東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

[契約済みさん]

前スレが1100超えましたのでスレ立てします。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[564: 匿名さん]

＞東京スターさんで3000万借り入れし、2000万預金し実質1000万借り入れるのとでは
＞どちらが良いのでしょうか？

金利は東スタでシミュレーションできるでしょう。
自分は金利も重要ですが、手元資金としてまとまった金額をいつでも
引出せる預金にしておけるメリットを重視しました。
（現在は預金＞ローン残高）
幸い今まで引出すことはありませんでしたが、時々、引出した場合にかかる東スタのローン金利増分と、
一般銀行から別に借り入れた場合の手数や金利と比較しています。

[565: 入居済み住民さん]

＞563

銀行のメーンターゲットは30代前半の一次取得者ではなく
40代半ば～50代の2次取得者や借り換え族をターゲットに
しているようです。
後者の方が、経済的に余裕のある方が多いので、住宅ローン
に付随して，外貨預金や投資信託などの金融商品を売り込み
やすいとのことです。
前者はあまり銀行的には商売するにも旨みがないようです。

でも一次取得者であっても，自己資金比率が高くて属性が
よければ，借り換え以上の優遇金利の提示があります。

[566: 名無しさん]

借り換え優遇は東スタに限らないと思うが、
・住宅ローンの総パイは右肩上がりでは無いので、他行から奪う方が早い。
・他行で審査済みなら、それなりの属性と担保価値はある案件が回ってくる
と考えられる。

なお、属性が良い場合には、新規であっても優遇金利をくれるよ。

[567: 購入検討中さん]

新規でも属性よければ支店長の決裁で-1.5%はいけますよ。

[568: 匿名さん]

東京スター銀行のコンビニATMが消滅
サークルＫサンクスが契約を打ち切りへ
http://diamond.jp/articles/-/15950

[569: 匿名さん]

普通東スタでATMなんて使わない。
日常資金は別の銀行で、ここは住宅ローン専用として使うだけ。

でもおまとめ利用者は大変かも。

[570: 匿名さん]

563です。色々な御意見ありがとうございました。43歳で4400万のマンションを購入予定。貯金は3000万位。まだ子供がいないのですが、1人は欲しいです。一馬力で行きたいので、窓口に行ってみようと思います。中小企業の管理職で年収は750程度なので属性は良いとは言えないですね。また色々御意見下さい。ありがとうございました。

[571: 契約済みさん]

こんばんは。
この銀行に本申込みしました。借り換えではなく、新規です。

こちらで借りてる方、
申込から実行までどのくらいかかりましたか？

[572: 匿名さん]

無事に本審査通りました。

[573: 匿名さん]

新規で預金連動型で借りるなら愛媛銀行が良いと思います。
東京スターのメンテナンスパックのようなものは無く(任意で8大疾病を付けられますが0.2%)、
預金を沢山積めるならかなり有利になります。
家族名義の預金も預金額の1/2を算入できますし。
難点は関東では都内の物件のみ対象であり、範囲が狭い点ですかね。

[574: 匿名さん]

昨年8月新築購入時に東スタでローンした者です。
借入金1800万　預金額1800万
返済期間35年
メンテパック　パック1

ローン減税狙いで10年目に一括返済予定ですが、
返済休暇でさらに減税効果上げている方はいますか？
今、返済休暇考えてます。注意したほうが良いことなど
アドバイスよろしくお願いします。

[575: 契約済みさん]

返済休暇は返済期間分を予め支払いするので減税効果はないですよ。私も勘違いしていて2年分してしまいました。担当者の方は理解していなかったので残念でした。よく理解してから実行ください。経験者より

[576: 匿名さん]

574です。ありがとうございます。もう少し勉強してみます。
返済休暇は減税効果はないんですね。残念です。

[577: 契約済みさん]

返済休暇の期間36ヶ月（3年）を最初からみこんで、融資期間を32年で契約しました。
35年で借りて3年分期間短縮の繰上げ返済をしたのと減税額は変わらないのかもしれませんが。
3年間、毎月の返済額が1円なのはありがたいなぁと思って利用予定です。

[578: 匿名さん]

東京スタ－銀行、借り換えも可能なのですか？

[579: 匿名さん]

自分は、3つの住宅ローンをまとめてここに借り替え、金利0にした。
但し、担保の順位を1位にするという条件があったと思う。

[580: 匿名さん]

貯蓄と借金が同額ぐらいです。
スタ－銀行に借り換えた方が良いのでしょうか？
現行の利息は1.7％、５年固定元金均等（旧公庫）です。

[581: 物件比較中さん]

店舗が近くにあるとか条件があって借りられるなら、お勧めします。
お得額を店舗でシミュレーションしてくれます。
うちも預金のほうを少しだけ多くしています。

[582: 匿名さん]

家の新築予算2000万円(土地は除く)が貯まったので、ニコニコ現金払いで建てようかと思ったんですが、ローン減税が受けられると聞いて、全額をスター銀に預けて、同額でローン組もうと思って電話して聞いたら、「全額はダメです。最高で9割まで」と言われました。

