東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

[契約済みさん]

前スレが1100超えましたのでスレ立てします。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[64: 匿名さん]

初期はともかく、今借りると金利ゼロじゃないんだけどな。
メンテナンスパックという利息的手数料がかかる。

話ができすぎでも、預金連動の仕組みは事実。
メリットを享受している人は多数いる。
こういった仕組みは、多少やり方は違えど他行でもある。

おそらくは、この住宅ローンで儲けようとしていない。客寄せ。
この条件で集まってくる客は、支払いに困ったりしない客。
支払いが滞る前に預金が減少すれば、他より高い金利設定で利子払い。
銀行にはデメリットが少ない。

借りる側のメリットは利子減少の他に、キャッシュフローを確保できること。
貸す側のメリットは、銀行の狙う顧客層を引き込めることだろうね。
ここの銀行に行ってみるとわかるが、通常の窓口業務は奥に引っ込み、個別相談ブースばかり。
資産運用とか金融商品の販売を主としている場合、小金を持っている客を店に向かわせるには良い商品だと思う。
無論、住宅ローン以外に食いつくかどうかは自由だけどな。


頭の中だけであり得ない・騙されていると考えてないで、実際に出向いて相談してみろよ。
使う使わないはそれから悩めばいい。
余計なことで悩んで得するかもしれない機会を逃すのは勿体ないぞ。

[65: 検討中]

諸費用・メンテパックなどを含めるとHSBCの方が有利に見えますが、どうなんでしょうか？HSBCは繰り上げ手数料が有料なのでその点はデメリットかと思いますが、他の点では東スタを上回る条件のような気がしています。

[66: 匿名さん]

このタイプの住宅ローンは万人が有利になる訳ではないので、
両行の話を聞いて試算し、自分に有利な方を選ぶべきだが、
HSBC普通預金の商品説明を見た限り怖く無いかい？

・当行の預金は預金保険の対象外です。
・前月における月間平均総預り残高が1,000万円未満となった場合には、月額5,000円（税込）の口座維持手数料がかかるほか、ご利用制限等をさせていただくことがあります。

[67: サラリーマンさん]

住宅ローンで両建てなら1000万円を割ることはないだろうが
エグイ条件だなHSBC

→・前月における月間平均総預り残高が1,000万円未満となった場合には、月額5,000円（税込）の口座維持手数料がかかるほか、ご利用制限等をさせていただくことがあります。


預金保険は、ローンと相殺されるから関係ないし、HSBCは信用度が抜群に高い銀行だよ。

[68: 匿名さん]

ローン後半において、住宅ローン以外付き合うつもりが無い場合には残高1000万円を割る。

東スタの場合、ローン残高（＋メンテパック代）を口座に入れて放置しておけるが、
HSBCの場合は、月5000円を許容するか、最低1000万円をキープするよう調整するか、
残債一括返済してしまうか（手数料10万）選択。
最低1000万円を選択すると、ローンと相殺出来ない預金保険外の預金が増えていく。
HSBCは大規模でかなーり安全な銀行ではあるだろうが、絶対では無い。


まあ、小金持ちクラスだとお付き合い拒否されそうな銀行だね。
相応な資産のある人には相応以上なメリットがありそうだけど、
数万単位の端金を気にしている人は除外した方がいいかも。

[69: 疑問者]

教えて下さい。
ローンが証券化され他の方に渡っていても、東スタにある預金と相殺可能なものですか？心配です。

[70: 匿名さん]

６２ですが、話がＨＳＢＣに飛んだので、ＨＳＢＣについて英語サイトで検索しました。

今年５月２日の記事ですが、ダウ２５０ポイント低下を受け、アメリカの支店数や配当金を削減せねばならないことになると書かれていました。財務状態はあんまり良くないみたいです。今はどうなんでしょう？

もう一回、繰り返しますが、銀行業は利子によって収益を上げています。
預金連動型住宅ローンというもので金利０％があるえるのなら、その部門での収益はほぼ無いということになります。ＨＳＢＣは多国籍企業ですから、地球のある地域でそういう施策にしておいて、資金を集め、別の地域の別の部門に投資して損失をカバーしようとしているとも考えられます。

しかし、健全な財務状況にある銀行は絶対にこんなことはしないと思います。
「預金保険の対象外です」というのも？　
預金保険制度は国が定めた法律ですが、外銀だと適用を受けないということですか？
自分なら、こういう金融商品はやりません。

