変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[1011: 周辺住民さん]

あー、すでに借りている人に関しては4月で上がったみたいだね。
これから借りる人は、10月以降、今の店頭金利(2.625%)＋0.25%でOK？

[1012: 匿名さん]

なんか2000年のITバブル崩壊時と状況が似てきた気がする。
日本がようやくゼロ金利解除した1年半後くらいにアメリカITバブル
崩壊。日本も結局ゼロ金利逆戻り。それでも景気は回復せず、異例の
量的緩和。

今回のはITバブルが住宅バブルに置き換わっただけっぽい。

[1013: 匿名さん]

住宅バブルが起きたのは、グリーンスパン爺が
思いっきり利下げしたから。
安易に利下げをすれば、崩壊し切っていないバブルを
さらに増大させるのは、みんなわかっている。

でも、まだ議長席に不慣れなバーナンキ坊ちゃんは
直近の金融市場の混乱におののいて、利下げしてしまうかな。

[1014: 匿名さん]

勉強不足の人がなにか言ってますが、サブプライムの問題が
本格化するのは２００８年からですよ。

２００８年から金利が急上昇するローンを組んでるんです。
つまり破綻予備軍はものすごい数が潜在的にまだまだいるんです。
当分は利上げなんてできません。

[1015: 匿名さん]

勉強不足の人が何か言ってますが、ブッシュ大統領が破綻予備軍
の救済策を発表したので金利が上昇して払えなくなる人は
低金利のローンに借り換えられる事になったんですよ。

問題はすでに証券化された住宅ローン担保証券で損失を抱えた
金融機関や投資家の破綻や金融市場の信用収縮です。

金曜日はアメリカの雇用統計がプラス10万人予想の所マイナス0.4と
大きく予想を下回り、米景気後退が本格化？とNY市場は大暴落
長期金利も急低下したようです。
おそらくそれを受けて週明けは日本の長期金利も下がるでしょうね。
1.5割れも時間の問題かもしれません。このまま信用不安が続けば
来月はさらに住宅ローン金利は下がって来るでしょう。

[1016: 匿名さん]

勉強不足の人がなにか言ってますが、それでも金利を上げるのが
日銀の福井という人なんですよ。９月に０．５％上げてくると思います。
全期間固定で借りてよかった。

[1017: 匿名さん]

９月は絶対に上がりませんよ。
まあ、上がる上がらないをここで議論してもどっちに転ぶかわからないから、これはおいといて。
仮に、万が一、0.5上がったとしても、まだまだ長期固定に対する変動のアドバンテージは歴然としてある。
「全期間固定でよかった」とはなんともおめでたい人だ。

[1018: 匿名さん]

変動の人、盛り上がってますね〜。

信用収縮、短期金融市場の麻痺、景気後退
経済が低迷すればするほど、変動の人は俄然元気になるようです。

[1019: 匿名さん]

これだけ円高進むと9月の決算報告怖くね？

世界の中銀が各国と歩調を合わせるて信用収縮を乗り切るとか
言ってるのに福井君だけは8月の会合後日本は影響無いとか
日本経済は順調だとか空気読めない発言してるからな。

きっとポール損から「空気読め！」とおしかりが来てるはず。

[1020: 匿名さん]

いくら、日銀が政策金利の誘導目標値を上げなくても、
金融市場の混乱が続けば、短期プライムレートが上がる可能性はある？

[1021: 匿名さん]

>1020

介入するから無い。

もし介入で押さえきれなくなったらそれは日本終了のフラグ。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AD%E3%82%B7%E3%82%A2%E8%B2%A1%E6%9...

[1022: 匿名さん]

>介入するから無い。

介入して抑えられるのは、無担保コール翌日物金利まで。
短プラは、銀行が事情に応じて独自に決めるものだよ。

以下、引用。
短期プライムレートとは、銀行が会社にお金を貸すときの
最優遇金利のことで、貸し出し期間が1年未満のものです。
1989年からは新短期プライムレートと呼ばれています。
金利は、各金融機関が資金を調達するためにかかった費用や
将来の金利の動向を加味して決定されます。

[1023: 匿名さん]

>金利は、各金融機関が資金を調達するためにかかった費用...

