変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[1374: 匿名さん]

金利が上がったら、長期に借り換えようなんてことを最初から考えているのなら、
そもそも変動で組むべきじゃない。
高い金利で再契約せざるを得ないので、一番無駄なやり方だ。

金利が上がったら、繰上げして無駄な利払いを抑えるつもり人が
変動で組むべきだ。

[1375: 入居済み住民さん]

固定か変動かで悩まないでいいように、ローンを少なくするんだ！
どうしても返せなくなっても売ってしまえば0になる。
（金利上昇だけでなく、自身になんかあった場合でも通用する）

[1376: 匿名さん]

米国のようにノンリコースローンなら、
いざとなれば家を手放して、それでおしまい。

でも日本はリコースローンだからね。
手放しても残債が残る場合は、売るに売れない。

[1377: 匿名さん]

>>1374
一番無駄という数値的根拠をどうぞ。
まさか、そこまで言い切って、
書けないってことはないよね？
頼むから、極論には振らないでね。

[1378: 匿名さん]

>>1377
4日も前のレスに何をムキになってんだか。

[1379: 匿名さん]

そもそも、
変動金利でローンを組んだということは、利払いも含めた総返済額が
長期固定でローンを組むよりも少なくなると見込んだからだ。
例え、一時的に変動金利が今の長期固定の金利を上回ったとしてもだ。

なのに、長期固定の金利がある閾値を超えたからといって、
長期固定へ借り換えるのは、総返済額を増やすことになる。

借り換えなければならない事態になるということは、
当初の見込みが外れた(つまり、最初から長期固定にしておけばよかった)
ということだ。←ここ重要！

変動金利ローンの返済の基本は、そういう事態になった時に
被害を最小限に抑えるために、繰上げして利払いを抑えることだ。
そのリスクを負っている分、今の返済額は少ないわけだから、
繰上げ資金ぐらい楽に貯まるはずだ。

だから、例えば>>1359のような考え方はおかしい。
というより、繰上げ資金を用意できないなら、変動金利で組むべきでない。

[1380: 匿名さん]

長期固定の金利がまだ下がるだろうと見込んで、今は変動金利で組んでおいて、
「長期固定が自分なりの金利水準まで下落したら固定にするのが良いように思います。」
(>>1359の文を引用して、上昇→下落) というのなら、話は別だが、
>>1359のようなことをしたら、本当の＊＊＊みになってしまう。

[1381: 匿名さん]

>そのリスクを負っている分、今の返済額は少ないわけだから、
>繰上げ資金ぐらい楽に貯まるはずだ。

ひょっとして、これができないから、
金利が上がりはじめたら、長期に借り換えようという考えになるのかな。
もはや、損得なんか関係なく、破綻しないことだけを目的に。

でも、長期固定金利は変動金利より1〜2%ほど金利が高い。
しかも、今より金利が上がった時点で借り換えようとするわけだから、
返済額はグンと上がる。
今の変動金利で繰上げ資金を貯められない人が、
グンと上がった返済額を支払っていけるのか、はなはだ疑問ではあるが。

[1382: 匿名さん]

FRBのバーナンキ議長が今のアメリカ経済は戦後最大の危機的状況にあると
議会で証言したそうです。アメリカのサブプラ問題に関する損失額は日を追うごとに
膨らんで来ているようです。アメリカだけでなくでカップリングと言われていた
中国インドなど新興国の株価も暴落しはじめており、やはりアメリカ発のこの問題は世界に
波及しているようです。

日本もその影響は避けられないでしょう。というよりすでに株価は安値更新、原料高に
よる食品価格高騰で小売業界は減収減益。デニーズは1/3閉店とかマンション販売は
大低迷で投げ売り状態とか。政治はねじれ国会で何も決められず、支持率は低迷。
いつ解散総選挙かとの話も出てきております。
日銀も基本は金利正常化でも経済状況により利下げもありうると発表しています。

普通に考えればこの先まだ金利は下がる余地があると思います。ならば基本スタンスは
長期派の人でも、今は変動で様子を見て、長期固定を組む時期を狙ってもいいと思います。
大底を取る事は難しいかもしれませんが、今長期で組むよりはいい条件で組める可能性は
十分にあると思います。

[1383: 匿名さん]

まさに今が、大底か大底にほぼ近いかと思いますが、うまく狙えるといいね。
とはいえ、変動で組んでいる大半の人は、それでも長期固定にしないと思うけど。
目先の返済額が上がるのは嫌だからね。それが人情だ。

あと、
とりあえず、長期で組んで今の低金利を確保しておいて、
さらに長期の金利が下がったら、借り換えるという手もある。
長期を狙っているなら、そちらの方が安全策だろう。

[1384: 匿名さん]

すげー！今が大底と言い切ってる。
本当なら大もうけできるわ。

グリーンスパンがITバブル崩壊後の大底を見極められれば
今回の住宅バブルは来なかっただろうし、バーナンキが
住宅バブルの天井を見極められれば今回のバブル崩壊は来なかっただろう。

金融のトップでもわからない事なのにな。

もしかしたら今が大底の可能性もあるが、そんなことは誰にも分からない。

ただ一つ言える事は明るいニュースはまだ何一つ無いって事。

[1385: 匿名さん]

すげー！本当かも。

国債急落で初の一時取引停止、「ＶａＲショック」再来の声も
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-31524620080425

[1386: 匿名さん]

>>1383
低金利というのは昔と比べてということであって、そんな比較は無意味ですよ。
今選べる金利で比較するしかないのだから、現在の長期は、高金利ということ。

長期が下がったら借り換えようなんて愚の骨頂。

[1387: 匿名さん]

年収300で2200万を変動で50年は無謀ですか？

[1388: 匿名さん]

素人です。
個人向け国債などは変動でローンを組む場合のリスクヘッジになりますか？

[1389: 匿名さん]

ヘッジになるといえばなるんだろうけど、
スプレッドもあるし、
そもそも現物なんだから、ヘッジするにはローンと同じだけの資金が必要だ。

それなら無借金で家買った方がいいんじゃないか？

円債オプションとかなら、まだわからなくもないけど
扱ってるとこ知らん。
投資信託なる実質ヘッジになるものもあるけど
これまた手数料とか考えたら現実にはつかえないし。

[1390: 匿名さん]

一番のヘッジは人気物件（駅近・人気路線など）を購入する事でしょう。
不人気なところは中古市場での値崩れが激しいですし、金利高騰時のような
場面では人気物件ほど相場は高くなりますから。

[1391: 匿名さん]

１３８９、１３９０

返答ありがとうございます。

[1392: 物件比較中さん]

そうなんだ。

[1393: 管理人]

管理人です。

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