接道してないのですがローン組めるでしょうか？

[購入検討中さん]

都市計画区域外の土地の購入を検討中です。
土地は自己資金で買い、自宅を建築する際には住宅ローンの利用を考えています。
下記の条件の土地で、住宅ローンは組めるでしょうか？
引っかかっているのは接道部分です。

重要事項説明書によると、都市計画区域外で、地目は宅地、接道の状況は以下の通りです。
　接道方向：西側
　接面道路の種類：町有地
　幅員：6m
　接道長さ：33m

当該「町有地」は、町道から町道に抜けられるようになっており、現在は砂利が引いてあります。上水道は配管済み、側溝も作ってあり浄化槽を設置したらそこに流すようにとのこと。NTTのハンドホールも埋設済みで、最寄りの町道（16m先）には電気も来ています。区画整理されており、公図だけみればまるで分譲地のようです。
町道にはならないのか役場に確認したところ、まだ1件も建っていないが3件以上建てば検討の余地はあるとの回答でした。が町は財政難なので難しいと思ってます。

これ以外に何を確認？申請？要請？すればよいかなど、何でもよいのでお知恵をお貸しください。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

何を確認というか土地に接している道が町有地なんですよね。
法律的に道路ではないということですか？
ローンが通るかではなく建築できるのかを確認すべきでは？
道が接していない土地に家は建てられませんよ。
口約束ではなく書面にて確認するべきです。
あとは、その町有地の通行地役権ですね。
囲繞地通行権は絶対の権利ですが、車は使えません。
通行地役権を登記できれば問題ないと思います。

ライフラインは家があれば引くのが当然ですから問題ないです。


接道33メートルってすごいな・・・・

[3: 購入検討中さん]

建築はできるようです。
役場に確認したところ、当該の土地は「都市計画区域外」なので、けんぺい率や容積率の制限はなく、建築確認申請は必要なし。町の建設指導要綱を守って、建築の届け出だけしてください。とのことでした。
その町有地の地目と、「建築基準法上における道路」になっているかを、役場で確認してみようと思いますが、、、。

町有地に通行地役権を　登記　できるかな・・。

ローンを組むなら建築確認申請はしないとならないと聞きましたが、確認申請が通ったからといって、ローン審査が通るとは限らないとも聞きました。


田舎なので土地も安いのです。:)
調べたところ、官舎の跡地で土地も平坦。下水だけはきていなくて、計画はないそうです。:(

[4: 匿名さん]

都市計画区域外では建築基準法の第３章は適用されません。
第３章のはじめに、「道路」の定義をしていること、第３章そのものの見出しにもあるように、第３章は都市計画区域内のみに適用されます。
「道路」そのものが定義されていないので、「接道」という概念自体がありません。

[5: ０４]

建築基準法の関係条文は、以下の通り。
第８節の第６８条の９　第１項での制限事項が特に無ければ、建物と敷地に関する制限は無しとなります。

第３章　都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途
第１節　総　則
（適用区域）
第41条の２　この章（第８節を除く。）の規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用する。

（道路の定義）
第42条　この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員４メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、６メートル。次項及び第３項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。

第８節　都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内の建築物の敷地及び構造

（都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内の建築物に係る制限）
第68条の９　第６条第１項第４号の規定に基づき、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内においては、地方公共団体は、当該区域内における土地利用の状況等を考慮し、適正かつ合理的な土地利用を図るため必要と認めるときは、政令で定める基準に従い、条例で、建築物又はその敷地と道路との関係、建築物の容積率、建築物の高さその他の建築物の敷地又は構造に関して必要な制限を定めることができる。

２　景観法第74条第１項の準景観地区内においては、市町村は、良好な景観の保全を図るため必要があると認めるときは、政令で定める基準に従い、条例で、建築物の高さ、壁面の位置その他の建築物の構造又は敷地に関して必要な制限を定めることができる。

[6: 購入検討中さん]

都市計画区域外なので接道の義務はないので建築可能なのですが、住宅ローンが組めるかどうかが問題なのです。

銀行のローンプラザで聞いて見ましたが、都市計画区域外だと何度も話しましたが、接道が町道でない、とか、私道なら持分が、とか話をされて、審査に出してみないとわからないという答えでした。
２つの銀行で相談して、どちらともです。

また、銀行では確認申請はローンを組むなら必要ということでしたが、
本来なら、建築確認申請の必要もない土地だと思うのですが、それも「建築確認という概念がない」と申請も受理されなかったりするのでしょうか？


そもそも都市計画区域外の建物には住宅ローンは設定できないのでしょうか？
そんなことはないと思いたいのですが、、、。

[7: ０４]

>>06
＞接道が町道でない、とか、私道なら持分が、とか話をされて、
＞審査に出してみないとわからないという答えでした。
担保価値がどの程度あるかを判断するのです。
住宅ローンは、どこの地域でも設定可能ですけど、敷地の担保評価が低いとある程度の頭金が必要となります。

＞本来なら、建築確認申請の必要もない土地だと思うのですが、
準都市計画区域内となっている場合は、接道義務も発生して、建築確認申請が必要ですが、それにもなっていないのですよね。
準都市計画区域外でも、条例によって建築確認が必要な場合があります。
ローンを組むことと、この建築確認は無関係です。

[8: マンション住民Aさん]

どこの金融機関も借手の信用状況、返済能力以外に担保物件も
重視します。

都市計画区域外の物件ということであれば市場性が極めて低い
（次に購入しようとする人が地元の人などに限られる）ので、
保証会社を利用するタイプの住宅ローンは難しいかも
しれません。

