東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

[契約済みさん]

前スレが1100超えましたのでスレ立てします。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[624: 匿名さん]

ここのローンは、借りてすぐに債務≦預金にしないとメリットはない。
預金が足りなくて、外貨預金なんかに手を出す契約者が「いいカモ」になる。

[625: 契約済みさん]

積み立て円定期に、追加入金の形で普通口座から移してきました。

すぐに下ろせる普通口座に大金が入っているのがずっと不安だったので、
原則中途解約不可の定期にして、第三者が資金移動できる可能性が減ったのでちょっと安心です。
どうせ住宅ローン減税中は入れっぱなしのお金でしたし。
普通預金より誤差程度（0.02％）利息がいいですしね（W

キャッシュバックは、積み立て円定期だけだと500円/年、仕組み・外貨・投信1万円、
ローン利用初年度のみ2万円のようなので、外貨預金にごく小額入れて1万円もらうのもありかなって考えてます。

[626: 契約済みさん]

積立円定期、今年ローン組んだので4円/ポイントで還元か。
ポイント付加されるのが12/1の1回しかないが。

来年は外貨普通に少額を入れれば2円/ポイントだけど、416万(=5000/12)までしかメリットないな。
判定は「外貨普通預金への円資金からの預け入れ」との事なので、すぐに円に戻しても為替手数料は取られるものの、為替変動リスクは回避できそうだ。

預金相殺で塩漬けにしている部分についてはデメリットなさそうだけど（中途解約しても元々利子着かないし）、何かデメリット有るんだろうか？

[627: 匿名さん]

さすがは東スタユーザ。この手の勘定に強いですな。参考になります。
デメリットはなさそうだけど、手間のわりに 500円/年 では割に合わないと思ってたんですが、外貨チョイ入れで1万の策もアリですか。てか、それが狙いかな？東スタ側は

ここの利用者は有資産有望見込み客？が多いはずなので、あの手この手で外貨・投信に取り込みを図ろうと、そういう顧客獲得の戦略で、このローンを考えたんじゃなかったかとね。東スタは

[628: 匿名さん]

ここは、預金連動ローン契約者の預金を自行の資産に取り込むのに懸命。
以前は名義変更手数料の無料化を餌に残債分の預金を取り込むスキームもあった。
外貨預金は銀行のリスクはないから、欲張り預金者を誘う餌としてはいいかも。

[629: 匿名さん]

ここの仕組みって、メンテナンスパックがあるから、
ローン金利かからなくても、実質、0.7%（メンテナンスパック2として）がかかるよね。
ローン減税1%の減税分からその0.7%引くと、残りが0.3%程度。その恩恵しか受けられない。

今、SBIネットで固定10年が1.19%って金利になっていたけど、
これって団体信用生命保険、8疾病保障とかここで言うメンテナンスパック分（メンテ2より内容が良いけど）
が含まれているんだよね。
ローン減税が1%なので、実質は0.19%の負担だよね。

じゃ、例えば、東スタに寝かせてあるローン分のお金を他のネット銀行等で運用すれば
高いところで0.5%で運用できることを考えると、
0.5-0.19=0.32で東スタよりお得になるよね。

昨今の低金利で、ここのメリットも薄くなってきてないかな？
今だったら、ここを選ばないかも。

[630: 匿名さん]

メンテパックが導入されたため、最近の低金利でここのメリットはなくなった。
メンテパック前の契約だと、金利も費用も0だからメリットあるけどね。

[631: 匿名さん]

629さん
SBIはローン契約時の手数料が高すぎませんか?
手数料2.1%を10年で割ったら年間0.2%となり
0.3-0.2で0.1%とスター銀行の方が有利になるような。

[632: 匿名さん]

ここの住人　細かくて　好き

[633: 匿名]

＞じゃ、例えば、東スタに寝かせてあるローン分のお金を他のネット銀行等で運用すれば
＞高いところで0.5%で運用できることを考えると、
＞0.5-0.19=0.32で東スタよりお得になるよね

絶対に何があっても10年間0.5%で運用する保証あるかい？
しかも何かあったときに自由に使えるのかい？
あと、、、毎日色々と考えるの疲れない？
各種保険、すでに十分加入していれば団信いらないよ。

