ローンの借り換え

[入居済み住民さん]

2年前に借りたときより金利が下がっています。
ボーナス返済にも無理がでているためどれぐらいの金利差があるなら借り換えがとくか教えてください。

[2: 匿名さん]

月３万、ボーナス８０万の年１５％、３３年残だろうから
今すぐ借りかえた方がいいよ。

[3: 購入経験者さん]

スレ主さん

ご自身のローンの金利等の条件を何も示さないで、

>どれぐらいの金利差があるなら借り換えがとくか

なんて、示せるわけ無いでしょ！
>>2さんの書き込みは、そのことについてのきつ～い皮肉ですね。

[4: 入居済み住民さん]

条件書かずにすいません。
月16万ボーナス月110万の10年固定1.95です。残１８年です。
ご教授願います。

[5: 匿名さん]

お金ありそうなので、そのまま払って下さい。

[6: 匿名さん]

抵当権の抹消、設定費用、新規取組の費用等が掛りますので、目安としては現況金利との差が１％以上ないと目立ったメリットは享受できません。

[7: 匿名はん]

借入元金残１０００万以上、借入期間残１０年以上も目安です。

それ以外には、繰上げ返済の手数料や、保証料返還手数料の
優位性(無料など)が繰上げを積極的にする方には考慮する
要素となります。

あと、当初優遇の固定金利を選択していて固定期間の満了に
より、優遇幅が減り負担が増加する人が、借り換えにより負担
を減らす（大きな優遇をもらう）ために借り換えるというの
もあります。

[8: 匿名さん]

借換より事情話して期間延伸してもらった方が良いような気がする。
抹消再設定とか無くて済むし、余裕があれば今の支払い並みに繰り上げれば済むだろ。

[9: 購入経験者さん]

うちも２年前実行です。

夫３４歳　妻３５歳　子供０歳
世帯収入　1400万円（手取り）

夫35年ローン 残高2700万　金利10年固定2.6%（ガン保証付）
妻35年ローン 残高2600万　金利 3年固定1.6%
※実行後２年

返済：夫10.2万、妻8.2万円

ガンガン繰り上げはしてる方だと思います。
妻の3年固定終了後は変動の予定です。
夫の金利が正直失敗したなと思ってます。
この金利が良いとは思ってないのですが、借り換えると結局また余計な金がかかるのでこのまま
いこうかなと思っていますが借り替えた方がいいよと考える方は意見頂けると幸いです。

[10: 匿名さん]

スレ主さんは6,500万円程度の借り入れですかね？
賞与割合50％ってとこでしょうか。

変動金利にして金利0.875％あたりを狙えば、当初は楽になるかもしれません。
でも、月額返済14万、賞与返済100万ってとこでしょうが。
年収などがわからないのでなんともいえないですが。

[11: 入居済み住民さん]

みなさんいろいろご指導ありがとうございます。
金利差で借り換えというよりもボーナスが激減しているのでボーナス払いができなくなっているというところがメインなのでNO.8さんのご意見を検討しみようかと思っています。

[12: 匿名さん]

>>04
＞月16万ボーナス月110万の10年固定1.95です。
こんな返済方法って現実にあるんですか？
ボーナス払いの残債元本は、どんなに多くとも月払いの残債元本までです。
つまり、これではボーナス払いは１回分が９４万円、月払い分が１６万円（６倍で９６万円）、本当にギリギリの選択だということですね。
当初２０年の返済期間を伸ばしてもらうのがいいとは思いますけど、保証料を一括前払いしている場合はかなりの追加支出が当面必要となります。

[13: 借換検討中さん]

便乗での質問お許し下さい。現在借換えを検討しております。
理由は、固定期間明け（約5年後）の優遇があまり良くないので、最近の銀行の優遇金利を見て
少しでも低金利のメリットを享受したいのと、安心できる期間(固定）を延ばしたいと思ったからです。
今のローンは、2004年6月に東京三菱ＵＦＪで10年固定2.2％（固定明け１年目－0．3％、以降－0.4％）
の条件で2,300万円を25年で借入し、これまでに3回（約300万円程度）繰り上げし、現在1,650万円が残高で
残期間は16年です。
これを、みずほ銀行で変動と10年固定のミックスで借換えしようと考えております。（16年間）
1,000万円を10年固定 1.65％（以降優遇-0.6％）
650万円を変動全期間-1.5％優遇（3月0.975％）
借換え手数料は司法書士代も含め40万円です。
借換え審査はすでにＯＫを貰っていて、3月～6月末までの間で実行日を決めて欲しいと言われています。

