住宅ローン・ＪＡあんしん計画について ２スレ目

[匿名さん]

前スレ
住宅ローン・ＪＡあんしん計画について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31366/
金利は安いが保証金、諸費用が銀行よりかかる場合があるので注意。

[362: 360]

>>361
でも無駄足になるといけないので、一応、現住所近くのJAなごやの
支店に電話で確認したほうがいいですよ。

[363: 匿名さん]

>362
そうですね。
明日にでも電話で確認して見ます。

[364: 匿名さん]

保証料が140万で悩んでます。。。

[365: 匿名さん]

JAは 融資額がマンション代金（諸費用を除いた）の８０％以上OR未満で保証料が変わると聞きました。

[366: 匿名さん]

ここって固定は10年ですよね。
その先の変動が不安で仕方ありません。
35年ローンを予定されている方で、10年固定を選ばれた方、
いらっしゃいますか？
うちは35年ローンの予定で、5倍ほどを借りる予定なのですが、
やっぱり超長期固定で選ぶべきなのでしょうか？
当初の10年の金利はここが断然低いですよね。
迷います〜。

[367: 匿名さん]

うちの35年ローンは、繰り上げ返済をしていく予定で
ここの10年固定2.0％、最後まで候補にはありました。
最終的に10年後の不安（繰り上げ返済も予定ではあるが自信なし^ ^;）と、
120万の保証料がネックでやめました。
短期で返済予定の方、額が少ない方なら、低金利10年固定はいいですよね？
小心で優柔不断なうちは、やはり安心を！という事で
フラット35+銀行3年固定後1.1％優遇のミックスで決着がつきそうです。

[368: 匿名さん]

保証料が１００万超えるってすごいですね・・。
ＪＡなごやは安心コースというものがあり、当初１０年間は優遇▲１．５％（今の金利ですと２．２５％）その後はずっと３．５％（１１年目〜３５年まで）というものがありますが、そういったコースはないのですか？

[369: 匿名さん]

>>366
>ここって固定は10年ですよね。

そうではないJAもあります。10年までと11年以降の二段階金利になっている
ところもありますよ。本当、その地域、地域のJAで全然違うんですよね。

>>364
365さんが書いているように80%で保証料がぐんと変わります。
何とか頭金を増やしてみることを検討してみては？

[370: 匿名さん]

昨日申込して来ました。
他の銀行も検討中ですが…。
http://www.ja-megumino.or.jp/kurashi/loan.html

[371: 匿名さん]

JAに仮審査の申込をしたところ、
収入証明を3年分、それから戸籍謄本の提出を求められました。

勤務先は一部上場企業、収入は借入額に対して十分あり返済負担率は12％、
なぜこのような扱いになるのか不思議に思ったデベの担当者が
理由をたずねたところ「女性だから」ということでした。

女性のみの特約、女性専用ローンを投入する銀行も増えている中、
こんなに頭がカッチカチなところもあるんですね。
いくら金利が魅力的でも、気持ちよく借りたいので他行で契約します。

[372: 匿名さん]

>>366
私も同様の考えで11年目からの支払いに不安を感じ迷ってましたが、
10年後の他行への借り換えを前提に、ＪＡ10年固定を選択しようと考えてます。
当初10年間の低金利は、やはり魅力ですよね。
しかし、これって危険ですかね？

[373: 匿名さん]

>>372さん
366です。
私もまだ悩んでいます。
銀行と比べての金利の差額と、１０年後の借り換えの手数料を比べて
安く済むほうを選ぶ・・・という考え方であっているんでしょうかね。
でもそのころの金利がめちゃめちゃ上がってたら、
今から３５年固定でいくほうがいいんでしょうかね？
悩みますね〜。

[374: 匿名さん]

＞３７１さん
私も女性ということでなんかいやな感じで、結局やめました。
本審査ならともかく、、
うちも会社名でいえば大きな会社で、借入額も収入に対してほとんど問題なく
他行ではほぼ即ＯＫ頂けてたので、理由を尋ねましたが、結局は女性なので
先々心配そうな感じで審査基準（？）が厳しいとかなんとかいってました。
担当の方の対応もなんだか不快に感じたのもあって、
貸す側も信用でしょうが、借りる側もやはり信用できる担当で納得できる方の方がいいやと思い、
今後もご縁なかったわ。と他行にかえました。
大手銀行はわりと女性をターゲットに色々考慮した商品だしてくれてるので
がっかりです。

[375: 匿名さん]

安心コースで、2.1％→3.1％ってどこのJAですか？

[376: 匿名さん]

>>375
そんな金利、ここで話題に出てましたか？

[377: 匿名さん]

別のスレで出てました。
また、5年まで1.7→10年まで2.55→その後3.1と言うところもあるようで、うらやましい限りです。

[378: 匿名さん]

JA山梨だと10年目まで2.5、11年目以降は2.8％です。
もちろんJAですから、申込時金利です。
http://www.jabank-yamanashi.net/Campaign/HousingLoan/housing_loan_Frui...