資金調達のためにかかった費用。
ここが味噌ね。

現在、CPでの資金調達は実質不可の状態。
社債発行による資金調達は金利スプレッドは大きくなったまま。
これが、さらに進行すれば、もしかしたら短プラは．．．

[1024: 匿名さん]

ちょっと金利が上がっただけで資金繰りが出来ず倒産する
中小企業が多くなったり日銀の利上げで短プラを引き上げても
実際借りる側の企業が借りれなくなるケースが増えてあげたくても
上げられないってケースが多いとどこかで読んだけどな。

短プラ長プラ上げても借り手がいないと意味ないんじゃ？
銀行は金貸して初めて利益出るからね。

お金借りれない企業は設備投資出来ないから賃金も雇用も増やせない。

どう考えても実体経済に沿った金利上昇じゃないと日本は終わるとしか
思えませんが。

[1025: 匿名さん]

>金利は、各金融機関が資金を調達するためにかかった費用...

例えばこれ、9月7日付の日経記事。
http://www.nikkei.co.jp/news/kaigai/20070909AT2M0800I08092007.html
「欧州銀、調達コスト急騰」

金融市場はグローバル化が進んでいるから、事態がもっと深刻になれば、
日本の金融機関とて対岸の火でなくなるかもよ。

[1026: 匿名さん]

素人ですみません。基本的なことをお尋ねしたいのですが、住宅金利って、具体的には何がどうなると下がって、何がどうなると上がるのですか？今回のように景気悪くなりそうになると下がるようですが、変動だけは下がりません。先を自分なりに読みたいのですが、難しくて、このままの自分の判断では半丁ばくちになってしまいそうで・・・
どなたかお願いします。

[1027: う]

銀行が自分で決めるんです。つまり、自分でいいように理由をつけて決めるんですよ。日銀の政策金利って本来あんまし関係なさそうですね。上げ下げの理由にはなりますが。競争があれば、もっと金利は下がるんじゃないかと思います。ゆうちょ銀行が本格的に参入すれば、１０年固定１％なんかできそうですね。住宅ローンほどちょろい商売はないですよ。１％と言っても数千万円の１％はでかいです。汗も流さず金が入ってくるんですから。しかも一番抵当になってるから、なんかあったら競売して回収できますしね。事業用の融資よりはるかに安全なんじゃないでしょうかね。

[1028: 匿名さん]

↑

読売新聞より　ゆうちょ銀行地銀と組んで代理店からスタート
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20070908i311.htm

[1029: 匿名はん]

>>1027
10年固定1％なんてなったら
預金金利はどうなることやら。

[1030: 匿名さん]

>>1027
慈善事業じゃないんだから、
調達金利より下になるわけない。
5年国債だって、1%超えているのに。

[1031: 匿名さん]

経済が安定すると長期固定派が元気になる。

変動派は日本の成長は長続きしないとか成長してもゆっくり
だから問題無しで対抗。

経済が不安定になると変動派が元気になる。

そして必ず出てくるのが長期固定派の景気が悪くても金利は上がる説。

根拠
結局銀行が勝手に金利決められるから
財政破綻してハイパーインフレが来るから

変動派のほうが説得力あるかな。

[1032: う]

ゆうちょなんて相当な資金がありますからね。
調達なんてそんなに考えなくていい。
手数料とか保証料とかで借り入れ時に１００万くらいとって
５年固定１％で十分じゃないですかね。
その後、適当に２％くらいに金利を上げればいいですし。

[1033: 匿名さん]

ゆうちょが国民から集めたお金を単に金庫にプールしているだけと
思っている人がいるみたい。
集めたお金は財投債などへ、すでに融資済み。

銀行の預金はすべて銀行の金庫に入っていると思われがちだが、
集まった資金はすぐに企業融資などにまわして、
利ざやを稼がないと、銀行は経営難に陥ってしまう。
郵便貯金も同様で、企業融資はほとんどないが、国の債権に
投資して利ざやを稼いでいる。
住宅ローン事業に資金を回そうとすると、債権を処分せざるを得ない。
債権の利回りを捨ててまで、住宅ローン事業に参入するわけだから、
当然債権の利回り以上が参入条件になる。

