東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

[契約済みさん]

前スレが1100超えましたのでスレ立てします。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[584: 物件比較中さん]

582
それどこの店舗？

当初シミュレーションのときから借入額以上預けた場合で計算してもらって、実際借入額の101％くらい預けてますが、何の問題もありません。

[585: 借入中さん]

契約金額全額はだめよ、ってことじゃないですか？
2000万で建てるなら、借入は9割の1800万まで。
頭金1割は入れてよね、ということでしょ。

[586: 申込予定さん]

親の遺産を相続しており現在貯金が３５００万円ほどあります。
２８００万円ほどの家の購入を検討しておりこのスターワン銀行を見つけました。
申し込みたいのですが２６歳以上となっていて現在２４歳。
他銀行でのローン審査は通っているのですが、他銀行からの借り換えしかないでしょうか？
借り換えを想定した場合にお得な銀行はありますか？

[587: 匿名さん]

短期の借換前提ならとにかく初期費用が安く、繰上返済手数料を取らない銀行で。
新生銀行は事務手数料5万円、保証料ゼロ、繰上返済無料でちょうどよいのでは。

[588: 匿名さん]

今日、銀行から、大きな封筒が届いたのですが、
不動産担保から預金担保への切り替えの案内がきました。
でも、不動産への抵当権が消えても、預金に質権が設定されるため、
預金が引き出しできなくなるのはダメでしょう。
預金が自由に引き出しできるのが売りのひとつなのにね。
銀行側はてっとり早く現金確保できるからいいでしょうけど、
こちらは、メリットが低いでしょうね。

[589: 匿名さん]

現在金利0で元本のみ返済中。
ここの預金連動住宅ローンは預金の引出しは自由のはず。
預金担保への切替は、不動産の担保価値がなくなったからか？
聞いたことないけど。

[590: 匿名さん]

預金担保にするメリットは借入当初に同額の預金がある人だけでしょう。抵当権設定費用がかからないので。既に抵当権設定されているのにわざわざ預金担保にシフトするメリットは無いですよ。

[591: 預金担保さん]

その通りです。
抵当権の費用が惜しかったので、預金担保にしました。
あとは、メンテパック3でも保証人が要らないところですかね。

[592: 匿名]

借り換えで、当初から預金残高>借り入れ金額でやってきました。住宅ローン減税のメリットを
享受するためです。メンテナンスパックの0.2%を負担しても、ローン減税のメリットが大きいためです。

我が家にも封書が届きましたが、銀行の債務の内容を改善するのが目的だと思われます。
いくら不動産担保を取っているとは言っても、銀行としてはリスクはあります。これを預金担保にしてしまえば、銀行の財務的には確実に有利になるわけです。担保としては最高ですから。

借り入れしている側は住宅の抵当権は外してもらえますが、債務残高相当の預金は下ろせなくなってしまうわけですから、同意してもらうために何らかのインセンティブが必要です。そこで、抵当権抹消費用を銀行持ちし、融資残高1000万円当たり2万円のキャッシュバックという条件が設定されています。
銀行側から見れば、塩漬け預金を外貨預金して手数料を落としてくれるのは上客ですが、円預金のままほっとく客はさほどありがたくないわけです。

銀行としても、今までの履歴を調べ、塩漬け預金に全く手をつけない客であればキャンペーンに乗ってくれると踏んでいるはずです。

切り替える上の注意点としては、借り換え残高が減っても、預金担保の拘束額は自動的に減らないので、毎月の返済額相当の金額を預金担保の拘束額に加えて口座にキープする必要が出ることです。引き落としできない場合、延滞になりますから注意が必要です。
返済によって借り入れ残高が減少した場合、ネット経由で拘束額の引き下げ手続きができますが、即時反映でなく３営業日程度の期間が必要とのことです。

[593: 匿名さん]

対象は預金連動ローン契約者全員？うちには来ていない。
契約時期とかローン残高によるのかな？

[594: 匿名さん]

預金担保にするわけですから、預金残高がローン残高を上回っている人にしか来ないのでは？

[595: 物件比較中さん]