そこで、悩んでいるのが、
①そもそもこの借換え自体どうなのか？3月が良いのか4月が良いのか？
②ミックスで検討していますが、その割合や、固定一本にすべき等々
③大阪在住ですが、もっと条件の良いローンがあるのか？
3月中に借換えする場合は週明けにでも東京三菱に連絡する必要があり。そろそろ決断しなければなりません。

夫４４歳 年収930万円
妻４０歳 年収100万円（パート）
子供 中学2年、小学5年

繰り上げ返済は出来るだけしたいと思いますが、子供の教育費を考えると、これまでみたいに
はなかなか出来ないと思います。2年毎に100万円程度かと思います。

いろいろとご意見やアドバイスを頂きたく存じます。

[14: 匿名さん]

まだ２．２％での期間が５年も残ってるんなら今考えなくてもいいような気がします。
借り換えも結構大変そうだし、繰り上げで返済額軽減にしたらいいのでは？

[15: 借換検討中さん]

No.13 借換検討中です。

No.14さん 早速のご意見ありがとうございます。

やっぱり微妙なタイミングですかね。自分でも悩みの種です。
５年後の金利なんか、誰にも解らないのですが、金利が上昇していれば
優遇条件があまり良くないので、ついつい小心者の私としては気になってしまいます。

[16: サラリーマンさん]

>13さん

目的があいまいに感じます。一般論では借り換えのメリットは
期間10年、残債1000万、金利差1%等と言いますので
13さんの場合はメリットが十分ではないように思えます。
低金利のメリットを狙うなら全額変動ではないでしょうか？
固定期間後のリスクを減らしたいならミックスはやめて
固定1本と思います。

大阪は分かりませんが関西は競争が激しいと聞きますので、メガバンク
ではなく地方銀行、信用金庫を中心にもう少しいいところを
探した方がよいと思いますが・・・

私も借り換え審査申し込み中で関東在住ですが、関東の地方銀行で
10年固定1.65％固定終了後-1％というところを申し込み中です。

[17: 匿名はん]

>>15
繰上げ返済をしなくても、５年後の元金残は約１２００万です。
固定明けで金利が５％となっても、月の返済が１．５万増える
だけです。
２年毎に１００万の繰上げ返済が可能なら、金利の上昇はあま
りリスクでは無いでしょう。

変動１本に借換えはメリットがあると思います。
固定１本への借換えは金利差が０．５５％しかないので、借換
えの諸費用を考えるとメリットはありません。

[18: 借換検討中さん]

１６さん ご意見ありがとうございます。

おっしゃる通り、目的・軸がぶれている面は否めません。
借換えを検討したそもそもの目的は、出来るだけ固定期間を延ばして
安心感を得たいという考えが発端でした。

検討している中で、変動タイプが優遇により１％を切る好金利となっており、
低金利に対する色気が湧いてきました。しかしながら、やはり金利は先読み
が出来ないので、リスクを平準化すべくミックスであれば、高・低金利の
どっちに転んでも、ケガをし難いのかなーと思うようになってきました。
後で後悔しないように良く考えなければならないなと思いました。

また、銀行の件ですが、10年固定1.65％固定終了後-1％はいいですねー。
地方銀行や信用金庫は全く守備外でした。
固定終了後-1％もあれば、ミックスへの傾きが微妙になってきます。
関西でもあれば良いのですが、これから見てみます。

[19: サラリーマンさん]

16です。

関西ではなく三重県ですが、こんなところを見つけました。
http://www.kitaiseueno-shinkin.jp/kitashin_kariru/loan/loan_home.htm

10年固定最大1.45%、固定終了後-1.4%
探した限りでは最強だと思います。（関東でこんな銀行あるなら私も借りたい）
銀行間の競争は関東より関西の方があるように思えますが・・・

[20: 匿名さん]

No.13さんの借り換え、メリットあると思うんだけどな。
試算の結果次第だけど手数料はカバーできるし、固定期間も伸ばせるし。

ま、一番良いのは今の銀行さんが条件を見直してくれることですね。

[21: 匿名さん]

