東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

[契約済みさん]

前スレが1100超えましたのでスレ立てします。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[364: 匿名はん]

年100万預金できるなら、全額東スタにした方がいいですよ。

[365: 匿名さん]

>>363さん
＞①スター銀行で預金と同額の2500の融資を受け，残り1700は諸費用を踏まえても他行で借入

たぶん、２つの銀行から融資を受けることは出来ないと思います。
抵当権の順位が問題となるので。

[366: 物件比較中さん]

来年の1月に養老保険の満期金で何とローン＝預金になる予定です。
預金金利なんてないようなもの。今後もがんばって貯金しよう。
だって所得税100万、住民税70万・・・なんかで取り返したい。ううう。

[367: 購入経験者さん]

うちは366さんの倍くらい払っているが、義務だと思ってあきらめてます。

[368: 匿名さん]

思うも何も義務です

[369: 物件比較中さん]

ここ借りながら他のところ買えるかな？
ここはイコール。他はフルローン予定。

[370: 購入検討中さん]

やっとイコールになりました。
なのでこれからは老後貯蓄を始めます。たぶんね。

[371: 匿名さん]

皆、1000万以上預けて怖くない？

[372: 購入検討中さん]

ローンと相殺されるので大丈夫。

[373: 申込予定さん]

皆様にお伺いしたいのですが

借入金額　1700万円
預金残高　1700万円

東京スター銀行ですと借り入れ金額＝預金残高の場合
年0.702%（メンテナンスパック2）の利率ですよね？

比較検討中の他行の条件が
変動2.475%-優遇1.5%（がん保険0.2%無料付帯）＝0.975%
といった条件なのです。

この場合、1700万円を運用して、年0.273%以上の利益が出れば
東京スター銀行よりお得という考えであっているのでしょうか？

もちろん金利変動リスクと運用リスクとを考える必要はあると思いますが
現時点での皆さんのお勧めはどちらになるのでしょうか？

[374: 匿名さん]

どうせ11年目に繰り上げするならメンテに団信付けなければいいと思う。

+生命保険の掛け捨て10年やればいいじゃん。

[375: 匿名さん]

>>372
なるほど
ありがとう

[376: 匿名]

スター銀行に1000万円以上預けるのは、危険かと…。

[377: 物件比較中さん]

その理由は？

[378: 匿名さん]

>スター銀行に1000万円以上預けるのは、危険かと…。

預金連動住宅ローンの仕組みを知らない輩だな。
当方メンテパック導入前の契約なので、金利0％のメリットを長期享受中。
ローン残高と預金高との差は僅少で、相殺も苦にならない。

[379: 契約済みさん]

メンテナンスパックなしで契約できた時代の人うらやましい

[380: 匿名さん]

東京スター銀の全株、融資団に譲渡　アドバンテッジ
2011/1/23 2:04 情報元 日本経済新聞　電子版

　東京スター銀行の全株式を、ローンスター、新生銀行などの融資団が取得する方向で最終調整に入ったことが22日、明らかになった。東京スター銀は2008年に国内最大の投資ファンド、アドバンテッジパートナーズが買収したが、国内景気の低迷などで業績は厳しく、銀行団に株式を譲渡し経営参画を仰ぐことにした。

[381: 借り換えマニア]

全株譲渡ですか。大丈夫なのかなあ。昨年、金利0パーセントに惹かれて、住宅ローンの借り換えしたけど、また借り換えになるのかなあ。手数料がバカにならないんですよね。今は金利あがってて、これなら最初っから、借り換えしなきゃよかったって感じです。とりあえずスターがどう言ってくるか待ってます。

[382: 購入経験者さん]

2008年にそんなことがあったんだ。
2007年にローンを組んだけど体制は何もかわんなかったよ。
ローン＝預金だけど、1000万以上の部分は相殺されるみたいなので
その時は、そうする。

何か変わるのかな？？

[383: 匿名さん]

報道からすると、株に手を出したアドバンテッジが儲かりそうもないから
ローンスター等のもとの株主に売り戻すだけじゃない？
何も変わらないだろう。

[384: 匿名さん]

いずれにしてもこの銀行の今のビジネスモデルでは利益が出ないことが証明されたわけだ。

[385: 匿名さん]

>>383
東京スターの業績不振が原因みたいですよ。
東京スター　→　赤字　→　ＡＰから銀行団への利払いが滞る　→　銀行団へ譲渡（時間稼ぎ）

東京スター銀行株譲渡の裏で うごめく出資者の意外な思惑｜inside Enterprise｜ダイヤモンド・オンライン
http://diamond.jp/articles/-/10939


どうなるんだろ…相殺してチャラって人ばかりじゃないよね
利息０を目指している人は、東京スターに預金のほとんどを入れてるだろうし

[386: 購入経験者さん]

あわてても仕方がないよ。
メンテナンスパックにしたのに何でそんなにダメなんだろう？？
業績不振は何から？？

[387: 匿名さん]

