東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

[契約済みさん]

前スレが1100超えましたのでスレ立てします。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[224: 匿名さん]

２２１です。
２２３さん、勉強になりました。
有難うございます。
なにぶん、ローン関係にはど素人なもので。

もう少し勉強して検討してみます。

[225: 申込予定さん]

読み返してみれば、この1スレッド目が始まった2004年から
経営状態を不安視する意見は後をたちませんね。
それから6年、よくもってるとは思うものの2chなどへの従業員らしき
方々の最近の書き込みを見ると、状況はより悪化しつつあるように感じられます。

ただ破綻や経営権譲渡を想定した約款を作る企業は珍しいと思いますが、
スターには預金と借り入れを相殺できるとの条項があります。

民法でも定められていることなので
一般的に売掛と買掛の相殺はできるようですが、
相殺さえできれば心配無しという意見にどうも賛成できません。

スターを選択する理由に、減税効果や万が一の際に(低利で)自由にできる現金が
常時確保できること、低コストで生命保険に加入しているのと同じ効果が享受できること
などがありますが、相殺されてしまえばこれらのメリットは
失われ、現金一括で購入したことと同じになってしまいます。

預金保護との組合せ(借入額+1000万円までの預金が事実上保護される)も本当に
そうなるのか疑問です。
相殺される額の中に預金保護で守られるはずの1000万も含んでいるって判断される
可能性もありませんか？(つまり保護されるのは借入額と同額まで)

こんなことを考えると、同じ預金連動でもなるべく経営状態の良い金融機関を
選択すべきなのかなぁと考えてしまいます。

長々と書いた割に、どこかの金融機関の「中の人」って思われるような
内容になってしまいましたが、私自身は10月竣工予定で、
スターを含む預金連動型商品を出してる金融機関の
幾つかから審査OKの回答をもらった上で、どこにしようか迷ってる段階です。

スターは、金利優遇してくれること、外貨預金に利息がつくこと、口座が自動引落に
対応してるからメインバンクにできる点なんかに惹かれるものの、
結局HSBCにすることになるかなぁ。
ここも顧客サービスという面で問題アリアリなんですけど。

[226: マンコミュファンさん]

ペイオフについて造詣が深いようなのに、ペイオフ対象外機関のHSBCを選択されるんですか？
相殺条項があるので、借入額＝預金額でスタートできる方なら、スターが無敵ではないでしょうか？

[227: 匿名]

226さんと同じ。破綻時に現金一括とかわらない〜までは、そういう考えもあるかな、と読みましたがその際は引き受け行で他の商品があるしね。ペイオフで規定以上に不安を提起しておいて結論がホンシャン？？ってとても矛盾して不思議。
キャッシュ持ちと高収入にはローン減税あるうちはトースタが楽チン。借りてるのに逆に300万円もらえるし。

[228: 225]

民法の多くの条文は契約に優先します。そして、民法で相殺が規定されているので
契約にあろうがなかろうが相殺は実行できると思います。
つまり相殺条項の有無に関わらず、借り入れと同額までに預金を抑えておけば
スターもHSBCも条件は同じと勝手に思い込んでます。

加えて外貨預金をここでする気はありませんので、為替差損による預金の目減りなどに
備える目的で借入額以上の預金をするつもりもありません。
で、あればペイオフ対象か、どうかにより破綻時の処理に違いはないと思います。

スターでもHSBCでも破綻時の処理について聞いてみましtが、担当者レベルでは
どちらも断定的なことは言ってくれませんでしたので。

[229: 225]

226さん、227さんは既にスターの利用者なのでしょうか。
気分を害したようならスミマセン。

預金連動を否定しているのではありません。
私も預金連動商品のある金融機関に絞って検討した中で、
私のケースでは少々HSBCの方が有利なのかと考えているだけです。
東京スターからもokはいただいていますが。

もちろん、どちらを選択してもローン減税の恩恵はフルに受けられる予定です。

それから相殺が良くないって言ってるんじゃなくて、相殺しなきゃいけないような
事態はできれば避けたいということです。こればっかりはどこを選択するのが正解か
誰にも分からないことでしょうけど。

[230: 匿名さん]

