東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

[契約済みさん]

前スレが1100超えましたのでスレ立てします。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[51: 契約済みさん]

ここの預金連動型ローンを２年前から使っています。
他の掲示板で住宅ローン減税廃止が話題になっています。

民主党政権で住宅ローン減税廃止！？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29951/

廃止された場合、ここの預金連動型ローンに影響ないでしょうか？

[52: 匿名さん]

預金連動スキームは東スタ独自だから減税関係ないだろ。
廃止で困るのは、実質金利無しなのに減税で小銭を稼いでいた人たち。
ここを使っているのは預金をきっちり積んでいる奴ばかりで
減税廃止が生活直撃っていう奴はまずいないだろうから、
他行利用者よりも被害は少ないだろうな。

[53: 匿名さん]

>>51
租税特別措置法により、国は、10年或は15年、ローン減税すると国民に約束したのです。
租税法規不利益不遡及の原則により、既契約者のローン減税が廃止になることは無いです。

[54: 購入検討中さん]

預金連動型住宅ローンについてご質問があります。

麻生内閣の住宅購入時の贈与税優遇措置を利用して，親から住宅購入資金を1000万円を
補助してもらう予定ですが，この資金をまるまる預金に入れれないか考えています。

この場合，この贈与は住宅購入のための補助とは税法上みなされずに，やはり通常の贈与に
なってしまうのでしょうか？

[55: 54へ]

あなたのような図々しい質問はへどが出る。
贈与税を丸々払わせないと世の中ダメになるよ

[56: 匿名さん]

いいね。そういうゆとりのある親持ちって。
うちは口は出すけど金は出さない、子供への援助どころか援助無しには
老後を送れないっていう最悪な旦那親が人生の負債っちゃあ負債だよ。

さて、そんなｼﾞｼﾞﾊﾞﾊﾞに仕送りしつつ、私がボロ着てこつこつ貯めた預金は旦那４０なのにたった800万。
物件価格は4200万。
こういう場合は、この銀行の預金連動は検討に値しないんでしょうか？
やはり、このローンは物件価格と同じぐらいの預貯金がある人向きなんでしょうか。

[57: 匿名さん]

そうです！お金持ち用銀行ですｗ
利子だけでなく金利変動のリスクも回避できる。
また現金もすぐ出せるので何かあっても大丈夫。わざわざ株を売る必要もない。

[58: 匿名]

54へ

贈与税払え

[59: 購入検討中さん]

まあ、公認会計士さんと相談しますわ。
どうもすいませんでした。

[60: 購入検討中さん]

>59さんへ

会計士と相談して、良い方法があったら、また投稿をお願いします。

かつて、マーガレットサッチャーは言いました。「金持ちを貧乏にしても、貧乏人は金持ちにはなれない」と。

気にしない、気にしない！

[61: 匿名さん]

>>56
始める預金が低くても、預金速度によってはメリットが出る。

が、東スタは物件価格の８割限度だから、預金０スタートになるかもな。
下手すりゃ諸経費分で足が出るから使えないとか。

本気で検討するなら窓口で試算してもらえ。

[62: 匿名さん]

初めてこのスレを覗かせて頂きましたが、少し話ができすぎているように感じました。

上のお話だと、融資額は物件価格の８割まで、融資額と同量のお金を預けておけば金利ゼロとのこと。
つまり、手持ち資金6600万があると仮定して、4000万の物件を購入すると、諸々の初期費用で200万がなくなるとしても、3200万の融資を受け、3200万を融資先銀行に預けておけば、最初から金利ゼロということですか？

古今東西、銀行は金利で儲けています。
普通は、金利報酬がなければ、銀行業が立ちいかなくなります。当然、初期の支払では、金利分が多くなります。
また、銀行は、融資した人や企業が元金不払いになるのを恐れて、抵当権を設置します。

レバレッジ理論に基づき、集金した元本で銀行が利殖を行い、融資先への金利低減分の損を上回るということが可能だった時代もありますが、現在では難しいのではないかと思われます。

この銀行は、経営破綻した東京相和銀行を、アメリカのローン・スター・ファンドが乗っ取ったことによって成立したのですか？　関係者なら、詳しくご説明ください。
この銀行の自己資本比率に関しても、よろしくご教授願います。

[63: 現利用者]

最初から金利ゼロということですか？ →実際に、はじめから金利ゼロです。


レバレッジ理論に基づき、集金した元本で銀行が利殖を行い、融資先への金利低減分の損を上回るということが可能だった時代もありますが、現在では難しいのではないかと思われます。

→おまとめローンなど、高利貸しもやっている銀行だよ。

[64: 匿名さん]

初期はともかく、今借りると金利ゼロじゃないんだけどな。
メンテナンスパックという利息的手数料がかかる。

話ができすぎでも、預金連動の仕組みは事実。
メリットを享受している人は多数いる。
こういった仕組みは、多少やり方は違えど他行でもある。

おそらくは、この住宅ローンで儲けようとしていない。客寄せ。
この条件で集まってくる客は、支払いに困ったりしない客。
支払いが滞る前に預金が減少すれば、他より高い金利設定で利子払い。
銀行にはデメリットが少ない。

借りる側のメリットは利子減少の他に、キャッシュフローを確保できること。
貸す側のメリットは、銀行の狙う顧客層を引き込めることだろうね。
ここの銀行に行ってみるとわかるが、通常の窓口業務は奥に引っ込み、個別相談ブースばかり。
資産運用とか金融商品の販売を主としている場合、小金を持っている客を店に向かわせるには良い商品だと思う。
無論、住宅ローン以外に食いつくかどうかは自由だけどな。


頭の中だけであり得ない・騙されていると考えてないで、実際に出向いて相談してみろよ。
使う使わないはそれから悩めばいい。
余計なことで悩んで得するかもしれない機会を逃すのは勿体ないぞ。

[65: 検討中]

諸費用・メンテパックなどを含めるとHSBCの方が有利に見えますが、どうなんでしょうか？HSBCは繰り上げ手数料が有料なのでその点はデメリットかと思いますが、他の点では東スタを上回る条件のような気がしています。