[71: 匿名さん]

ＨＳＢＣはスレ違いなのでそろそろ御遠慮を。

9割いけるよ。
属性しだい。
親世代の認知度が低い（悪い）のが援助組には難点かな。

[72: 匿名さん]

HSBCは知らんが、外銀は本店が日本国内に無い場合は預金保険の対象外。
経営状態についてしりたければ、HSBCでもスターでも直接窓口に行って聞くべき。
こんなところで答えが出るわけない。
俺は契約前に聞いた。「ぶっちゃけおたくは大丈夫なの？」と。すごい失礼な奴だねぇ。

経営判断として、すべての部門から一定以上の利益を追求するってのは普通の考えだが、
損益をださない範囲で一部を捨て、全体の利益をもとめるということだろ。
そこで住宅ローン部門で収益が上がらなくても良いという判断は間違っていないと思うが。

後発だったり支店網が小さい場合に、真っ当勝負で大手・先発に勝てないとしたら、
損が出ないで客寄せになる商品があれば、宣伝公告の一環として利益に貢献する訳で。
どんなにあがいても先発な他行に負け利用者が少なく利益額が見込めないなら、体力勝負するより
逆張りで薄く広く使ってもらって知名度を上げた方が銀行としては有利と考えられない？
話だけで終わったとしても一度入口をくぐってもらえば、二回目からの敷居はグンと低くなるし。
（特にスターの窓口は色といい受付といい銀行に見えないので入りにくいわな）

利用客になると外貨預金、定期、各種キャンペーンのセールスをされるし、思わずおっと思う物も。
こういった物に食いつけばスターの戦略勝ちだろ。
悪名高きおまとめローンもあるしな。

ポッと出たばかりのものならともかく、多少変遷しつつも６年以上経過した仕組みだし、
他行（中小ばかりだが）もキャッシュバック方式とはいえ追随している。
両建ての仕組み自体は珍しいものではないが、大手がやらないのは既存顧客がありすぎと聞いた。

経営が危なそうは風説。預金連動は事実。俺はメリットを享受させてもらってる。
利息節約額を見ると笑顔になれるよ。
なんとか外貨部分もトントンになってきたし。

[73: モラトリアム]

俺先々月、九割借りれた。減税もあるしダメ元で言ったら、審査次第で減額もありますがと行員に言われたが、結果満額回答だった。当分株とREITは利が乗ってるから売らずに二年ぐらいで満額積み立てたいなあ。 亀井のモラトリアムにちょっと期待！

[74: 匿名さん]

６２、７０ですが、＞＞７２さん、詳しいご説明ありがとうございました。
一つのお考え方だと思います。

一部門での損失を覚悟して、他部門でその損失を上回る利益を追求するという考え方は、ごく常識的だと思います。

銀行は自己貯金保有量を企業や個人に融資にして、利子で儲けるものだと理解していたので、金利０％がある金融商品に違和感を覚えました。もし、そうした商品を売る銀行があるなら、融資のための貯金を誘致する目的であり、自己資本が安定していないからではないかと、邪推しました。

満足とのご意見をうかがい、これで失礼いたします。
ただし、「石橋をたたいて渡る」主義の自分は、二の足を踏みます。

[75: 契約済みさん]

東京スターで借りる気になっている者ですが、教えてください。

どちらにしても、しばらくは借金が預金よりも多いので、銀行が破綻するとしたら、預金と相殺されて、ある程度の借金が残りますよね（預金残高はゼロになってしまいますが、、、）。
その時には、どこかの銀行から借りれば良いので（東京スターの利率などの条件が変わって、借り換えるとしても同じ）、とりあえず１０年くらい生き残っていてくれれば、この預金変動ローンは使う価値あり、と思うのですが、間違ってますでしょうか？

[76: 匿名さん]

当方メンテナンスパック導入前に契約したので、金利0で今後15年間かけて返済中。
もし破綻しても、預金と債務が相殺されて借金がなくなるだけだから、特にデメリットは感じない。

ごたごた言うのは預金の足りない人ばかり。
このローンは、直ぐに金利メリットを享受できる人のためのローン。
チマチマ貯めて繰り上げ返済するようなローンじゃない。

[77: 69です]

回答するには質問が難し過ぎましたか？
まさか利用してる方が考えてない！とは思えませんので教えて下さい。（もし考えてない方が居れば幸せな方ですね。そのような方が居るなら、それはある意味で羨ましいです。）