「10年度中間決算でも、軒並み好調だった銀行界で数少ない赤字行となり、
配当を続けることが難しくなっていた。」

銀行経営能力のない素人が机上のアイデアであれこれやった結果がこれだ。

「東京スターの株を取得する際、あおぞら銀行や新生銀行・・・」

この騒動に登場するのは揃いも揃って一度倒産した銀行ばかり。
どうしようもない連中だな。
税金で助けずに廃業させた方が良かったってことだな。

[388: 匿名さん]

新築の住宅ローン（1800万）を考えているのですが、つなぎ融資では受けずに自己資金で住宅会社に手付金（500万）と中間金（500万）を振り込み予定ですが、ここの銀行は住宅の金額の（1800万）を最終金の融資でうけられるのでしょうか？
一部の銀行では1800万（住宅の金額）-　1000万（自己資金）＝800万しか融資しませんというとこもあったもので・・。

また融資金は直接、住宅会社に振り込まれるのでしょうか?それとも一度自分の口座に融資金が入ってから住宅会社に振り込まれるのでしょうか?

[389: 購入経験者さん]

銀行に電話で聞いた方がいいと思います。

[390: 購入経験者さん]

>>388さんへ

審査が通った金額が融資最大金額です。
1800万で審査が通れば、自己資金でいくら支払っていても1800万まで融資可能です。

また、融資金は銀行から直接住宅メーカーへ支払いだったと思います。
もしかしたら、瞬間的にはこちらの口座に入ったかも知れませんが・・
銀行で契約時に住宅メーカーへ支払う手続きをしておくので、当日は何もする必要は有りません。

小生は2000万で審査が通り、500万は上棟時に自己資金で支払い済み。
物件引渡し時に工務店へ残金の1500万、自己口座へ残りの500万が入金されました。

[391: 匿名さん]

>>390さん
ありがとうございます。とりあえず本日1800万で審査通りましたと連絡があったので申し込んでみようと思います。

ただ外構費を住宅建築費として見てくれないとスターが言っているので実際、融資を受けるのは1700万弱になりそう

です・・外構は自己資金でやられている方が多いのでしょうか?

[392: 匿名さん]

中古物件でここを使った俺の場合は一度自分の口座に振り込まれた。
口座の残高が一瞬だけ物件価格の２倍近くになったことは記録されている。
もっとも、融資実行時に、同時に振込用紙も記入させられたので、
何かができる訳ではなかった。

対個人だからかもしれないが、他と違う客層で、融資が時間的に間に合わない
場合でも手持ちからとりあえず払って、融資を待つということも考えられる訳で
確実なのは銀行に聞いてみるべき。

[393: 390]

外構って住宅費に入らないんでしたっけ？
いずれにしろ小生の場合、外構は自己資金で他業者へ依頼しました。
オープン外構でブロック二段の上にフェンス、車二台分のコンクリ打ち、多機能門柱程度で
120万位だったと思います。

[394: 匿名さん]

>>393さん
＞オープン外構でブロック二段の上にフェンス、車二台分のコンクリ打ち、多機能門柱程度

私の家の外構もほとんど同じ感じで外構業者から125万の見積もりを貰ってます。
少しでも多く借りたいのですが・・これまた外構費を住宅費にということを全くダメとも言ってなくて、
住宅メーカーと同日の融資日ならいいとか・・私の押しが弱いのかな？もう少し銀行にかけあってみます。
（ダメならダメとはっきりいってほしいです）

[395: 匿名さん]

預金連動型って銀行が破たんしたら預金はなくなるけどローンは残るってこと？

[396: 匿名さん]

預金とローンは相殺になります。

[397: 万代物件探索中]

東京スター銀行に新潟市内のマンション購入で問い合わせたら、
在来線で支店から２時間以内じゃないから対象にならないと言われました。
新潟市内の物件で使える預金連動型の住宅ローンは存在しないのでしょうか？

[398: 匿名さん]

6月に開始したキャンペーン金利で変動金利が当初6ヶ月0.95%、
固定金利が当初3年0.95%、当初5年1.1%。
メンテナンスパック1(0.504%)を付けても5年で1.604%。

住信SBIが5年で1.57%なので金利だけを見ても肉薄しているし、
預金連動型で預金分の金利が発生しないことを考えると、
少し預金を積めば逆転する。
借入額の1/3くらい預金を積めば実質金利1.2%くらい。1/2で1.05%。
しかも東京スターは保証料無料、事務手数料10万円で初期コストは安い。

これはかなり踏み込んでいるのでは。

[399: 匿名さん]

外構の分の金額が、売買契約書の金額に含まれているなら、何の問題もなく
融資対象と見られるよ。
でも、別の見積書など、書類が分かれてしまっている場合は、都度、銀行が
判断することになるから、結果は銀行次第。基本、認められる方が難しい。
エアコンなどの家電も、契約書に含まれている場合は何も言われないが、
別の場合は認められたり、認められなかったり。

[400: 匿名さん]

金利がぐっと下がったので、借換を申し込みました。
チャンスではないですか？

[401: サラリーマンさん]

