変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[1093: 匿名さん]

住宅着工戸数(2007年8月）
前年同月比：４３％減
うち分譲マンション：６３％減
うち千葉県：９４％減、埼玉県：９１％減
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q3/546753/

さしものマンションブームももう終了した。
今までの空前のマンションブームにおいてすら住宅ローン残高は横ばいでしかなかった。
今後は新規借入は激減、住宅ローン残高が減る方向に行くことは確実と見るのが妥当。

[1094: 匿名さん]

どうせ住宅ローン残高が減るなら、キャンペーン金利をやめて収益を上げた方がいいという銀行もあらわれる。

いずれにしても１０年後には金利が格段に上がってそうだ。

[1095: 契約済みさん]

そう言われ続けて１０年、１５年とたった現在。

わからんて。ローン残高へっちまったら銀行の収益も減るわけで。
何とかして貸し付けようとするのが金貸し業者。

なんていうか、１０年後とか２０年後のことなんざわかんね。

防衛策は練らなきゃいけないが、おびえて手を出さないほどでも
無いと思うぞ。

逆に１０年後が不安で不安でたまらないなら買わない方がいい。
精神的にも楽。

[1096: う]

ある銀行の住宅ローン会議・・・
ひら：不動産が売れなくなった。貸付が伸びない。どうしたらいいでしょう？
上司：金利を上げればいいんじゃないの？既契約者から頂くとしよう。
ひら：客がよそに逃げるんじゃないですか？
上司：皆が上げればいいんじゃないのか。うちの顧問（天下り）にお願いして日銀からアナウンスしてもらおう。
ひら：あ、そうすればいいのか。それもそうだな。

[1097: 匿名さん]

あなた方頭悪いな。1094とか1096みたいな事が事実としてあるなら
低金利キャンペーンなんてやらないではじめから日銀様にお願いして
談合して高金利で貸し付けておけばいいじゃねーか。マンションブーム
が終わって収入が減るから金利上げて利益出すよりマンションブーム
中に金利上げた方がどう考えても利益に繋がるが？？それとも銀行の
経営者はみんな能なしか？

10年後に銀行が利益上げる為に高金利って？他に10年後に金利が上がる
理由思いつかないのかよ？

まぁ言い返せばそこまでの異常事態でも起きない限り高金利はあり得ない
ってことだな。

普通借りる人がいないと困るから金利は下がる。高金利でも借りる人が
いるなら金利が上がる。基本的に考えは物価と同じだと思うが？
冷夏でビールの売上げが今一だから単価を高くして儲けようって会社
があるかい？これだから長期オタは・・・

[1098: 匿名さん]

>>1092のついでに、資金循環統計から
銀行がどこへどれだけ運用しているか調べてみた。

住宅貸付は全体の8〜9%似すぎない。
住宅ローン事業に力を入れているといっても、その程度だ。
金利が上がってローン破綻者が増えても、何の問題もないことがわかる。

グラフから一つ言える事は、
公債(国債)の割合が増えてきたので、金利上昇は債券価格の下落を招き、
銀行にとって時価評価で損失になる。
それを避けるためには、国債を買い支えて、金利上昇を防ぐか、
債券価額が下落する前に、売り抜けるしかない。

銀行にとっては、
こっちの方が、住宅ローンの破綻者が増える云々より重要な問題だ。
もし、後者の動きになったら、ここの人達も大変になる。

この辺り、どう考える?

[1099: 匿名さん]

>>1098の続きを言わせてもらうと、
メガバンクは、既に国債の大量売却を始めている。
つまり、後者のことを始めている。

少し古い記事(2005年12月5日付け)だが、
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20060302/100312/
「メガバンク、国債を大量売却 竹中大臣は怒れど、神通力なし」

なのに、上記グラフで国債の額が増えているのは、
これまでは、郵貯が強烈に買い増していたからだ。(グラフ参照)

でも、今月から民営化された郵貯銀行の考えは、
9月23日付の日経の3面に載っていたけど、
「国債は利ざやが薄いほか、国債に偏る資産構成では急激な金利上昇で損失を被るため、郵政公社は「投資先の分散は不可欠」と見ている。」
メガバンクの三井住友銀行の社長だった西川氏が、郵貯の社長を
務めるのだから、当然の見解かもしれない。

なんか、今までになくきな臭いにおいがするのは、俺だけかな．．．

[1100: 匿名さん]

まあ、あまり不安を煽ってもしょうがないので、
変動の人はあまり経済のことを気にせずに、
気楽に返済していけばいいと思うよ。

あとは、なるようになれだ。
そう考えた方が、精神衛生上もいいし。

[1101: 匿名さん]

>>1099

自分も郵貯の動向気になってた。
もともと住友の人だしね。。

[1102: 匿名さん]

