変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[1031: 匿名さん]

経済が安定すると長期固定派が元気になる。

変動派は日本の成長は長続きしないとか成長してもゆっくり
だから問題無しで対抗。

経済が不安定になると変動派が元気になる。

そして必ず出てくるのが長期固定派の景気が悪くても金利は上がる説。

根拠
結局銀行が勝手に金利決められるから
財政破綻してハイパーインフレが来るから

変動派のほうが説得力あるかな。

[1032: う]

ゆうちょなんて相当な資金がありますからね。
調達なんてそんなに考えなくていい。
手数料とか保証料とかで借り入れ時に１００万くらいとって
５年固定１％で十分じゃないですかね。
その後、適当に２％くらいに金利を上げればいいですし。

[1033: 匿名さん]

ゆうちょが国民から集めたお金を単に金庫にプールしているだけと
思っている人がいるみたい。
集めたお金は財投債などへ、すでに融資済み。

銀行の預金はすべて銀行の金庫に入っていると思われがちだが、
集まった資金はすぐに企業融資などにまわして、
利ざやを稼がないと、銀行は経営難に陥ってしまう。
郵便貯金も同様で、企業融資はほとんどないが、国の債権に
投資して利ざやを稼いでいる。
住宅ローン事業に資金を回そうとすると、債権を処分せざるを得ない。
債権の利回りを捨ててまで、住宅ローン事業に参入するわけだから、
当然債権の利回り以上が参入条件になる。

と、これくらいは一般常識だと思うけど。

[1034: 匿名さん]

銀行が勝手に金利決めるのは
大正解ですよね。
ただ競争も激しく低い話もってくる事が多いよ。

極小企業経営してるんだけど
今年の６月に５年固定（期間も５年）で
金利０．９％でいいから借りてくれって
話が来て実際に借りた。

金利上がってると思ったけど
決算月に借り手がいないから困って
どうしてもお願いだからと
他行分の借り換えでこちらにメリットある
０，９％って数字出してきた。

当面、高金利は無いなと確信した瞬間です。

[1035: 匿名はん]

>>1033さん
おっしゃるとおりなんだけど
「う」はなーんにも知らないから。
銀行が経営努力も何もせずに
国債をせっせと買うことと投資信託を無責任に
売りさばいで手数料をとることを生業としている
ことさえも理解できないんだろう。

[1036: 匿名さん]

>1033
銀行の本来の業務から考えると逆ですよ。
お金を集めて、人や企業に貸すのが
本業だったんですよ。

貸し出しだけでは集めたお金を消化できないのと
リスクなどトータルで考え国債や債権にも
お金を回している。

住宅ローンのリスクが国債より低いと
判断すれば国債より低金利となるし
逆であれば国債より高金利となる。

金利って結局はリスクとの兼ね合いで
期間で言えば長期ほどリスクが高くなるので
金利が高くなるのです。

[1037: 入居済み住民さん]

借り換えを予定していましたが、サブプラ問題で株価続落＆長期金利下落のため、やめようかどうか迷っています。
ＵＦＪにて借り入れ中、残２３００万、残り２０年で元金均等払いで借りていて、2年固定終了後これからは変動に変わります。
対して借り換え予定の分は長期固定２０年２．８５％１３００万＆特約の変動１・３５％１０００万（新生です）
どうでしょう？私としてはサブプラ問題は長引きそうで、当面借り換えは
見送ろうかと・・・・。
どなたかご意見ください。

[1038: 匿名さん]

＞1034さん
うちも事業資金１．１％で借りました。
しかも無担保・無保証で。

最近はどこも担保いらないですね。
国金も一度完済したら次からは２千万まで無担保・無保証です。

事業ローン借りて
住宅ローン返済しようかと思っています。

[1039: 匿名さん]

>>1022

確かに新短プラは銀行が自由に決められるようになったわけだけども
大きな理由として政策金利連動だと長短金利が逆転する現象が
起きたからだよ。（でも新短プラになってからも逆転現象が起きてるけど）
で、実際自由に決められるとはいえ、新短プラになってからも政策金利
連動は変わってない。

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

さすがにゼロ金利量的緩和時は若干高かったけどそれでも最低ラインの
水準だ。

>「欧州銀、調達コスト急騰」
いやだから今は一時的な信用不安からそういう事もあるだろうけど
結局4%の誘導目標になるようECBが介入して収まってるじゃん。
結局短期市場は中銀が介入するからロシアのように財政破綻が起きない
限り高騰したり下落したりはしないよ。そしてそれに連動する短プラ
だけが上昇する事はまずあり得ない。

まーよーするに日本は当分低金利ってこった。

[1040: 匿名さん]

>いやだから今は一時的な信用不安からそういう事もあるだろうけど

信用収縮で、今もCP市場は麻痺したまま。
そのCPのほとんどは1〜3ヶ月物の短期証券。
借り換え期限が迫る9月20日頃以降に、再び危機がくる可能性がある。
この危機を何とか乗り切れれば、市場は徐々に安定し、
元の景気拡大路線に戻れるかもしれないのだが。

はたして．．．

[1041: うぐいす]

変動金利がもっとも低利なのはどこでしょう？　3000万で実行予定です。5年以内に繰り上げ返済で完済します。そのため、当面の金利だけで選ぶため、変動金利で検討しています。
見渡したところ、ろうきんが最強に見えますがどうでしょう？

[1042: 匿名さん]

