変動金利は怖くない？？

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はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[1153: ビギナーさん]

変動金利は半年ごとに金利を見直すようですが、
返済額も半年ごとに変わるということですよね？

当たり前のことを聞いているようでごめんなさい。
でも、教えて下さい。

[1154: 契約済みさん]

No.1153様、
　いいえ、違います。

　確かに金利を見直すのは半年ごとですが、変動金利の場合は途中で金利が上がっても毎月返済額が変わらないのは半年間ではなく5年間です。

　余談ですが、5年ごとに見直される毎月返済額は債務者保護の観点から、変動金利がどれだけ上昇しても以前の毎月返済額の1.25倍を上限とすることに決まっており、支払いきれなかった利息を『未払い利息』と呼ばれ、毎月返済額の見直し後しばらくの間住宅ローン元本の減少を邪魔します。

　この『未払い利息』が発生するようなことは稀ですが仕組みとしてよーく理解して下さいね。

[1155: 契約済みさん]

ガーン、日本語間違えた…。もう1回。


No.1153様、
　いいえ、違います。

　確かに金利を見直すのは半年ごとですが、変動金利の場合は途中で金利が上がっても毎月返済額が変わらないのは半年間ではなく5年間です。

　余談ですが、5年ごとに見直される毎月返済額は債務者保護の観点から、変動金利がどれだけ上昇しても以前の毎月返済額の1.25倍を上限とすることに決まっており、支払いきれなかった利息は『未払い利息』と呼ばれ、毎月返済額の見直し後しばらくの間住宅ローン元本の減少を邪魔します。

　この『未払い利息』が発生するようなことは稀ですが仕組みとしてよーく理解して下さいね。

[1156: 匿名さん]

>変動金利は半年ごとに金利を見直すようですが、
>返済額も半年ごとに変わるということですよね？

でも、そのつもりで金利上昇分を繰上げ返済していった方がいいです。
そうしないと、>>1155さんの言う未払利息のリスクがあるし、
5年後に返済額が1.25倍になるのと、それ以下になるのとでは、
返済額変更通知が来た時の精神的ショックが違います。

[1157: 契約済みさん]

No.1155より補足:

　『未払い利息』は半年ごとの変動金利の見直しのときにも発生する場合がありますので要注意です(誤解を招く表現になってしまったことをお詫びします)。


　・・・No.1156様のレスはこれを想定してのコトです(よね!?)。

[1158: 1153]

1155様　1156様
詳しいご説明ありがとうございました。
そういたしますと、未払い利息が発生し始めるのは
５年後ということですね。
半年ごとに未払い利息が増えていくものと勘違いしておりました。

[1159: 匿名さん]

怖くないです。

金利８%を経験して、２軒目の住宅ローンですから。
最初の不動産購入と比較したら、今は嘘みたいな低金利ですよ。
借りなきゃ損？みたいな・・・

昨日「バブルへＧＯ」を見て、懐かしいなと思いましたね。
今の若者は悲観論者が多くて元気がないです。
がんばろぅ！
そして、家ごもり妻を社会に出そう！

[1160: 入居予定さん]

変動金利より３年固定のほうが金利低くなってきましたがどっちがいいですかね？変動金利恐くなくても固定のほうが低かったらそっちのほうがいい？

[1161: 契約済みさん]

No.1160様、
　おおっと、それはきっと最初に大きな優遇系で、固定期間経過後はほぼ店頭金利と同じ金利になってしまう一番ヤバイヤツです！3年後にほぼ完済できる人向けの商品です、よくご確認を。

[1162: 契約済みさん]

No.1159様、
そうですよね、長プラ連動型時代には8%なんて時も実際あったんですもんね。自分の父なんかそうでした。償還表を見せてもらったときは、ビックリです。


ところで皆様、
　住宅ローンの変動金利は1990年代から短プラ連動型に移行していますが、実は金利の上昇が早いわりに下落は遅い、という特性があります。私はこれを説明してくれた銀行員に今まで1人もお目にかかったことがありません。ていうか、そんな親切なことをしてくれるわけがないんですが。借り手からみるとこれは後年大きな盲点・落とし穴だった、という事になるはずです。
　また、住宅ローンの変動金利には銀行側のもうけを含む、という説明もされています。
　つまり一旦金利を引き上げてしまえばあとは銀行の思うツボなんです。

　ぜひご注意を。

[1163: 匿名さん]