[66: 匿名さん]

このタイプの住宅ローンは万人が有利になる訳ではないので、
両行の話を聞いて試算し、自分に有利な方を選ぶべきだが、
HSBC普通預金の商品説明を見た限り怖く無いかい？

・当行の預金は預金保険の対象外です。
・前月における月間平均総預り残高が1,000万円未満となった場合には、月額5,000円（税込）の口座維持手数料がかかるほか、ご利用制限等をさせていただくことがあります。

[67: サラリーマンさん]

住宅ローンで両建てなら1000万円を割ることはないだろうが
エグイ条件だなHSBC

→・前月における月間平均総預り残高が1,000万円未満となった場合には、月額5,000円（税込）の口座維持手数料がかかるほか、ご利用制限等をさせていただくことがあります。


預金保険は、ローンと相殺されるから関係ないし、HSBCは信用度が抜群に高い銀行だよ。

[68: 匿名さん]

ローン後半において、住宅ローン以外付き合うつもりが無い場合には残高1000万円を割る。

東スタの場合、ローン残高（＋メンテパック代）を口座に入れて放置しておけるが、
HSBCの場合は、月5000円を許容するか、最低1000万円をキープするよう調整するか、
残債一括返済してしまうか（手数料10万）選択。
最低1000万円を選択すると、ローンと相殺出来ない預金保険外の預金が増えていく。
HSBCは大規模でかなーり安全な銀行ではあるだろうが、絶対では無い。


まあ、小金持ちクラスだとお付き合い拒否されそうな銀行だね。
相応な資産のある人には相応以上なメリットがありそうだけど、
数万単位の端金を気にしている人は除外した方がいいかも。

[69: 疑問者]

教えて下さい。
ローンが証券化され他の方に渡っていても、東スタにある預金と相殺可能なものですか？心配です。

[70: 匿名さん]

６２ですが、話がＨＳＢＣに飛んだので、ＨＳＢＣについて英語サイトで検索しました。

今年５月２日の記事ですが、ダウ２５０ポイント低下を受け、アメリカの支店数や配当金を削減せねばならないことになると書かれていました。財務状態はあんまり良くないみたいです。今はどうなんでしょう？

もう一回、繰り返しますが、銀行業は利子によって収益を上げています。
預金連動型住宅ローンというもので金利０％があるえるのなら、その部門での収益はほぼ無いということになります。ＨＳＢＣは多国籍企業ですから、地球のある地域でそういう施策にしておいて、資金を集め、別の地域の別の部門に投資して損失をカバーしようとしているとも考えられます。

しかし、健全な財務状況にある銀行は絶対にこんなことはしないと思います。
「預金保険の対象外です」というのも？　
預金保険制度は国が定めた法律ですが、外銀だと適用を受けないということですか？
自分なら、こういう金融商品はやりません。

[71: 匿名さん]

ＨＳＢＣはスレ違いなのでそろそろ御遠慮を。

9割いけるよ。
属性しだい。
親世代の認知度が低い（悪い）のが援助組には難点かな。

[72: 匿名さん]

HSBCは知らんが、外銀は本店が日本国内に無い場合は預金保険の対象外。
経営状態についてしりたければ、HSBCでもスターでも直接窓口に行って聞くべき。
こんなところで答えが出るわけない。
俺は契約前に聞いた。「ぶっちゃけおたくは大丈夫なの？」と。すごい失礼な奴だねぇ。

経営判断として、すべての部門から一定以上の利益を追求するってのは普通の考えだが、
損益をださない範囲で一部を捨て、全体の利益をもとめるということだろ。
そこで住宅ローン部門で収益が上がらなくても良いという判断は間違っていないと思うが。

後発だったり支店網が小さい場合に、真っ当勝負で大手・先発に勝てないとしたら、
損が出ないで客寄せになる商品があれば、宣伝公告の一環として利益に貢献する訳で。
どんなにあがいても先発な他行に負け利用者が少なく利益額が見込めないなら、体力勝負するより
逆張りで薄く広く使ってもらって知名度を上げた方が銀行としては有利と考えられない？
話だけで終わったとしても一度入口をくぐってもらえば、二回目からの敷居はグンと低くなるし。
（特にスターの窓口は色といい受付といい銀行に見えないので入りにくいわな）

利用客になると外貨預金、定期、各種キャンペーンのセールスをされるし、思わずおっと思う物も。
こういった物に食いつけばスターの戦略勝ちだろ。
悪名高きおまとめローンもあるしな。

ポッと出たばかりのものならともかく、多少変遷しつつも６年以上経過した仕組みだし、
他行（中小ばかりだが）もキャッシュバック方式とはいえ追随している。
両建ての仕組み自体は珍しいものではないが、大手がやらないのは既存顧客がありすぎと聞いた。

経営が危なそうは風説。預金連動は事実。俺はメリットを享受させてもらってる。
利息節約額を見ると笑顔になれるよ。
なんとか外貨部分もトントンになってきたし。

[73: モラトリアム]

俺先々月、九割借りれた。減税もあるしダメ元で言ったら、審査次第で減額もありますがと行員に言われたが、結果満額回答だった。当分株とREITは利が乗ってるから売らずに二年ぐらいで満額積み立てたいなあ。 亀井のモラトリアムにちょっと期待！

[74: 匿名さん]

６２、７０ですが、＞＞７２さん、詳しいご説明ありがとうございました。
一つのお考え方だと思います。

一部門での損失を覚悟して、他部門でその損失を上回る利益を追求するという考え方は、ごく常識的だと思います。

銀行は自己貯金保有量を企業や個人に融資にして、利子で儲けるものだと理解していたので、金利０％がある金融商品に違和感を覚えました。もし、そうした商品を売る銀行があるなら、融資のための貯金を誘致する目的であり、自己資本が安定していないからではないかと、邪推しました。

満足とのご意見をうかがい、これで失礼いたします。
ただし、「石橋をたたいて渡る」主義の自分は、二の足を踏みます。

[75: 契約済みさん]