>>1040

その通りだね。
基本的に外需主導の日本経済は世界経済が元の落ち着きを取り戻せば
拡大路線に戻ると思う。

問題は米景気だ。昔ほど影響力が薄れたとはいえ、やはり米景気が
減速すれば日本は影響を受けるだろうね。

来週のFOMCは雇用統計の悪化でほぼ利下げを織り込んで来てるらしい
けど米があと何回、どのくらいの期間でどこまで利下げすれば経済が
立ち直るかがカギだと思う。

サブプライムという実態の見えない問題を抱えてるだけに先行きは
全く解らない状況らしい。

下手したら来年以降、数年低迷するかもしれないし、来月には底を打って
上昇に転じるかもしれない。

現状は住宅関連のみの悪化と言われていたのが雇用まで影響が出始め
て来た状況。これが一過性のものなのか来月以降も続くのか？
さらに個人消費にまで影響が出てくればかなりやばいかもしれない。

[1043: 匿名さん]

うぐいすうざいな。
3000万を5年以内に返せるんだったらどこでも
大差ないだろ。
いちいちこんなところで聞くな。
せこいんだよ。

[1044: 匿名さん]

げーっ久しぶりに今の金利確認した、すごい下がってる〜ホントに金利には振り回されっぱなしだよ、俺が３年間悩み続けてフラット３５にしたのがあほらしくなってきた、皆さんは実行未だなのかな、変動が怖いかどうかはコイントスかサイコロかなんかで決めることをおすすめします、あ〜あほらし

[1045: 匿名さん]

最近長期固定派の人達は登場しないですね
反論期待しているのですが

[1046: 匿名さん]

そりゃぁ、来週は今後を占う運命の週だからね。
それまでは静観して、その後にとるべき行動に備えているだけだよ。

>信用収縮で、今もCP市場は麻痺したまま。
>そのCPのほとんどは1〜3ヶ月物の短期証券。
>借り換え期限が迫る9月20日頃以降に、再び危機がくる可能性がある。

さらに、
17日(月) ファニーメイ決算
18日(火) FOMC政策金利(利下げ?)、リーマン・ブラザーズ決算
19日(水) モルガン・スタンレー決算
20日(木) ゴールドマン・サックス決算、ベアー・スターンズ決算
今、サブプライムで渦中の企業が続々と決算発表する。

ここで一気に相場が崩れたら、そして長期金利が大きく下げれば、
長期固定に借り換えるチャンス到来になる。
もしかしたら、2%台前半の復活があるかもしれない。

[1047: 匿名さん]

予想通り、金利は据え置きでしたね。

>>1016などをみると笑ってしまいます。

[1048: 匿名さん]

>>1046

>ここで一気に相場が崩れたら、そして長期金利が大きく下げれば、
>長期固定に借り換えるチャンス到来になる。

アメリカの金利は下がって、日本の政策金利は下がらない。
それで株価は回復。
（今週号の「週刊ダイアモンド」でも、ＦＯＭＣ金利が下がると日米の株価は回復するパターンを過去3回とっている、と書いていた）

この状況なら、来月〜来来月あたりに日銀が利上げしたら、
変動は金利が上がるような…（政策金利ベースだから）


また、超長期固定は、政策金利じゃなく、10年物国債に連動してるから、
株式市場に資金流入して、日本国債が売れなくなったら、
また金利上昇するような…。

どうでしょう？
詳しい方。

[1049: 入居済み住民さん]

日本の金利は低すぎるんだから、据え置きや利上げはあっても利下げ
はないよ、インフレとデフレ双方のマイナス効果を考えるとうなずけるはず

[1050: 匿名さん]

日銀が介入する金利って実勢で何％なの？
この前は0.2％くらいで操作していたようですが？

[1051: 匿名はん]

変動金利は短期プライムレートに連動する。短期プライムレートは、
日銀が決める「無担保コール翌日物金利の誘導目標値」に左右される。

長期固定金利は、主に10年物国債の長期金利に左右される。

>ここで一気に相場が崩れたら、そして長期金利が大きく下げれば、
>長期固定に借り換えるチャンス到来になる。

福井さん達は、政策金利を下げる気はないようだから、
変動金利はそのまま、
長期固定金利だけ下がる可能性がある。
つまり一瞬だけ(2、3ヶ月だけ?)、長期固定のお得感が出るかもしれない。

この瞬間が来るかどうか、来たらすばやく長期に乗り換えられるかどうか
がポイントだと思う。

ただ、35年固定が2％台前半になったとしても(なるかどうかわからないが)、
ここの人の多くは、変動+優遇を選ぶんだろうな。
実際、フラットが2%台前半だった去年も、長期をバカにしまくっていたから。

[1052: 匿名さん]

変動金利は短期プライムレートに連動する。短期プライムレートは、
日銀が決める「無担保コール翌日物金利の誘導目標値」に左右される。

長期固定金利は、主に10年物国債の長期金利に左右される。

>ここで一気に相場が崩れたら、そして長期金利が大きく下げれば、
>長期固定に借り換えるチャンス到来になる。

福井さん達は、政策金利を下げる気はないようだから、
変動金利はそのまま、
長期固定金利だけ下がる可能性がある。
つまり一瞬だけ(2、3ヶ月だけ?)、長期固定のお得感が出るかもしれない。

この瞬間が来るかどうか、来たらすばやく長期に乗り換えられるかどうか
がポイントだと思う。

ただ、35年固定が2％台前半になったとしても(なるかどうかわからないが)、
ここの人の多くは、変動+優遇を選ぶんだろうな。
実際、フラットが2%台前半だった去年も、長期をバカにしまくっていたし。

[1053: 匿名さん]

