東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

[契約済みさん]

前スレが1100超えましたのでスレ立てします。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？3スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30536/
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？1スレ目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/

情報を交換し合いましょう！！
目指せ0金利！！

[304: 匿名さん]

初期経費が５％以上あるのが
曲者ですね。
金利ゼロの恩恵も半分になるわな。

[305: 匿名さん]

半分になるけど、3000万借りて15年間の利息が150万ちょっとでしょ？
金利にすると0.65%くらいかな？月額420円は別途掛かるみたいだけど
保証料も要らないし、15年固定でこの金利はすごいですね。

銀行も慈善事業じゃないし、この条件でも結構破格だと思いますけどね。
今のローン残期間が20年までの人は検討の余地があるかな？

[306: 匿名]

3000万円借りて15年って月々どれくらいなんだろう。
金利は０でも手数料とメンテナンス料をとられるんだから、現金で一括支払いできる人じゃないと厳しいんだろうな。

[307: 匿名]

↑金利がないから単純に借入金額を15年の毎月で割った額じゃないんですか？
何か違う計算に拠るのでしょうか。

[308: 匿名さん]

>>306

現金を持っている方はスターワンにいくと思います。
現金がない人がゼロだと思う。

[309: 匿名]

先着500名ですから、すぐに一杯になっちゃいますかね。

[310: 匿名さん]

土地を購入して、家を建てています。
土地の融資（5000万円）は今年２月に実行し、スターワンで預金連動中ですが
うわものの融資はこれからで、しかもこちらは、預金連動にはならないそうです。
ということは、うわものは、スターゼロのほうが得なのでしょうか？
ちなみに、ウワモノで借りる金額は2000万円ほどの予定です。

ちなみに預金は、現在スターワン口座に入れているのが1000万円ほどです。
ほかは塩漬け中の投信や外貨貯金がありますが、時期を見ています。

アドバイス頂けましたら嬉しいです。

[311: 匿名さん]

普通にローンの借り換えを考えるならゼロプランはおいしすぎるんじゃないの？

３０００万借り換え・１５年の場合
手数料１５０万＋登記費用３０万前後。借り換え時に１８０万払った後
メンテパック０．５％の場合、元金以外に１５年間スターに払う総額約１２０万弱。

世の中に借り換え手数料が全くかからず、団信などの保険も金利に全て含まれるという
超良心的な金融機関が仮にあったとしても、固定金利１．３％と同じだぜ？

スターがつぶれて「ゼロ金利はなかったことに」と引き継ぎ銀行に言われたら知らんけど。

逆に住信ＳＢＩ＆新生が人気だという理由がよくわからんのだが。
あれは借り換えではなく新規でかつ変動金利だと安いから人気なのかい？？

おいらみたいに固定＆借り換え検討だったら、楽天モーゲージの方がいいと思うんだけどな。
キャッシュのない貧乏人なのでここの預金連動型はムリっす・・・。

[312: 匿名さん]

私も自分の場合で試算してみたらトータルで約1.3％になった。
15年固定で1.3％は固定思考の方にはおいしいと思う。

でも私はまだ低金利が続くと思うので変動継続。
金利上昇局面でこのローンがあったら乗り換えると思うけど、そんな都合良くはいかないでしょうね。

[313: 匿名]

金利ゼロの申し込みは殺到してるのでしょうか。
定員があっと言う間に埋まりそうですね…

[314: 匿名さん]

金利ゼロのローンは銀行が指定する決まった物件に対してのみの融資らしいです。
問い合わせてみた所そう言われてしまいました。

[315: 契約済みさん]

>>314
そもそもゼロの条件に書いてただろ。
基本は借り換えで新規の場合は銀行の指定物件と。

５００件の枠は埋まったようだな。
追加で何件かは対応するということで、１１日１９時まで相談のお願いをすれば
エントリーはさせてもらえるようだから、考えている奴は急いで電話だ。
後から条件が合わないなら断れるだろうし。

[316: 購入検討中さん]

４０００万年を預金し、４０００万円の融資を受けようと考えています。
東京スターとＨＳＢＣを比較してみました。

東京スターが優れている点
・融資の実行額が高い。ＨＳＢＣは、土地は路線価（購入価格の８～９割程度）、建物は新築価格の８～９割程度で、結局、８割程度しか実行されません。
・４０００万円を借りて、１０年間放置し、住宅ローン控除が終わったら一括返済をすることができる（元金は１円も返さなくても良い）
・３５００万円以上というっ条件がない。

