保証料 一括払い or 金利に上乗せ ？

[シンイチ]

一括払いと金利に0.2% 上乗せ

積極繰上げ返済予定の人とか、ローン戦略によって違うと思います。
みなさんが、どういう理由でどちらを選ばれたか？をお聞かせ願えれば幸いです。

[251: 購入検討中さん]

気になって拝見していたのですが、指摘が気になり自分なりに計算してみました。

条件

元金は３０００万円、５０００万円、１億円とする。
ただし、内枠の計算時は「保証料分を頭金にして内枠に」というのがあるので、保証料一括支払い時の金額を元本から引き、それぞれ２９４０万円、４９００万円、９８００万円を元金とする。
金利は外枠の場合１．０％、内枠の場合１．２％とする。

結果

３０００万円×１．０％＋６０万円≒３６１７万円
２９４０万円×１．２％≒３６０２万円

５０００万円×１．０％＋１００万円≒６０２８万円
４９００万円×１．２％≒６００３万円

１億円×１．０％＋２００万円≒１２０５６万円
９８００万円×１．２％≒１２００６万円

あれれ、元金が多い方が得なような気がする。

[252: いつか買いたいさん]

＞失礼。保証料ではなく頭金だね。

訂正のつもりの投稿なのでしょうが、この計算にだけ頭金を入れる意図は何。？
保証料内枠の方が損だという事にどうしてもしなくてはいけない理由でもあるのですか。

[253: 周辺住民さん]

金利0.2％上乗せされる保証料内訳は、結構大きくのしかかってくる感じですね。
銀行は保証料は儲けの一つですから、保証料内枠は、ちゃんと銀行が儲かる仕組みと考えると良いのでは？
目安は15～25年以内の返済の場合は、内枠がお得。それ以上の年月がかかる場合は、外枠の方がお得と考えれば良いのでは？
あとは、どうしても保証料を用意できない人は内枠でしょうか。
毎月の支払いも0.2少ない外枠が基本と思いますが。

[254: 匿名さん]

>>252
> この計算にだけ頭金を入れる意図は何。？

この計算にだけ頭金を入れなかったら、他の計算（条件）より61.8万円安い物件を買ったことになります。安い物件の方が総支払額が少ないのは当たり前。

保証料の内枠外枠どっちが得かなんてのは人によります。
外枠は、繰上返済しない限り保証料は最初に確定。
内枠は、支払を繰り延べられるので、手元に残して運用できる。
ただし、保証料を一括で払えないから内枠にするっていう人は問題外。

[255: 匿名さん]

＞234さんの
＞ローン保証料は、短期での繰り上げ返済が出来ない場合は
＞一括で支払うほうが安上がりになるとは思いますが、
＞ローン保証料を分割（金利0.2%増）にするのと
＞ローン保証料一括分を物件ローンに混ぜるとのでは
＞どちらが安くなりますでしょうか。

という質問に対して、

235、240、242さんたちが
保証料相当額を減額して金利+0.2%としたパターンが一番安いといい、
243さんは、
損だと言っている。

ある意味正しくもあり、間違ってもいます。
以前もあった論争ですが、
住宅ローン（元金/利息/保証料）という銀行への支払額のみか、
デベに支払う頭金を含めた総支払額かで答えが逆転するからです。

235、240、242さんたちは前者、
243さんは後者の見解ですよね。


ちなみに、252さんの
> この計算にだけ頭金を入れる意図は何。？
に対しては、

「頭金」を入れているというより、
「頭金の増額分」を入れているというのが正しいと思います。
浮いた保証料分だけ多めに頭金を払っているのだから
総支払額で比較するのであれば計算に入れる必要があります。
（頭金を増やしたから元金が減ったのだから）