東京スター銀行とソニー銀行で迷っています。

東京スター銀行
　ローン金額　2300万、預け入れ可能金額　1600万
　およそ4年でローン金額＜預け入れ金額　となる見込み。
　この場合メンテナンスバッグ2であれば4年目以降、実質金利相当の負担は約0.7％。

ソニー銀行
　ローン金額は同じく2300万で15年固定金利でかつ3大疾病保障特約をつけた場合、金利は約2.2％ですが
　会社から金利が1％を超え3％未満までの金利負担補助が出るため、実質1.0％での借入となります。

東京スター銀行のメンテナンスバッグは会社からの補助が出ないために実質ソニー銀行と東京スター銀行では金利相当額
の差であり0.3％分、東京スター銀行の方が有利だと思ったのですが、スター銀行に預ける金額のうち300万ほどを残して
定期預金なり国債で運用すれば、低金利といえど0.3％以上のパフォーマンスは確実にとれそうなので迷っています。
3大疾病保障特約も初めのうちは魅力ですし・・・

補助の出る15年はソニー銀行で借りて、15年後にスター銀行に借り換えというのがいいのかとも思っていますが
皆さま方のご意見をお聞かせください。

[596: 匿名さん]

15年後にもスター銀行が存在して、預金連動住宅ローンをやっていればという前提が必要。

[597: 匿名さん]

東京スター銀行の「普通預金連動型住宅ローン」の利用者ですが、預金が残金を上回っているために、「預金担保契約」に変えませんか?という案内が来ました。私は、ローン残金の2000万円に対す生命&がん保険のつもりで、メンテナンスパックの一番手厚いものに毎月1万円ほど払って「全額返済」していないのですが、この「預金担保契約」に変えるくらいなら「全額返済」した方がいいかな？なんて思っています。「預金担保契約」に変えるメリットが全く見えないのですが、ご教示いただけないでしょうか?よろしくお願いします。

[598: 匿名さん]

>>597

預金担保は銀行の財務面において都合の良いことを提案しているだけなのでスルー推奨かと。

[599: 593]

593です。
うちにもきました。「預金担保契約」への切替勧誘。

メンテパック導入前の契約で、当初からローン残高＜預金なので保険代わりの団信分だけ毎月負担しています。
契約者が預金のフリーハンドを放棄する対価が、抵当権抹消費用の負担程度では何のメリットも感じません。
いままで一度もここの預金を引き出したことはありませんが、万一のリスクヘッジにこのローンを利用しているので、
相当のインセンティブがないと切り替えませんね。

[600: 匿名さん]

597です。598,599さん。有難うございました。私もスルーするコトにします。

[601: 匿名]

東京スターのローンの不動産担保が外れれば、この不動産を担保にすれば他行からローンが借りられますよね。
投資マンションとは異なり自分で住んでいる訳ですから、投資マンションローンの金利(4%前後)ではなく、通常の住宅ローン金利で借りられます。
この他行からのローン調達金をもって投資マンションや運用もできますし、手元に置いてもしもの際の資金にも活用できます。メリットはそれなりにあるのでは。

どうせ預金に手を付けるつもりが無ければ、預金担保に入れてしまい、不動産担保を外して有効活用するのも有りでは？

[602: 匿名さん]

預金担保にした場合でも、メンテナンスパックの分も毎月引き落としされるんですか？


私は現状、2,800万位預金残があり、ローン部分は2,080万位です。
メンテパック２を選んだので、メンテパックだけで毎月１万位取られてるんで、勿体無いとは思ってますが、
ローン控除の恩恵もあるし、一括返済するのも良いけど、毎月1万円でローン残債分、保険に入ってるつもりでいる訳ですが、どっちが得でしょう？

私には一度、昼休みに携帯に電話が掛かって来たんですが、疲れてたので電話はスルーしてしまいました。

[603: 匿名さん]

>>601
普通の住宅ローンは債務者の住宅購入時でなければ借りれないし、
アパートローンであっても融資金を手持金にしたままとするのは無理でしょ。
商売してない人で空いた担保を活用したいというニーズは
リバースモーゲージか有担保カードかフリーローンで。
抹消後に別の抵当として借りるとしても
オーバーローンでない限り、
当初の住宅ローンよりもコミットメントは少なくなるよ。