[634: 匿名さん]

東京在住だけど　俺んちみたいに、１４００万しか　お金借りていない場合
団信入るより　保険で賄う事　OKだけど

思いっきり借りている場合、団信の方が安く上がらない？

[635: 匿名]

0.5％で運用してくれるとこ教えてください。

[636: 匿名さん]

定期で2％の所あったな？。飛んだけど。

[637: 匿名さん]

>635

新生銀行0.5%だよ。
少しは調べたら？

[638: 匿名さん]

>633
個人向け国債10年なら0.53%だよ。
10年で運用できるじゃん。

[639: 匿名さん]

こう低金利になると
メンテナンスパックの悪い点が目立ちますね。
メンテ２導入すると変動金利と変わらない。

[640: ご近所さん]

運用が２％以上とかで確実にできるならともかく、
０．５％程度なら、変動0.775-0.5*0.8=0.375％
メンテナンスパック２　0.504%
かりに、1億円のローンとしても、月１万程度の差。
ローンが３０００万円なら、月３千円の差
たいした差ではない気がするが。。。

[641: 匿名さん]

銀行の普通の住宅ローンと東京スター銀行の預金担保住宅ローンを両方借りている方いらっしゃいますか？

[642: 匿名さん]

東スタは抵当権第一位が条件でしょ。
他の銀行は、それ以下の順位でも貸してくれるの？

[643: 匿名さん]

よく見ると 預金連動 ではなく、預金担保 と書いてあります。その話ですかね。
私はまだですが、担保切替の誘いがある（あった？）らしいです。

東スタの抵当が外れ、新たに他行で設定可能となった場合、相対的に低利で資金調達できるので、
うまくやれば何かできそうな感じがする。

過去スレでその話を知ったとき何気にそう思いましたので興味あります。
本当に実践してる方、いらっしゃるのでしょうか。

[644: 匿名さん]

預金連動ではなく、預金担保です。
いらっしゃいますか？

[645: 匿名さん]

預金連動なくなったの？
預金担保なんて、繰上げ返済と同じ。
わずかな登記費用と引き換えに、自由になる預金を担保にする必要など感じない。
当然、預金＞残債だけど。

[646: ご近所さん]

積み立て定期の方がわずかだけどお得。
預金担保にする人っているのかな？

[647: 匿名さん]

保証料とられないし、団信入れるし
住宅ローン控除も受けられるから、
ローン中万が一の時は預金が手許にのこるので、頭金として入れるよりいいと思うんだけど。

[648: 匿名さん]

しっかりしてください！
預金連動->預金担保 に切替えるのではなく、
担保の対象を、不動産->預金 に切替えるの話ですよ！

[649: 匿名さん]

もともと頭金に充てる予定の預金であれば、もともと無くなる預金だし、
預金担保でも返済してローン残高より多い分は抵当権解除できるらしいから、それを順繰りやって支払えば担保とした預金も使えると思うけど。
ダメですか？

[650: ご近所さん]

649さん
それはわかってるけど、面倒くさいです。

[651: 匿名さん]

>担保の対象を、不動産->預金 に切替えるの話ですよ！

預金を担保にしたら、繰上げ返済に対するセールスポイントである預金連動のメリットがない。
何のメリットがないのに、わざわざ担保を不動産から預金に変更する必要はない。
もちろん現在 預金＞残債。

[652: 匿名さん]

メリットは不動産の抵当権がつかないので他の銀行の低い金利の住宅ローンが借りられる事ですかね。
金利のつかない分は東京スターがいいけど、金利の着く部分は他の銀行の方が金利が安いですからね。
でも、皆さんされてないようですね。

[653: 匿名さん]

＞メリットは不動産の抵当権がつかないので他の銀行の低い金利の住宅ローンが借りられる事ですかね。

ここのローンは、ほとんどが残債より預金の多い人が使っているのでは？
そもそも他の銀行が低金利だと思うような人は、金利の高いここのローンを選ばないでしょう。
他行からも借りて返済するなら、ここに預けたほうがいい。
東スタが、経営上不動産担保から流動性の高い預金担保にシフトしてるだけのようにみえる。
メリットが判りません。

[654: ご近所さん]

653さんに同意します。
そもそも担保の切り替えは、預金額＞ローン残高の人対象にお知らせがありました。

だいたい、銀行からわざわざ案内が来るってことは、銀行にメリットがあるからするのであって、ユーザーにメリットがあることはあまりない気がします。

[655: 匿名さん]

でも預金額＞ローンの状態にしておく事自体が預金担保みたいなものなのでは？
その上不動産の抵当権も着けるのですか?