[379: 匿名さん]

>>366さん
372です。私は、他行の１年固定や変動と悩んでましたが、
結局メガバンク▲1.2％優遇を蹴って、JA10年固定2.05％（35年）で実行しました。
決め手は、繰上げ返済を頑張れる子供が小さいうちに残債を少しでも減らしたいことと、
あと数年は金利上昇が続くと予想したからです。
また、繰上げ返済手数料が比較的安かったこともあります。
繰上げ返済をがんばって、10年後には残債を半分にし、借り換えの予定です。

[380: 匿名さん]

本日川崎のJAで、住宅ローン相談会をやってたので行ってきました。
4月実行で2700万円、10年固定の25年間でシミュレーションしてもいましたが、保証料は高くて73万、安ければ50万(保証金の額は、融資額ではなく勤務先とかの状況で変わるみたいです)、繰り上げ手数料は5250円とのことなので、他の銀行と大して変わらないかなって感じでした。
10年固定だったら2.05%で、且つ6ヶ月以内の実行であれば申し込み時金利確定なので、もう少し研究してから来月くらいに申し込みをしようかと思っています。

[381: 匿名さん]

私の場合、土地の公図と地積測量図とが微妙に形が違うのですが、ＪＡ世田谷目黒の本審査で公図修正or分筆の条件が付けられました。
引渡し期限まで3週間でそんなこと言われても、事実上無理。
予備審査のときにひとこと言ってくれれば、土地の契約のときにその話をしたのに・・・
他の金融機関では全く問題なかったのに、金利が魅力的だっただけに残念です。

[382: 匿名さん]

どこか下がったところありますか？
なごやは変わらずです・・。

[383: 匿名さん]

ＪＡは火災保険は共済のみなんですか？

[384: 匿名さん]

民間保険会社の火災保険でもいいはずですが、そういう意味じゃなく？

[385: 匿名さん]

そういうことです。
ありがとうございます。

[386: 匿名さん]

地域のJAによってルールに違いがあるかもしれないので必ず確認してください。
JA共済は地震保険が付いてませんが、保険料はかなりお得だったと思います。

[387: 匿名さん]

ＪＡは保証料の計算がいまいちわからないですね。
３０００万で１３０万くらい保証料がかかるみたいです。
ちなみに購入価格の８３％位だと思います。

[388: 匿名さん]

JAの保証料は、その人がつとめている会社の格付けとかも影響するとか、担当の人がいってましたよ。

[389: 匿名さん]

購入価格の8割以内か以上かで保証料かわるとこのスレにかかれてますよね。

[390: 匿名さん]

2，800万の借入れで保証料は50万と少しでしたよ。そんなに高いという印象は持ちませんでした。購入価格の半分以下ですね。当初10年間２％なのでＪＡで決めてしまい、繰上げ返済を頑張ろうかと思っています。

[391: 匿名さん]

うちは購入金額の9割で2600万借り入れでしたが、保証料は50万と言われています。
保証料も、JAによっていろいろ変わるってことじゃないかなと思っていますが、まぁ、うちは少なく済みそうなので、10年固定2.05%で繰り上げがんばる予定です。

[392: 匿名さん]

http://www.ja-megumino.or.jp/kurashi/loan1.html
申し込み時点で金利確定か・・・おいしいなぁ

[393: 匿名さん]

JA山梨、金利下がりました。
・当初10年間　2.35％
・11年目以降　2,8％
もちろん申込み時点の金利で確定します。
http://www.jabank-yamanashi.net/Campaign/HousingLoan/housing_loan_Frui...