メンテパック導入前にローン残額全額借り換え。
今は毎月団信分だけ払って、ローン金利0メリットを享受。
累計金利節約額は400万円を超えた。
繰上げ返済より楽だし手元預金が減らないのがいい。

[402: サラリーマンさん]

返済ローン額の半分預金があるので審査を申し込みしました。

[403: 匿名さん]

４月に実行した自分としては、今のキャンペーン金利にはかなり嫉妬。
自分は変動で1.55なので、固定で3年0.95になるなら、今からでも借り換えたいくらい。
その3年の間には金利ゼロに持って行く予定だし。その後は金利がいくらになろうが関係なし。
う～ん、やっぱりくやしい。

[404: 匿名はん]

三年前にローン分全額預金して、金利をゼロにしていましたが、
今回の見直しで金利ダウンにより、元金支払額がアップして、毎月支払額が五千円も
アップしてしまいました。
これは予測していない事態だったので(私だけ？)びっくり。
支払期間は短くなるのかもしれないが、金利ゼロにしているのに、
支払額がアップするのが、、、なんだかなあ。

[405: 匿名さん]

うちは借りたのが5年前ですが、同じことを思いました。
住宅減税もあるから元金減ってほしくないのに～と。
金利ゼロにできる人は、金利が高い一番長期の固定金利にしておくのが
正解だと後で気がつきました。
ただ、今はメンテナンスパック代がかかるんで、元金が減らないのが
いいのかは微妙ですが、団信を生命保険代わりにしている人も元金は
急に減らない方がいいはずですよね。
ということで、これから契約する方の参考になれば。

[406: 匿名さん]

あんまり深く考えずに、同額にして毎年50万円弱もらって
10年で300万円ちょっと得して（というか返してもらって）、11年目に一気返し

でいいんじゃない？
面倒な計算しないでいいやっていうのもトースター選択者の一要因かと。

[407: 匿名さん]

でもメンテパックつけると、年利0.5か、0.7アップだよね。かなりでかい。
-1.7優遇もらえる人だったら、そっちで借りたほうが、トータルでは得だよ。
それとも、皆、団信はつけないのかな。

[408: 匿名さん]

上の人
スター
０．５０４
都銀優遇変動
０．７７５
スターの方が大分有利だけど？？？

[409: 匿名さん]

>-1.7優遇もらえる人だったら、そっちで借りたほうが、トータルでは得だよ。

そんなことはない。
計算できないのかな？

[410: 匿名さん]

10年しか借りないから団信いらないという人、多そうだが。

[411: 匿名さん]

マンションすべて込3100万
頭金1500万
変動で1600万25年ローン
中央三井の1.7優遇かこちらの銀行とでは
どちらが良いのでしょうか？

[412: 匿名さん]

中央三井の返済シミュレーションはその辺の一般的なシミュレーションで
やってみれるでしょう。
一方、トースターのシミュレーションはトースターのWebでやるんだけど、
トースターのうまみを受けるには普通は次のようにやる。
　・借り入れは、許す限り最大限（9割なら2790万）
　・頭金で用意した金はすべて普通預金に

これが基本で、あとはどれだけ早く借り入れ残債と預金額を同じに持って行けるかが
勝負の分かれ目。なので、どちらが得になるかは、あなたの預金能力とその
シミュレーションの正確さにかかっていると言える。
この辺はトースターのシミュレーションで入力できるから、総額でいくらかかるかを
中央三井と比較してみるといい。

自分の場合は総額では大して変わらない結果になったけど、それでも
数々のトースターのメリットが感じられたのでここにした。
・繰り上げを常に考える必要がなく、カツカツにする必要もない。預金額は十分な大金。
・利息０を到達できれば、金利相場がどうなろうが関係ないので変動でも安心してられる
・ガン団信もつけた。この状態で都市銀とほぼ同じ条件だった。

人によってはローン減税のうまみを最大限に受け取ったら１０年で終わらせるだろうね。
でも自分はまだ手元に預金を置いておきたかったのと、ガン団信にかけていると言ったら
変だけど自分はガンになる可能性を否定しきれないので生命保険代わりとして
最大限借り入れを続けると思うな。

[413: 匿名さん]

東スターのシミュレーションも、（ちょっとだけ面倒だけど）excelでつくることができる。
自分はそうして、他の（ローン＋預金）と比較検討した。
保険としてはやや割高なので、メンテパックゼロ時代の人が羨ましい。
それでも、ローン減税効果まで考えれば実質のローン金利としてはかなり低く抑えることができ、万が一の時は、預金は残ってローンはチャラ、（東スターの経営状態が怪しいのは承知の上、その時はその時と腹をくくって）１年前に９割借入で契約。

で、先月ローンと普通預金が逆転したところ。（給料低迷により予定より３ヶ月遅れでの逆転となった）
あとは、９年間メンテパック代だけつぎ足すだけ。その後は、状況により一括返済するか、そのままメンテパック代だけつぎ足して放置するか。

すくなくともあと９年は東スターに頑張って欲しい。