東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

[契約済みさん]

前スレが1100超えましたのでスレ立てします。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[401: サラリーマンさん]

メンテパック導入前にローン残額全額借り換え。
今は毎月団信分だけ払って、ローン金利0メリットを享受。
累計金利節約額は400万円を超えた。
繰上げ返済より楽だし手元預金が減らないのがいい。

[402: サラリーマンさん]

返済ローン額の半分預金があるので審査を申し込みしました。

[403: 匿名さん]

４月に実行した自分としては、今のキャンペーン金利にはかなり嫉妬。
自分は変動で1.55なので、固定で3年0.95になるなら、今からでも借り換えたいくらい。
その3年の間には金利ゼロに持って行く予定だし。その後は金利がいくらになろうが関係なし。
う～ん、やっぱりくやしい。

[404: 匿名はん]

三年前にローン分全額預金して、金利をゼロにしていましたが、
今回の見直しで金利ダウンにより、元金支払額がアップして、毎月支払額が五千円も
アップしてしまいました。
これは予測していない事態だったので(私だけ？)びっくり。
支払期間は短くなるのかもしれないが、金利ゼロにしているのに、
支払額がアップするのが、、、なんだかなあ。

[405: 匿名さん]

うちは借りたのが5年前ですが、同じことを思いました。
住宅減税もあるから元金減ってほしくないのに～と。
金利ゼロにできる人は、金利が高い一番長期の固定金利にしておくのが
正解だと後で気がつきました。
ただ、今はメンテナンスパック代がかかるんで、元金が減らないのが
いいのかは微妙ですが、団信を生命保険代わりにしている人も元金は
急に減らない方がいいはずですよね。
ということで、これから契約する方の参考になれば。

[406: 匿名さん]

あんまり深く考えずに、同額にして毎年50万円弱もらって
10年で300万円ちょっと得して（というか返してもらって）、11年目に一気返し

でいいんじゃない？
面倒な計算しないでいいやっていうのもトースター選択者の一要因かと。

[407: 匿名さん]

でもメンテパックつけると、年利0.5か、0.7アップだよね。かなりでかい。
-1.7優遇もらえる人だったら、そっちで借りたほうが、トータルでは得だよ。
それとも、皆、団信はつけないのかな。

[408: 匿名さん]

上の人
スター
０．５０４
都銀優遇変動
０．７７５
スターの方が大分有利だけど？？？

[409: 匿名さん]

>-1.7優遇もらえる人だったら、そっちで借りたほうが、トータルでは得だよ。

そんなことはない。
計算できないのかな？

[410: 匿名さん]

10年しか借りないから団信いらないという人、多そうだが。

[411: 匿名さん]

マンションすべて込3100万
頭金1500万
変動で1600万25年ローン
中央三井の1.7優遇かこちらの銀行とでは
どちらが良いのでしょうか？

[412: 匿名さん]

中央三井の返済シミュレーションはその辺の一般的なシミュレーションで
やってみれるでしょう。
一方、トースターのシミュレーションはトースターのWebでやるんだけど、
トースターのうまみを受けるには普通は次のようにやる。
　・借り入れは、許す限り最大限（9割なら2790万）
　・頭金で用意した金はすべて普通預金に

これが基本で、あとはどれだけ早く借り入れ残債と預金額を同じに持って行けるかが
勝負の分かれ目。なので、どちらが得になるかは、あなたの預金能力とその
シミュレーションの正確さにかかっていると言える。
この辺はトースターのシミュレーションで入力できるから、総額でいくらかかるかを
中央三井と比較してみるといい。

自分の場合は総額では大して変わらない結果になったけど、それでも
数々のトースターのメリットが感じられたのでここにした。
・繰り上げを常に考える必要がなく、カツカツにする必要もない。預金額は十分な大金。
・利息０を到達できれば、金利相場がどうなろうが関係ないので変動でも安心してられる
・ガン団信もつけた。この状態で都市銀とほぼ同じ条件だった。