と、これくらいは一般常識だと思うけど。

[1034: 匿名さん]

銀行が勝手に金利決めるのは
大正解ですよね。
ただ競争も激しく低い話もってくる事が多いよ。

極小企業経営してるんだけど
今年の６月に５年固定（期間も５年）で
金利０．９％でいいから借りてくれって
話が来て実際に借りた。

金利上がってると思ったけど
決算月に借り手がいないから困って
どうしてもお願いだからと
他行分の借り換えでこちらにメリットある
０，９％って数字出してきた。

当面、高金利は無いなと確信した瞬間です。

[1035: 匿名はん]

>>1033さん
おっしゃるとおりなんだけど
「う」はなーんにも知らないから。
銀行が経営努力も何もせずに
国債をせっせと買うことと投資信託を無責任に
売りさばいで手数料をとることを生業としている
ことさえも理解できないんだろう。

[1036: 匿名さん]

>1033
銀行の本来の業務から考えると逆ですよ。
お金を集めて、人や企業に貸すのが
本業だったんですよ。

貸し出しだけでは集めたお金を消化できないのと
リスクなどトータルで考え国債や債権にも
お金を回している。

住宅ローンのリスクが国債より低いと
判断すれば国債より低金利となるし
逆であれば国債より高金利となる。

金利って結局はリスクとの兼ね合いで
期間で言えば長期ほどリスクが高くなるので
金利が高くなるのです。

[1037: 入居済み住民さん]

借り換えを予定していましたが、サブプラ問題で株価続落＆長期金利下落のため、やめようかどうか迷っています。
ＵＦＪにて借り入れ中、残２３００万、残り２０年で元金均等払いで借りていて、2年固定終了後これからは変動に変わります。
対して借り換え予定の分は長期固定２０年２．８５％１３００万＆特約の変動１・３５％１０００万（新生です）
どうでしょう？私としてはサブプラ問題は長引きそうで、当面借り換えは
見送ろうかと・・・・。
どなたかご意見ください。

[1038: 匿名さん]

＞1034さん
うちも事業資金１．１％で借りました。
しかも無担保・無保証で。

最近はどこも担保いらないですね。
国金も一度完済したら次からは２千万まで無担保・無保証です。

事業ローン借りて
住宅ローン返済しようかと思っています。

[1039: 匿名さん]

>>1022

確かに新短プラは銀行が自由に決められるようになったわけだけども
大きな理由として政策金利連動だと長短金利が逆転する現象が
起きたからだよ。（でも新短プラになってからも逆転現象が起きてるけど）
で、実際自由に決められるとはいえ、新短プラになってからも政策金利
連動は変わってない。

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

さすがにゼロ金利量的緩和時は若干高かったけどそれでも最低ラインの
水準だ。

>「欧州銀、調達コスト急騰」
いやだから今は一時的な信用不安からそういう事もあるだろうけど
結局4%の誘導目標になるようECBが介入して収まってるじゃん。
結局短期市場は中銀が介入するからロシアのように財政破綻が起きない
限り高騰したり下落したりはしないよ。そしてそれに連動する短プラ
だけが上昇する事はまずあり得ない。

まーよーするに日本は当分低金利ってこった。

[1040: 匿名さん]

>いやだから今は一時的な信用不安からそういう事もあるだろうけど

信用収縮で、今もCP市場は麻痺したまま。
そのCPのほとんどは1〜3ヶ月物の短期証券。
借り換え期限が迫る9月20日頃以降に、再び危機がくる可能性がある。
この危機を何とか乗り切れれば、市場は徐々に安定し、
元の景気拡大路線に戻れるかもしれないのだが。

はたして．．．

[1041: うぐいす]

変動金利がもっとも低利なのはどこでしょう？　3000万で実行予定です。5年以内に繰り上げ返済で完済します。そのため、当面の金利だけで選ぶため、変動金利で検討しています。
見渡したところ、ろうきんが最強に見えますがどうでしょう？

[1042: 匿名さん]