ＨＳＢＣが優れている点
・繰上げ返済をする際の手数料が必要だが、東京スターも年率０．３パーセントのメンテナンスパックに入る必要があることを考えると、こちらのほうが有利。
計算式
　ＨＳＢＣは元利金等払であるため、４０００万円を３５年ローンにすると、年１１４万円（４０００万円÷３５年）ずつ元金が減っていく。便宜上、年１１５万円ずつ元金が減っていくことにすると、長期優良住宅の場合、１．２パーセントの控除があるから、減っていく元本の１．２パーセントである年１万４０００円ずつ控除できる金額が減ることになる。これが１０年分で７７万円。
　さらに、途中弁済の場合、１．０５パーセントの手数料がかかるから、１０年後の元金２８５０万円の１．０５パーセントである３０万円の手数料がかかる。そうすると、トータルで１０７万円。
　これに対し、東京スターは、０．３パーセント×１０年で３パーセント。４０００万円の３パーセントは１２０万円。
　したがって、ＨＳＢＣの方が１割程度得することになる。
　ただし、同額の融資が実行された場合の話。東京スターの方が１割程度実行額が大きいとして、４００万円を余分に融資してもらったとする。そうすると、４４００万円を借りると、１０年間で１２パーセントの控除がなされる反面、３パーセントのコストがかかるから、差し引き９パーセントの得をすることになる。
　４４００万円の９パーセントは３９６万円。４０００万円のＨＳＢＣだと、４８０万円（４０００万円×１２パーセント）－１０７万円＝３７３万円で、ここで逆転することになる。

・信用性が高い。仮に破綻すると、おそらく預金連動型の条件は引き継がれないため、相殺で救済されるとしても、住宅ローン特約の継続はできなくなる。
・マスターカードのブラックカード（ワールドはプラチナではなくブラック）が無料でもらえる

　結局、東京スターの信用リスクをどう考えるかということでしょうか。

[317: 購入検討中さん]

３１６です。
　長くなったので、一旦投稿しました。

　正確に言うと、東京スターで４４００万円を借りたケースとＨＳＢＣで４０００万円を借りたケースでは、東京スターの方が有利なのは当たり前です。４００万円の自己資金が１０年間拘束されるわけですからね。
　ただし、東京スターに４００万円を余分に預ければ、控除１．２パーセントとメンテナンス費用０．３パーセントの差額である０．９パーセントが得することになります。
　確実に年０．９パーセント以上で運用する方法はないため、信用リスクがなければ、東京スターが第一選択肢になると思います。

　上記の私の理解で間違っている部分があれば、ご指摘ください。
　なお、東京スターで１割多く借りられるかは、よく分かりません。ただし、電話したりパンフレットを見た感じでは、おそらく間違ってはいないと思います。

　加えて、メンテナンス費用の０．３パーセントは税務上利息として扱うことができそうです（顧問税理士の話）。
　そうすると、自宅の一部を倉庫等にして仕事にも使う場合、この一部を経費として落とすことができると思います。１０年後の一括弁済時の１．０５パーセントが経費として落ちるかは、よく分かりませんが、感覚として難しそうです。

[318: 購入検討中さん]

３１６です。これで最後です。夜中のため、計算を間違えました。

　同額の融資が実行された場合の話。東京スターの方が１割程度実行額が大きいとして、４００万円を余分に融資してもらったとする。そうすると、４４００万円を借りると、１０年間で１２パーセントの控除がなされる反面、３パーセントのコストがかかるから、差し引き９パーセントの得をすることになる。
　４４００万円の９パーセントは３９６万円。４０００万円のＨＳＢＣだと、４８０万円（４０００万円×１２パーセント）－１０７万円＝３７３万円で、ここで逆転することになる。

　この部分ですが、ＨＳＢＣは、元利金等払いであるため、元金が１１５万円ずつ減少していきます。
　１年目は４０００万円ですが、１０年後は２８５０万円に減るわけです。正確を期すなら毎月９万５０００円ずつ元金を減らす必要がありますが、面倒であること、住宅ローン控除は年末のローン残高を基準にすることから、ザックリ計算すると、３４２５万円×１２パーセント－１０７万円＝３０４万円となります。
　そうすると、３９６万円の東京スターと比べて、かなり差が開いてしまいますね。

　３４２５万円の計算式
　（４０００万円＋２８５０万円）×５÷１０＝３４２５万円

[319: 匿名さん]

素人的な考えですが
最初、新生銀行等の手数料が少ないところで
変動で借りてこつこつ繰り上げ返済しながら
返していく。
今後、五年、十年して金利が凄く上がる場合、その時は
返済額も減ってきており、また自己資金も増えてきている
だろうから、東京スターワンに切り替える・・。

こういう考えは有でしょうか？
素人的な発想でしたらすみません。

[320: 契約済みさん]

>>316は文系さんかな？
数字ひねくり回して無理やり概算を出すより、
Excelで金利計算くらいできるようになった方がいい
一旦作れば、簡単に条件変えて試算できるから。

自分で分かってるみたいだけど、作文内で計算すると見落としするよ
例えば返済により元金が減るのはHSBCだけじゃなくスターも減ること漏れてないか？

4400万35年なら、何月から返済開始するかで微妙な違いはあれ、
元利均等のスターでも10年でほぼ1,000万は元金が目減りする。
(金利を変動のキャンペーン優遇1.4%、ある年の1月から返済開始したとして
10年間の元金充当額は1045万)

