保証料 一括払い or 金利に上乗せ ？

[シンイチ]

一括払いと金利に0.2% 上乗せ

積極繰上げ返済予定の人とか、ローン戦略によって違うと思います。
みなさんが、どういう理由でどちらを選ばれたか？をお聞かせ願えれば幸いです。

[2: 匿名さん]

金利上乗せで3年で一気に繰り上げ返済です。

[3: 匿名さん]

10年でチャラきらいかな。
10以上払いつづけるなら、一括でしょう。

[4: 匿名さん]

うちは公庫から銀行への借り換えで一括払いしました。
保証料は返済が滞った場合に対する保証なので、
繰り上げ返済（期間短縮）で、ローンを予定より早く返済すれば、
既に支払っている保証料の一部は戻ってくるとされているし、
一括払いでも特に問題ないと思いました。

[5: 匿名さん]

>既に支払っている保証料の一部は戻ってくるとされているし、

すずめの涙しかもどらないって他板にあったよ

[6: 04]

確かに、スズメの涙かもしれませんが・・・
仕方ないですよね、あくまでも保証料ですから。
それと、如何に、繰り上げ返済（期間短縮）するかによるかでしょうね？
公庫から銀行に借り換えた時、公庫から8万ちょっと戻って来ました。
当初、保証料を幾ら払ったか家に戻らないと分りませんが、
1600万の借り入れで35年だったのを、返済と繰り上げ返済で1100万にし、
31年を残し、銀行への借り換えで完済した場合?だったと思います。

↓のサイトの計算でいけば、約33万の保証料を払ったことになり、
うち8万ちょっと戻ったことになります。
http://www.totonet.co.jp/html/EXsyohiyo_rohn_hosyoryo.htm
ちなみに、保証料が戻ってくるものだとあまり気に留めていなかったので、
公庫から借り換えた時に、調べたサイトが下記です。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_64.htm
ここには、一括払い（外枠方式）の方が良さそうな事は書いてありました。

[7: 04]

＞当初、保証料を幾ら払ったか家に戻らないと分りませんが、
公庫の保証料は168.700円でした。
ですから、約半額戻ってきたことになります。
公庫って、銀行と違って保証料が安いようですね？

一例ですが、一括払いと上乗せの差額を出してみました。
繰り上げで元金を減らしていったら等の諸条件は抜きにし、
単純計算した場合（計算が間違っていなければ概算で）、
下記の通りになるかと思います。

融資金額2000万、期間30年、金利2.8%の場合、
（外枠方式）保証料　382,740円、総返済額　29,584,381円
合計　29,967,121円
（内枠方式）
金利2,8％に0,2%（保証料）を上乗せした場合、
総返済額　30,355,453円

上記の条件で、融資期間を20年にした場合、
（外枠方式）保証料　296,680円、総返済額　26,142,659円
合計　26,439,339円
（内枠方式）
金利2,8％に0,2%（保証料）を上乗せした場合、
総返済額　26,620,643円

仮に10年で返済したとしても、一括の方が5万円程得でした。
ちなみに、借り入れ平均年数は31年と聞いたことがあります。

[8: 匿名さん]

>>07
プ）なんで借入額が一緒かなぁ・・。
上乗せの場合、借入額から38万引けや。タコ。

[9: 04]

>08
＞上乗せの場合、借入額から38万引けや。タコ。

借り入れ額2000万で、融資期間（最初から）30年で借りた場合と、
（最初から）20年で借りた場合の計算をしたものです。
ちなみに、30年返済・外枠方式の場合、保証料は382,740円（19,137円×20）となり、
20年返済・外枠方式の場合、296,680円（14,834円×20）となります。

それと、内枠方式の方には、外枠方式の保証料（382,740円、296,680円）は
加算していませんし、金利2.8％に0.2％しか上乗せしていませんが、38万引けとは？
どこが間違っているのか分らないので、是非教えて下さい。

[10: 匿名さん]

もし間違ってたとしてもさ　プ）とかタコとか書かなくてもいいんじゃないの？
どこがどう間違ってるか詳しく教えてやりゃあいいじゃん？

[11: 匿名さん]

>>9
保証料一括と保証料分割の場合の当初差額は30年で382740円・20年で296680円ですよね？。

保証料分割の場合は当初金不要ですよね？。その金額の利息はどのように調整しているのですか？。

[12: 04]

＞保証料一括と保証料分割の場合の当初差額は30年で382740円・20年で296680円ですよね？。
正確に言うと、07にも書いた様に外枠方式の合計と内枠方式の総返済額の差となると思います。
一括と分割（金利に上乗せ）の計算方法は違いますから。
例えば30年の場合は、合計29,967,121円と総返済額30,355,453円の差額ですね。

