はじめまして!自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司 著 という本です。
そこには 金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35 3.07% 2290万+変動金利1.325% 320万
で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます?
[スレ作成日時]2007-05-29 23:07:00
変動金利は怖くない??
426:
425
[2007-08-07 12:31:00]
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427:
匿名さん
[2007-08-07 13:42:00]
10年後も利息2.1%で借りられると読んでいるわけ?
あまいと思うが。 |
428:
匿名さん
[2007-08-07 13:55:00]
10年後に金利が4.5に上がっていたとすると、月の返済額14万超えますよ。その時点で払えなければ、いくら総返済額が少なくてもアウトでしょう?
仮に10年後に繰り上げ返済するとして、当初と同じ額まで返済軽減するとしてざっと400万の繰上げが必要ですよ。子供の教育費、家の修繕などが重なる可能性もあるのでは?金利が上がらなくても精神的コストがかかるし、決して楽な返済とは思えません。 |
429:
匿名さん
[2007-08-07 14:19:00]
そうですよね。
過去のデータからは平均4.5%なので、その仮定で考えると、10年後に4.5%を超える可能性も高いわけです。そうなると、10年固定どころか、超長期固定で低金利のうちに確定しておいた方がいいのではという定石が導かれるわけです。 例外は、利率の上昇に耐えうるだけの資金に余力がある人や、比較的短期間(固定の期間中に)だいたい払い終えてしまえる人ということになるのでしょう。 4.5%で想定期間内に払えるかどうか、まずは計算してみて、あとはリスク負担をどう考えるかということなのではないでしょうか。 |
430:
425
[2007-08-07 14:24:00]
ふ〜ん
でもね、元本が減っていると借りなおしもできるね 4.5%の金利が出せるほど日本の経済がよければいいが ・・・それなら給料が上がりそうな物だけど で、35年ローン程度の支払しか、その時も出来ないならば 25年ローンに借り替えれば、同額の支払のままだよ しかも、次の10年後も、 15,550,975 ← 借り借り換え後 16,880,086 ← 35年固定 20年後 次の10年も、4.5%で続くと、同額を払うことになるが 繰り上げ返済を、考えると どちらがとくかな? |
431:
u
[2007-08-07 14:29:00]
ここ最近5年間で利息はいくらだったか知ってるの?
変動金利でも優遇とか使えば平均1.5%以下だよ。 これから5年間で、10年間の平均4.5%になるぐらい 金利が上がるわけないじゃないかな? |
432:
425
[2007-08-07 14:40:00]
まあ、フラット35の人って、これからず〜っと、年利4.5%くらい
にならないと、10年固定2.1%に対して、元が取れない しかも、10年程度たってからの、繰上げはばかばかしい。 保険料、手数料も高いのかな・・・・ |
433:
匿名さん
[2007-08-07 14:45:00]
430さん
借入期間28年で10年たってから、25年ローンに借り換えできる銀行があるんですか? 431さん 10年間の固定金利明けの話です。そこまで上がらなくても、精神的にきついのではないかと。 |
434:
425
[2007-08-07 14:58:00]
借換えって、どうして分からないの?
http://www.eloan.co.jp/cgi-bin/house_select_p.cgi?ctg=ctg_07&from=... でもね、本当に金利がそれほど続くなら、支払い能力も 普通あがります。 |
435:
匿名さん
[2007-08-07 15:18:00]
まあ、10年固定で組んだ人も、変動・短期と同じ組ということでOK?
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436:
匿名さん
[2007-08-07 15:20:00]
支払い能力が金利上昇以上であればいいですけどね。
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437:
匿名さん
[2007-08-07 15:22:00]
変動<短期固定<中期固定<長期固定でしょう。あくまでも確率論ですからね。将来4.5%にもならんという可能性も可能性としては否定できません。
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438:
匿名さん
[2007-08-07 15:33:00]
>>434
借り換えって残りの期間ですよね。35年で10年固定済んだら、25年ローンに借り換えるって話でしょ。でも、25年固定の金利は得になるか分からないと思うけど。 |
439:
匿名さん
[2007-08-07 15:37:00]
長い低金利時代を含めても、過去20年間の変動金利の平均は4%を超えると言われています。
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440:
匿名さん
[2007-08-07 15:47:00]
やはり、
長期固定とは、全期間固定もしくはそれに近い期間が固定のこと。 35年返済で10年固定なんて、短期固定の部類になる。 だって半分以上の期間は、金利が未定だから。 |
441:
425
[2007-08-07 16:02:00]
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442:
買えないけど買いたい人
[2007-08-07 16:08:00]
率が低いだけで変動にした人いませんか?
きちんと変動の特性を知っているのでしょうか? |
443:
匿名さん
[2007-08-07 16:13:00]
>>441
なんか間抜けだな。 当初28年の返済期間を、35年に延長するのか? 10年後にはそれなりに金利も上がっているだろうから、 利払い総額がかなり増えて損だと思うけど。 素直に変動に移行して、一生懸命繰上げした方がいいよ。 中途半端な10年固定なんてするもんじゃないな。 |
444:
425
[2007-08-07 16:16:00]
>>443
425・426・430を読んでね |
445:
匿名さん
[2007-08-07 17:39:00]
変動と固定の金利幅が2%あるとしての計算だが
10年後に変動が4%超えた場合でも優遇が1%以上有れば 10年間は支払いしている利息分得じゃねえの。 さらに10年後に変動が6%超えたら変動は負けるけど‥ 20年後に変動6%台‥ そんなのありえな〜い♪ てか、その前に繰上げ返済でほとんど支払い終わってますから。 長期固定派の負け確定だな。 しばらく無駄な保険料払って優越感に浸ってろ。 |
>35年固定金利3.07 の場合、 元金が 2446万円で、まだまだ
>利子を1450万円、払うわけだ
利子残額は1058万円程度でした。
10年間で1400万円返しているが、その中の利子分が840万円ですね