>>1040

その通りだね。
基本的に外需主導の日本経済は世界経済が元の落ち着きを取り戻せば
拡大路線に戻ると思う。

問題は米景気だ。昔ほど影響力が薄れたとはいえ、やはり米景気が
減速すれば日本は影響を受けるだろうね。

来週のFOMCは雇用統計の悪化でほぼ利下げを織り込んで来てるらしい
けど米があと何回、どのくらいの期間でどこまで利下げすれば経済が
立ち直るかがカギだと思う。

サブプライムという実態の見えない問題を抱えてるだけに先行きは
全く解らない状況らしい。

下手したら来年以降、数年低迷するかもしれないし、来月には底を打って
上昇に転じるかもしれない。

現状は住宅関連のみの悪化と言われていたのが雇用まで影響が出始め
て来た状況。これが一過性のものなのか来月以降も続くのか？
さらに個人消費にまで影響が出てくればかなりやばいかもしれない。

[1043: 匿名さん]

うぐいすうざいな。
3000万を5年以内に返せるんだったらどこでも
大差ないだろ。
いちいちこんなところで聞くな。
せこいんだよ。

[1044: 匿名さん]

げーっ久しぶりに今の金利確認した、すごい下がってる〜ホントに金利には振り回されっぱなしだよ、俺が３年間悩み続けてフラット３５にしたのがあほらしくなってきた、皆さんは実行未だなのかな、変動が怖いかどうかはコイントスかサイコロかなんかで決めることをおすすめします、あ〜あほらし

[1045: 匿名さん]

最近長期固定派の人達は登場しないですね
反論期待しているのですが

[1046: 匿名さん]

そりゃぁ、来週は今後を占う運命の週だからね。
それまでは静観して、その後にとるべき行動に備えているだけだよ。

>信用収縮で、今もCP市場は麻痺したまま。
>そのCPのほとんどは1〜3ヶ月物の短期証券。
>借り換え期限が迫る9月20日頃以降に、再び危機がくる可能性がある。

さらに、
17日(月) ファニーメイ決算
18日(火) FOMC政策金利(利下げ?)、リーマン・ブラザーズ決算
19日(水) モルガン・スタンレー決算
20日(木) ゴールドマン・サックス決算、ベアー・スターンズ決算
今、サブプライムで渦中の企業が続々と決算発表する。

ここで一気に相場が崩れたら、そして長期金利が大きく下げれば、
長期固定に借り換えるチャンス到来になる。
もしかしたら、2%台前半の復活があるかもしれない。

[1047: 匿名さん]

予想通り、金利は据え置きでしたね。

>>1016などをみると笑ってしまいます。

[1048: 匿名さん]

>>1046

>ここで一気に相場が崩れたら、そして長期金利が大きく下げれば、
>長期固定に借り換えるチャンス到来になる。

アメリカの金利は下がって、日本の政策金利は下がらない。
それで株価は回復。
（今週号の「週刊ダイアモンド」でも、ＦＯＭＣ金利が下がると日米の株価は回復するパターンを過去3回とっている、と書いていた）

この状況なら、来月〜来来月あたりに日銀が利上げしたら、
変動は金利が上がるような…（政策金利ベースだから）


また、超長期固定は、政策金利じゃなく、10年物国債に連動してるから、
株式市場に資金流入して、日本国債が売れなくなったら、
また金利上昇するような…。

どうでしょう？
詳しい方。

[1049: 入居済み住民さん]

日本の金利は低すぎるんだから、据え置きや利上げはあっても利下げ
はないよ、インフレとデフレ双方のマイナス効果を考えるとうなずけるはず

[1050: 匿名さん]

日銀が介入する金利って実勢で何％なの？
この前は0.2％くらいで操作していたようですが？

[1051: 匿名はん]

変動金利は短期プライムレートに連動する。短期プライムレートは、
日銀が決める「無担保コール翌日物金利の誘導目標値」に左右される。

長期固定金利は、主に10年物国債の長期金利に左右される。

>ここで一気に相場が崩れたら、そして長期金利が大きく下げれば、
>長期固定に借り換えるチャンス到来になる。

福井さん達は、政策金利を下げる気はないようだから、
変動金利はそのまま、
長期固定金利だけ下がる可能性がある。
つまり一瞬だけ(2、3ヶ月だけ?)、長期固定のお得感が出るかもしれない。