地元の金融機関によるプロパーローン（金融機関が担保設定する一般融資）や
住構機構のフラット３５などを相談されてみるのが早いのでは。

[9: 購入検討中さん]

＞準都市計画区域外でも、条例によって建築確認が必要な場合があります。
役場の建築課で建築確認は必要ない、けんぺい率も容積率も関係ないと言われてますので、本当に必要なく、特に条例でも定めていないようです。（条例で定めている地域もあります。主に別荘地ですね。）
だいたい、必要でなくても自己理由（ローンのため）で建築申請してもよいのでしょうか？その場合、どの区域の基準に準じて検査するのでしょう？

＞どこの金融機関も借手の信用状況、返済能力以外に担保物件も
＞重視します。
当該土地以外に土地があり（こちらは都市計画区域内）、設定できるのですが、その話をしても土地と建物の価値が足りなければ～という話でした。ちなみに親が住んでいる一戸建てで名義は自分です。

＞地元の金融機関によるプロパーローン（金融機関が担保設定する一般融資）や
＞住構機構のフラット３５などを相談されてみるのが早いのでは。
地元金融機関では独自の住宅ローンの説明をされ、こちらから「フラット３５は？」と聞いたら「今は金利が高いですよ」とぜんぜん説明してくれませんでした。それぞれ貸付条件が違うのでしょうか？
なんで少しでも借りれそうなローンの説明をしてくれないんだろう？

土地建物についてはいろいろ調べているのですが、ローンについてはよく分からず困っています。
よろしくお願いします。

[10: 契約済みさん]

どうしてそんな面倒くさい土地を検討しているのでしょうか？
やっぱり値段がびっくりするほど安いんだと思いますが・・・
担保価値の無い土地で住宅ローン組む場合、
連帯保証人付けてくれとか言われないかなあ？

[11: 購入検討中さん]

こんなに面倒くさいとは思ってませんでした。普通に住宅地で周りに住宅は建っていますので。
官舎が立ち並んでいたエリア（国有地）を取り壊して、分筆して売却された土地です。そのエリアの外周はすでに町道になっていて、町道に面しているところは所々に新しい住宅が建ってますが、今回の土地はその中通りに面していて、その中通りが道路でなく「町有地」だったのです。
眺めもよくて、町の中心部にも近くて、高台だし、以前からここいいよねと話していた地区で、値段も希望通りの額なので、あきらめたくなくて。（なのでローン組めても土地の担保額は低いと思ってます）

引っかかっているのは、ローンが組める土地かどうか、というところだけです。

もう少し貯めて、自己資金で建てるかなあ？

[12: ０４]

>>11
いままでの投稿で、きちんと整理されていない部分がありますね。

まず住宅ローン。
担保価値が無い物件には融資はしてくれませんね。
頭金がある程度は必要。
説明しても、何もこれについての説明が無し。
自分の意見だけを書かれている。

次に建築確認。
あなたは銀行が必要だと言ったが、それを私はローンとは無関係に、必要なところは必要で、そうでないところは不要だと言った。
まったく理解されていないのか、意図的に歪曲している。
建築確認が必要かどうかは役所が決めるもので、銀行が決めるものではないことが、まったく理解されていません。

面倒くさいのは当たり前です。
自分で選択したんでしょう。
現況がいくら市街地のようになっていても、法律でどのような状況かが大切なのです。
道路の状況がどうのこうのと書かれていますが、そんなことはまったく意味がありません。担保価値でのプラスにもなりません。

[13: 契約済みさん]

>>スレ主さん
ＨＭのことが全く書かれていませんが、
選定は進められているのでしょうか？
ＨＭに全部調べさせれば早いんじゃないの？

[14: 購入検討中さん]

>>12
たびたびお返事いただいてありがとうございます。

＞まず住宅ローン。
＞担保価値が無い物件には融資はしてくれませんね。
＞頭金がある程度は必要。

自己資金は用意できます。借入希望額は自己資金と同額ぐらい。
土地の担保価値が[ある]か[ない]かというのは、頭金があるかどうかと関係ありますか？
いくら借りれますか？という質問はしてないので、銀行側も借入希望額とか聞かれませんでした。

＞次に建築確認。
＞あなたは銀行が必要だと言ったが、それを私はローンとは無関係に、必要なところは必要で、そうでないところは不要だと言った。
＞まったく理解されていないのか、意図的に歪曲している。
＞建築確認が必要かどうかは役所が決めるもので、銀行が決めるものではないことが、まったく理解されていません。

正直、私も？なのです。建築確認は役所が必要ないと言っているのですが、銀行はローンを申請するなら建築確認が必要だと言うのです。
都市計画区域外だし、役所からも必要ないと言われた、と何度も何度も銀行で説明したのですが。

＞道路の状況がどうのこうのと書かれていますが、そんなことはまったく意味がありません。担保価値でのプラスにもなりません。

接道がないと担保価値がない可能性がある、と銀行は言いたいわけかなと今思います。おっしゃる通り、都市計画区域外で接道という概念がない地域なのですけど。

[15: 購入検討中さん]

>>13

＞ＨＭに全部調べさせれば早いんじゃないの？

まだ決めてないので自力で調べています。
実際、ローンを組んで家を建てれるのは数年後と思っていて、単純に「ローンが組めない土地を買ってもなあ」と思ったのが出発点でした。

田舎なので売買も頻繁にないし、農地や山林はあっても宅地って少ないし、この機会に土地だけでもと考えた次第です。

案外大変でびっくりです☆
でも、面倒くさいのは当たり前なのですね。

[16: 匿名さん]

うーん。自分で調べた知識だけで土地買っちゃうのは危険ですね。