アメリカの１回の利下げでサブプライムが解決するほど甘くはないだろうな。
恐らくアメリカはあと１０回程度連続して利下げをしなくてはならんだろうな。
日銀はその間は動けないだろうと思う。

[1054: 匿名さん]

アメリカがあと10回利下げって、それはアメリカが景気後退する
って事でしょ？

アメリカ景気が後退するという事は日本の景気も後退すると考えて
いいのでは？

ならば日銀は利下げせざるをえないのではないでしょうか？

短プラも長プラもそもそも企業に貸し出す金利の事ですよ。
景気後退が鮮明になれば金利を下げて企業を助けてあげないと
倒産もリストラも増えてさらに景気は悪化しますでしょ。ということは
それに合わせて住宅ローン金利も下がりますよ。

日銀が下げたくないと言っても景気が悪くなればまたゼロ金利は
あり得ると思います。

[1056: 購入経験者さん]

さて。
原油高におけるスタグフレーションの足音が聞こえてきましたが、金利はどうなってしまうのでしょうか。利下げ幅がない日本は、もはや利上げ時期を逃してしまったんじゃないですかね。
スタグフレーションが鮮明になったときに、はたして金利は上がるか下がるか。上がるシナリオのことを考えると変動金利で耐えられますかね。

[1057: 匿名さん]

何日か前の日経新聞に今の日本の景気は3つのエネルギーによって
支えられていると書いてありました。
1.円安
円安になればなるほど輸出企業が儲かるって事らしいです。
2.財政出動
毎年30兆円もの財政赤字を出していますが、これに歯止めを
掛けるには消費税など増税しなければならず、それは景気を
減速させるとか。
3.超低金利政策
投資を支え、不動産業の活況を牽引してきたとか。

この3つは麻薬のようなもので頼りすぎるとしっぺ返しが来る。
早いところこの3つに頼らなくても好景気を維持出来るように
ならなければいけないとか。

これからの日本はどうなるのでしょうか？

[1059: 匿名さん]

高度経済成長期のように賃金が上がれば利息の負担は感じないのだが、経団連が賃金上昇を抑えている現状では、利息上昇は労働者の負担となる。
景気がいいというけど閉塞感があるね。

[1060: 匿名さん]

単純に、賃金上昇が期待できない現状では、利息が上昇したら不安でしかたない。サブプラ問題がヒトゴトではなくなるかも！未来に期待が持てるか持てないかで、色々のことに対するモチベーションがかなり違ってくる。
5年後、10年後の明るい安定した未来が描ける人が、どれだけいる？

[1061: 契約済みさん]

＞1052
＞福井さん達は、政策金利を下げる気はないようだから、
　変動金利はそのまま、
　長期固定金利だけ下がる可能性がある。
　　
　はずれましたね。とりあえず今月は。

[1062: 匿名さん]

じわじわと金利も上がってきて実際のところ怖くないですか？

[1063: 匿名さん]

じわじわ上がっても急激には上がらないから問題なし。
それに金利は上がり続けるわけじゃなく上がったり下がったりするもの。

[1064: 匿名さん]

変動金利もそんなに上下するんですか？
固定は、今月も下がってるの多くみますが・・・。
すいません。素人です。

[1065: 匿名さん]

相場が一気に崩れれば、長期金利が一気に下がる可能性もあったけど、
思ったほど相場が崩れずに、元に戻ってきたね。

35年固定の2%台前半の夢をもう一度と思ったけど、
もう無理かな。

このまま株価が回復すれば、日銀は利上げを再開するな。

[1066: 匿名さん]

長期固定は、これ以上は下がりそうもないですね。
多少の上下はあると思いますが、もう少し下がったら
長期固定と考えていたのですが、10年固定で最善の銀行に
借りかえるつもりです。

[1067: 匿名さん]

↑
10年後はどうするつもりなのですか？

10年程度で返済する？
10年後は変動でなるようになれ？(金利が上がっていたとしても、)

[1068: 匿名さん]

＞1067
借り入れ1700万円　返済期間は25年です。（繰越返済を多少しますが）
10年固定後は、その時点で考えます。

[1069: 契約済みさん]

そうそう

１０年後なんて誰にもどうにもわからないよ。
１０年前に、今日この日の金利知ってる奴なんて絶対いないだろ。

指をくわえて見てるのは＊＊のすることだが、何らかの対策を講じつつ
１０年後にもう一回考えればいい。

１０年後死んでるかもよ？（笑）

[1070: 入居済み住民さん]

＊＊か金持ち＝変動

楽観的　　　＝１０年固定

慎重派か貧乏＝３５年固定

無責任　　　＝５０年ローン（ｋアーバン銀）

[1071: ＦＰ]

109に賛同。そんな先の事を考えても仕方ない。
仕事では理屈をこねるが、自分は10年固定にした。

[1072: 契約済みさん]

私も10年固定にして借り換えしました。残20年です。
子供が大学卒業するまでの間、返済額が増えない様にと考えました。
10年後金利5%以内なら想定内、それ以上だったら一生懸命節約して返済する覚悟です。
出来ればもう一度借り換えできればいいな、と甘く考えています。
銀行の方も10年固定の金利を特にアピールしている気がして、まんまと銀行の思惑に乗ってみました。

[1073: 匿名さん]

×慎重派か貧乏＝３５年固定

○慎重派＝３５年固定
○貧乏＝家買うな

でしょ。
35年で返済額固定したって金利上昇、物価高騰、増税なのに
収入変わらずかマイナスならば実質負担増。

まあお勤めの会社が必ず賃金アップしてくれるような未来有る
大企業なら話は別でしょうけど。もっともそんな人は貧乏じゃない
だろうけど。

[1074: 匿名さん]