この瞬間が来るかどうか、来たらすばやく長期に乗り換えられるかどうか
がポイントだと思う。

ただ、35年固定が2％台前半になったとしても(なるかどうかわからないが)、
ここの人の多くは、変動+優遇を選ぶんだろうな。
実際、フラットが2%台前半だった去年も、長期をバカにしまくっていたから。

[1052: 匿名さん]

変動金利は短期プライムレートに連動する。短期プライムレートは、
日銀が決める「無担保コール翌日物金利の誘導目標値」に左右される。

長期固定金利は、主に10年物国債の長期金利に左右される。

>ここで一気に相場が崩れたら、そして長期金利が大きく下げれば、
>長期固定に借り換えるチャンス到来になる。

福井さん達は、政策金利を下げる気はないようだから、
変動金利はそのまま、
長期固定金利だけ下がる可能性がある。
つまり一瞬だけ(2、3ヶ月だけ?)、長期固定のお得感が出るかもしれない。

この瞬間が来るかどうか、来たらすばやく長期に乗り換えられるかどうか
がポイントだと思う。

ただ、35年固定が2％台前半になったとしても(なるかどうかわからないが)、
ここの人の多くは、変動+優遇を選ぶんだろうな。
実際、フラットが2%台前半だった去年も、長期をバカにしまくっていたし。

[1053: 匿名さん]

アメリカの１回の利下げでサブプライムが解決するほど甘くはないだろうな。
恐らくアメリカはあと１０回程度連続して利下げをしなくてはならんだろうな。
日銀はその間は動けないだろうと思う。

[1054: 匿名さん]

アメリカがあと10回利下げって、それはアメリカが景気後退する
って事でしょ？

アメリカ景気が後退するという事は日本の景気も後退すると考えて
いいのでは？

ならば日銀は利下げせざるをえないのではないでしょうか？

短プラも長プラもそもそも企業に貸し出す金利の事ですよ。
景気後退が鮮明になれば金利を下げて企業を助けてあげないと
倒産もリストラも増えてさらに景気は悪化しますでしょ。ということは
それに合わせて住宅ローン金利も下がりますよ。

日銀が下げたくないと言っても景気が悪くなればまたゼロ金利は
あり得ると思います。

[1056: 購入経験者さん]

さて。
原油高におけるスタグフレーションの足音が聞こえてきましたが、金利はどうなってしまうのでしょうか。利下げ幅がない日本は、もはや利上げ時期を逃してしまったんじゃないですかね。
スタグフレーションが鮮明になったときに、はたして金利は上がるか下がるか。上がるシナリオのことを考えると変動金利で耐えられますかね。

[1057: 匿名さん]

何日か前の日経新聞に今の日本の景気は3つのエネルギーによって
支えられていると書いてありました。
1.円安
円安になればなるほど輸出企業が儲かるって事らしいです。
2.財政出動
毎年30兆円もの財政赤字を出していますが、これに歯止めを
掛けるには消費税など増税しなければならず、それは景気を
減速させるとか。
3.超低金利政策
投資を支え、不動産業の活況を牽引してきたとか。

この3つは麻薬のようなもので頼りすぎるとしっぺ返しが来る。
早いところこの3つに頼らなくても好景気を維持出来るように
ならなければいけないとか。

これからの日本はどうなるのでしょうか？

[1059: 匿名さん]

高度経済成長期のように賃金が上がれば利息の負担は感じないのだが、経団連が賃金上昇を抑えている現状では、利息上昇は労働者の負担となる。
景気がいいというけど閉塞感があるね。

[1060: 匿名さん]

単純に、賃金上昇が期待できない現状では、利息が上昇したら不安でしかたない。サブプラ問題がヒトゴトではなくなるかも！未来に期待が持てるか持てないかで、色々のことに対するモチベーションがかなり違ってくる。
5年後、10年後の明るい安定した未来が描ける人が、どれだけいる？