東京スターで借りる気になっている者ですが、教えてください。

どちらにしても、しばらくは借金が預金よりも多いので、銀行が破綻するとしたら、預金と相殺されて、ある程度の借金が残りますよね（預金残高はゼロになってしまいますが、、、）。
その時には、どこかの銀行から借りれば良いので（東京スターの利率などの条件が変わって、借り換えるとしても同じ）、とりあえず１０年くらい生き残っていてくれれば、この預金変動ローンは使う価値あり、と思うのですが、間違ってますでしょうか？

[76: 匿名さん]

当方メンテナンスパック導入前に契約したので、金利0で今後15年間かけて返済中。
もし破綻しても、預金と債務が相殺されて借金がなくなるだけだから、特にデメリットは感じない。

ごたごた言うのは預金の足りない人ばかり。
このローンは、直ぐに金利メリットを享受できる人のためのローン。
チマチマ貯めて繰り上げ返済するようなローンじゃない。

[77: 69です]

回答するには質問が難し過ぎましたか？
まさか利用してる方が考えてない！とは思えませんので教えて下さい。（もし考えてない方が居れば幸せな方ですね。そのような方が居るなら、それはある意味で羨ましいです。）

[78: 774]

回答するには質問が難し過ぎましたか？ ・・・・・
はぁ？
そんな事は、こんな板で質問せずに、自分で調べれば。

[79: 匿名]

わからない方は、わからないと言って良いのですよ。
恥ずかしくないですからね。

[80: 購入検討中さん]

↑　私も、そう思いますよ。

＞69様

ご自分の質問に回答が得られないのは、必ずしも「質問が難しい」＝「読者が馬鹿」なのではなくて、色々なケースがあると思われます。
例えば、「質問の意図がピンぼけで、どこから話して良いか推測できない」とか。
分からないことを質問されるときは、「どこまでは自分で分かっていて、どの点がよく分からないか」を、明確にして質問される事をお勧めします。

本当に賢い人は、他人の事を考えて質問したりできるものですよ。

頭のいい政治家は、国際会議では、通訳が通訳しやすいように考えて、論理的に発言するそうです。

[81: 69です]

お騒がせしました。
回答が見つかりました。
余計なお世話ですが、皆様も色々なリスクを考えた上で、どこが良いか決めるのが良いと思うます。
何かあってから知らなかったでは済まないので。
ありがとうございました。

[82: 悩める/買い換え検討中]

借り換えを検討中です。内容は下記のとおりです。
このまま進めて良いものか悩んでおります。
アドバイスを頂けますよう、お願いいたします。

●現在
固定金利３年が終了する。
ローン残高：１２２０万円
固定金利３年利率：２．５％
返済期限：平成４０年

●東京Ｓ、借換検討
借入金額：１２５０万円
借入期間：１６年
変動金利型を選択
当初普通預金預入：１１５０万円
メンテナンスパック：３

以上、宜しくお願いいたします。

[83: 匿名さん]

>>75
破綻すると思う銀行で借りないほうがいい。
自分で安全だと判断したところを使えよ。
使ったとしてもはじめの10年とやらで、預金が追いつかず
他より利子が割高になったら意味なし。

>>82
・借入希望額がローン残高より高いのは無理かも。結構担保査定が厳しい印象あり。
　下手すりゃ残額の８割とかね。その場合預金取り崩しができるか。
・満額預金できないということは、余力は無いとお見受けする。
　そこそこ長い借り入れ期間だからメンテ１にして団信を入れることも考慮しては？
　月額差約2000円をどう見るかだが、連帯保証とかなくなるのは手続きが楽。

現ローンの次の利率が2.5%なら高すぎだな。借り換えする前に交渉するのも必要だろう。
が、そこまで預金割合があるのなら、総支払額では東スタに勝てないと思う。
あとは家族預金が使えるキャッシュバック系住宅ローンとの比較かな。

預金の増減予測とあわせて計算し、有利なところにするといいよ。

[84: 悩める/買い換え検討中]

No.83 by 匿名さん

　早速のご教授ありがとうございます。

　いろいろな面から検討してみます。

　ありがとうございました。

[85: 匿名さん]

素敵な財務相が就任しましたが、皆様の外貨預金は大丈夫でしょうか。

[86: 外貨預金嫌い]

>>85

以前ここのスレで、外貨預金自慢していた奴らは、大赤字だろう。
私は、ここの銀行を利用する前に、ドル預金で痛い授業料を払った（最終的に10万円以下の損で食い止めたが）ので、預金は全額円建てにしておいたが、本当に良かったよ。

[87: 購入検討中さん]

はじめまして。

東京スター銀行検討中です。
最近土地を買いました。夫婦のみの自己資金で買えました。

建物のローンで勉強中です。

ありがたいことにそれぞれ親からの援助610万があります。
引き渡しの時期的に私の父の退職金もあり。
退職金分は、貸してくれるといいます。

そこで相談なのですが、
退職金もあれば、現金で家が買えそうです。

東京スター銀行に預けて、団信の保険料等払いながら、
ローン申し込みをし、ローンの抵当権付き登記をしながら、ローン控除をするのがいいのか、

キャッシュで支払いをするのがいいのか教えてください。

：建物2500万　夫婦共働きです。

[88: 匿名さん]

既出だったらごめんなさい。
東京スター利用を考えています。
審査も通って後は手続きを待つだけですが、
最近、ふと考えたことで、

ローン金利＋メンテナンスパック１（０．５％）＜　預金金利＋減税１％　ですよね。

ローン金利と預金金利が相殺されるので、
要は、減税１％－メンテナンスパック１（０．５％）＝０・５％のメリットしかありまえん。

それならば、ソニー銀行の住宅ローンの変動プランを使って、同じような金利の商品で運用すれば
金利同士で相殺、スター銀行のようにメンテナンスパックがいらない分、
減税分が丸々入ってくる計算になります。