それでも借りたほうが得ですかね。

[583: 匿名さん]

当初9割でも、すぐ後に全額を預金するのもNG？
タイムラグ分の金利かかるけど。

[584: 物件比較中さん]

582
それどこの店舗？

当初シミュレーションのときから借入額以上預けた場合で計算してもらって、実際借入額の101％くらい預けてますが、何の問題もありません。

[585: 借入中さん]

契約金額全額はだめよ、ってことじゃないですか？
2000万で建てるなら、借入は9割の1800万まで。
頭金1割は入れてよね、ということでしょ。

[586: 申込予定さん]

親の遺産を相続しており現在貯金が３５００万円ほどあります。
２８００万円ほどの家の購入を検討しておりこのスターワン銀行を見つけました。
申し込みたいのですが２６歳以上となっていて現在２４歳。
他銀行でのローン審査は通っているのですが、他銀行からの借り換えしかないでしょうか？
借り換えを想定した場合にお得な銀行はありますか？

[587: 匿名さん]

短期の借換前提ならとにかく初期費用が安く、繰上返済手数料を取らない銀行で。
新生銀行は事務手数料5万円、保証料ゼロ、繰上返済無料でちょうどよいのでは。

[588: 匿名さん]

今日、銀行から、大きな封筒が届いたのですが、
不動産担保から預金担保への切り替えの案内がきました。
でも、不動産への抵当権が消えても、預金に質権が設定されるため、
預金が引き出しできなくなるのはダメでしょう。
預金が自由に引き出しできるのが売りのひとつなのにね。
銀行側はてっとり早く現金確保できるからいいでしょうけど、
こちらは、メリットが低いでしょうね。

[589: 匿名さん]

現在金利0で元本のみ返済中。
ここの預金連動住宅ローンは預金の引出しは自由のはず。
預金担保への切替は、不動産の担保価値がなくなったからか？
聞いたことないけど。

[590: 匿名さん]

預金担保にするメリットは借入当初に同額の預金がある人だけでしょう。抵当権設定費用がかからないので。既に抵当権設定されているのにわざわざ預金担保にシフトするメリットは無いですよ。

[591: 預金担保さん]

その通りです。
抵当権の費用が惜しかったので、預金担保にしました。
あとは、メンテパック3でも保証人が要らないところですかね。

[592: 匿名]

借り換えで、当初から預金残高>借り入れ金額でやってきました。住宅ローン減税のメリットを
享受するためです。メンテナンスパックの0.2%を負担しても、ローン減税のメリットが大きいためです。

我が家にも封書が届きましたが、銀行の債務の内容を改善するのが目的だと思われます。
いくら不動産担保を取っているとは言っても、銀行としてはリスクはあります。これを預金担保にしてしまえば、銀行の財務的には確実に有利になるわけです。担保としては最高ですから。

借り入れしている側は住宅の抵当権は外してもらえますが、債務残高相当の預金は下ろせなくなってしまうわけですから、同意してもらうために何らかのインセンティブが必要です。そこで、抵当権抹消費用を銀行持ちし、融資残高1000万円当たり2万円のキャッシュバックという条件が設定されています。
銀行側から見れば、塩漬け預金を外貨預金して手数料を落としてくれるのは上客ですが、円預金のままほっとく客はさほどありがたくないわけです。

銀行としても、今までの履歴を調べ、塩漬け預金に全く手をつけない客であればキャンペーンに乗ってくれると踏んでいるはずです。

切り替える上の注意点としては、借り換え残高が減っても、預金担保の拘束額は自動的に減らないので、毎月の返済額相当の金額を預金担保の拘束額に加えて口座にキープする必要が出ることです。引き落としできない場合、延滞になりますから注意が必要です。
返済によって借り入れ残高が減少した場合、ネット経由で拘束額の引き下げ手続きができますが、即時反映でなく３営業日程度の期間が必要とのことです。

[593: 匿名さん]

対象は預金連動ローン契約者全員？うちには来ていない。
契約時期とかローン残高によるのかな？

[594: 匿名さん]

預金担保にするわけですから、預金残高がローン残高を上回っている人にしか来ないのでは？

[595: 物件比較中さん]

東京スター銀行とソニー銀行で迷っています。

東京スター銀行
　ローン金額　2300万、預け入れ可能金額　1600万
　およそ4年でローン金額＜預け入れ金額　となる見込み。
　この場合メンテナンスバッグ2であれば4年目以降、実質金利相当の負担は約0.7％。

ソニー銀行
　ローン金額は同じく2300万で15年固定金利でかつ3大疾病保障特約をつけた場合、金利は約2.2％ですが
　会社から金利が1％を超え3％未満までの金利負担補助が出るため、実質1.0％での借入となります。

東京スター銀行のメンテナンスバッグは会社からの補助が出ないために実質ソニー銀行と東京スター銀行では金利相当額
の差であり0.3％分、東京スター銀行の方が有利だと思ったのですが、スター銀行に預ける金額のうち300万ほどを残して
定期預金なり国債で運用すれば、低金利といえど0.3％以上のパフォーマンスは確実にとれそうなので迷っています。
3大疾病保障特約も初めのうちは魅力ですし・・・