借り換え検討中
残債３４００万 残２６年

今年金利見直し、現行だと
２年で ２．３％
５年で ２．６５％
１０年で２．７５％

借り換え検討信金は
１０年で１．７％ 但し借り替え手数料約１２０万円

試算すると借り換えの方が得だと思うのですが
借り換え手数料が私が想像していたよりも高かったので驚き
手数料が安い銀行は、他が割高だったりして悩んでいます。
皆さんだったら何を基準に借り換えをしますか？

[22: 匿名さん]

私の借り換えの基準は月支払い額を同額にしたらどれくらい期間が短縮されるか？
固定期間終了後、どれくらいまで金利が上がったら支払総額が借り換え前と同じになるか？
というのを考えています。

私の場合全期間固定→10年固定を考えていますので、現時点での支払総額が見えるので
上記のような考え方になるのかもしれません。
手数料は借入額に組み込んでメリットがあるかどうかではないでしょうか？

[23: 匿名さん]

2年前にりそな銀行で10年固定2.6で借りたんのですが、固定期間中でも借り換えはできますか？
初歩的な質問ですみません。

[24: サラリーマンさん]

>固定期間中でも借り換えはできますか？

出来ます。

[25: 匿名さん]

りそな銀行って繰上返済手数料が非常に高くないですか？

[26: 21]

>>22
アドバイスありがとうございます。

私の試算では、現在借りている都銀よりも
信金の手数料込みでも、借り替えた方が
10年で200万ほどお得になるようです。

一度、信金で話を聞いてみます。

[27: 匿名さん]

>>26

自分も2年前に10年固定で借りていましたが、最近借り換えました。
金額によってはかなりのお得になりますよね。
手続き等、頑張ってください～。

[28: 匿名さん]

23です。
固定期間内でも借り換えできるのですね。
教えていただいてありがとうございます。

[29: 入居済み住民さん]

私もりそなから地銀に借り替えました。
１０年固定２．６５％→
１０年固定１．７０％
保証料いれても２５０万近くお得になりました。

[30: 入居済み住民さん]

これまで１０年１．８５％で１年が過ぎたのですが、
近所に新しい銀行がオープン、
借り換え１０年１．４％というキャンペーンを行っていた。
保障料、手間を考えてどうしようかと考え、
今の銀行に「借り替えようと考えている」
と連絡したところ、引き止められました。
数日後１．６％に引き下げますと連絡があり、
手数料２１０００円の支払いのみで再契約しました。
今お借りの銀行に言ってみるのもいいと思いますよ。

[31: 21]

>今お借りの銀行に言ってみるのもいいと思いますよ。

アドバイス有難うございます。
私も駄目元で考えています。
借り換えで、１．７％手数料約１２０万ですが
既存行で最大安い金利が１０年で１．８５％
最大安い金利が既存行で摘要されるなら
借り換えよりも、７０万程お得になる計算なので！

それにしても、銀行と交渉しないと損なの？
って思ってしまいます。

[32: 匿名さん]

すみません。うちもお伺いしてもいいでしょうか？
計算方法など分からなく無知です。

２年前に３０年固定３％で借り、残額１９００万程あります。
月支払い８万程、ボ払いは月払いの１．５倍です。
３４歳で年収は６５０万。
子供幼児２人
このままにするか、１０固定などに借り換えたらいいのか分かりません。
先のレスで２００万浮くという話を聞くと、無駄な支払いをしてるのかなと思えてきました。
みなさんならどうしますでしょうか？
どなたか、よろしくお願い致します。

[33: ｂｙ３２]

すみません。間違えてました。
残額１９００万のうち５００万は１０年固定２．３％で実行しています。
なので、一応ミックスローンです。ちなみに新生銀行です。
よろしくお願い致します。

[34: 匿名さん]

>>32さん

基本的に「同じ固定期間」でシミュすれば良いと思いますよ。
#　30年固定→10年固定
#　等は、そもそもの「前提条件」が変わっているので比較は難しいかと。

シミュはいろんな銀行やサイトでできますので、試しにやってみましょう。
30年で年2.50 ％の銀行とかありますから。

[35: 匿名はん]

>>32さん

来月借り換え予定です。
借り換え前は、全期間固定と５年固定のミックスローン。
借り換え後は、保証料金利上乗せで１０年1.95％、11年目以降店頭-1.2％の予定です。

他行のシミュレーション結果を今の銀行に持って行くと、金利を下げてくれました。
5年固定の方は、手数料2.1万円で10年間1.95％に変更可能でしたが、11年目以降の店頭-1.2％は無理でした。
全期間固定の方は、金利の変更は無理でしたが、例外的に10年固定への借り換えで対応できることになりました。ただ、借り換えなので登記費用かかってしまいます。