その上で316が設定してる条件が全員に当てはまる訳じゃない

例えば団信に入らないなら、HSBCの場合はわざわざ手数料払って一括返済する必要ない
最後まで預金を放置すれば一切追加費用は発生しない(万が一破綻しても相殺されるのみ)
10年後以降も自由に動かせる現金があるメリットを重視する人もいる
他に十分な資産がある人でも塩漬けすることにデメリットは無いしリスクも小さい

つまり316の条件なら10年後に一括返済しないと損するのはスターだけ。

てことで、
スターで4400万35年金利ずっと1.4%10年後に一括返済メンテパック3
HSBCで4000万35年預金塩漬け団信無し
を比較すると70万ほどHSBCが得。

何がなんでも両方10年後に一括返済する条件で比べたいとして、
それでもHSBCの方が35万ほど得

特殊な条件だと思うけど、メンテナンスパック10年分の約117万が
経費処理できるってならスターの方が117万－70万で47万得

ただ、団信入らないとかメンテナンスパックを経費扱いするって、
前提条件として一般的と思えない
減税の恩恵を100%受けられるか(所得税+住民税で満額控除できるか)、
融資額は幾らなのか、
適用金利は幾らなのか(元金均等のHSBCには関係ないが、
満額預金であっても元利均等のスターには影響する)
人によって条件は全然違う

自分のケースを標準例みたいに紹介するのはどうかと思うよ

>>319
小金が貯まった時に繰上するのか、手元に残すのか、どう判断するの？
こつこつ繰上するような経済状況でどうやって手元資金を残すのかな？
繰上に充てないで手元に残す現金があるとすれば、それは万が一の時に必要な金額だけなんじゃない？
その額が幾らなのか知らないけど、その時点のローン残高に対して半額未満なら
スターなんかより、有利な銀行は一杯ありそう。
逆に繰上しないで貯め続けるとスターに借り換えるまでの間は金利がフルにかかるよね。

[321: 匿名さん]

>>316
> 正確に言うと、東京スターで４４００万円を借りたケースとＨＳＢＣで４０００万円を借りたケースでは、東京スターの方が有利なのは当たり前です。４００万円の自己資金が１０年間拘束されるわけですからね。

全然正確じゃないよね、HSBCでは4000万しか借りれないんだからスターとの差額の400万は頭金か何かで支払い済み。
ローンの担保的な性格の400万(使いたい時には使える)と、支払い済みで自分の金じゃなくなってる400万比べて、何でスターが有利になって当たり前？

あとは>>320の言うとおり。計算結果が正しいかどうかは知らんけど。
純粋に算数の問題です。

[322: 支払中]

うちは四千万円弱借りましたがHSBCでかりた
融資は九割弱でした
マンションなので路線かからとかの評価じゃないとおもう
スターよりまちがいなくお得だった
が、今は仕組みが変わったのかな
固定借りられのがスターの魅力
日本破綻で大逆転かな

[323: 購入検討中さん]

３１６です。
＞4400万35年なら、何月から返済開始するかで微妙な違いはあれ、
元利均等のスターでも10年でほぼ1,000万は元金が目減りする。

　この点ですが、東京スターは、元金・利息を１円も返済せずにそのまま塩付けにすることができます。つまり、４０００万円を借りたら、そのまま１０年間、４０００万円のままで済むのです。
　これに対し、ＨＳＢＣは、元金均等のため、元金が均等額で減少していきます。したがって、住宅ローン減税の対象となる元金が減少するため、この点では東京スターより不利になるのです。

＞例えば団信に入らないなら、HSBCの場合はわざわざ手数料払って一括返済する必要ない
最後まで預金を放置すれば一切追加費用は発生しない(万が一破綻しても相殺されるのみ)

　この視点はありませんでした。たしかに、東京スターと異なり、団信（メンテナンスパック３）に入らないなら、１０年後もそのまま放置しても問題はないでしょうね。

　預金連動型を選択する人は、住宅ローンに相当する預金を既に持っており、現金で購入するよりは、住宅ローン控除による減税メリットを享受するため、あえて住宅ローンで買う人だと思います。
　そうでなければ、あえて金利が高い預金連動型を選択するメリットがないと思うからです。
　
　東京スターは、以前と異なり、メンテナンスパックを必須にしたことで、実質的に利息がかかるようになってしまいました。そのため、ＨＳＢＣを検討しているのですが、元金が毎月減少すること、東京スターよりも融資額が低いことから、東京スターの方が有利なような気がして迷っています。

＞てことで、
スターで4400万35年金利ずっと1.4%10年後に一括返済メンテパック3
HSBCで4000万35年預金塩漬け団信無し
を比較すると70万ほどHSBCが得。

　これは、東京スターが元金は１０年間ずっと４４００万円、ＨＳＢＣが毎月９万５０００円ずつ減っていき、１０年後は２８００万円になっているという前提でもそうなのでしょうか？