[604: 匿名さん]

>>601
＞東京スターのローンの不動産担保が外れれば、この不動産を担保にすれば他行からローンが借りられますよね。
＞投資マンションとは異なり自分で住んでいる訳ですから、投資マンションローンの金利(4%前後)ではなく、通常の住宅ローン金利で借りられます。

こんな書き込みをする601は、東スタ関係者？

[605: 匿名さん]

>>601
充実人生っていうリバースモーゲージ扱っているのに薦めないのは妙な感じ。
ただの道楽大家さんでしょう。

[606: 匿名さん]

リバースモーゲージの不動産評価は、市場価格よりものすごく低くなる。
戸建てでは、良くても土地の路線価格程度にしかならない。
リスクを負担するのはわかるが、利用者が返済できないのを見越して買い叩くように見える。
リバースモーゲージが普及しない理由でしょう。

最近はマンションでも担保になるらしいが、評価額はどう？

[607: 匿名さん]

最近ローン契約者にまた新しいスキームのDMが送られてきた。
ローン契約を終身契約？にするらしいが、団信の解約が必要とのこと。
メリット感じる人いる？

[608: 匿名さん]

なんかきな臭いですね。
経営が更に悪化してるのでしょうか？

[609: 匿名さん]

ここは預金連動ローンの借入れ残高プラスアルファしか預金してないから放置。
経営状況にも全く無関心です。

[610: 匿名さん]

一応このスレ見に来てるってことは、なんだかんだ言って気にしてるってことじゃないの？
少なくとも減税期間中はつぶれてほしくないでしょう？

[611: 609]

減税にも関係ないので無関心です。

[612: 匿名さん]

いいカモですね。

[613: 匿名さん]

もしつぶれても残債と預金を相殺した後の残金は数万円だからペイオフ対象。
この銀行の経営には関心ないね。

[614: 匿名さん]

つぶれて相殺になったら...減税も終わり。なんのために東スタにしたの？となりませんかね。
10年オーバーの方も、もしものための預金がつぶされるのではないですか。

[615: 匿名さん]

ここの預金は塩漬けで、完済まで使うつもりはない。
万一の保険のために預金してるだけ。
通常資金は別の銀行に預金している。
このローンを使う人は流動性の確保が目的で、実際に預金を使う人は少ないはず。

[616: 匿名さん]

メンテパックMin3%になってからの契約の場合はどうでしょうか。
減税期間10年経過後も年0.3%払って流動資金確保しますか？

[617: 匿名さん]

613　615

だから、そういうのを、いいカモと言うんですよ。
なんども繰り返さなくてよかったのに。

[618: 匿名さん]

カモならなんなのさ♪
そんなに羨ましいのかい
何度も繰り返すほど

[619: 匿名さん]

カモになるためには相当の資産がないとなれないよ。
617みたいにねたんでいるうちは無理。

[620: 匿名さん]

最近、「仕組み外貨預金にしませんか？預金連動の対象ですよ。」
などと電話がかかってきてます。
こうゆうのに乗ったらカモでしょうか？

[621: 匿名さん]

>だから、そういうのを、いいカモと言うんですよ。

預金すれば、金利０で金貸してくれるところはない。
メンテパックの適用前だから、費用もかからずに元本分を支払うだけ。
東スタも当初の目論見が崩れて運用難だろうが、ユーザには関係ないこと。

[622: 匿名さん]

なんか、、積み立て円定期なるものの案内がメールできた。預金連動OKだって。

これ、メンテパック以降で止むを得ず最軽メンテにしてても10年で350以上きてしまうよ。

来週、店舗で聞いてみようかな。オレンジ色に入るの久しぶりだ。

[623: 匿名さん]

選べる「スターワン積立円定期」の3つのコース

http://www.tokyostarbank.co.jp/products/deposit/en_time_deposit/instal...