繰上手数料や11年目以降の優遇金利を含めて総支払額を計算した結果、それでも他行への借り換えのほうが有利だったので、借り替えることにしました。

固定期間中であっても、金利はすぐに下げるみたいです。
家電を買うときに、コジマに行った後ヤマダ電機に行くのと同じくらい簡単でした。

シミュレーションは
http://www.hownes.com/loan/sim/index.html
などを活用しました。

[36: 匿名さん]

借り換えと新規では金利が違うんですか？各行ネットで出ているものと比較してどうですか？

[37: 10年前借入]

>借り換えと新規では金利が違うんですか？

違います。

住宅ローンは、一般の商品と同じです。
ローンも色々な商品が出てきます。
10年前はそんなに複雑ではありませんでしたが
現在は、色々なローンが選択できます。
また、新規よりも借り換えの方が安い金利でも
交渉次第で安い金利を適用する場合もあります。
交渉する価値は私はあると考えます。

[38: 匿名さん]

借換えについてご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教授願います。

去年ミックスローンを組みました。どちらもボーナス払い有りです。
繰上返済をして現在の残年数は下記のとおり。
①フラット３５年　連帯債務　→残３１年
②変動３５年　夫単独　→残２８年

現在の状況で全てを一つの銀行に借換えをするとなると返済期間は最長２８年になるのはわかるのですが、
今後の繰上げを変動のボーナス部分のみにした場合はどうなるのか？というのがわかりません。
例えば変動の月の部分は残２８年のままでボーナス部分は残１５年などになった場合です。
２８年でいいのか？１５年になってしまうのか？

また、全てを借り替えて夫単独のローンになった時、連帯債務の時に持ち分としていた妻の残債は
ローン控除でどう扱われるのかというのも疑問です。
やはり今までの妻の分はゼロとなり、夫の控除額もそのまま、借換えによって妻の分も増えるということはないですよね？

[39: 匿名さん]

>>38さん
私も素人なので、後学のために勉強させて頂きたいのですが、

＞①フラット３５年　連帯債務　→残３１年
＞②変動３５年　夫単独　→残２８年
＞借換えをするとなると返済期間は最長２８年になるのはわかるのですが、
フラットが残31年あるなら、借り換えは最長31年で出来るのではないですか？
でないと、仮に変動をどんどん繰り上げて10年程度で完済した場合、借り換え出来ないということになりませんか？
同様の理由で、ボーナス部分を先に繰り上げても、借り換えの残年数には影響しないのではないでしょうか？

＞全てを借り替えて夫単独のローンになった時、連帯債務の時に持ち分としていた妻の残債はローン控除でどう扱われるのか
これも知りたいところです。
妻については残高がゼロなので、当然控除は受けられませんよね。
夫については、税務署に確認するのが一番確実と思います。
（妻の収入がなくなったとかだと、やぶ蛇ですが、そうじゃなくて単にローンの名義上だけの話であれば税務上の取扱を聞くのは問題ないはず。）
が、どなたかご存じではないでしょうか？
こういう例って多いと思うのですが・・・

[40: 匿名さん]

>>27さん
>自分も2年前に10年固定で借りていましたが、最近借り換えました。

>>29さん
>私もりそなから地銀に借り替えました。
>１０年固定２．６５％→
>１０年固定１．７０％
>保証料いれても２５０万近くお得になりました。


残期間と残額はどのくらいでの借り換えですか？

似たような条件で、借り換え検討中ですので、
参考までに教えてください。

[41: 借換え予定]

3年前(土地)　1400万円(全期間固定2.95％　35年)
　2年前(建物)　1200万円(10年固定2.25％　35年)
に借り入れました。

　今月(土地＋建物)　1850万円(10年固定1.65％　19年)
に借換え予定です。

　借換時の返済最長期間は
　　例)　ローンA　残高:1500万円　返済期間：10年
　　　　 ローンB　残高:1000万円　返済期間：20年　の場合
　　　　　(1500万円×10年＋1000万円×20年)/(1500万円+1000万円)=14年
　　と計算するとの説明を受けました。
　取引銀行によっては、異なるかもしれませんが･･･。

[42: 先月借換しました]