変動なので、リスクはありますが、
リスクを考えなければこの計算間違ってないと思っています。

このように考えて方針変えた方っているのでしょうか？

[89: 匿名さん]

計画どおり運用できればね。
そんな面倒なことを考えずにメリットだけ享受できるのが東☆のいいところ。

[90: 匿名さん]

資金運用でローンを返済するのは邪道。
ここの外貨預金で大損こいた人も多いんじゃないかな。
手持ちの金でさっさと金利0にしましょう。

[91: 匿名さん]

HSBCと比較した場合のメリット・デメリットはなんでしょうか。

[92: 匿名さん]

HSBCは金持ち対象。
スターは小金持ち対象。
減税額やメンテパックがとかいうレベルならHSBCは対象外だろうね。

[93: 匿名さん]

>>92さん
ありがとうございます。
ローン減税１０年間上限額狙いプラス生命保険代わりで預金連動検討中です。
最初からローン額＝預金額が可能ですが、やはりHSBCでは相手にされないでしょうか。
教えてちゃんで済みません。

[94: 購入経験者さん]

預金額（ローン同額ok）1000万超、年収700万以上であれば問題ありません。
決して敷居が高いと云うことはないです。条件に満たなくても相談にのってくれます。
私はメンテパックがどうこうのレベルでしたが、HSBCさんでローンを組みました。

[95: 匿名さん]

預金額が1000万を下回ると客扱いしたくないみたいだけどな＞HSBC
1000万超をずっとキープするにはメインバンクにでもするしかないが、
預金保険適用も無いし、庶民には選びにくい。

[96: 入居予定さん]

新規のローンで－１％優遇確約していましたが、
今月より－１．２％の優遇が始まりました。
交渉で－１．２％より更に優遇された方いますか？

[97: 匿名さん]

>>89さん90さん

88です。
遅くなりましたが、アドバイスありがとうございました。
とりあえず、その方向で考えてみます。

[98: 申込予定さん]

借り換え検討中で相談です。
残債2400万ほどで、現金1000万位あります。
差し引き1400万位の利息がつく訳ですが、借り換えは懸命でしょうか？

想定ですが、一年で200万位づつ預金増額を見込んでいます。

金利ゼロも遠いですが、メンテナンスパックって、馬鹿にならないですよね。

[99: 匿名さん]

>94さん

預金保険も対象外、おまけに1000万以下には口座管理費が掛かるし、あまり評判の良くない、
HSBCを使うメリットってなんですか？
よろしければお教えください。
東スターとの比較でメリットがあるのなら考えようと思っています。

[100: 匿名さん]

地方の人でも使えるんですか？
銀行まで出向いて行く必要があるんですか？

初歩ですみません。教えてください。

[101: 購入経験者さん]

● 当行の営業店におおむね2時間程度でご来店いただける方が対象です。その他、当行所定の資格、条件を満たしている方に限ります。
とのことなので、地方の方は厳しいかも？

[102: 匿名さん]

>>99さん

94さんではありませんが、HSBCと比較検討中です。
現金購入もできますが、年間50万円の減税をフルに獲得したいと思い預金連動を考えています。
最初から借入額以上の預金が可能なので金利は掛かりません。
HSBCのメリットはメンテナンスパックに加入する必要がないので無駄金を使わずに済むことかと思います。

預金保険対象外でも特に心配してませんが、ほぼ同額の預金と借入金があるのでヘッジが利いてると思います。
預金額が口座管理手数料の必要な金額になることは想定していません。

[103: 匿名さん]

>>No.101さん

ありがとうございました。
高速乗ってぎりぎりなところでした。

[104: 匿名さん]

>>102
ローン終盤において完全に口座維持料から逃れるには借入額＋1000万の預金が必要では？
もしくは、借入が1000万円を切りそうになったら一括返済か。

メンテパック代が無いとか、元金均等で支払いが変化しないというのは感じがいいが、
メインバンクにするには使いにくそう、余裕金として入れておくには保険が無い。
というあたりが、庶民には選択しにくいと思った。


そういやスターの口座維持料無料、１年延長したな。
ローン組む奴が気にするとは思えん低額基準ではあるが、掛かる可能性はある。

[105: 匿名さん]

>>104
住宅ローン減税をフルに享受することがこの銀行を使う主目的なので
10年たったら用無しです。1000万切りそうになるのを待つまでもなく即座に一括返済。

[106: 匿名さん]

102さん、104さん、105さん。

99です。

いろいろ有益な情報ありがとうございます。

メンテナンスパックの負担が減る分、メリットがあるようですね。
いわゆる日本の銀行というのとは違うようで、躊躇していますが、
検討してみたいと思います。

[107: 匿名さん]

ローン控除狙いならば、
元利均等返済の方が減り方が少ない分、メリットがあるようですが、
HSBCは元金均等返済じゃなかったかな？

しかも、HSBCは変動しかないのでしょう？
金利０ならあまり関係ないが、
何かあって金利がかかるときに少々のリスクが発生しますね。

そもそも、メンテパックに変わるような物自体がないのでしょうか？
では、HSBCは団信は不要？

[108: 匿名さん]

あと少しで預金と満額。
冬のボーナスが少なかったけど
全部預金した。
は～。

[109: 申込予定さん]

>>107
HSBCに相談に行ってきました。
団信加入を勧めますが、必須ではないとのこと
火災保険は必須でHSBCが認める保険会社から選択

スターと比べて弱点も幾つかあるようで･･･
・マンションの場合はそうでもないかもしれないけど、戸建て注文住宅の場合、建物の評価額が相当低いらしい。
　外構費は融資対象外な上、建物の見積の75%程度になることもあるらしい。
　工法別の単純な内部評価基準で算定するらしく、いい材料い使ってるとか、有名な建築家とか関係なく工法別単価×平米で、評価額が決まっちゃうらしい。
　更にその9割が融資上限なので、最終的には外構込みの費用の6割程度の融資額しか出ないかも。
　ちなみに土地は購入価格の8割が上限だったかな。
　融資額が低いということは、減税メリットが減る、手元に残す現金が減る。