[394: 匿名さん]

JA山梨、すごいね。うらやましいです。

[395: 広島じゃけん]

ＪＡバンク広島も基本は申し込み時と実行時の安い金利が適用です（ただし６ヶ月以内）
http://www.jabankhiroshima.or.jp/

[396: 匿名さん]

JAの申し込み時金利確定にハマりました・・・・。
１０月に申し込みをし、２月実行で今月これから契約をするのですが、１月金利が１０月よりさがったのです。
で、担当さんに１月金利でお願いできないかと問い合わせたら、できないとのこと。
こんなはずじゃなかった・・・。
１月に申し込めばよかったと後悔しきりです。

[397: 匿名さん]

申し込んだ時に担当から、今の金利より下がった場合には、もう1回申し込み直せばいいって言われましたが・・・・・・でも、2月実行だと時間がなさそうですね・・・。

[398: 匿名さん]

JA流山ですが、チラシによると10年固定
1月の優遇金利　年2.20%
11年目以降固定　年3.10%
表示優遇金利はH19年3月30日までに申し込み、H19年6月29日までに
借入れの場合の金利です。

と書いてあります。
これって、1月31日までに申し込まないと金利が変わってしまう可能性が
あると言うことですよね。　急いで申し込まないと。

[399: 398]

自己レスですが、JA流山に問い合わせたら1月中に申し込まなくても
3月30日までに申し込んで6月29日までに借入れすれば、
1月の優遇金利（10年間2.2%、以降3.10%）が受けられるそうです。
2月に申し込んだからと言って、この金利でOKだとはっきり
言われました。

[400: 匿名Ａ]

JAの借入れ審査で、保証料のランクが決まると聞きましたが、借入れ中、審査完了、申込みされた方で、どのランクで、そのランクになった理由説明がJAから聞かされた方がいましたら、参考までに教えてください。
ランク：ファーストステージ（保証金が最も安い設定）、セカンドステージ、サードステージ（保証金が最も高い設定）

[401: 匿名さん]

ランク？
初耳です。
匿名Aさんのお住まいのエリアのJAだとそういう風になっているんですか？
うちは物件価格に対する借入金の割合で保証料が決まってました。

[402: 匿名さん]

>>401
400さんじゃないけれど、私は3000万円借入れ（頭金ほぼゼロ）で保証料100万円程度でした。
審査結果について具体的には聞きませんでしたが、仮審査など中一日で通ったぐらいなのでそんなに悪くはないはずだと思っています。
差し支えなければ、借入額、頭金、保証料のおおよそのところをお聞かせ願えませんでしょうか。

[403: 401]

>>402
2200万円借り入れで保証料は55万です。頭金は1000万。
保証料は3種類ありました。
借り入れ割合が少ない人に一つと、多い人用は正組合員と准組合員用で二つに分かれています。
頭金が0円に近いと多い人用になると言われました。
手元の資料を見ると100万円借り入れの一括前払いの保証料なのですが、
一般型は35年借り入れ100万につき27,180円、借り入れ割合が多いほうは
46,745円（正組合員）、56,623円（准組合員）。
100万円での試算なので、実際は多少の誤差があると書かれています。
もちろん、この額もJAそれぞれで設定が違うのでしょうが、
うちは一般型での計算、402さんは頭金がほぼゼロということなので
高いほうの准組合員用で計算されたのだと思います。
ちなみにうちが頭金0円で購入していたら保証料は180万！と計算されました。
402さんは3000万で保証料が100万ということはだいたい20〜25年の借り入れでは
ありませんか？

頭金を多く払えば正組合員、准組合員関係なく、安い保証料が適用されるようです。
もちろん、借り入れ年数が短いほうが保証料も安くなります。

[404: 匿名Ａ]

新規購入ではなく、現行金融機関から借換えを検討しているところです。で、借換え先をJAバンクにするか信用金庫にするか悩んでいるところです。（他銀行、信託銀行ともに２月の金利は１月より上昇したので、比較検討から外しました。）
402さんの質問ですが、ざっとお答えできる範囲で以下の通りです。
借入れ金：2500万円、物件価値：約3000万円
ファーストステージ：約40万、セカンドステージ：約50万、サードステージ：約60万（一括払い保証金のみ、その他諸費用,JA出資費用は、別途かかります。）
JAの担当の方が、保証額ランク一覧表を見せてくれました。他行では、ブラックボックスでなぜその設定金額か、教えてくれませんでしたので、ここの担当者は、こういうランク設定があると教えてくれただけ良心的だと思います。
それにしても、402さんの保証料100万円は高いですね。分割ですか？他の諸費用、JA出資費用等含まれない金額ですか？

[405: 402]