スターはHSBCより実店舗が多い分HSBCよりも便利となるケースが多いと思う。
高額口座だとどうしてもネットやテレホンで済ませたくないってことはあるし。ATM引き出し上限をわざとギリギリに設定して保護機能高めていたり。
スターがメインバンクになるのはその通り。
同額に足りない人はスターをメインにして少しでもスターに入れて早めに追いつき易い。
また、金利優遇（属性が良くないと不可だけれど）GETできれば足りない部分の金利も1前半になったりする。
もしもの時の引き出し分も1前半でいけるということ。
HSBCは上乗せ足すと金利かなりいきますよね。でも優遇あるなら同じかな？
スターでも同額超えて更に千超えなんてする人いないのではないでしょうか。
同額ちょっと超えたら元のメインに戻ったりする人が多そう。
11年目に入ったらサヨウナラ含めてまた考えるんだし、小金持ちにスターは合っているよ。
でも本当の資産家であればHSBCも良い選択なのでしょうね。

[231: BJ]

ここを見るとスターの金利は高いって書いてるけど
↓を見ると、自分がいまはいっているＵＦＪより安いし、
借り換えだと-１％だって書いてある。

http://www.tokyostarbank.co.jp/rate/loan_commission/index.php#homeloan...
　　　　　　　　基準金利（年率）　　お借り換え
変動金利型 　　　 2.650 % 1.650 %
固定金利型（3年） 3.300 % 2.300 %
固定金利型（5年） 3.500 % 2.500 %
固定金利型（10年） 4.000 % 3.000 %


教えてください。
僕の読み違えがありますか？

[232: 匿名さん]

追加出費はメンテナンスパック分がある。
あとは場合により1％以上優遇あることも。

[233: 匿名さん]

>>231
基準金利（店頭金利）を比較しても、あまり意味ないですね。

三菱東京UFJ（団信銀行持ち）
　　　店頭金利→借り換えor自己資金20％以上
変動　2.475％→1.075％
3年固定　3.30％→1.90％
5年固定　3.60％→2.20％
10年固定　4.25％→2.85％

http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/index.html

[234: 匿名]

全額キャッシュであれば間違いなくHSBCが有利
計算すれば一目瞭然
自分は金融機関勤務だか自分のとこでは借りない
万が一を考えている人もいるが、東京スター銀行だろうが三菱で借りようが信用金庫で借りようが一緒
相殺すればいいんでしょ
銀行で外貨預金をやれうとするような人は投資にむいてない
FXでやれ
ここのメリットは固定金利で貸してくれること
このメリットに気が付くひとは金融機関で働かないと気がつかないかも
固定金利も魅力だったが目先のりえき負けHSBCで借りてしまった
メインバンクは別の銀行でいいでしょ

[235: 匿名さん]

定期的にHSBC派が来ますがどちらもそれぞれ有利不利があります。
絶対！とか、有利！というのは人の状況により違います。
どちらもある程度資産持ち・高収入の人で自分の意見に自信があるから引かないよね。
HSBC派はHSBCスレを主戦場にした方がスマートな気もしますが。

[236: サラリーマンさん]

東京スターかHSBCで借りようと思っているものです。
金利優遇ってどのような場合にされるのでしょうか？両銀行とも１度話を聞きに行きましたが、特に金利優遇の話は出なかったので。
2000万ローン、スタート時1500万預金、3年程でローン残高と預金額になる予定です。

[237: サラリーマンさん]

↑
3年程でローン残高と預金額が同じになる予定です。

の間違いです。

[238: 匿名さん]

>定期的にHSBC派が来ますがどちらもそれぞれ有利不利があります。

どのような有利不利があるのですか？

[239: 匿名さん]

>絶対！とか、有利！というのは人の状況により違います。

全額キャッシュなら、メンテナンスパックがない分、
HSCBが絶対！に有利！でしょう。

[240: 匿名さん]

スターさん、物件の９割貸してくれました。
固定の金利も、表向きの金利よりもさらに0.2％下げてくれました。

たしかにメンテパックかかりますが、感謝してます。

[241: 匿名]

私も9割。さらに全期間1.？%優遇です。支店も近い。本当に人それぞれなのに、HSBC派って、、、。そろそろHSBCスレ御自身も活性化させてくださいな。

[242: 契約済みさん]

240 241さん

差し支えなければどのくらいの金額をお借りになっているのか
お聞きしても良いでしょうか？

[243: 匿名さん]

241

お借りになったのは、３月までのキャンペーン中の全期間1.2%優遇期間中ですか？
店頭金利からの引き下げなのか、キャンペーン金利からのさらなる引き下げなのかどちらでしょうか？

[244: 匿名さん]

240です。

５０００万借りてます。
もちろん、８割くらいの自己資金はあります。

優遇はキャンペーン金利に更に上乗せです。

キャンペーン金利は平均的（共通）な優遇で、交渉次第では更に追加の優遇もあり得る、ということのようです。

[245: 申込予定さん]