・スターは満額以下でも外貨預金に利息が付くのに対して、HSBCは円、外貨とも満額以内の利息はなし。(誘惑されなくて却っていいかも)

・繰上げ返済手数料が高い
　100万円あたり1万数千円だったかな。庶民なのでローン残高が1000万円を切った時など一括返済するか、1000万を切らないよう維持するか微妙に悩みそう。

家族も含めてプラチナカード(限度額とか保険とか本当の意味のプラチナとは違うかもしれないけど)を年会費無しで持てたり、外貨預金から海外で引き出す時為替手数料がかからなかったり、日本にいながらHSBCの海外口座開けたりってあたりは魅力的。

[110: 匿名さん]

107です。109さん情報ありがとう。

HSBCのデメリットって思ったほどでもないようですね。

繰上げ返済って、すでにローン額と同等の預金があれば、減税期間を過ぎた段階で、
一括返済すれば一回ですむし、減税期間１０年としても、そもそも、減税の恩恵を受けるためには目いっぱいの
ローン期間を組んでいるはずだから、１０年たったところで１０００万をきることないから、
口座管理も不要かな。

じゃ、どうして、みんなHSBCにいかなくて東京スターにするんだろ。

[111: 匿名さん]

・繰上げ返済手数料が高い

　完済時に大きな額を返すと結構痛いです。

[112: 匿名さん]

元金均等がどうの元利均等どうのとかさ、評価がどうのこうのなんてこと考えなきゃいかんレベルの奴はこういうとこ利用しなきゃいいじゃん。
ここはローンなんて必要ないが減税だけちょうだい、って人のみ利用するとこだよ。
しかも、残がけっこうあって、減税額もけっこうないと意味ないし。
不動産担保関連費と手数料と保証料は取られるでしょ。
それを引いてもなお得する人のみ利用ね、これ鉄則。

[113: 購入検討中さん]

東京スターのHPでは、保証料はなしとなっていますが、担保設定などの料金が高いということでしょうか？

＞１０５さん

質問です。私も、１０年経ったら完済を考えていましたが、その頃には預金が借金を超えている予定ですので、メンテナンスパックの金利を保険代わりに払い続けて（同時に預金も続けて）、完済前にどこかで私が逝ったりガンになったとしたらその段階で借金は消滅し、家族にはより多くの預金を残せるような気がするのですが、やはり１０年たったら完済するべきなんでしょうか？

[114: 109]

>>112さん
現金で買える位じゃないとメリットがないという点は同意します。
私もそこが気に入って選んでるので。

ただ1億以上の物件でも無い限り、評価額は重要だと思います。

担保評価が低いと最大融資額も低くなります。
その融資額の年末残高で減税額が決まる以上、減税メリットは
7000万から8000万以下の物件では評価額の大小の影響を受けますよ。

>>112さんにとっては微々たる額かもしれませんが、
私のケースでは評価額によって減税額で100万ほどの差が出る可能性が
あります。

それからご参考までにHSBCもスターも保証料はかかりませんよ。

[115: 匿名さん]

HSCB　メンテナンスパックの類はないけど、団信に入らないと、保証人がいる。
団信は１００万あたり、月233円くらいだったと思う。但し、ガンにも対応しているみたい。

誰かが書いていたけど、ローン額はHSBCの査定額に応じて決まるみたい。
満額でないケースもあり。

あと、収入制限もあるようで、年収最低でも８００万円は超えてないと門前払いされそう。

[116: 購入検討中さん]

そろそろ、借り入れの銀行を決めないといけなくなりました。

ローンの７割程度の預金があるので、変動で実質０．５％に、メンテパック２を足して、１．２％くらいと踏んでいます。３年くらいで預金を増やして、あとはメンテパック２のみの予定です。

うちは癌家系ではないですが、癌になったらその段階でローンは消えて、預金はそのまま残るので、ここで決めようかと思っているのですが、計算あってますでしょうか？

[117: 不動産購入勉強中さん]

116さん

メンテパック２を足して０．５＋０．７＝１．２％という計算じゃなくて、
団信＋ガン保険で約０．７％という金利ですよ。

[118: 匿名さん]

>>117
預金額が借入額に追いついてない分が実質金利0.5％相当ってことだろうから
間違ってないと思うが。

>>116
計算は間違ってないが、借り換えの場合担保評価で希望額が出るか聞いた方がいい。
東スタではないが、現状の経済状態で再評価されるとかなりきつい額が出る（た）
という話は複数聞いている。
その場合予想以上の預金の取り崩しもできるか計算する必要があるしね。

またメンテ２の癌がどこまで対象か確認すべき。
各行で保障範囲が違い、想像以上に重い状態だけ適用だったりも考えられる。
カーディフが引き受けだったと思ったが、メンテ１にした俺はよくわからん。

[119: 購入検討中さん]

116です。

＞118さん

ありがとうございました。計算が間違っていないようで、安心しました。

借り換えではなく、新規で、物件価格の９０％（手付けを１０％払ったので、残り全額）が借りられます。
メンテ２の癌は、保障されないのは「上皮内癌と、悪性黒色腫を除いた皮膚がん　＝　つまりは、余り生命に関わらないガン」ということなので、本当に命に関わるようなガンは保障されるようです。ただし、契約から３ヶ月以内に判明すると保障されないとのことでした。

ガンにはなりたくないけれど、本当に命に関わるような時には、治療のための資金が必要ですよね。もしかしたら、保険のきかない自費の治療も受けたくなるかもしれません。そんな時には、ローンがなくなって、残った預金で治療費用に充てられるわけですから、繰り上げ返済せずに預金を積み上げておく方が得策と思っています。利息分をゼロにできれば、後はメンテ２が生命保険の代わりにならないでしょうか？今は掛け捨ての生命保険に加入していますが、ローンを組んだ後は脱退しようかと思っていますので。

[120: 匿名さん]