>>403,404
ありがとうございます。3つのランクというものが存在することは知りませんでした。
JAからは「頭金を2〜3割出してもらえれば保証料を安くできる」との説明を受けました。
頭金を上記水準以上入れた場合の保証料は、ちょっと記憶が曖昧なのですが40万円台とのことだったかと思います。（保証料の差額分安くするよりも手元に資金を残しておく方を迷わず選びましたのでメモも取っていません）
私の保証料は前払い一括で約98万円です。出資金や送金手数料は別途です。
ローン期間は28年、3段階の固定金利です。

ところで、前スレの最初から読み直したところ、前スレ184さんが保証料率から保証料を求める計算のしかたを提示してくれています。（数年前にも似た話題で盛り上がったようですね・・・）
私のケースでおおまかに計算してみたところ、保証料98万円になるための保証料率を逆算したら大体0.2%くらいです。この0.2%を403さんの例に当てはめると、「一般型」と「正組合員」との中間あたり。悪くないです。404さんの例では、借入れ年数の条件が不明ですが、「サードステージ」相当ですかね。
要するに、JAは3段階の保証料率を持っているが、地域によって保証料率の数字はまったく異なるということのようですね。

[406: 匿名]

JA、本審査okとれました。
保証額は、2500万円借入れで、約52万円（保証会社事務手数料込で約57万円）でした。他行と比べ、若干（3万5千円）高めでしたが、現時点（07/2月）での長期固定ローン（3段階タイプ）金利が他行より低いのでトータル的にお得だと思います。本契約は、契約内容をよく確かめてから決定する予定です。
＜長期固定（3段階タイプ）金利（3月までの申込み限定金利）＞
1年目から5年目：1.70%
6年目から10年目：2.50%
11年目以降：3.10%

[407: 匿名さん]

>>406
おめでとうございます。市川ですか。
保証料52万円とのことですが、頭金は何割ほどお入れになりました？
また、契約内容についてどの辺をチェックするかというお考えがあればご教授ください。

[408: 匿名]

他行からの借換えなので、頭金はありません。
主な契約内容チェック
・金利の内容（・・・の場合は、金利が変動する場合があります。と特例条件がないか？）
・諸費用明細内訳（余計な手数料をとられていないか？）
・繰上げ返済、完済条件（借入れ開始から何年以下、何年以上の期間は繰上げ返済、完済処理はできないという条件付でないか？→いつでもできるか？）、手数料の確認。
・完済時、JA出資金の戻り額は？
・完済時、保証金は残りのローン年数分、戻ってくるか？（保証金一括払いの場合）
・保証会社名の確認。
以上の内容で不利な点がないかチェックしました。別に、誰に聞いたわけでもなく、自分なりにここは、押さえておきたい重点事項だと思い確認しました。問題なさそうだったので、本日、JA市川と契約手続きいたしました。

[409: 匿名さん]

私はＪＡ成田で契約しました。
去年の８月頃、土地の融資をしたのですが
当初１０年２．３％、１１年目以降３．１５％（ガン団信付）３５年で保証料２．１％
繰り上げ返済手数料は無料です。

建築物は２月実行で１月に金利が下がったので当初１０年間２．１５％（他は同じ条件）で変更できました。

[410: 匿名さん]

>>408
ありがとうございます。私はマンション購入の新規ローンで来月に金消契約と融資実行を控えています。
挙げていただいたポイントのほとんどは、私も既に確認（口頭で質問）済みのものでした。
最初の金利修正の特例については契約書に何か記載がありましたか？

しかし保証料がお安くて羨ましい。ご返済がかなり進んでいて、今回の借入額より物件の担保価値の方が上回っているのでしょうかね。借換えの場合は保証料率が一律に安いなんてことがもしあるとしたら、一度他の金融機関で借りてすぐにここで借り換える裏技も可能かも？

[411: 匿名]

金利記載内容については、特に注意して確認をいたしました。金利修正の特例については、一切なく、借入れ期間中は、キャンペーン優遇金利で完全固定（３段階固定）でした。
保証料については、私の場合、借入額より物件の担保価値の方が上回っていたので、安く抑えられたと思います。借換え時の保証料は、残念ながら一律に安いわけではありません。保証会社が、担保物件価値、返済能力、過去の返済履歴（滞納時期がないか。）などを総合評価して決定するようです。特に担保物件価値と借入れ金の関係で大きく変わってきます。借入れ金より担保物件価値の方が安く査定された場合（担保割れ）は、その分、保証会社のリスクが大きくなるので保証料も高い設定になります。