[656: 匿名さん]

↑
順番が違います。
まず、担保として不動産の抵当権
預金の残高に応じてローン金利が発生する
預金＞ローン残高　⇒　金利ゼロ
です。

[657: 匿名さん]

わかりました。考えのスタートが違いますね。
当方はすでにはじめから預金額＞ローンの状態に出来て、ローンを組む理由は住宅ローン減税を受けるためです。
それだと、預金担保の方が良いかと思った次第です。

[658: 匿名さん]

↑ちゃんと前の人の投稿読んでます？
切り替えの話なんですよ。

つまり、最初に不動産担保、それを預金担保にするかって話。
話の流れからしても、ここ最近書き込んでいる人の大部分が、最初から預金＞ローン額ですよ。

[659: 匿名さん]

＞でも預金額＞ローンの状態にしておく事自体が預金担保みたいなものなのでは？
＞その上不動産の抵当権も着けるのですか?

655クンは、担保の意味も知らないのでしょう。

[660: 匿名さん]

だからそこがスタートから違うのです。
私が言っているのはローンを組む際に不動産を担保にするか預金を担保にするかと言う話です。
すでに不動産担保でローンを組んだ場合は切り替える意味が無いのはわかってます。

[661: 匿名さん]

a. 不動産を担保にして、預金連動の預金をいつでも自由におろせる権利を得る。
b. 預金を担保にして、不動産をいつでも自由に売却したり、ほかの銀行で不動産を担保に
ローンを組める.

の差という理解なんですが、あってますかね？
a はいざという時に現金が手元にあるのは安心、かつローン減税が受けられるという
メリットがあります。
bの方のメリットを享受できる人は限られている(ほとんどいない？)ような気がする
のですが、間違ってますかね？

[662: 匿名さん]

bもローン減税受けられますよ。

[663: 匿名さん]

預金を担保にするというのは、現金で不動産を購入すること。
他の銀行で自分名義の不動産を担保に借りるのは、住宅ローンじゃなくただの借金。

[664: 匿名さん]

なるほど。現金で購入するのと同等だけど住宅ローン減税が受けられて
団信がつくのがメリットですね。

[665: 匿名さん]

＞なるほど。現金で購入するのと同等だけど住宅ローン減税が受けられて
＞団信がつくのがメリットですね。

不動産担保でも同じ。
預金連動の最大メリットの預金自体を担保にするなら、このローンを使う必要はない。

[666: 匿名さん]

その通り！
不動産の担保割れが増えているための対策では？

[667: 匿名さん]

？？
今回の預金抵当への変更は将来的に必要になる抵当権をはずす手数料を負担
してもらえることがメリットでは？

わざわざこのローンを使用するのは住宅ローン減税を享受するのが目的だし・・・

預金を塩漬けにしてもまったく問題ない方は良いと思うのですが。

[668: 匿名さん]

抵当権抹消手数料を負担してもらえるメリット？
一万円程の費用が惜しくて、多額の預金に対するフリーハンドを放棄したいならどうぞ。

[669: 匿名さん]

不動産担保つけたら金利を免れるためのローン相当額の塩漬け預金とダブル担保ですな

[670: 匿名さん]

預金連動の預金は担保ではない。
単なる預金。
東スタがサービスで預金と同額部分のローン金利を0にしているだけ。

[671: 匿名さん]

わかってます。でも、金利ゼロにするために動かせない預金は担保と同じようなものです。ローン額を割り込めば馬鹿高い金利がかかるのですから。

[672: 匿名さん]

不動産担保でいいんじゃない。東スタの関係者かな。

預金担保のメリットは何なの。
別の借金のために不動産を自己名義にできるから？

[673: 匿名さん]

671さん
わかってないようですね。
担保と預金ではぜんぜん違いますよ。