ローンの借り換え

[入居済み住民さん]

2年前に借りたときより金利が下がっています。
ボーナス返済にも無理がでているためどれぐらいの金利差があるなら借り換えがとくか教えてください。

[41: 借換え予定]

3年前(土地)　1400万円(全期間固定2.95％　35年)
　2年前(建物)　1200万円(10年固定2.25％　35年)
に借り入れました。

　今月(土地＋建物)　1850万円(10年固定1.65％　19年)
に借換え予定です。

　借換時の返済最長期間は
　　例)　ローンA　残高:1500万円　返済期間：10年
　　　　 ローンB　残高:1000万円　返済期間：20年　の場合
　　　　　(1500万円×10年＋1000万円×20年)/(1500万円+1000万円)=14年
　　と計算するとの説明を受けました。
　取引銀行によっては、異なるかもしれませんが･･･。

[42: 先月借換しました]

私もミックスからの借換で同じように残年数の計算をして
借換最長年数が決まりました。

金額はだいたいですが、
　450万×19年：10年固定2.55％
　1150万×27年：30年固定3.05％　から
期間は端数切捨てで24年：10年固定1.60％　に借換です。

でも、他に仮審査ＯＫが出た大手銀行数社は、長い方に合わせられると
言われていました。（もしかしたら長いほうの割合が大きかったからかも
しれませんが・・・。）

残年数よりも金利に惹かれ、上記借換に決定しました。

JAや地銀などはネットで検索やランキングに載ってなかったりしますので
実際に問い合わせしてみないとわからないもののようです。
私はまたまたローン説明会している時に通りがかって、キャンペーンで
借換が出来たのでラッキーでした。

[43: 匿名さん]

３８です。
４１さま、４２さま、ありがとうございます。
２つの銀行に確認しました。やはり計算の仕方は１つはその通りで１つは残年数の長い方に合わせる、ということでした。

３８さま
ボーナス部分は残年数に関係ないということです。
例えば２０００万のうち、毎月の分１７００万残２０年、ボーナスが３００万残１５年でも
借換え時は２０００万残２０年として考えてくれるということです。

なので、私は今後の繰上げを変動ボーナス部分中心にしていきたいと思います。
ボーナス分が完済されていれば、金利が上がってもその分を繰り上げにまわせますし、
その時点での残債と金利次第では１０年固定などに借り換えようと思っているので
どちらにも対応できるようにあまり返済期間を短縮して繰り上げはしたくなかったのです。ご参考までに。

[44: 匿名さん]

39です。
38=43さま、41さま、42さま、どうもありがとうございます。
銀行によって扱いが違うのですね。
加重平均とは考えてもいなかったです。

>>39さん後半の住宅ローン減税の関係は、やはり気になります。
どなたかご存じならご教示願えませんでしょうか？

[45: 匿名さん]

間違えた（苦笑）
× >>39さん後半の住宅ローン減税の関係は、やはり気になります。
○ >>38さん後半の住宅ローン減税の関係は、やはり気になります。

[46: 41]

38さんへ

借換後の住宅ローン控除は
　夫：借換え前の控除額のまま
　妻：０円
になると思います。
　＊贈与の問題も発生するのではないでしょうか？
　
　私もいろいろ考え、連帯債務可能な銀行で借換えました。

[47: 匿名さん]

>>38
夫婦の住宅持分割合はどうなっているんでしょうか？

夫の住宅ローン控除が増える事もなく、贈与税の問題もあり、連帯債務はそのまま連帯債務が良いようですよ。
団信を使うような万一の不幸の場合は、単独の債務の方が、すっきり解決しそうですが。

収入構造が当初と変わったのですかね？
借り換えで債務を単独名義にするなら、住宅ローン控除が終わった後、借り換えに合わせて持分も変更、というのがスッキリでしょうか。

[49: ３８です]

３８です。
やはり控除はそうなりますよね…家の持ち分割合＝ローンの持ち分にしてます。収入構造が変わったわけではないです。
今後の色々な状況変化に備えるためにも、借換えの予備知識をもって繰上げ返済したかったためです。

妻の年間返済分は４０万弱ですが、毎年だとやはり贈与にひっかかりますかね？ローン控除期間内に借換える時は妻の持つ残債分は貯金しておいて、夫の持ち分だけを借換えるしかないのかな…
本当はペアローンにしたかったのですが、妻が正規でなく契約社員だったために借りられず今回のようなミックスになっています。
フラットの繰上げをした時に妻の持ち分だけにあてられればいいのに…とつくづく思います。

[50: ビギナーさん]

借り換えを検討しています。
２年前に30年間で借り入れし、
現在、夫１９００万円＝固定3.16%、私９００万円＝変動（全期間１％優遇現在1.475％)です。
住友信託の全期間1.4％優遇、全額変動を検討しています。
世帯年収は１千万円です。
すべて変動にしてしまうのはリスクが大きいでしょうか？

[51: 周辺住民さん]

>>50さんへ
残り2500万なら、世帯年収の1000万に対して元金も低く
リスクは比較的小さいのかな。何とかなるでしょう。

でも10年固定とか検討されては・・・
1.8%以下で10年借りられるところもいくつかあるようだし。

ただ最近新発10年国国債の金利が上昇中なので
来月の金利はかなり高いでしょうから、実行するなら今月中。
まだギリギリ間に合うのでは。

[52: 匿名さん]

築５年で、土地と建物で住宅ロ－ンを組んでいます。
ロ－ン残２０００万、新築費用１５００万を予定しています。
建て替えをする場合は、ロ－ンを完済しなければならないのですか？
新しい家に抵当を掛けていただいても一向に困りません。
むしろ、ロ－ンの借り換えなどの手間が煩わしいです。
建物のロ－ン控除を考えれば、借り換えた方が得なのでしょうか？

[53: ご近所さん]

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[54: 管理担当]

管理担当です。

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