[78: 774]

回答するには質問が難し過ぎましたか？ ・・・・・
はぁ？
そんな事は、こんな板で質問せずに、自分で調べれば。

[79: 匿名]

わからない方は、わからないと言って良いのですよ。
恥ずかしくないですからね。

[80: 購入検討中さん]

↑　私も、そう思いますよ。

＞69様

ご自分の質問に回答が得られないのは、必ずしも「質問が難しい」＝「読者が馬鹿」なのではなくて、色々なケースがあると思われます。
例えば、「質問の意図がピンぼけで、どこから話して良いか推測できない」とか。
分からないことを質問されるときは、「どこまでは自分で分かっていて、どの点がよく分からないか」を、明確にして質問される事をお勧めします。

本当に賢い人は、他人の事を考えて質問したりできるものですよ。

頭のいい政治家は、国際会議では、通訳が通訳しやすいように考えて、論理的に発言するそうです。

[81: 69です]

お騒がせしました。
回答が見つかりました。
余計なお世話ですが、皆様も色々なリスクを考えた上で、どこが良いか決めるのが良いと思うます。
何かあってから知らなかったでは済まないので。
ありがとうございました。

[82: 悩める/買い換え検討中]

借り換えを検討中です。内容は下記のとおりです。
このまま進めて良いものか悩んでおります。
アドバイスを頂けますよう、お願いいたします。

●現在
固定金利３年が終了する。
ローン残高：１２２０万円
固定金利３年利率：２．５％
返済期限：平成４０年

●東京Ｓ、借換検討
借入金額：１２５０万円
借入期間：１６年
変動金利型を選択
当初普通預金預入：１１５０万円
メンテナンスパック：３

以上、宜しくお願いいたします。

[83: 匿名さん]

>>75
破綻すると思う銀行で借りないほうがいい。
自分で安全だと判断したところを使えよ。
使ったとしてもはじめの10年とやらで、預金が追いつかず
他より利子が割高になったら意味なし。

>>82
・借入希望額がローン残高より高いのは無理かも。結構担保査定が厳しい印象あり。
　下手すりゃ残額の８割とかね。その場合預金取り崩しができるか。
・満額預金できないということは、余力は無いとお見受けする。
　そこそこ長い借り入れ期間だからメンテ１にして団信を入れることも考慮しては？
　月額差約2000円をどう見るかだが、連帯保証とかなくなるのは手続きが楽。

現ローンの次の利率が2.5%なら高すぎだな。借り換えする前に交渉するのも必要だろう。
が、そこまで預金割合があるのなら、総支払額では東スタに勝てないと思う。
あとは家族預金が使えるキャッシュバック系住宅ローンとの比較かな。

預金の増減予測とあわせて計算し、有利なところにするといいよ。

[84: 悩める/買い換え検討中]

No.83 by 匿名さん

　早速のご教授ありがとうございます。

　いろいろな面から検討してみます。

　ありがとうございました。

[85: 匿名さん]

素敵な財務相が就任しましたが、皆様の外貨預金は大丈夫でしょうか。

[86: 外貨預金嫌い]

>>85

以前ここのスレで、外貨預金自慢していた奴らは、大赤字だろう。
私は、ここの銀行を利用する前に、ドル預金で痛い授業料を払った（最終的に10万円以下の損で食い止めたが）ので、預金は全額円建てにしておいたが、本当に良かったよ。

[87: 購入検討中さん]

はじめまして。

東京スター銀行検討中です。
最近土地を買いました。夫婦のみの自己資金で買えました。

建物のローンで勉強中です。

ありがたいことにそれぞれ親からの援助610万があります。
引き渡しの時期的に私の父の退職金もあり。
退職金分は、貸してくれるといいます。

そこで相談なのですが、
退職金もあれば、現金で家が買えそうです。

東京スター銀行に預けて、団信の保険料等払いながら、
ローン申し込みをし、ローンの抵当権付き登記をしながら、ローン控除をするのがいいのか、

キャッシュで支払いをするのがいいのか教えてください。

：建物2500万　夫婦共働きです。

[88: 匿名さん]