補助の出る15年はソニー銀行で借りて、15年後にスター銀行に借り換えというのがいいのかとも思っていますが
皆さま方のご意見をお聞かせください。

[596: 匿名さん]

15年後にもスター銀行が存在して、預金連動住宅ローンをやっていればという前提が必要。

[597: 匿名さん]

東京スター銀行の「普通預金連動型住宅ローン」の利用者ですが、預金が残金を上回っているために、「預金担保契約」に変えませんか?という案内が来ました。私は、ローン残金の2000万円に対す生命&がん保険のつもりで、メンテナンスパックの一番手厚いものに毎月1万円ほど払って「全額返済」していないのですが、この「預金担保契約」に変えるくらいなら「全額返済」した方がいいかな？なんて思っています。「預金担保契約」に変えるメリットが全く見えないのですが、ご教示いただけないでしょうか?よろしくお願いします。

[598: 匿名さん]

>>597

預金担保は銀行の財務面において都合の良いことを提案しているだけなのでスルー推奨かと。

[599: 593]

593です。
うちにもきました。「預金担保契約」への切替勧誘。

メンテパック導入前の契約で、当初からローン残高＜預金なので保険代わりの団信分だけ毎月負担しています。
契約者が預金のフリーハンドを放棄する対価が、抵当権抹消費用の負担程度では何のメリットも感じません。
いままで一度もここの預金を引き出したことはありませんが、万一のリスクヘッジにこのローンを利用しているので、
相当のインセンティブがないと切り替えませんね。

[600: 匿名さん]

597です。598,599さん。有難うございました。私もスルーするコトにします。

[601: 匿名]

東京スターのローンの不動産担保が外れれば、この不動産を担保にすれば他行からローンが借りられますよね。
投資マンションとは異なり自分で住んでいる訳ですから、投資マンションローンの金利(4%前後)ではなく、通常の住宅ローン金利で借りられます。
この他行からのローン調達金をもって投資マンションや運用もできますし、手元に置いてもしもの際の資金にも活用できます。メリットはそれなりにあるのでは。

どうせ預金に手を付けるつもりが無ければ、預金担保に入れてしまい、不動産担保を外して有効活用するのも有りでは？

[602: 匿名さん]

預金担保にした場合でも、メンテナンスパックの分も毎月引き落としされるんですか？


私は現状、2,800万位預金残があり、ローン部分は2,080万位です。
メンテパック２を選んだので、メンテパックだけで毎月１万位取られてるんで、勿体無いとは思ってますが、
ローン控除の恩恵もあるし、一括返済するのも良いけど、毎月1万円でローン残債分、保険に入ってるつもりでいる訳ですが、どっちが得でしょう？

私には一度、昼休みに携帯に電話が掛かって来たんですが、疲れてたので電話はスルーしてしまいました。

[603: 匿名さん]

>>601
普通の住宅ローンは債務者の住宅購入時でなければ借りれないし、
アパートローンであっても融資金を手持金にしたままとするのは無理でしょ。
商売してない人で空いた担保を活用したいというニーズは
リバースモーゲージか有担保カードかフリーローンで。
抹消後に別の抵当として借りるとしても
オーバーローンでない限り、
当初の住宅ローンよりもコミットメントは少なくなるよ。

[604: 匿名さん]

>>601
＞東京スターのローンの不動産担保が外れれば、この不動産を担保にすれば他行からローンが借りられますよね。
＞投資マンションとは異なり自分で住んでいる訳ですから、投資マンションローンの金利(4%前後)ではなく、通常の住宅ローン金利で借りられます。

こんな書き込みをする601は、東スタ関係者？

[605: 匿名さん]

>>601
充実人生っていうリバースモーゲージ扱っているのに薦めないのは妙な感じ。
ただの道楽大家さんでしょう。

[606: 匿名さん]

リバースモーゲージの不動産評価は、市場価格よりものすごく低くなる。
戸建てでは、良くても土地の路線価格程度にしかならない。
リスクを負担するのはわかるが、利用者が返済できないのを見越して買い叩くように見える。
リバースモーゲージが普及しない理由でしょう。

最近はマンションでも担保になるらしいが、評価額はどう？

[607: 匿名さん]

最近ローン契約者にまた新しいスキームのDMが送られてきた。
ローン契約を終身契約？にするらしいが、団信の解約が必要とのこと。
メリット感じる人いる？

[608: 匿名さん]

なんかきな臭いですね。
経営が更に悪化してるのでしょうか？

[609: 匿名さん]

ここは預金連動ローンの借入れ残高プラスアルファしか預金してないから放置。
経営状況にも全く無関心です。

[610: 匿名さん]

一応このスレ見に来てるってことは、なんだかんだ言って気にしてるってことじゃないの？
少なくとも減税期間中はつぶれてほしくないでしょう？

[611: 609]

減税にも関係ないので無関心です。

[612: 匿名さん]

いいカモですね。

[613: 匿名さん]

もしつぶれても残債と預金を相殺した後の残金は数万円だからペイオフ対象。
この銀行の経営には関心ないね。