生命保険の見直しは必要ですね。
団信に入ることを考えると、
生命保険の掛け金を減らそうかと思っています。

ただ、ここを使う人は減税目的だから、
多分、10年で返しきっちゃうんでしょうから、
10年後に再度、生命保険の額を増額する場合、
健康状態によっては増額できなくなる可能性がありますよね。
ちょうど、病気の羅漢率が高くなる世代に突入する人が多いはず。

そこがちょっと悩みです。

[121: 購入検討中さん]

119です。

１０年で返せても、返してしまわずに、生命保険代わりに借り続けておけば、預金の分はいざというときの闘病などに出費できます。ガンになったらローンはなくなるので良しとして、あとは脳卒中と心筋梗塞ですね。この部分をカバーする保険ということになりますが、今の時代、保険会社の運用利益もたいしたことないでしょうから、日生などのおばちゃんの給料にかなりが消える事を考えると、たいした保障は期待できないかも知れません。生保のおばちゃんの給料をはらってあげるよりも、自分で蓄えた方がいいような気もしますが、どうでしょうか？

[122: 匿名さん]

10年で返済する必要はないです。

が、減税無くなっても金利"0%"ならいいですが、メンテナンスパックという実質金利がついて回ります。
メンテ1で100万円につき420yen、
1000万円の保険で4200yenの保険料は決して、安くないのでは？
ソニーやオリックスといった生命保険会社より高いと思います。

[123: 匿名さん]

そもそも、生命保険代わりなら、HSBCの方が安くていいよ。

ガン保険付きで100万円当たり、200円ちょっとだったから。東京スターはメンテ2で585円もかかるよ。

[124: 初心者]

住宅ローンの借換を検討中です。

現在　東京三菱JFJ銀行（全期間－１％優遇）
変動金利　　　　　1.475％　
現在ローン残高　　2300万円
最終返済期限　　　49年8月

↑の内容でローンを組んでいます。
契約は平成18年3月で、220万円の繰上げはしています。

夫（50代:会社員／退職金＆定年無）妻（40代:会社員／退職金＆定年無）子供一人（3歳）
の家族構成です。
預金残高　　　　　350万円
毎年　150万円程度は貯金できる予定です。

子供が小さいく、夫婦も高齢なので、繰上返済を積極的にしローンの早期完済
を目指していますが、手元の資金が貯まりません。

このような条件の場合、東京スター銀行さんの住宅ローンは適しているでしょうか？
宜しく教えて下さい。

[125: 匿名さん]

>>124
今の支払い状況とかがわからんが、WEB上の簡易試算結果は満足できる？

初期の預金額が低いようなので、当初は他行より割高な利率が影響する。
月額がどれだけ増えるのか、それをどれだけ預金が打ち消していくのか、
納得できるか、窓口相談など踏まえて計算してもらってはどうだろ。

そもそも、ここの銀行は総支払額を減らすことと、返済しながら貯蓄ができるという
ことでメリットを出すことは向いてるけど、早期完済を目指すことには向いてないと思う。
あるタイミングで一括返済するという人は沢山いるけど、その人たちは他に預金あるからね。
期間の利益を享受してメリットが出ると思うべき。

あとは、予定外出費があったり子供にお金がかかる状況になるなど、
予定通り預金が増やせなかったらどうするか位は検討するべきかな。

[126: 購入検討中さん]

借り入れは物件価格の8割で6500万円、
預金は10年後に借り入れを上まわる予定です。

おそらく,
500万円／年　のペースで返済または貯蓄が出来ると思います。


この場合、住信SBIの変動金利0.975で繰り上げ返済していくのと
どちらがいいのでしょう。

窓口のシュミレーションでは繰り上げ返済した場合の計算ではないので
比較検討しづらいです。

どなたかアドバイスを頂けませんでしょうか？

[127: たけさん]

借り換え検討中です。現在、地銀からローン残高2400万円の金利10年固定2.35％、毎月68千円返済とボーナス月は合算で28万円です。
家族構成は私41歳公務員と妻と中1の息子と、小4の娘がいます。

嫁さんもパートで働いていますが、これは、教育費に消えております。

毎月、5万円繰上げ資金として積み立てております。繰上げ資金溜まったら手数料2万円かけて1回繰り上げました。今回、2回目の繰上げをしようと思うのですが、繰り上げてしまったら、手元にいざという時用の資金もなくなり、若干不安です。

以前から気になっていた、東京スター銀行の「預金連動型住宅ローン」には、興味があり一度店頭相談は受けました。
しかし、嫁さんが店舗数とＡＴＭの数の少なさに嘆いており、銀行の体力にも疑問を持っております。

2年近くかけようやく100万円貯めるような、貧乏人でもメリットはあるのでしょうか？

基本的に、残高近く預金を持っていない（いつ、預金が追いつくかどうか）とうまみがないというのは、一応理解しております。

団信には入れません。（既往症があり、現在の銀行も嫁さんが連帯保証人となっております。）

過去レス見ろよと言われそうですが…

ローン返済に毎回毎回手数料2万円も取られたらアホらしいですよね。

[128: 匿名さん]

>>127　

＞嫁さんが店舗数とＡＴＭの数の少なさに嘆いており、
意味不明。　全国網があるゆうちょ銀行のATMが利用できる。かつ預金なら手数料なし。
ここでローンしても、使うのは預け入れだけ。（引き出していたら預金がたまらない）

[129: たけさん]

コメントありがとうございます。しかしながら、平凡な公務員ですので東京スターの口座を給与振込口座とし、各種引き落とし、現金引き出しは必要です。

このような、平凡なサラリーマンの方（年収５、６百万位）で、利用中の方っていらっしゃらないのでしょうか？

やはり、借り換えをしても無駄なのかな…

[130: 匿名さん]

貧乏人ですが低額物件で使ってます。

預金が７割程度で追いついていないので東スタをメインバンク化し、
日々の小銭レベルも反映できるよう、普段の入出金も切り替えました。

ATMの少なさはありますが、セブン銀行とゆうちょならどこにでもあるので、
少ないとはいえないですし、その上で回数制限も気になるところですが、
普段の入出金は職場周辺ルートならある、私が担当って感じで困ってません。