結論としては、これは非常に単純な問題で、
質問：一括と分割でどちらがお得？
回答：一括

ただし、お得な金額は借入金や期間で大きく変わるので、
他のメリットとを勘案して総合的に判断する必要がる。

したがって、254さんの
＞保証料の内枠外枠どっちが得かなんてのは人によります。
が正解です。

[256: いつか買いたいさん]

２５４さんと２５５さんは同一人物なのかな、投稿する度に自分の恥を晒しているのに気がつかないみたいですね。

＞住宅ローン（元金/利息/保証料）という銀行への支払額のみか、
＞デベに支払う頭金を含めた総支払額かで答えが逆転するからです。
住宅ローンをこれから組もうという人間なら、誰にいくら支払いするのかという事よりも、自分の財布の中からいくらお金がどれだけ出て行くのかという方が重要なんじゃないかな。
銀行に支払う金額が少なくなるから、総額で支払いが多くなっても良いやと考えるかな。
それに２４０さんから始まる投稿は、銀行への支払額のみではなく総支払額で議論が進んでいませんでしたか。
そこに何で、根本条件を変えて「間違いだ。」というような指摘になるのかよくわからない。

>「頭金の増額分」を入れているというのが正しいと思います。
>浮いた保証料分だけ多めに頭金を払っているのだから
>総支払額で比較するのであれば計算に入れる必要があります。
>（頭金を増やしたから元金が減ったのだから）
自分でどういう事を言っているのかちゃんと理解されているのでしょうか。？

>結論としては、これは非常に単純な問題で、
>質問：一括と分割でどちらがお得？
>回答：一括
２５１さんの投稿は無視のようですね。

[257: 匿名さん]

>251
内枠の方が1億のケースでは50万お得
といいたいのでしょうが
なぜ、頭金として払った保証料を計算に入れないのですか？

200万払ったから、借入れが9800万になったんじゃない

[258: 匿名さん]

1億も借りる人はいないと思うけど、一億に対して200万の頭金だと頭金としての役割はほとんどないよ。
つまり、外枠の方が得。まあ、内枠なんて銀行が儲けるためにあるんだろうけど

[259: 匿名さん]

>258
借入れ1億とか、頭金200万てのは、あくまで計算例でしょ
論点がズレてるよ

ただし、結論はあってるけどね

[260: 匿名さん]

256は、総支払額では内枠の方がお得っていいたいってこと？

[261: 匿名さん]

>いつか買いたいさん
だから、いつまでたっても買えないんだよ

[262: 匿名さん]

254さんの、後段、
>保証料の内枠外枠どっちが得かなんてのは人によります。
>外枠は、繰上返済しない限り保証料は最初に確定。
>内枠は、支払を繰り延べられるので、手元に残して運用できる。
>ただし、保証料を一括で払えないから内枠にするっていう人は問題外。

これってこのスレの本質を突いているいい意見だと思うぞ。

・総支払額だけで考えたい人
・「繰り延べられる」とか「手元に残して運用できる」って部分にピンと来ない人
・保証料で支払う額を頭金にすることで借入を減らして内枠で、なんて考えている人
こんな人は一括で払った方がいい。

・ローン返済期間にこの程度の利率で運用すればトントンかぁって感覚が掴めている人
こういうタイプの人は、内枠にして手元に残った資金で運用した方がいい。

自分だったらこうアドバイスするかなぁ。
もちろん、
>保証料を一括で払えないから内枠にするっていう人は問題外。
です。

内枠か外枠か、なんてこの程度のことだよ。
金利の固定vs変動もそうだけど、損か得かってことになるとつい感情的になりがちだよね。

[263: 匿名さん]

頭金をそれなりに用意して提携1.7％優遇で変動金利0.775になるようなら
内枠で0.975にしてその分をさらに頭金にまわす方がお得かな。
もちろん住宅ローン減税の10年間1％もうまく利用しないとね。

[264: 匿名さん]

最近の傾向はどんな感じ？
内枠が主流なの？それとも外枠がお得？

[265: 匿名さん]