人によってはローン減税のうまみを最大限に受け取ったら１０年で終わらせるだろうね。
でも自分はまだ手元に預金を置いておきたかったのと、ガン団信にかけていると言ったら
変だけど自分はガンになる可能性を否定しきれないので生命保険代わりとして
最大限借り入れを続けると思うな。

[413: 匿名さん]

東スターのシミュレーションも、（ちょっとだけ面倒だけど）excelでつくることができる。
自分はそうして、他の（ローン＋預金）と比較検討した。
保険としてはやや割高なので、メンテパックゼロ時代の人が羨ましい。
それでも、ローン減税効果まで考えれば実質のローン金利としてはかなり低く抑えることができ、万が一の時は、預金は残ってローンはチャラ、（東スターの経営状態が怪しいのは承知の上、その時はその時と腹をくくって）１年前に９割借入で契約。

で、先月ローンと普通預金が逆転したところ。（給料低迷により予定より３ヶ月遅れでの逆転となった）
あとは、９年間メンテパック代だけつぎ足すだけ。その後は、状況により一括返済するか、そのままメンテパック代だけつぎ足して放置するか。

すくなくともあと９年は東スターに頑張って欲しい。

[414: 匿名さん]

今のキャンペーンはすごく魅力なんですが、経営状態が悪すぎますよね。
第二のペイオフ発動間近なんて言われてますしね。

一応第二地銀なので預金は保護されるけど心配。。。
借り替えるかどうか迷うなぁ。

[415: 匿名さん]

そんなにまずいんですか？預け入れ1000万越えたら保証ないんですよね…

[416: 匿名さん]

1000万円超える部分もローンと相殺はできるから無駄にはならない。

[417: 匿名さん]

>>415

反射レスの前に、勉強しなさい。

[418: 匿名さん]

倒産した場合、1000万までは預金保護orローン相殺が選べて、1000万以上の預金についてはローン相殺になる。
金銭的な損失は無いだろうけど、いろいろめんどくさい手続きが発生しそうですね。

引継ぎ銀行が預金連動の仕組みまで継承するとは思えないし。。

[419: 匿名さん]

ローン残高を越える預金が1000万以内なら問題なし。
自分はもっと利率のいい物に資金を使うから。現状は金利0を維持できるギリギリの預金額で調整。
経営を心配する時間があるなら、早めに金利0メリットを享受したほうが得だよ。

[420: 匿名さん]

無料ＡＴＭ訴訟は三菱東京ＵＦＪが勝訴したわけだが、
この判決を受けて、今まで我慢していた地方銀行も
解除に踏み切る可能性が大きいという。
http://www.excite.co.jp/News/entertainment_g/20110729/JCast_102904.htm...

もうこの銀行はダメなんじゃないか。
ローンスターもこりゃダメだと１カ月で逃げ出した。
http://www.sankeibiz.jp/business/news/110722/bsk1107220505002-n1.htm

[421: 匿名さん]

そうなんですか…
魅力的な商品と思ってたけど
リスク高そうですね。

[422: 匿名さん]

外貨預金はペイオフ対象外なんですよね。
この銀行、外貨預金も住宅ローンに連動するから預けている人いるんだろうなぁ。
逃げ出したくても超円高の状況で身動きがとれなそう。

[423: 匿名さん]

外貨預金はギャンブルだから、素人はやらないだろう。
為替リスクに割高な交換手数料がかかるのを理解して余裕資金でやってるんだろうから、
関係するのは生活に余裕のあるお金持ちだけだろう。

[424: 匿名さん]

↓のほうにある宣伝の効果無し？

[425: 入居済み住民さん]

万一の時、残高とローン相殺は確実ですか？
新しいローン組みなおしたりできないのでしょうか？

[426: 匿名]

そもそも外貨預金するくらいなら銀行潰れても安心な外貨ＭＭＦやるだろ普通

[427: 買い換え検討中]