はっきり言って景気が上がる要素はない。
来年〜再来年から、マイナス成長が紙面を踊るかも？

・プライムローン：日本のマスコミがもっと騒がないのはおかしい出来事
・不動産業界：地価高騰、材料費高騰により在庫増、利益圧迫。
・電機機器：オリンピック景気の反動、必ずある。
・食品業界：材料費高騰による利益圧迫
・個人消費：格差が是正されず、生活用品の高騰

と、一般人が考えてみましたが、上がると考えている方
どういう要素で景気が良くなるか？教えて下さい。

[1075: ビギナーさん]

政治家がお金をばら撒きます。
それで景気は一挙に回復、金利も上昇です。

自民党が残る為にはそれしかないのですから
来年〜再来年は一時的に好景気になるでしょう。

[1076: 匿名さん]

ローンについて詳しくはわからないのですが、金利が上がらないとする考え方はなんとなく理解できました。が、金利が今後下がるというのは実際考えられることなのでしょうか？
ゼロ金利解除して間もないのにまた戻るということなのでしょうか？
ゼロ金利解除前に比べどれぐらいあがったのでしょうか？
今金利が高いとされていますが、私は住宅ローンは他の金利に比べると低いと思うのですが・・・
皆さんはどれぐらいが妥当の金利だと思われますか？

[1077: 匿名さん]

>1076
変動派だけど、ゼロ金利解除は
無いと思ってます。
と言うかあって欲しくないと思ってます。

そして現在も金利は低いですよ。
日本の経済状況や人口減、借金と
過去の金利考えれば３５年固定の金利で
２％なら格安、３％前半が普通、３％後半から高い
って感じだと思ってます。

３５年固定も低金利で悪くは無いと思うけれど
個人的な考えで１０年内に高金利は無いと
読んでるので変動が有利と思ってます。
（２〜３０年後に高金利になろうが関係無いので）

[1078: 匿名さん]

1077さん、昨年7月にゼロ金利政策は解除されていますが…。

[1079: 匿名さん]

>1078
ゼロ金利解除ではなく
ゼロ金利復活です。

ゼロ金利はさすがにおかしいので
もう少し早く１％くらいまでは
上げておくべきだったと思ってます。

[1080: 匿名さん]

>1076さん

金利は景気ではなく物価の方が影響が大きいです。
不景気の金利高もありえます。（スタグフレーション）

デフレ（物価低下）を脱却すれば金利は上がりますよ。

[1081: 匿名さん]

>1080
それは日本国の破綻を指すから
変動だろうが固定だろうが
意味が無いんだよね。

[1082: 匿名さん]

スタグフレーションになった時、35年長期固定の人の金利はどうなるんでしょうか？


「そのリスクも織り込み済みで、変動低金利の頃から高い固定金利を払っている」

と、頑として、金利引き上げに応じないとどうなるでしょうか？

双方同意の上の、「35年固定金利での契約」である以上、銀行側が一方的に利率を上げる事は出来るのですか？

仮に、スタグフレーションでローン契約銀行が破綻して、債権が投げ売られた時など、一方的な利率上げは有り得るのでしょうか？

[1083: 匿名さん]

↑
それまで反故にしたら、その銀行の信頼丸つぶれだな。

それに、超長期固定を使っている人は少数派だから、
金利を反故にしても、たいした利益にならないよ。

35年長期固定の貸付残高は、全体の2割以下。
多くは10年以下の固定か変動だよ。

10年後に金利をちょっと多めに上げるだけで、合法的に
短期・変動の人からたっぷり搾り取れるから問題ないよ。

[1084: 匿名さん]

今の変動金利は
店頭金利が２．８７５％で、全期間１．２％の優遇があれば、
１．６７５％

もし10年後、
店頭金利が１０％になったら、既存のローンは８．８％
(つまり、既に釣った魚には、あまり餌をやらない。)
でも、これでは新規借入の顧客が確保できないとなれば、
新規借入のみ優遇を大きくすればいい。
５％優遇にすれば、新規借入は５％
(これから釣りたい魚には、餌をたっぷり見せびらかす。)

上の例は、極端かもしれないが、
優遇というのは、銀行がその時その時の情勢に応じて
勝手に決められるから、非常に都合のいい仕組みだよ。
金利とセットで都合がいいように決められる。

[1085: 匿名さん]

スタグフレーションって騒いでるけどそれは利上げの材料には
あまりならないよ。

物価上昇抑制が金利水準を左右させる判断材料なのは確かだけど、
それはあくまでもインフレ率。

ユーロ圏のインフレ率が現在年2.1％去年100円で買えた缶コーヒーが
今年は102円って事。こんなに物価が上昇しているのに企業は好景気で
失業率も低く、賃金も上昇しています。当然金利を上げなければ
バブルになります。

ではスタグフレーションによる物価上昇はどうでしょう？原料の高騰
などで商品の価格が上がった所で、一般消費者の収入が増えてるわけでは
ないので企業の景気が良くなるわけでは無いですよね。そんな状況で
利上げをすれば企業は資金を調達出来なくなりますので設備投資が出来ず
雇用を増やす事が出来なくなります。結果値段にも転化出来ず、
経営が苦しくなればリストラ、事業縮小となります。ようするに利上げは
逆効果です。

よって好景気以外での物価上昇による利上げはあまり考えられません。

[1086: 匿名さん]