>>243
自分の場合、融資実行はまだだけど3月の審査の際、4月以降の融資実行でも固定期間内1.2%、それ以降全期間1.0%の優遇OKと言われたよ。
HSBCは預金連動じゃなければ全期間1.04%優遇って言われたけど、それって4月から始まったキャンペーンの事前告知みたいなもんだったみたい。そもそも預金連動以外興味ないから意味なしだけど。

>>239さんのように「絶対」とか書くと揉めるけど、このスレッドのお陰で同じ預金連動でも色々あることが分かったし、他スレがほとんど情報無いからここに集まるのは仕方ないんじゃないの？

自分の理解
どれかに当てはまれば東京スターに向いてる(金利優遇がある前提)
・住宅ローン減税期間終了後などに一括で繰上返済する予定
・外貨預金で積極的に運用するつもり
・金利=0まで10年以上の期間がかかりそう(融資期間が30年程度の前提)
・預金を切り崩さなければならないケースが起きる確率の高いかも

どれかに当てはまればHSBCに向いてる
・3000万程度以上の融資を受け、かつ早い段階(融資期間が30年なら10年程度まで)に金利=0まで預金が積める
・繰上返済をする気が無い(団信加入前提で)
・海外駐在や海外出張時に現地キャッシュが必要になるケースが多い

番外で、関西アーバンなんかは親が金持ちって場合に良さそう。

ところで東京スターはATMが多いって意見があったけど、HSBCは出金もゆうちょは月5回まで、セブン銀行は回数制限無しで手数料無料だし、国内他行送金もオンラインバンクで月10回まで手数料無料だからそんなに問題ないのでは？口座自動引落ができないのは唯一残念。

[246: 匿名]

東京スターの預金連動って、本人の口座のみ？
家族分の口座まとめてとか、交渉次第でなんとかなる？

[247: 申込予定さん]

>>246
確実なことはスターに聞いて欲しいけど、一つのローンでは無理じゃない？

夫婦や親子間で持分を設定して、その比率で別にスターのローンを
組めば、それぞれの預金口座を預金連動対象にできるだろうけど

ただし、その場合は登記費用の一部やローンの手数料の費用が
それぞれに対して発生するだろうし、団信でカバーされるのも
自分のローン分だけになるとか、デメリットもありそう

[248: 匿名]

>>247さん
ありがとうございました。
破綻が怖いので、1000万円ごとに口座を分けたかったのですが、
やはり複雑になってしまいそうですね。

もう少しいろいろ検討してみます。

[249: JA横浜農協]

万が一
借り換え等の考えのある方農協だけは止めましょう。金融庁より円滑化法を知り利息の軽減を申込むと
当農協は利息は下げないと笑って対応

同僚はUFJとみずほで取引していて、完済まで1％の引き下げ

本店融資担当課長の金子さん 違法ですよ

[250: 申込予定さん]

2chの東京スター板では、首切られた人の阿鼻叫喚が。。。
この銀行大丈夫なのでしょうか？

[251: 匿名さん]

銀行が生き残るために人員削減をしているのかも知れないけど、、、実状はよくわかりませんね。

ここが破綻しても、預金と相殺して、足りない分は他から借りるだけなので、さほど問題にはならないと思ってます。
ただ、一気に頭金をたくさん払うのと同じなので、住宅ローン控除が減ってしまうのではないかとは思ってます。

破綻しないのが、一番ありがたいですが。

[252: 匿名さん]

親が金持ちなら北日本銀行の預金連動がいいのでは？

[253: 申込予定さん]

7～8割りぐらいの預金になるように借金して
住宅ローン減税を最大限に引き出そうと思うのですが、
問題ありますか？

[254: 匿名さん]

２５３は何をいいたいのかよくわからない。

[255: 匿名さん]

東京スター銀行で預金連動型住宅ローンを選ばれている方で
外貨貯金もされていらっしゃる方はいますか？
外貨貯蓄の割合と、通貨もお聞きできれば幸いです。

[256: 匿名さん]

預金連動の住宅ローン検討中の者です。
東京スターは金利の優遇があるようですが、HSBCの金利優遇はないのでしょうか？

[257: 774]

なぁ　こたぁ、こんな所で聞かなくても自分で確認すりゃすぐすむ事と考えるのは「あっし」だけでしょうかい？

[258: 申込予定さん]

地方在住なので、東京スターに新規の住宅ローンを断られました。
営業地域外、とのことでした。
ただし、借換ならば可能・・・かも、と含みのある答えでした。
これは、可能性があるのでしょうか？
ローン自体は、地元地銀でOKをもらっています。