＞実は金利の上昇が早いわりに下落は遅い、という特性があります。
＞私はこれを説明してくれた銀行員に今まで1人もお目にかかったことがありません。

そんな特性はない。
説明も何もそんな特性はないんだから、存在しないものを説明できるわけないだろう。
あなたの脳内妄想だよ。
違うというんだったらソースを示せ。
客の脳内妄想に付き合っていられるほど銀行員はヒマではない。

[1164: 契約済みさん]

No.1163様、
　私の先の書き込みは脳内妄想ではなく一般論です。もし脳内妄想だというならあなたもソースを示して下さい…。

以下、『ALL About マネー』内のコラム名です。ご参考にどうぞ。


住宅ローン金利は何故変動するの？　金利が動くワケ、教えます【2】
上昇金利に癖あり！差がつく“マル賢”運用

[1165: 契約済みさん]

↑失礼致しました、
No.1161=No.1162=No.1164=この書き込みをした者です。

[1166: 匿名さん]

>>1161=1162=1164
あんまりいい加減なこと書かないように。
3年で払い終わらなくても、別に平気だし
店頭金利とほぼ同じなんてことにもならない。
優遇は残るし、借換って選択肢もある。

あなたにはスレ主さんの読んだ
「住宅ローンの(秘)新常識」
を読むことをお勧めしますよ。
そのアールアバウトのFPさんの
論調のおかしさまで解説してます。

[1167: 契約済みさん]

No.1161=No.1162=No.1164の者です。

No.1162様のご意見、その通りだと思います。
　かなり主観的な意見を書き込んだことは認めます。申し訳ありませんでした。
私もNo.1162様のおっしゃった通り、オールアバウトのFPさんの論調がおかしい、というご意見も認めます。

　しかし、短期プライム連動型の住宅ローンの変動金利の特性は一般的には概ねオールアバウトのFPさんの説明の通りだと思います。
　また、金利優遇は残るといっても3年固定の場合だと0.4%前後ではなかったでしょうか？これはほぼ店頭金利通りといってもいい数字ではないでしょうか？それに借り換えには普通、手数料がかかるじゃないですか？

[1168: 契約済みさん]

No.1161=No.1162=No.1164の者です。

No.1166様のご意見、その通りだと思います。
　かなり主観的な意見を書き込んでしまったことは認めます。申し訳ありませんでした。私もNo.1166様のおっしゃった通りで、オールアバウトのFPさんの論調はおかしい、というご意見も認めます。

　しかし、短期プライム連動型の住宅ローンの変動金利の特性は一般的には概ねオールアバウトのFPさんの説明の通りだと思います。
　また、金利優遇は残るといっても3年固定の場合だと0.4%前後ではなかったでしょうか？これはほぼ店頭金利通りといってもいい数字ではないでしょうか？それに借り換えには普通、手数料がかかるじゃないですか？

[1169: 入居予定さん]

No.1161=No.1162=No.1164様　一生懸命いろいろと一人ぼけ一人つっこみいいですね〜！もっと書き込んでくださいね！あなたの変動金利感をまとめてみて下さ〜い！いろいろと本読みすぎてませんか？ついでに「住宅ローンの○新常識」もよんでみては・・・感想も宜しくです。

[1170: 契約済みさん]

確かに、「住宅ローンの○新常識」は目からウロコ的な本でしたね。
変動は少々勇気いりますが、私も変動を中心に組もうとしています。
あと、５年くらいすれば新しいお得なサービスも生まれるかもしれませんしね。

[1171: 入居予定さん]

「私も変動を中心に組もうとしています。」？
じゃああなんで「No.1160様、おおっと、それはきっと最初に大きな優遇系で、固定期間経過後はほぼ店頭金利と同じ金利になってしまう一番ヤバイヤツです！3年後にほぼ完済できる人向けの商品です、よくご確認を。」なんていったの？？？？？

[1172: 匿名さん]

スレ主様、大変参考になる本をおしえて頂きありがとうございました。
数日前、初めてこのスレを拝見してすぐに「住宅ローンの新常識」池上秀司　著
を購入し、一読いたしました。

私はフラット３５にしようと思っておりましたが、どうやら間違いでした。

５千万円全額信託銀行の３５年変動金利に決めました。３月実行予定です。
月額返済が大幅に楽になった分は全額つもり貯金をし、まめに繰上返済に回します。

ローン実行後には生命保険も全面的に見直し、変額保険を中心にする予定です。

未曾有の金利上昇が無いとはいえませんが、その低い可能性が起きてしまったときは、
そのときに考えることにします。

それにしてもこの本は大変参考になりました。読んでいない方は、ぜひご一読を
お奨め致します。