>1080

インフレになれば、名目の法人の売り上げ、個人所得が上がって税収により国の財政は楽になります。

それに国が破綻したから、個人も破産していいとはいえないのではないですか。

[1087: 匿名さん]

>1085

インフレになるっていうことは、金がだぶついてるんだから金利を上げざるをえなくなります。

タクシーも首都圏は初乗り７１０円になるそうです。

不景気でもインフレになるし、インフレになれば金利も上げざるをえなくなりますよ。

[1088: 匿名さん]

>>1083
10年後なら残高減ってるから、
ちょっと多めに上げたところで
たっぷり搾取できません。
まぁ、上げられる確証もないし。

[1089: 匿名さん]

>>1085

インフレになれば利上げすると言ってますよ。
スタグフレーションでの利上げが難しいのでは？
と言ってます。

実際今も原油価格やエコ燃料の影響による穀物類の
原材料の高騰が起きています。ガソリンは数年前
と比べるとビックリするくらい高値ですし、食品も
マヨネーズが数十年ぶりに値上げなど企業が原料高騰に
耐えきれず値上げ。しかしヨーカドーなど大手百貨店は
値上げしては売り上げを伸ばせないとの理由で利益を
圧迫して値上げ見送りなど。

携帯電話の通話料引き下げなどで当面cpiは下がるのでは
とも言われていますが実際身近な物の価格上昇圧力を感じます。
しかし原料原油が上がったので景気悪いけど利上げしましょうとは
ならないのでは？

[1090: 匿名さん]

>>1088
多くのローン債務者が、あなたくらい残高を減らせていれば、
銀行側は、既に住宅貸付資金の大部分を回収済みになるから、
たっぷり搾取できなくても、収益に大きな影響はでない。

でも、多くの人は10年後もローンの元本部分はまだかなり残っていると
思われる。だから、>>1083のような状況も想定される。

[1091: 匿名さん]

まあ現実には消費者物価指数対前年同月比　-0.1%
７カ月連続マイナス継続中
http://www.nikkei.co.jp/keiki/shouhi/
大勢としてはデフレ継続基調だな。（総務省9/28発表資料）
総務省資料によると項目別で下落率の大きいのは、
教養娯楽用耐久財（薄型テレビなど）　-16.3%
生鮮野菜　-8.6%
家庭用耐久財　-7.2%
通信費　-2.2%
など

[1092: 匿名さん]

ちなみに、9月18日に日銀から公表された資金循環統計から、
住宅ローンの貸付残高部分を抜き取ってみた。

2000年以降は、住宅ローンの残高はほぼ横ばいだが、
民間住宅ローン(多くが短期・変動と思われる)は
着実にシェアを上げている。

最近、新規借入でフラット35が伸びているというが、公的住宅ローンの
貸付残高全体で見ると減っている。
これは、新規借入の額より、過去に公庫で借りた人が返済する額の方が
大きいためと思われる。

このグラフを見る限りでは、
今後10年で住宅ローン残高が劇的に減るとは思えない。
>>1090にあるように、
>多くの人は10年後もローンの元本部分はまだかなり残っていると
>思われる。だから、>>1083のような状況も想定される。
ということも言えると思う。

後は、個人で自己防衛するしかない。

[1093: 匿名さん]

住宅着工戸数(2007年8月）
前年同月比：４３％減
うち分譲マンション：６３％減
うち千葉県：９４％減、埼玉県：９１％減
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q3/546753/

さしものマンションブームももう終了した。
今までの空前のマンションブームにおいてすら住宅ローン残高は横ばいでしかなかった。
今後は新規借入は激減、住宅ローン残高が減る方向に行くことは確実と見るのが妥当。

[1094: 匿名さん]

どうせ住宅ローン残高が減るなら、キャンペーン金利をやめて収益を上げた方がいいという銀行もあらわれる。

いずれにしても１０年後には金利が格段に上がってそうだ。

[1095: 契約済みさん]

そう言われ続けて１０年、１５年とたった現在。

わからんて。ローン残高へっちまったら銀行の収益も減るわけで。
何とかして貸し付けようとするのが金貸し業者。

なんていうか、１０年後とか２０年後のことなんざわかんね。

防衛策は練らなきゃいけないが、おびえて手を出さないほどでも
無いと思うぞ。

逆に１０年後が不安で不安でたまらないなら買わない方がいい。
精神的にも楽。

[1096: う]

ある銀行の住宅ローン会議・・・
ひら：不動産が売れなくなった。貸付が伸びない。どうしたらいいでしょう？
上司：金利を上げればいいんじゃないの？既契約者から頂くとしよう。
ひら：客がよそに逃げるんじゃないですか？
上司：皆が上げればいいんじゃないのか。うちの顧問（天下り）にお願いして日銀からアナウンスしてもらおう。
ひら：あ、そうすればいいのか。それもそうだな。

[1097: 匿名さん]

あなた方頭悪いな。1094とか1096みたいな事が事実としてあるなら
低金利キャンペーンなんてやらないではじめから日銀様にお願いして
談合して高金利で貸し付けておけばいいじゃねーか。マンションブーム
が終わって収入が減るから金利上げて利益出すよりマンションブーム
中に金利上げた方がどう考えても利益に繋がるが？？それとも銀行の
経営者はみんな能なしか？