万人受けするのは外枠。
通好みなのは内枠。

[266: 匿名さん]

教えて下さい。

2700万の借り入れで、変動30年。
就業年数残、およそ30年。
一馬力で返済予定なのですが、
・保証料込で優遇後1.5％
・保証料は一括払いで優遇後1.3％

どっちもどっちですよね？

[267: 入居予定さん]

保証料込の人って、具体的にどこでローン組んでいるんだ？
俺の周りでは保証料込で組んでる人いないんだよなぁ。

[268: 迷い中]

保証料を一括にした場合、繰り上げすれば保証料の戻しがあるとは知っていましたが大きく勘違いしていました。
たとえば3000万借入で33年の保証料が60万とした場合
12年後に全額繰り上げして完済したとしたら、約3分の2の期間の保証料が戻るんではなく、もっともっと少ない保証料しか戻らないそうです。
実際の計算は複雑らしいので、この場合の試算はできないらしく…
15年以内に完済するんなら
変動1.7％優遇の0.775％だから0.2％乗せて0.975％のほうがいいかと思いますがどう思いますか？

[269: 迷ってきた中]

確かに保証料の戻りがどの位かわからないから単純に比較できないわ。俺も迷ってきたー！

[270: 迷い中]

住信SBIのシミュレーション（使いやすい！おすすめ）にて
最短の11年1か月めで完済したことでシミュレーションしてみた。
自分の場合3500万借入だけど、金利上乗せと別枠の差は約10万円
72万の保証料のうち10万戻れば同じになるみたいだからビミョー

11年で完済はたぶん大丈夫だけど何かでもっとかかったらもっと差が出る
だから私の場合は別枠のほうがいいかも

[271: 匿名さん]

何年か経って固定に変更する場合は、
初めに内枠にするか外枠にするかでどっちがお得？

[272: 匿名]

他銀での借換も視野にいれてるなら、内枠んが損しないのでは？ 外が得になるのは十数年以降、同銀でも十年そこらで完済なら内でいんじゃない？ 同銀LOVE20年以上なら外一択でしょうが。

[273: 匿名さん]

ずっと同銀なら、変動から固定に切り替え予定でも外枠の方が得って事でいいですか？

また、変動から固定に切り替える際の金利優遇は、他銀にした方が多くとりやすいとかは無いですか？

[274: 匿名]

審査終わったあとに外枠から内枠に変更できるのでしょうか？

[275: 匿名]

ちょっと嫌がるかもだけど大丈夫でないでしょうか。 おおよその銀行は変動から固定にする場合（のみ）、手数料5250円とか10500円ほど取られる程度じゃないでしょうか。 もう遅いかもですが、貴方のようにコロコロと変動←→固定を変えたい方はソニー銀行の変動セレクト住宅ローンとかが向いてるかもですね。 まっその場合、本来ソニー銀行は保証料込みですが、手数料（借入額）2.1%が発生するので保証料外枠と変わりなくなってはしまうでしょうけど。

[276: 匿名さん]

同銀の場合、変動外枠で1.7%優遇だとして、固定に変えた場合でも
優遇は引き継がれるんですか?

[277: 匿名]

銀行によってまちまちなんで、その銀行がどうか？ですね。 変動から固定でも1.7優遇だったら大きいですね！

[278: 匿名さん]

変動外枠で1.7%、変動内枠で1.5%だとして、
数年後に、固定に切り替えた場合も、変動外枠のほうが優遇は大きいんですよね?

[279: 匿名]

外枠は保証料を前払いしてる分、0.2の差は変わらないと思われます。

[280: 匿名さん]

３０００万の３５年ローンで、
１０～２０年後に他銀に借換えた場合、
変動外枠（０．７７５％）と内枠（０．９７５％）ではどれくらい変わりますか？？

[281: 匿名さん]

繰上返済をしていく人は内枠のほうが得なんですね。
逆に繰上しない人は外枠、と。