窓口業務が必要なことも少ないですから別に規模の小ささはどうでもいいと思います。
振込するならネットか近くにある他の銀行で十分。
経営がどうこうという話も良くでますが、ここは前例があるとはいえ他の銀行だって
どうなるか確実なことは言えない訳で、1000万以下の預金なら保護対象だし、
ローン相殺とかあるしなんとかなるだろと割りきってます。
将来の万が一の不安に悩むより、今メリットを享受する方が楽かと。

もう相談されたのなら金額変動はつかんでいると思います。
預金が増えないと仮定した場合の支払い額が納得できるかどうかでいいと思いますよ。
早期完済を目指すより、期間の利益を得て定年までになんとかする位で。

私の場合はまあまあ預金は積めたのでここを選んでいますが、
繰上返済に悩まなくていい、
万が一の時に高めの利率を甘受すれば手元に現金がいつでもある
ってのは気分が楽です。

[131: 契約済みさん]

過去レスと、住宅ローンの評価ホームページを見られることをお勧めしますが、大雑把に言って借り入れの半分くらいの自己資金があれば、ここでローンを組む意味がありそうですよ。

私は、借り入れの６割くらいの預金があるので、ここでローンを組みました。３、４年で金利ゼロになる予定です。

[132: 匿名さん]

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県内の「サークルK」と「サンクス」、約1,000店舗(※1)で、ATM引出し手数料ゼロの「ゼロバンク」ATM(※2)を展開中。

[133: 匿名さん]

※1 2007年6月末現在(一部設置していない店舗もございます)。
※2 「ゼロバンク」は株式会社ゼロネットワークスの登録商標で、「サークルＫ」「サンクス」のコンビニ店舗内に設置されるATMの愛称です。
※3 一部金融機関のカードはご利用できない場合もございます。
お振込みはご利用いただけません。
※4 毎週月曜日0:15～6:15はシステムメンテナンスのためご利用いただけません。
お引き出し限度額は1回あたり10万円までです。

[134: たけさん]

みなさん、アドバイスありがとうございます。
「契約済みさん」のアドバイスにあるとおり、やはりがっつり預金がある人じゃないとメリット少ないようですね。

しかしながら、私のように100万円からこつこつと積み立てていこうとする人には、やはり向いていないローンでしょうか？

100万でも預金金利1％程度の時代ですから、2％以上のローン金利をペイしてくれりゃメリットがあるような…

いざという時用の資金の積み立てになりますし。

私のような環境の方で、既契約から借り換えした方っていないのでしょうか？

無駄な努力なのでしょうかね…

[135: 匿名さん]

どんなに有利そうであっても、借金なのだから基本は支払総額で判断してしまう訳で。
預金が2%稼いでも、残金が1%以上利子を増やすことをお忘れなく。

もっとも、多少は割高であっても、繰上しなくて良い分手元に預金がある方が安心だ！
というなら、それは自己判断でいくしかない。無理せず支払えて自分さえよければ、
他人から見て不利であっても万事ＯＫだ。

あとは、どちらかの親に助力を頼めるなら、東京スターではなく、
キャッシュバック利息相殺形のローンも検討してみてはどうでしょ。
親から借りるとかもらうではなく、とりあえず預金してもらっておけば相殺されるので、
当面の間自己資金が薄くても、結構利子は下がると思うよ。

[136: たけさん]

みなさん、色々とアドバイスありがとうございます。
とりあえずは、近々相談窓口へ嫁さん連れて、再度説明を聞こうかと思っております。

私のような環境で、１００万円の貯金スタートでという借り換え経験者っていないのですねぇ…

[137: ビギナーさん]

トースター検討中です。
持分比率によって有効に借りられる金額が変わってくるのかなと悩んでます。
実際に組まれてる方でこうしてるというアドバイスもらえたら嬉しいです。

持分比率が、ローンを組んでいる人が100％じゃない場合、
減税も持分比率により受けられない部分がありますよね？
また、親からの贈与の分もローン減税対象の中にいれられないのかなと。

ちなみに条件的にはこんな感じです。
★物件2920万(うち146万手付済)＋諸経費で3000万必要
★手持ち預金2000万（双方の親から500万ずつ贈与含む）
★年130万程度貯蓄可能
★キャンペーン金利の5年固定2.3％利用
★夫7：妻3の持分比率。
★ローンは夫のみ。
夫名義でローンが借りれるのは1550万がフルかな？と考えてます

[138: 匿名さん]

メンテナンスパックって、もうちょっと利率低くならないの？
なんか足元見てるよね。
パック2で0.7%って。。。SBIの変動が1%切ってんのに。。。

[139: 匿名さん]

仮に3,000万借りて、手元に半分の1,500万キャッシュであったら、東京スターに
借り替えた方が、総額は減ると思いますが、メンテナンスパックが高い事考えると、



繰上げしていった方が得なのか？

元金貯まるまで貯めてから繰り上げて、住宅取得控除と支払利息をにらめっこして考えた方が得なのか、



どっちが得策でしょう？

[140: 匿名さん]

>>１００万円の貯金スタートでという借り換え

意味がないと思う。繰上手数料がかからない新生銀行の方が向いているかも

[141: 入居済み住民さん]

金利とメンテナンスパックは高いけど、預金おいとけば繰り上げ返済と同じ効果なので、
色々悩みやすい私にはよかったです。繰り上げ返済する時期等を悩まずに済むので・・
金利は高いけど、住宅ローン減税もあるし、何かあった時に3年間返済休暇が使えるのがいいかな。
貯金をしてるせいか、初期の返済額は利息分が減り少なめですが、
15年後位から増えるのでそれまでにローンと同額貯金貯めたいなとおもっています。
それと他銀行は4000万までと言われましたが、東京スターは4600万までOKでした。
UFJは3年分でしたが、審査資料も2年分でよかったです。

[142: 匿名さん]

