なんていうか、１０年後とか２０年後のことなんざわかんね。

防衛策は練らなきゃいけないが、おびえて手を出さないほどでも
無いと思うぞ。

逆に１０年後が不安で不安でたまらないなら買わない方がいい。
精神的にも楽。

[1096: う]

ある銀行の住宅ローン会議・・・
ひら：不動産が売れなくなった。貸付が伸びない。どうしたらいいでしょう？
上司：金利を上げればいいんじゃないの？既契約者から頂くとしよう。
ひら：客がよそに逃げるんじゃないですか？
上司：皆が上げればいいんじゃないのか。うちの顧問（天下り）にお願いして日銀からアナウンスしてもらおう。
ひら：あ、そうすればいいのか。それもそうだな。

[1097: 匿名さん]

あなた方頭悪いな。1094とか1096みたいな事が事実としてあるなら
低金利キャンペーンなんてやらないではじめから日銀様にお願いして
談合して高金利で貸し付けておけばいいじゃねーか。マンションブーム
が終わって収入が減るから金利上げて利益出すよりマンションブーム
中に金利上げた方がどう考えても利益に繋がるが？？それとも銀行の
経営者はみんな能なしか？

10年後に銀行が利益上げる為に高金利って？他に10年後に金利が上がる
理由思いつかないのかよ？

まぁ言い返せばそこまでの異常事態でも起きない限り高金利はあり得ない
ってことだな。

普通借りる人がいないと困るから金利は下がる。高金利でも借りる人が
いるなら金利が上がる。基本的に考えは物価と同じだと思うが？
冷夏でビールの売上げが今一だから単価を高くして儲けようって会社
があるかい？これだから長期オタは・・・

[1098: 匿名さん]

>>1092のついでに、資金循環統計から
銀行がどこへどれだけ運用しているか調べてみた。

住宅貸付は全体の8〜9%似すぎない。
住宅ローン事業に力を入れているといっても、その程度だ。
金利が上がってローン破綻者が増えても、何の問題もないことがわかる。

グラフから一つ言える事は、
公債(国債)の割合が増えてきたので、金利上昇は債券価格の下落を招き、
銀行にとって時価評価で損失になる。
それを避けるためには、国債を買い支えて、金利上昇を防ぐか、
債券価額が下落する前に、売り抜けるしかない。

銀行にとっては、
こっちの方が、住宅ローンの破綻者が増える云々より重要な問題だ。
もし、後者の動きになったら、ここの人達も大変になる。

この辺り、どう考える?

[1099: 匿名さん]

>>1098の続きを言わせてもらうと、
メガバンクは、既に国債の大量売却を始めている。
つまり、後者のことを始めている。

少し古い記事(2005年12月5日付け)だが、
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20060302/100312/
「メガバンク、国債を大量売却 竹中大臣は怒れど、神通力なし」

なのに、上記グラフで国債の額が増えているのは、
これまでは、郵貯が強烈に買い増していたからだ。(グラフ参照)

でも、今月から民営化された郵貯銀行の考えは、
9月23日付の日経の3面に載っていたけど、
「国債は利ざやが薄いほか、国債に偏る資産構成では急激な金利上昇で損失を被るため、郵政公社は「投資先の分散は不可欠」と見ている。」
メガバンクの三井住友銀行の社長だった西川氏が、郵貯の社長を
務めるのだから、当然の見解かもしれない。

なんか、今までになくきな臭いにおいがするのは、俺だけかな．．．

[1100: 匿名さん]

まあ、あまり不安を煽ってもしょうがないので、
変動の人はあまり経済のことを気にせずに、
気楽に返済していけばいいと思うよ。

あとは、なるようになれだ。
そう考えた方が、精神衛生上もいいし。