>>1093
記事を読めばわかると思うが、
激減したのは、建築確認書の審査が厳しくなったため、
業者が申請を遅らせたためだ。
需要が減少したと見るのは、少し勇み足かもしれないよ。

[1103: 匿名さん]

>>1102
そうであればいいんだが。

しかし、住宅着工戸数ばかりでなく、マンション契約率も著しく落ちているんだよね。
2007年8月のマンション契約率：首都圏65.8%, 近畿圏56.4%
これはここ数年来なかったくらいひどい数字。
http://rank.nikkei.co.jp/keiki/jutaku.cfm

これに関して「東京都区部におけるマンション契約率低下の背景」
http://www5.cao.go.jp/keizai3/shihyo/2007/0813/823.html
なる考察でその原因分析がなされているが、要するに、もう普通の収入の人間は
最近の価格上昇にもはやついてこれなくなったのではないかということ。
億ションの契約率はまだ高いらしいけどね。並の価格帯の物件はどしゃ降り状態。

[1104: 匿名さん]

でも国債を大量に売り出して大暴落が起きたらやばいんじゃないの？
国債の買い手がいなくなったらどうなるの？
毎年何十兆もの国債発行してるのに買い手がいなくなるって事でしょ？

[1105: 購入経験者さん]

うむうむ。

こうやって考えて考えて考え抜いて、自衛していくのが良いんだろうね。
全く何も考えずに脳天気に、なんとかなる、よりは良いか。

ただ、押しつぶされないようにな。

未来はわかんないから必要以上、過剰反応はより危険だよ。

後は祈るしかなかろうて。

[1106: 匿名さん]

変なグラフ出すのもいいけどさ、
そもそも保証会社があるんだから、
破産とか銀行には影響ない。
数字的にはね。

まぁ、そんなことになったら
新規で家買える人も少なくなるから
不況に逆戻りだ。

そしたら、銀行の立場ないわな。

だから万一そんなことは予兆の段階で、
道義的に大問題になるね。
金融機関って社会的に結構キツイのね。
国の監視とか諸々。だから安易に潰せない訳。

まぁ、道義とか分からん人には
何言っても無理だろうけど（笑）

[1107: 匿名さん]

自己防衛と自己満足の違いが分からない
無駄なお勉強は哀れだね。関係ないことに必死。

[1108: 契約済みさん]

>1106
保証会社に何の関係が？
局所的には破産者が出ても、抵当物件売却して回収できるなら
問題ないが、サブプライム問題のように物件の価値が下がって
しまうと、回収が危うくなる。

それに、景気がよくなりゃ物件価格が上がるのは当たり前。
それで物件が買えなくなるのは、コツコツ貯金を溜めてる
サラリーマンなだけで、事業者や高額所得者は概ね景気に乗じて使える
金も上下してるので、単純に買える人が減るなんてことはない。
もちろんバブルが再来するなんて予想する気はサラサラないけど。

その時点で言ってることがメチャクチャな気がするけど、
銀行が道義なんかを大事にしてくれるなら、焦げ付きが表面化して
以降の中小企業への貸し渋りなんかやって保身に走ってる金融機関
ってなんなの？って言いたいけど。しかもマスコミからはあれほど
叩かれているのに何のお咎めもなかったどころか、政府から補填
されてたほどじゃん。

[1109: 匿名さん]

変なグラフとか無駄なお勉強とかいっている人は、
能天気だね〜。

まあ、十人十色。
所詮ここにいる人はローン債務者。
債権者の立場・事情・都合で考えるには無理があるかもしれないな。

[1110: 匿名さん]

>>1104
大丈夫。
日本政府を信じてやまない老人たちの金融資産がまだある。
うまく言いくるめて、買わせればいい。
日銀も間接的に引き受けてくれる。

でも、
いつまでも あると思うな 親と金
ってね。

[1111: 匿名さん]

銀行は他に融資先がないから住宅ローンに力を入れざるを得ない
と、よく言われるが、
海外に目を向ければ、融資先や投資先なんて山ほどある。

「損失が少ない」は誇れるのか。 サブプライムのもう1つの問題
http://business.nikkeibp.co.jp/article/manage/20070821/132656/

ここで指摘されているけど、
国内の銀行は、リスクを恐れて融資先を開拓することをサボっているだけだ。
海外の銀行はサブプライム債を含め、いろんなところへ積極的に
融資と投資を行っている。
今回大きな損失を被ったかもしれないが、それまでに莫大な利益を
上げていたのだから、トータルではかなりのプラスだ。

国内銀行がこのまま能無しであれば、住宅ローンは無視できないだろうが、
本格的に海外へも目を向け始めた時、どうなるかな。
個人投資家は、もう海外投資へ目を向けている。
住宅ローンも含め、低利な国内債権をどう処分するか。
ババ抜きは、水面下で静かに始まっているよ。

[1112: 匿名さん]

金融実務経験の無い人の本で、決め手もね〜って感じですかね。