どなたか教えてください。
金利ゼロになる東京スターの預金連動型に魅力を感じて検討しています。
そこで、東京スターのローンシミュレーションで２０００万円を１６年返済で入力してみました。
スタート時の預金を８００万円、毎月の預金はゼロにしています。
ここの銀行のシミュレーションでは何故「元利合計支払額」の中の「うち元金」が
毎年毎年増えていくのでしょうか？
特に、金利がゼロになった時点で、支払利息はゼロになるはずなので、ローン支払額は減っていくのが
普通でしょう？ところが増えているんです。。。
どういう計算方法なのか判るかた、教えてください！
よろしくお願いします。

[428: 匿名さん]

>>427
月額返済の元金分が増えていくのは元利金等だからあたりまえのこと。
2000万円÷16年÷12ヶ月より返済額が低い月はあるだろ？

気になるなら繰上げをかけていくべきだが、メンテナンスパック代を気にするより、
無視して積んでおいて些細な問題は忘れることができるのが預金連動のメリットと
思っている。

元金均等はやってないはず。

[429: 買い換え検討中]

#428さん、ありがとうございます。
元金が減っていくのは当たり前でしたね＾＾；すみません。。

要は、金利ゼロになった時点で実際の返済額の合計（メンテナンスパック除く）が毎年毎年増えていくのは困るなぁ････ということでした。最初は毎月10万円返済で予定していたのに、しばらくすると毎月12万円返済に上がっている････金利はゼロなのに～･････ということで混乱していました。たとえば新生銀行で同様のシミュレーションをしても年間返済額は最後まで均一《元金支払は毎年減る分、利息支払は毎年増えていく》なのに、東京スターではそうではない････と単純に考えてしまっていました。

要は、利息を払わなくてなった時点で元金を返済するのみになるので、毎年増えていってしまう････ということなんですね＾＾　。これは仕方のないこと。理解です。

[430: 匿名さん]

>>425
以前、東京スター銀行で住宅ローンを組もうと思い、梅田の支店で色々聞きました。
住宅ローンの約款？の相殺について書かれている項目に対して「御社が破綻した場合は…」ととても聞き難かったのですが確認しました。
この掲示板を見てると、私の聞き方がおかしかったのかもしれません。（少し自信無くなってきました）
みんながみんな相殺確実みたいな事書いてるので…
私が聞いた担当者の話では、ものすごいまれなケースだが相殺されないケースもある。と言っていたと思います。（当然外貨預金以外の話ですよ）
また、破綻した場合、相殺の申請が遅れると相殺されずに通常のペイオフが適用されるとも言ってたと思います。多分（どれ位の猶予期間があるのか聞いてませんが）
私の書いてる事は少し古かったり、間違えてる可能性もありますので東京スター銀行に直接聞いて下さい。
また、その結果をレスして下さい。

[431: 匿名さん]

>私の書いてる事は少し古かったり、間違えてる可能性もありますので東京スター銀行に直接聞いて下さい。

自分で聞きなよ。
契約する気があるなら、契約約款に書いてあるから確認したらよい。

[432: 匿名さん]

430の発言は営業妨害では？
いくら匿名でも自信がないなら適当なことを書くな！、と言いたいところです。

[433: 購入経験者さん]

432
いやいや、しっかり自分で調べて下さいってことでしょう。うまい話なんてこの世の中にはありません。
こういう、条件の良すぎるローンの場合、銀行が破綻した場合の処理についてもしっかり調べてから借りましょう。

[434: 匿名さん]

惹かれますよね・・・自分の場合は、扶養が多く年末調整での返金が少ないと判断しましたので、金融からは借りず（親からは借りた）に現金で支払いました。

貯蓄が無くなった不安はあるものの、何かあれば保険もあるし親への支払いを一時中断する事で乗り切る計画としました。

同時期に建てた扶養の多い同僚は「確定申告で３万程度しか戻って来なかった」と嘆いていました。
子供の居ない家庭なら、残額の１割程度還付金があるようですが、税金をあまり納めていなければそれなりの還付金なので注意下さい。