地方在住の方で、実際に新規のローンを組めた方、もしくは借換が出来た方、
すいませんが実例を教えて下さい。
借換の場合は、地銀（保証料が必要）ではなくソニーで一度借りてからの方がいいのかな？
と考えたり、借換できなかったら、地銀の方かな、と迷っています。

[259: 契約済みさん]

>東京スター銀行で預金連動型住宅ローンを選ばれている方で
>外貨貯金もされていらっしゃる方はいますか？
>外貨貯蓄の割合と、通貨もお聞きできれば幸いです。

何で外貨預金なんかするの？
外貨預金（ギャンブル）は玄人が余裕資金でやるもので、
素人がローン返済の原資をあてるようなものではない。
メンテパック前に契約して、長期間金利0メリットを享受しているが、
いまだに外貨預金の誘いがある。
ローン返済のためと称して、多額の資金を運営させてマージンを稼ぐのが東スタ。

自分の稼ぎで地道に預金を増やしなさい。

[260: 匿名]

銀行で外貨やる時点で負けグミ

[261: 匿名さん]

そんなに鼻息荒く説教しなくてもww
トースタで外貨やってる人は御遊び感覚じゃない？
ガツガツしたり勝ち負けで必死になっていないでしょう。

[262: 匿名さん]

世の中には、馬鹿を鴨にする職業と、馬鹿から迷惑被る職業の人がいる。

後者は、馬鹿を見ると説教して正したくなるのもやむを得ないだろう。

[263: 購入経験者さん]

>>258

地方在住でしたが、借りられましたよ。
物件内容と貯金の額ではないでしょうか？

[264: 申込予定さん(258)]

ありがとうございます。すいませんが、もう少しご助言下さい。

当方、北陸地方の県庁所在地の在住、街中の物件で建物のみ3000〜3500万円を予定しているのですが・・・
08年の年末に資料請求しました。
資料が送られてきた直後に、営業地域外なので、とお断りの電話がありました。
09年の夏に再度電話しましたがやはりNG、その時は新規がだめなら借換は？との話をしましたが、感触が今一つでした。
2度の電話とも、物件の詳細や金額の話をしていません。（する前にNGの雰囲気が・・・）
年収はギリギリ4桁に届かない万円、土地所有、手持ち資金はあります。

なにか良い方法はありませんか？
具体的なアドバイスをいただけると、ありがたいです。

[265: 匿名]

ないと思う
営業エリア外の融資しないことは債権管理の基本
住宅ローンという小口の融資でなんでそこまでする必要があるのか

[266: 匿名さん]

同意。基本的に無理筋でしょうね。

[267: 購入検討中さん]

普通の都市銀行で変動金利で組むのと、
こちらの預金連動型で組むのとどちらにしようか決めかねています。

年収500+500万円
預貯金1700万円
で3800万円の物件の購入を検討しているのですが、
預貯金全額を入れることを前提にした場合、
預金連動型だとどんなメリットがありますかねぇ。

何かあった場合にすぐに引き出せるというのが一番のメリットだとは思いますが、
それ以外にどんなことがあるのでしょう？

ファイナンシャルプラザというところに行ってみたのですが、
適当な服装で行ったためか、あんまり相手してもらえなかったです…；；

[268: 匿名さん]

相手にされないのは服装の問題でなく、ローンの勉強をしていないからでしょう。
借りるほうに真剣さがなければ相手にしてくれません。

こんなところでメリットを聞く前に、自分で金利シミュレーションしてはいかが？

[269: 匿名さん]

>>267

あなたの場合メリット少ない。預貯金少ない。預金が、購入物件価格の半分もない。
預貯金を全部塩漬けするわけじゃないでしょう。

預金が1700万円程度で、年収が二人合算で1000万円ということなら、年収の半額くらいは予備費として手元におくとして、東京スターには、1200万円程度しか預けられないと思うよ。

素直に変動で借りて、繰上返済したほうがいいよ。

[270: 匿名さん]

基本的には住宅ローンと同額程度の預金がないとメリットないよ

[271: 匿名]

うちは変動で借りつつ、ローンの残りと貯金が等しくなったらここにうつる予定。
始めから貯金が充分にあれば良いんだけどねえ。

[272: 申込予定さん(258)]

皆様、ありがとうございました！
きっぱりと諦めます。

こんなときは、都会の方が便利ですね。

[273: 匿名]

建物に三千万かけらるのは地方のメリットです
ちょっと冷たい言い方をしてしまいましたが、よい建物が出来上がりますように