既出だったらごめんなさい。
東京スター利用を考えています。
審査も通って後は手続きを待つだけですが、
最近、ふと考えたことで、

ローン金利＋メンテナンスパック１（０．５％）＜　預金金利＋減税１％　ですよね。

ローン金利と預金金利が相殺されるので、
要は、減税１％－メンテナンスパック１（０．５％）＝０・５％のメリットしかありまえん。

それならば、ソニー銀行の住宅ローンの変動プランを使って、同じような金利の商品で運用すれば
金利同士で相殺、スター銀行のようにメンテナンスパックがいらない分、
減税分が丸々入ってくる計算になります。

変動なので、リスクはありますが、
リスクを考えなければこの計算間違ってないと思っています。

このように考えて方針変えた方っているのでしょうか？

[89: 匿名さん]

計画どおり運用できればね。
そんな面倒なことを考えずにメリットだけ享受できるのが東☆のいいところ。

[90: 匿名さん]

資金運用でローンを返済するのは邪道。
ここの外貨預金で大損こいた人も多いんじゃないかな。
手持ちの金でさっさと金利0にしましょう。

[91: 匿名さん]

HSBCと比較した場合のメリット・デメリットはなんでしょうか。

[92: 匿名さん]

HSBCは金持ち対象。
スターは小金持ち対象。
減税額やメンテパックがとかいうレベルならHSBCは対象外だろうね。

[93: 匿名さん]

>>92さん
ありがとうございます。
ローン減税１０年間上限額狙いプラス生命保険代わりで預金連動検討中です。
最初からローン額＝預金額が可能ですが、やはりHSBCでは相手にされないでしょうか。
教えてちゃんで済みません。

[94: 購入経験者さん]

預金額（ローン同額ok）1000万超、年収700万以上であれば問題ありません。
決して敷居が高いと云うことはないです。条件に満たなくても相談にのってくれます。
私はメンテパックがどうこうのレベルでしたが、HSBCさんでローンを組みました。

[95: 匿名さん]

預金額が1000万を下回ると客扱いしたくないみたいだけどな＞HSBC
1000万超をずっとキープするにはメインバンクにでもするしかないが、
預金保険適用も無いし、庶民には選びにくい。

[96: 入居予定さん]

新規のローンで－１％優遇確約していましたが、
今月より－１．２％の優遇が始まりました。
交渉で－１．２％より更に優遇された方いますか？

[97: 匿名さん]

>>89さん90さん

88です。
遅くなりましたが、アドバイスありがとうございました。
とりあえず、その方向で考えてみます。

[98: 申込予定さん]

借り換え検討中で相談です。
残債2400万ほどで、現金1000万位あります。
差し引き1400万位の利息がつく訳ですが、借り換えは懸命でしょうか？

想定ですが、一年で200万位づつ預金増額を見込んでいます。

金利ゼロも遠いですが、メンテナンスパックって、馬鹿にならないですよね。

[99: 匿名さん]

>94さん

預金保険も対象外、おまけに1000万以下には口座管理費が掛かるし、あまり評判の良くない、
HSBCを使うメリットってなんですか？
よろしければお教えください。
東スターとの比較でメリットがあるのなら考えようと思っています。

[100: 匿名さん]

地方の人でも使えるんですか？
銀行まで出向いて行く必要があるんですか？

初歩ですみません。教えてください。

[101: 購入経験者さん]

● 当行の営業店におおむね2時間程度でご来店いただける方が対象です。その他、当行所定の資格、条件を満たしている方に限ります。
とのことなので、地方の方は厳しいかも？

[102: 匿名さん]

>>99さん

94さんではありませんが、HSBCと比較検討中です。
現金購入もできますが、年間50万円の減税をフルに獲得したいと思い預金連動を考えています。
最初から借入額以上の預金が可能なので金利は掛かりません。
HSBCのメリットはメンテナンスパックに加入する必要がないので無駄金を使わずに済むことかと思います。

預金保険対象外でも特に心配してませんが、ほぼ同額の預金と借入金があるのでヘッジが利いてると思います。
預金額が口座管理手数料の必要な金額になることは想定していません。

[103: 匿名さん]

>>No.101さん

ありがとうございました。
高速乗ってぎりぎりなところでした。

[104: 匿名さん]

>>102
ローン終盤において完全に口座維持料から逃れるには借入額＋1000万の預金が必要では？
もしくは、借入が1000万円を切りそうになったら一括返済か。

メンテパック代が無いとか、元金均等で支払いが変化しないというのは感じがいいが、
メインバンクにするには使いにくそう、余裕金として入れておくには保険が無い。
というあたりが、庶民には選択しにくいと思った。