10年後に銀行が利益上げる為に高金利って？他に10年後に金利が上がる
理由思いつかないのかよ？

まぁ言い返せばそこまでの異常事態でも起きない限り高金利はあり得ない
ってことだな。

普通借りる人がいないと困るから金利は下がる。高金利でも借りる人が
いるなら金利が上がる。基本的に考えは物価と同じだと思うが？
冷夏でビールの売上げが今一だから単価を高くして儲けようって会社
があるかい？これだから長期オタは・・・

[1098: 匿名さん]

>>1092のついでに、資金循環統計から
銀行がどこへどれだけ運用しているか調べてみた。

住宅貸付は全体の8〜9%似すぎない。
住宅ローン事業に力を入れているといっても、その程度だ。
金利が上がってローン破綻者が増えても、何の問題もないことがわかる。

グラフから一つ言える事は、
公債(国債)の割合が増えてきたので、金利上昇は債券価格の下落を招き、
銀行にとって時価評価で損失になる。
それを避けるためには、国債を買い支えて、金利上昇を防ぐか、
債券価額が下落する前に、売り抜けるしかない。

銀行にとっては、
こっちの方が、住宅ローンの破綻者が増える云々より重要な問題だ。
もし、後者の動きになったら、ここの人達も大変になる。

この辺り、どう考える?

[1099: 匿名さん]

>>1098の続きを言わせてもらうと、
メガバンクは、既に国債の大量売却を始めている。
つまり、後者のことを始めている。

少し古い記事(2005年12月5日付け)だが、
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20060302/100312/
「メガバンク、国債を大量売却 竹中大臣は怒れど、神通力なし」

なのに、上記グラフで国債の額が増えているのは、
これまでは、郵貯が強烈に買い増していたからだ。(グラフ参照)

でも、今月から民営化された郵貯銀行の考えは、
9月23日付の日経の3面に載っていたけど、
「国債は利ざやが薄いほか、国債に偏る資産構成では急激な金利上昇で損失を被るため、郵政公社は「投資先の分散は不可欠」と見ている。」
メガバンクの三井住友銀行の社長だった西川氏が、郵貯の社長を
務めるのだから、当然の見解かもしれない。

なんか、今までになくきな臭いにおいがするのは、俺だけかな．．．

[1100: 匿名さん]

まあ、あまり不安を煽ってもしょうがないので、
変動の人はあまり経済のことを気にせずに、
気楽に返済していけばいいと思うよ。

あとは、なるようになれだ。
そう考えた方が、精神衛生上もいいし。

[1101: 匿名さん]

>>1099

自分も郵貯の動向気になってた。
もともと住友の人だしね。。

[1102: 匿名さん]

>>1093
記事を読めばわかると思うが、
激減したのは、建築確認書の審査が厳しくなったため、
業者が申請を遅らせたためだ。
需要が減少したと見るのは、少し勇み足かもしれないよ。

[1103: 匿名さん]

>>1102
そうであればいいんだが。

しかし、住宅着工戸数ばかりでなく、マンション契約率も著しく落ちているんだよね。
2007年8月のマンション契約率：首都圏65.8%, 近畿圏56.4%
これはここ数年来なかったくらいひどい数字。
http://rank.nikkei.co.jp/keiki/jutaku.cfm

これに関して「東京都区部におけるマンション契約率低下の背景」
http://www5.cao.go.jp/keizai3/shihyo/2007/0813/823.html
なる考察でその原因分析がなされているが、要するに、もう普通の収入の人間は
最近の価格上昇にもはやついてこれなくなったのではないかということ。
億ションの契約率はまだ高いらしいけどね。並の価格帯の物件はどしゃ降り状態。

[1104: 匿名さん]

でも国債を大量に売り出して大暴落が起きたらやばいんじゃないの？
国債の買い手がいなくなったらどうなるの？
毎年何十兆もの国債発行してるのに買い手がいなくなるって事でしょ？

[1105: 購入経験者さん]

うむうむ。

こうやって考えて考えて考え抜いて、自衛していくのが良いんだろうね。
全く何も考えずに脳天気に、なんとかなる、よりは良いか。

ただ、押しつぶされないようにな。

未来はわかんないから必要以上、過剰反応はより危険だよ。

後は祈るしかなかろうて。

[1106: 匿名さん]

変なグラフ出すのもいいけどさ、
そもそも保証会社があるんだから、
破産とか銀行には影響ない。
数字的にはね。

まぁ、そんなことになったら
新規で家買える人も少なくなるから
不況に逆戻りだ。

そしたら、銀行の立場ないわな。

だから万一そんなことは予兆の段階で、
道義的に大問題になるね。
金融機関って社会的に結構キツイのね。
国の監視とか諸々。だから安易に潰せない訳。

まぁ、道義とか分からん人には
何言っても無理だろうけど（笑）

[1107: 匿名さん]

自己防衛と自己満足の違いが分からない
無駄なお勉強は哀れだね。関係ないことに必死。

[1108: 契約済みさん]

>1106
保証会社に何の関係が？
局所的には破産者が出ても、抵当物件売却して回収できるなら
問題ないが、サブプライム問題のように物件の価値が下がって
しまうと、回収が危うくなる。

それに、景気がよくなりゃ物件価格が上がるのは当たり前。
それで物件が買えなくなるのは、コツコツ貯金を溜めてる
サラリーマンなだけで、事業者や高額所得者は概ね景気に乗じて使える
金も上下してるので、単純に買える人が減るなんてことはない。
もちろんバブルが再来するなんて予想する気はサラサラないけど。

その時点で言ってることがメチャクチャな気がするけど、
銀行が道義なんかを大事にしてくれるなら、焦げ付きが表面化して
以降の中小企業への貸し渋りなんかやって保身に走ってる金融機関
ってなんなの？って言いたいけど。しかもマスコミからはあれほど
叩かれているのに何のお咎めもなかったどころか、政府から補填
されてたほどじゃん。