私は、5000万のローンの予定です。
ローン減税の額はだんだん減って行くはずですが、返済休暇を早めにうまく使えば、減税効果を更に有効に利用できるのではないかと考えています。
預金が有る程度あるので、当初は他行に比べて少し利率が高い計算になりますが、預金が早めにローンと同額に追いつけば、ここがベストと判断しました。

[143: 購入経験者さん]

私もローンと預金が同額になり、利息０になったら、
返済休暇使い、残高へらさずローン減税効果を高め、10年で全額返済予定。

[144: 匿名さん]

今、東京スターで借り入れを考えています。

物件価格３６００万（諸費用２００万は別途あります）
借り入れ２９００万３５年
預入　　２１００万です。

差額の８００万は、３年で貯金できそうです。（世帯年収８５０万夫５００万妻３５０万）

子供が４人いますので（８．６.４．０歳）、教育費がこれからどんどん必要です。
中学までは公立で、高校からは希望すれば私学も視野に入れたいです。

もしくは新生銀行で
借り入れ１５００万
頭金　　２１００万

貯金は７００万残ります。

１５００万なら頑張れば５～６年で完済できそうです。

どちらが良さそうでしょうか？

私は妻ですが、夫はどちらでも良いようで、決めかねています。
私は家を購入することで、仕事は辞めないつもりです。

住宅ローン減税のことなどを考慮しても、やはり東京スターでしょうか？
ご意見いただけたらありがたいです。

[145: 入居済み住民さん]

預金も年収も多いし、どっちでもいいと思いますよ
私は悩んで新生銀行が毎月金利が変わるのが不安でスターにしました。
５～6年で返済できるなら、スター銀行がいいのでは。
連帯債務でしたら、持分に対し、ご主人も奥様も減税受けられますし、
子供4人もいたらご主人にもそんなに税金かかってないでしょうし。
ご主人が万一の時はローンチャラに、預金が残るので。
メンテナンスパック代金が気になったら、繰り上げ返済すればいいし。

[146: 匿名さん]

私も145さんに同意です。

メンテナンスパック代が気にならないなら、そのまま保険の代わりに借りておけば良いのではないでしょうか。
連帯債務なら、どちらかに何か起こったら、その時には持ち分に比例してローンは減りますし。
ポイントは、できるだけ早く預金を積み上げる事だと思ってます。
急な出費も、預金があれば対応可能ですし。

[147: 匿名さん]

＞１４５・１４６さん

ご返答ありがとうございます。

持分ですが、全部主人になります。
昨年は私が育児休暇だったため、主人の扶養に入りましたが、
納める所得税、１万５千円でした…

住宅ローン減税が、せっかく最大２９万くらい還付できるのに、３万ちょっとか…

と、たくさん組む意欲が失せていました。

ですがお二人の、生命保険代わり、という言葉で再度考えさせられました。

もし主人が死んだら、
今かけている生命保険　　３０００万
　ローンチャラ　　　　　　数千万？
残貯金　　　　　　　　　２１００万以上？

新生銀行だと、こんなに残せないですよね。
子供４人なので、お金は残したいです。

東京スターで決心がつきそうです。

ご親切にありがとうございました。

[148: A]

携帯電話から投稿ゆえ、見づらい点が多々あると思いますが、宜しくお願いいたします。

今東京スター銀行の借り入れを検討しています。

家族構成:夫34歳 妻34歳 子供２人(8歳と4歳)

世帯年収:850万円(夫 550万円 妻 300万円)

物件価格:3500万円＋諸費用200万円＝3700万円

現在の預金:約1500万円

家購入後の年間貯蓄額:100万円〜150万円

1500万円の預金から出て行くお金は、頭金500万円＋諸費用200万円＋引っ越し費用･電化製品等200万円で
預金は600万円くらいになると思っています。

この収入と預金ペースでこの銀行を選ぶのは無謀でしょうか？

[149: 入居済み住民さん]

147さん

ご主人のみの減税で所得税が1万2万なら、デべ紹介の金利0.9％の変動にして
繰り上げ返済ガンガンする方が得かもしれません。

妻も去年は産休で収入がほとんどなく税金も少なかったのですが、
今後の事を考え、連帯債務者で持ち分は夫３妻２にしました。
今年は収入があるので減税受けられます。
それぞれの家庭で事情があると思いますが、持分全部ご主人は今時どうなんでしょうか・・

あとスター銀行はご存じかもしれませんが、
入院保障があります。
夫が万一、入院した場合、入院費用保険金10万（12回まで）と
当月返済額（返済日に入院していた場合のみ、日帰り入院でも可、1度の入院で6回、合計36回まで）
を支払ってくれます。
あと収入が減った時は返済休暇が最長3年。
他の銀行もあるのかもしれませんが、子供が多く、万一の時、何かと不安ならいいんじゃないかなと思います。


146さん
夫が主の債務者なので、妻にも持分ありますが、
夫が万一の時は、持分関係なく、ローンは全額チャラと聞いてますが、妻の持ち分のローンは残るのですか？
それを確認して、大手でペアローン組むのをやめたのですが・・・（ペアだと万一の時、片方分残るので・・）


148さん
年間貯蓄が100万だとメリット少ないかもしれません。損はないかもしれませんが・・・
10年位で利息が０になるならメリットあると思います。
あとはここの銀行のメリット（減税や預金が使える、返済休暇等）を考えて決められるのがいいかと思います。
うちは半分位預金を置いていますので、利息は安くなっていますが、それでも他行より利率が高いので、
早く利息０にしたくて、ついつい預金し、生活は節約してしまいます。
節約は良いことかもしれませんが、ある程度生活の質も大事かな・・と最近思います。

[150: 匿名さん]

１４６です。

すいません。夫婦それぞれに借り入れがあっても、夫になにかあったら妻の借り入れもがチャラになるかどうかについては確認してませんでした。借りた人の分だけがチャラというのは、私の勝手な思い込みかも知れませんので、「少なくとも」とご理解しておいてください。詳しくは、東京スターさんに確認してみてください。

失礼いたしました。