※1「仕組み預金、外貨預金、投資信託」に該当するお取り引きとは...
※2 ローンのお借り入れ」に該当するお取り引きとは、...、住宅ローン...等の新規ご融資です

だそうで。
「円定期」とは名ばかりで、結局、現在ローン中なら、外貨or仕組み預金しかないように思うのですが、
聞かれた方、どうでしたか？

[624: 匿名さん]

ここのローンは、借りてすぐに債務≦預金にしないとメリットはない。
預金が足りなくて、外貨預金なんかに手を出す契約者が「いいカモ」になる。

[625: 契約済みさん]

積み立て円定期に、追加入金の形で普通口座から移してきました。

すぐに下ろせる普通口座に大金が入っているのがずっと不安だったので、
原則中途解約不可の定期にして、第三者が資金移動できる可能性が減ったのでちょっと安心です。
どうせ住宅ローン減税中は入れっぱなしのお金でしたし。
普通預金より誤差程度（0.02％）利息がいいですしね（W

キャッシュバックは、積み立て円定期だけだと500円/年、仕組み・外貨・投信1万円、
ローン利用初年度のみ2万円のようなので、外貨預金にごく小額入れて1万円もらうのもありかなって考えてます。

[626: 契約済みさん]

積立円定期、今年ローン組んだので4円/ポイントで還元か。
ポイント付加されるのが12/1の1回しかないが。

来年は外貨普通に少額を入れれば2円/ポイントだけど、416万(=5000/12)までしかメリットないな。
判定は「外貨普通預金への円資金からの預け入れ」との事なので、すぐに円に戻しても為替手数料は取られるものの、為替変動リスクは回避できそうだ。

預金相殺で塩漬けにしている部分についてはデメリットなさそうだけど（中途解約しても元々利子着かないし）、何かデメリット有るんだろうか？

[627: 匿名さん]

さすがは東スタユーザ。この手の勘定に強いですな。参考になります。
デメリットはなさそうだけど、手間のわりに 500円/年 では割に合わないと思ってたんですが、外貨チョイ入れで1万の策もアリですか。てか、それが狙いかな？東スタ側は

ここの利用者は有資産有望見込み客？が多いはずなので、あの手この手で外貨・投信に取り込みを図ろうと、そういう顧客獲得の戦略で、このローンを考えたんじゃなかったかとね。東スタは

[628: 匿名さん]

ここは、預金連動ローン契約者の預金を自行の資産に取り込むのに懸命。
以前は名義変更手数料の無料化を餌に残債分の預金を取り込むスキームもあった。
外貨預金は銀行のリスクはないから、欲張り預金者を誘う餌としてはいいかも。

[629: 匿名さん]

ここの仕組みって、メンテナンスパックがあるから、
ローン金利かからなくても、実質、0.7%（メンテナンスパック2として）がかかるよね。
ローン減税1%の減税分からその0.7%引くと、残りが0.3%程度。その恩恵しか受けられない。

今、SBIネットで固定10年が1.19%って金利になっていたけど、
これって団体信用生命保険、8疾病保障とかここで言うメンテナンスパック分（メンテ2より内容が良いけど）
が含まれているんだよね。
ローン減税が1%なので、実質は0.19%の負担だよね。

じゃ、例えば、東スタに寝かせてあるローン分のお金を他のネット銀行等で運用すれば
高いところで0.5%で運用できることを考えると、
0.5-0.19=0.32で東スタよりお得になるよね。

昨今の低金利で、ここのメリットも薄くなってきてないかな？
今だったら、ここを選ばないかも。

[630: 匿名さん]

メンテパックが導入されたため、最近の低金利でここのメリットはなくなった。
メンテパック前の契約だと、金利も費用も0だからメリットあるけどね。

[631: 匿名さん]

629さん
SBIはローン契約時の手数料が高すぎませんか?
手数料2.1%を10年で割ったら年間0.2%となり
0.3-0.2で0.1%とスター銀行の方が有利になるような。

[632: 匿名さん]

ここの住人　細かくて　好き

[633: 匿名]

＞じゃ、例えば、東スタに寝かせてあるローン分のお金を他のネット銀行等で運用すれば
＞高いところで0.5%で運用できることを考えると、
＞0.5-0.19=0.32で東スタよりお得になるよね

絶対に何があっても10年間0.5%で運用する保証あるかい？
しかも何かあったときに自由に使えるのかい？
あと、、、毎日色々と考えるの疲れない？
各種保険、すでに十分加入していれば団信いらないよ。