私もミックスからの借換で同じように残年数の計算をして
借換最長年数が決まりました。

金額はだいたいですが、
　450万×19年：10年固定2.55％
　1150万×27年：30年固定3.05％　から
期間は端数切捨てで24年：10年固定1.60％　に借換です。

でも、他に仮審査ＯＫが出た大手銀行数社は、長い方に合わせられると
言われていました。（もしかしたら長いほうの割合が大きかったからかも
しれませんが・・・。）

残年数よりも金利に惹かれ、上記借換に決定しました。

JAや地銀などはネットで検索やランキングに載ってなかったりしますので
実際に問い合わせしてみないとわからないもののようです。
私はまたまたローン説明会している時に通りがかって、キャンペーンで
借換が出来たのでラッキーでした。

[43: 匿名さん]

３８です。
４１さま、４２さま、ありがとうございます。
２つの銀行に確認しました。やはり計算の仕方は１つはその通りで１つは残年数の長い方に合わせる、ということでした。

３８さま
ボーナス部分は残年数に関係ないということです。
例えば２０００万のうち、毎月の分１７００万残２０年、ボーナスが３００万残１５年でも
借換え時は２０００万残２０年として考えてくれるということです。

なので、私は今後の繰上げを変動ボーナス部分中心にしていきたいと思います。
ボーナス分が完済されていれば、金利が上がってもその分を繰り上げにまわせますし、
その時点での残債と金利次第では１０年固定などに借り換えようと思っているので
どちらにも対応できるようにあまり返済期間を短縮して繰り上げはしたくなかったのです。ご参考までに。

[44: 匿名さん]

39です。
38=43さま、41さま、42さま、どうもありがとうございます。
銀行によって扱いが違うのですね。
加重平均とは考えてもいなかったです。

>>39さん後半の住宅ローン減税の関係は、やはり気になります。
どなたかご存じならご教示願えませんでしょうか？

[45: 匿名さん]

間違えた（苦笑）
× >>39さん後半の住宅ローン減税の関係は、やはり気になります。
○ >>38さん後半の住宅ローン減税の関係は、やはり気になります。

[46: 41]

38さんへ

借換後の住宅ローン控除は
　夫：借換え前の控除額のまま
　妻：０円
になると思います。
　＊贈与の問題も発生するのではないでしょうか？
　
　私もいろいろ考え、連帯債務可能な銀行で借換えました。

[47: 匿名さん]

>>38
夫婦の住宅持分割合はどうなっているんでしょうか？

夫の住宅ローン控除が増える事もなく、贈与税の問題もあり、連帯債務はそのまま連帯債務が良いようですよ。
団信を使うような万一の不幸の場合は、単独の債務の方が、すっきり解決しそうですが。

収入構造が当初と変わったのですかね？
借り換えで債務を単独名義にするなら、住宅ローン控除が終わった後、借り換えに合わせて持分も変更、というのがスッキリでしょうか。

[49: ３８です]

３８です。
やはり控除はそうなりますよね…家の持ち分割合＝ローンの持ち分にしてます。収入構造が変わったわけではないです。
今後の色々な状況変化に備えるためにも、借換えの予備知識をもって繰上げ返済したかったためです。

妻の年間返済分は４０万弱ですが、毎年だとやはり贈与にひっかかりますかね？ローン控除期間内に借換える時は妻の持つ残債分は貯金しておいて、夫の持ち分だけを借換えるしかないのかな…
本当はペアローンにしたかったのですが、妻が正規でなく契約社員だったために借りられず今回のようなミックスになっています。
フラットの繰上げをした時に妻の持ち分だけにあてられればいいのに…とつくづく思います。

[50: ビギナーさん]

借り換えを検討しています。
２年前に30年間で借り入れし、
現在、夫１９００万円＝固定3.16%、私９００万円＝変動（全期間１％優遇現在1.475％)です。
住友信託の全期間1.4％優遇、全額変動を検討しています。
世帯年収は１千万円です。
すべて変動にしてしまうのはリスクが大きいでしょうか？

[51: 周辺住民さん]

>>50さんへ
残り2500万なら、世帯年収の1000万に対して元金も低く
リスクは比較的小さいのかな。何とかなるでしょう。

でも10年固定とか検討されては・・・
1.8%以下で10年借りられるところもいくつかあるようだし。

ただ最近新発10年国国債の金利が上昇中なので
来月の金利はかなり高いでしょうから、実行するなら今月中。
まだギリギリ間に合うのでは。