＞保証料分割の場合は当初金不要ですよね？。
はい、不要です。

＞その金額の利息はどのように調整しているのですか？。
最初に、スレ主さんが金利に0.2％上乗せと書かれています。
●仮に金利を2.8％として、上乗せが0.2％なら、3％の金利でローンを返済して行くことになります。
ですから、内枠方式の
30年＞金利2,8％に0,2%（保証料）を上乗せした場合、総返済額　30,355,453円
20年＞金利2,8％に0,2%（保証料）を上乗せした場合、総返済額　26,620,643円
は、ローンシュミレーションソフトを使い3％で計算してあります。

ちなみに、私が書いた●部分に関しては下のサイトにも同様のことが書いてあります。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_64.htm
一方で「内枠方式」は、上例で30年返済で2000万円を店頭金利2.0％で借りたとすると、この2.0％に0.2％（※）上乗せした金利（つまり2.2％）で住宅ローンの返済をしていくことで、保証料を毎月のローンに含めて支払っていく方法です。
また、
※上乗せされる金利は0.2％〜0.8％までの幅があり、融資物件の担保価値によって異なってきます。
とも書いてありますが、スレ主さんは上乗せは0.2％と書かれていますので、3％（2.8+0.2）で計算しました。
どこか間違っていますでしょうか？

[13: 匿名さん]

>>12
＞その金額の利息はどのように調整しているのですか？。
その金額とは、382740円のことです。利息を3％とすると、初年１年で約１万円ほどかかると思いますが。

[14: 匿名さん]

＞その金額とは、382740円のことです。
は関係ないでしょ？
＞一括と分割（金利に上乗せ）の計算方法は違いますから。
と書いてあるんだから。

[15: 匿名さん]

>>14
う〜ん。どう関係ないのか分からんなぁ。
一括払いの382740円はどこから持ってくるのか？。
それとも、元々一括払の人は382740円を持ってて、分割払の人は持ってないと考えるのか。

１年目の保証料支払いは一括の場合382740円、分割の場合38901円。この差額の利息はどこへ行くのかな？。
＞仮に10年で返済したとしても、一括の方が5万円程得でした。
なんかヘンだと思うけど。

[16: 匿名さん]

結局分からん・・。

俺なら>>07の例（30年）だと条件を揃えるために、全くカネのない同一人物が、

20,382,740円を年利2.8％（一括払い）の場合
　　　と
20,000,000円を年利3.0％（分割払い）の場合

で比較するけどな。

[17: 04]

>13
＞その金額とは、382,740円のことです。
＞利息を3％とすると、初年１年で約１万円ほどかかると思いますが。

●保証料一括払いの場合、融資額100万円（元利均等返済）あたり
10年　 8544円
20年　14,387円
30年　19,137円
という計算方法を取ります。
ですから、2000万を30年借りると382,740円（19,137円×20）となります。

●分割の方は、金利に0.2％上乗せという計算方法を取ります。

ですから、12にも書きましたし、ご紹介したサイトにも書いてあるように、
●保証料一括払いと●分割払いの計算方法は違います。
ですから、内枠方式の保証料に外枠方式出された保証料382,740円は
関係ありません。
（382,740円に、3％乗じたものが分割の利息という訳ではありません）

[18: 04]

>16
＞20,382,740円を年利2.8％（一括払い）の場合
ではなくて、
一括は、借り入れ年数（30年）、借り入れ額（2000万）による保証料382,740円と
別に、借り入れ金額に金利2.8％で計算した総返済額を月々返済して行く。

●382,740円に2.8％の利息はかかりません。
かつ、他に必要なローン事務手続き手数料等の諸費用と一緒に払います。

＞20,000,000円を年利3.0％（分割払い）の場合
そうです。
分割は、借り入れ額（2000万）に金利2.8％と0.2％上乗せの合計（3％）で計算した
総返済額を月々返済して行く、になります。

それを説明したのが、07の計算です。
私もくそ真面目に何度も答えてきましたが、荒れない様配慮した結果であって、
実は真面目だけが取り柄じゃないんで（爆）・・・（以下省略）
あとは06でもご紹介した下記サイトをご覧になって下さい。
私の説明を聞くより、あれこれ想像するより確実だと思われますから。
（ちなみに、下のサイトを参考に07の計算はしているんですけどね）
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_64.htm
http://www.totonet.co.jp/html/EXsyohiyo_rohn_hosyoryo.htm

[19: 匿名さん]

>>18
要は
＞それとも、元々一括払の人は382740円を持ってて、分割払の人は持ってないと考えるのか。
こういうことですか？。

[20: 匿名さん]

借入額を同額にしたのでは、金利が上乗せされるのですから
総返済額で内枠が多くなるのは当然ですよね？

内枠の場合は、最初に支払う保証料（382,740円）分は頭金を増やしたと考えて
その分少ない借入額で計算しないと正当な比較にならないのでは？

[21: 匿名さん]

＞20

１８が乗せたサイトよく読めば？