[1109: 匿名さん]

変なグラフとか無駄なお勉強とかいっている人は、
能天気だね〜。

まあ、十人十色。
所詮ここにいる人はローン債務者。
債権者の立場・事情・都合で考えるには無理があるかもしれないな。

[1110: 匿名さん]

>>1104
大丈夫。
日本政府を信じてやまない老人たちの金融資産がまだある。
うまく言いくるめて、買わせればいい。
日銀も間接的に引き受けてくれる。

でも、
いつまでも あると思うな 親と金
ってね。

[1111: 匿名さん]

銀行は他に融資先がないから住宅ローンに力を入れざるを得ない
と、よく言われるが、
海外に目を向ければ、融資先や投資先なんて山ほどある。

「損失が少ない」は誇れるのか。 サブプライムのもう1つの問題
http://business.nikkeibp.co.jp/article/manage/20070821/132656/

ここで指摘されているけど、
国内の銀行は、リスクを恐れて融資先を開拓することをサボっているだけだ。
海外の銀行はサブプライム債を含め、いろんなところへ積極的に
融資と投資を行っている。
今回大きな損失を被ったかもしれないが、それまでに莫大な利益を
上げていたのだから、トータルではかなりのプラスだ。

国内銀行がこのまま能無しであれば、住宅ローンは無視できないだろうが、
本格的に海外へも目を向け始めた時、どうなるかな。
個人投資家は、もう海外投資へ目を向けている。
住宅ローンも含め、低利な国内債権をどう処分するか。
ババ抜きは、水面下で静かに始まっているよ。

[1112: 匿名さん]

金融実務経験の無い人の本で、決め手もね〜って感じですかね。

[1113: 匿名さん]

住宅ローンを借りる人が減少するから、住宅ローン金利は上げられない、って論理を主張する人がいるけど、

変動金利　→　無担保コール翌日物金利
長期固定　→　10年物国債

に連動するから、関係無いんじゃないの？

むしろ投資家が株式市場との兼ね合いで、どちらが得と判断するかによるかと思う。

もちろん、投資家は一般国民が住宅ローンでどういう影響を受けるかなんて、予測はしても、「利益の最大化」以外の行動なんて取らないと思う。

[1114: 匿名さん]

銀行にはＢＩＳ規制（自己資本比率規制）がありますからね。
リスク資産をやみくもに増やすとＢＩＳ規制に引っ掛かる。
銀行が批判を浴びながらも国債を買い続けざるを得ないのもそのせい。
（国債はルール上リスク度0%と計算される）
ペイオフ解禁後、億単位の大口預金者は銀行の自己資本比率を気にするようになってきた。
銀行としてはそうむやみやたらとリスク資産を増やすというわけにはいかない。

[1115: 匿名さん]

私は、もう住宅ローンの金利変動リスクをなくしたから、
あとは将来に向けての貯蓄の方に関心があるのだけど、

実際、日本の金利は低すぎるから、
どうしても海外に資金を向けざるを得ないんだよね。
みんなが一斉に動きだしたら、日本経済に悪影響を与える
(日本の株価と債権価額が下落する)ことはわかっていても、
微力ながらこの動きに加担している自分がいる。
やっぱり、日本の将来を憂いつつも、自分だけは「利益の最大化」を狙いたい。

[1116: う]

海外に投資って前から考えてるけど、為替差損がでる可能性があるから
人はやらない人は多いんじゃないの。
金利が低いっていうけど４０００万円くらいの借金で３％としても利息
だけで月に１０万円だ。元金が１００万円と４０００万円とではまるで
違うわけだ。３５年とか人生の半分を使って返済するわけだし、借金
の中でも特殊な例と考えてもらいたいね。

[1117: 匿名さん]

返済期間が長かろうが短かろうが、額が大きかろうが小さかろうが、
借金は借金。利息や元本の減り具合の計算方法だってどれも同じ。
特殊な例として財布を別にしていたら、貯蓄計画なんて組めないよ。

>>1115
変動で組んでいたら、金利が上がった時の備えの方が大事だ。
繰上げか円預金くらいにとどめておいた方がいい。

もし、外貨預金とか海外の債権ファンド(MMFとか)に余裕資金を
つぎ込んでいて、日本の金利が１％か２％くらい上がったら、
円キャリーの巻戻しが起きて円高で資金が目減りする上、
ローンの返済額まで上がって、ダブルパンチの可能性が高い。

いくら海外の利回りがよくても、手を出さない方がいいと思う。

[1118: 匿名さん]

>>1117
おそろしく知識がないな。

[1119: 匿名さん]

じゃあ、1118氏の意見を聞いてみたい。
言ってみそ。

[1120: 1118]

意見はありません。失礼しました。お許しください

[1121: 匿名さん]

しかし実際のところ、通期優遇が1.4%あったとして、変動一本とは
いわないまでも短期固定でまわしていくのはアリなのでは？と思います。
超長期が3.3%前後の今、35年固定してしまうのは機会損にもなるかな、
などと考えてしまいます。
もちろん繰上げ返済が前提ではありますが、優遇前4.7%になってやっと
超長期とおんなじぐらいですよね？

考えれば考えるほど悩みますが。

[1122: 匿名さん]