[435: 匿名さん]

＞残額の１割程度還付金があるようですが

おいおい。1％だってば。

[436: 匿名さん]

10年で300近くいくから魅力。

[437: スレ主]

住宅ローン控除って何で残高なんですかね？
利息でしょ、普通は。
今もって疑問だ。

[438: 匿名さん]

去年は税金５０万円少なくなった。１０年で５００万にはならないけど、実質７、８％引きで購入したのと同じ計算です。あと１年くらいで預金と借金が同額になるので、その後はメンテパックだけ。メンテパックがあるので利息はゼロにはならないけれど、メンテパックは生命保険代わりと割り切って、良しとしています。

[439: 入居済み住民さん]

共働きです。

預金連動住宅ローンは夫名義、妻連帯債務者で
持分６対４にしています
ローン減税は６対４の持分で
計算され、夫婦で所得税・住民税　減税できています。

夫死亡時には団信で全額返済され
連帯債務で夫婦ともに減税が受けれるのは
当時ここしかなかったのでスター銀行にしました。

他でも同様の利用ができる銀行ありますか？

[440: 入居済み住民さん]

豪ANZがスタ銀の買収を狙っているとか。
これからスタ銀はどうなるの？

[441: 匿名さん]

買収はここじゃなくて、あおぞら銀だろう。
東スタは以前から外資系。

メンテパック導入前契約なので、費用0で金利も0。
契約5年でバーチャルな利子節減額は累計4百万円を超える。
有難いことです。

株主が変わって万一契約が変更されても、残債と預金の相殺でOK。

[442: 匿名さん]

>>439
＞連帯債務で夫婦ともに減税が受けれるのは
＞当時ここしかなかったのでスター銀行にしました。

「連帯債務」を扱っている銀行なら、どこでも夫婦で減税が受けられます。
預金連動じゃなくて良いなら、例えば、ソニー銀行とか、中央労金も大丈夫だったと思います。
もちろん主契約者死亡時には団信で完済されます。
ここと違って、団信は銀行持ち。

[443: 匿名さん]

>>430
相殺は自動的には行われず申請が必要で、申請には期限があるようです（ペイオフ ローン 相殺あたりで
検索すると結構出てくる）。期限内に申請されなければ相殺できないことになるので、銀行側は相殺確実
のようなことはいえないと思われます。また、銀行が取り扱っている住宅金融公庫で借りた場合、代理貸
付になるので相殺できないとか。ペイオフ一般の話であれば、相殺できないケースはいろいろあるようで
す。

[444: 匿名はん]

>>443
私もここのローンを借りるにあたってネットで調べました。
同様に理解しています。

>>431
契約約款に相殺について書いてありましたか？（実は見つけられませんでした）

相殺はペイオフの制度上可能なのだと理解しています。
ただ、実際に相殺される場合
普通預金の1000万は残るのか残らないのかがわからないです。
な～んとなく、普通預金は全て返済に充てられるように思うのですが…
（ソースなしで申し訳ない　ネットで調べてもわからなかったので）

[445: 匿名]

破綻時の扱いについては契約前に確認しました。

・預金＜残債の場合は預金は全額相殺に当てられ、残った残債が引き継がれる

・残債＜預金でかつ、残債を相殺後の預金残高が1000万までは、預金は全額保護される

・相殺後の預金で1000万を超える分は保護されない

[446: 匿名さん]

445さんが正解です。
443、444さんは書き込む前にもう少し、、、ですな。

[447: 匿名さん]

東京スター銀を売却へ＝米投資ファンドなど
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110830-00000088-jij-bus_all

[448: 匿名さん]

現金という預金が無くなって

メリット　マッタク無いよね

借金が無くなっても　現金という預金が無くなるのは　痛くないの？

[449: 匿名さん]

私のローンはどうなるのでしょうか？

[450: 匿名]

>449
消えてなくなったりしないことだけは、確か。