そういやスターの口座維持料無料、１年延長したな。
ローン組む奴が気にするとは思えん低額基準ではあるが、掛かる可能性はある。

[105: 匿名さん]

>>104
住宅ローン減税をフルに享受することがこの銀行を使う主目的なので
10年たったら用無しです。1000万切りそうになるのを待つまでもなく即座に一括返済。

[106: 匿名さん]

102さん、104さん、105さん。

99です。

いろいろ有益な情報ありがとうございます。

メンテナンスパックの負担が減る分、メリットがあるようですね。
いわゆる日本の銀行というのとは違うようで、躊躇していますが、
検討してみたいと思います。

[107: 匿名さん]

ローン控除狙いならば、
元利均等返済の方が減り方が少ない分、メリットがあるようですが、
HSBCは元金均等返済じゃなかったかな？

しかも、HSBCは変動しかないのでしょう？
金利０ならあまり関係ないが、
何かあって金利がかかるときに少々のリスクが発生しますね。

そもそも、メンテパックに変わるような物自体がないのでしょうか？
では、HSBCは団信は不要？

[108: 匿名さん]

あと少しで預金と満額。
冬のボーナスが少なかったけど
全部預金した。
は～。

[109: 申込予定さん]

>>107
HSBCに相談に行ってきました。
団信加入を勧めますが、必須ではないとのこと
火災保険は必須でHSBCが認める保険会社から選択

スターと比べて弱点も幾つかあるようで･･･
・マンションの場合はそうでもないかもしれないけど、戸建て注文住宅の場合、建物の評価額が相当低いらしい。
　外構費は融資対象外な上、建物の見積の75%程度になることもあるらしい。
　工法別の単純な内部評価基準で算定するらしく、いい材料い使ってるとか、有名な建築家とか関係なく工法別単価×平米で、評価額が決まっちゃうらしい。
　更にその9割が融資上限なので、最終的には外構込みの費用の6割程度の融資額しか出ないかも。
　ちなみに土地は購入価格の8割が上限だったかな。
　融資額が低いということは、減税メリットが減る、手元に残す現金が減る。

・スターは満額以下でも外貨預金に利息が付くのに対して、HSBCは円、外貨とも満額以内の利息はなし。(誘惑されなくて却っていいかも)

・繰上げ返済手数料が高い
　100万円あたり1万数千円だったかな。庶民なのでローン残高が1000万円を切った時など一括返済するか、1000万を切らないよう維持するか微妙に悩みそう。

家族も含めてプラチナカード(限度額とか保険とか本当の意味のプラチナとは違うかもしれないけど)を年会費無しで持てたり、外貨預金から海外で引き出す時為替手数料がかからなかったり、日本にいながらHSBCの海外口座開けたりってあたりは魅力的。

[110: 匿名さん]

107です。109さん情報ありがとう。

HSBCのデメリットって思ったほどでもないようですね。

繰上げ返済って、すでにローン額と同等の預金があれば、減税期間を過ぎた段階で、
一括返済すれば一回ですむし、減税期間１０年としても、そもそも、減税の恩恵を受けるためには目いっぱいの
ローン期間を組んでいるはずだから、１０年たったところで１０００万をきることないから、
口座管理も不要かな。

じゃ、どうして、みんなHSBCにいかなくて東京スターにするんだろ。

[111: 匿名さん]

・繰上げ返済手数料が高い

　完済時に大きな額を返すと結構痛いです。

[112: 匿名さん]

元金均等がどうの元利均等どうのとかさ、評価がどうのこうのなんてこと考えなきゃいかんレベルの奴はこういうとこ利用しなきゃいいじゃん。
ここはローンなんて必要ないが減税だけちょうだい、って人のみ利用するとこだよ。
しかも、残がけっこうあって、減税額もけっこうないと意味ないし。
不動産担保関連費と手数料と保証料は取られるでしょ。
それを引いてもなお得する人のみ利用ね、これ鉄則。

[113: 購入検討中さん]

東京スターのHPでは、保証料はなしとなっていますが、担保設定などの料金が高いということでしょうか？

＞１０５さん

質問です。私も、１０年経ったら完済を考えていましたが、その頃には預金が借金を超えている予定ですので、メンテナンスパックの金利を保険代わりに払い続けて（同時に預金も続けて）、完済前にどこかで私が逝ったりガンになったとしたらその段階で借金は消滅し、家族にはより多くの預金を残せるような気がするのですが、やはり１０年たったら完済するべきなんでしょうか？