>>1113

遅いレスですが。

金利って何も住宅ローンを中心に決まる訳ではないですよね？
銀行の業務ってメインは企業にお金を貸す事だと思うんですよ。

だから高金利でもお金を借りる企業がいれば金利は上がって来ると
思うし、借り手がいなければ下げて来るんだと思うんですよ。

というかそれを日銀は操作して景気の上げ下げを調整しているのでは？

高金利でもお金を借りたがる会社が多いって事はそれだけ景気がいいって
事じゃないですか。逆に金利を下げれば企業もお金を借りやすくなるから
設備投資も増えて雇用も増えて賃金上昇に繋がり好景気になるって
事ですよね？

ですから住宅ローンの元となる長短金利は企業次第という事には
なりませんか？

海外と比べるととか色々意見がありますが、例えば日銀が急激に
利上げを急いだ場合、日本の会社自体がその金利についていけず、
倒産や事業縮小とかしたら景気は悪くなっちゃいますよね？？
というか日本の企業がどの程度までの利上げに耐えられるか知りませんが。

違ってたらごめんなさい。

[1123: 匿名さん]

少し前のレスだけど、
>>1046, >>1052, >>1065

待ちに待ったチャンスが来たかな。
フラット(or 超長期)の2％前半！

http://www.nikkei.co.jp/news/past/honbun.cfm?i=AT2D13004%2013112007&am...
「長期金利、一時1.5％割れ・1年9カ月ぶり低水準」
1.5％を下回ったのは、日銀の量的緩和政策が続いていた
2006年2月以来約1年9カ月ぶり．．．

[1124: 匿名さん]

我が家は借り入れ5000万（全期1.4%優遇）で変動1本ですよ！
怖いけど、頑張ってみようと思います。

[1125: 匿名さん]

うちも1124さんに状況がとっても似ています。
5000万ちょっとを全期間優遇1.4％で変動にしようとしています。
期間は一応３０年にして、早めにガンガン返していく予定。
お互い頑張りましょう！

[1126: 匿名さん]

みなさん、2000年のITバブル崩壊を覚えてますか？
あの時も日銀はゼロ金利解除しましたがシリコンバレー発のITバブル崩壊で
再びゼロ金利突入、その後5年間の長い不況が続きました。

今回も当時の状況と結構似てると思いませんか？
ITではないけれど同じアメリカ発です。さらに前回と違って世界の金融機関に
波及しているようです。もしかしたら前回より深刻なのかもしれません。
もちろん、前回と比べてグローバル化が進み、アメリカの影響力が薄くなって
いるとの指摘もありますが、どうでしょう？

前回も日銀は日本の景気は底堅いと言い続けていましたが、アメリカのITバブル
崩壊後の数ヶ月後にゼロ金利、さらに数ヶ月後に量的緩和となりました。

今回も日銀は日本の景気は底堅いと言い続けていますが、世界的なドル安から
来る円高により、唯一日本の景気を引っ張って来た輸出関連企業の利益を
圧迫するでしょうし、何よりも大きな輸出先であるアメリカへの輸出が減る
でしょうし、冬のボーナスもすでにマイナスになるらしいですし、原油原料高
で収入が増えない状況での物価上昇は景気を減速させると
思います。さらに消費税率アップなどマイナス材料は沢山ありますが、日本が
今後景気が良くなりそうな情報は皆無です。長期金利も1.5割れしましたし。

もしかしたら来年には再び利下げって事もかなり現実味を帯びて来たと思いませんか？5年前のように。

長文失礼しました。

[1127: 匿名さん]

ゼロ金利かつ量的緩和時代の最低金利が大底であることは間違いない。

再び、その金利になったとき、
それでも変動を続けるか、超長期固定に借り替えるか。

[1128: 匿名さん]

>>1126
このまま円高が進めば、輸入している原油・原材料の日本国内での価格上昇はある程度緩和されるのでは？

輸出については、元気のないアメリカよりも元気な新興国に向かうでしょう。
また、本当に国際競争力がある企業であれば、円高のリスクはヘッジされているものと思います。

私には、いまの状況は円キャリー終焉の兆候に見えます。
市場は、近い将来円と他の通貨との金利差が解消することを織り込み始めたのではないでしょうか？

金利の上昇は、借金がある人には痛手ですが、日本国民の預貯金の残高を考えると、上昇のメリットを受ける人の方が多いと思います。

いろいろ書きましたが、私は早ければ来年１月には利上げがあると思っています。

[1129: 匿名さん]

私は来夏まで無いと思っています。

①銀行の決算中間発表で
　「想定していたよりサブプライム問題の影響が大きい」と
　 コメントしている点

②三菱UFJ証券が「利下げ」も含めて検討すべきと
　公の場でコメントした点

③サブプライムローンに続き、日本でも大手建設、大手不動産会社に
　業務停止命令が出るかもしれない状況になっている点。
　NHKニュースで取り上げられたやつです。
　警察へ偽証罪、不動産売買契約違反等で、訴えが起こっており
　近く警察庁が動く予定のようです。

④その他、賃金上昇率の悪化等

上がるとしても
福井さんの任期が切れる直前でしょうか？

[1130: 匿名さん]

>輸出については、元気のないアメリカよりも元気な新興国に向かうでしょう。

でもその新興国も巨大消費国アメリカへの輸出を盛んに行っています。
よく問題になっている人民元問題が良い例ですね。

アメリカはサブプライム問題が話題になって大手証券会社などが9月期
決算で巨額の損失を計上しだしておりますが、実は個人消費や雇用には
まださほど影響が出ていない状況です。これでアメリカの消費が低迷
し出したら新興国自体も影響を受けない事はないと思います。