繰り上げ返済は愚か者？【Part2】

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなか！引き続き楽しみながら話し合いましょう！！

[581: 匿名さん]

>>571
金と手間をかけてするのが趣味
マメに繰上げ返済をすることこそ趣味だね

[582: 匿名さん]

無知でお恥ずかしいのですが、我が家のような場合は出来るだけ繰り上げ返済をした方が良いですよね？
借入4500万
フラット35s(当初10年0.89 以降1.89)
2012年入居なので減税は30万。先日満額振り込まれました。
ご教示よろしくお願い致します。

[583: 匿名さん]

もう振り込まれたのですか？早いですね。

[584: 匿名さん]

>>582
返済開始月と団信の有無や条件を教えてください。

[585: 匿名]

>>582
年間150万円くらいなら、計算するまでもなく繰り上げたほうが得です。

[586: 匿名さん]

>>582
なぜ還付が30万円なのですか？
控除額を満額受けられない方であれば繰上げたほうが得でしょうね。
また、フラットだと団信は別途必要でしょうから残高が減らなければ保険料の総額も高くなります。

[587: 匿名さん]

582です。
返済は昨年11月から始まっており、団信は一名加入してます。
年間150万の繰上は無理そうです。頑張っても2年毎に100万といったところでしょうか。
>586さん
30万は満額だと思っていましたが、違うのでしょうか？

[588: 匿名]

2012入居で長期優良住宅なら確か限度額400万円ではないかと。どちらにせよ10年で500万円繰り上げなら繰り上げたほうが得でしょうね。運用に自信があれば別ですが。

[589: 匿名さん]

>>587さん
587さんのように残高の1％全額が控除されないケースでは、どんどん繰り上げた方が得になります。

588さんのいうように、フラットＳが借りられる条件でしたら限度額は4000万円だと思いますので
満額では40万円の還付になろうかと思いますが、30万が勘違いだったとして40万円を満額として計算してみました。


初回繰り上げは2014年の1月で2年ごとに100万円を繰り上げとしました。

2014年1月から2年ごとに100万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,251,279円
　2021年度までの団信　　　　1,275,700円
　2021年度までの還付金計 　3,661,300円

2022年1月に一括で500万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,434,060円
　2021年度までの団信　　　　1,364,300円
　2021年度までの還付金計 3,844,000円

となります。


残高、団信で、還付金の差を計算すると
2年ごとに繰り上げした方が差し引き88,681円の得です。



ちなみに30万円では、以下の通りです。

2014年1月から2年ごとに100万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,251,279円
　2021年度までの団信　　　　1,275,700円
　2021年度までの還付金計 　3,000,000円

2022年1月に一括で500万円を繰上返済した場合
　2022年1月末の残高　　　　29,434,060円
　2021年度までの団信　　　　1,364,300円
　2021年度までの還付金計 3,000,000円

となり、2年ごとに繰り上げした方が　271,381円の得になります。

団信も含めた金利とローン控除が残高の1％還付されるかどうかが、当たり前ですが重要です。

[590: 匿名さん]

587です。
みなさん、アドバイスありがとうございました。漠然と考えていましたが、589さんが出して下さった数字を見て驚いてしまいました。やはり我が家の場合は繰り上げに励んだ方が得なのですね。それからフラットではありますが、長期優良住宅ではありませんでした。なのでMax30万です。
回答して下さった皆様、本当にありがとうございました。背中を押して頂きました。

[591: 匿名さん]

>>590さん
長期優良住宅でなくても35で借りれるのですね。
私が勘違いしていました。

もし、借入が満額になる3000万円だとしても、
やはり繰上げした方が 65,188円の得でした。

フラットSは金利は安くても団信が別なのが響きますね。

ちなみに団信は住宅金融支援機構の団信を前提に計算していますので
機構の団信と違うようでしたら、2022年1月末までの保険料に置き換えてください。

[592: 匿名さん]

（訂正です）
長期優良住宅でなくても35で借りれるのですね。
　↓
長期優良住宅でなくても35sで借りれるのですね。

[593: 匿名さん]

>591さん
団信は住宅金融支援機構で加入しました。
ご丁寧にありがとうございます。

[594: 匿名さん]

背中を押してもらうって表現、わかるぅ！
悩むもんね。お互い繰り上げ返済がんばりましょう。

[595: 匿名さん]

但し、繰上げ返済は頑張り過ぎない方がいいですよ。
よく言われる「繰上げ貧乏」にだけは成らないように気を付けましょう。

[596: 匿名さん]

>580
ミックスで繰上金利が選べる場合
選び方と金利動向次第で、200万以上
違ってくるんだよね。

低金利が続くうちは、繰上しないで
あがったら、変動を繰上すればいいし

10年後、今と同じような金利なら
固定繰上て、変動は10年固定でもいいし
そのままでもいいし、半々でもいいと
選べるのがいいね。

[597: 匿名さん]

＞596
安全で200万円違うんだったら絶対運用です！
具体的にやり方を教えて！絶対教えてください！！

[598: 匿名さん]

4万弱の差から200万って一体どんな運用？

[599: 匿名さん]

運用すれば安全に２００万円儲けられる方法を言ってあげて。繰り上げ派敗北させよう。

[600: 匿名さん]

元本保証ですぐ現金化出来る運用で原資が年100万円を10年、10年後に200万の運用益が出せるなら是非聞きたいですね。

[601: 匿名さん]

>597
200万利益が、確定したわけではなくて
>559にでてるような借方すれば、
不利な方を繰り上げ消せばいいから

低金利のメリットを享受できるし、
だからといって、
変動100%みたいに、金利があがったときに
困ることも少ない

いつまで続くかわからんけど
団信込み0.775%の低金利メリット分を
繰り上げ資金にまわせる

両建て投資みたいなもの

[602: 匿名さん]

すみません、２００万円はどうすれば儲かるのですか？ぜひご教授をお願いします。４万円ってことはないとないと思っていたので。

[603: 匿名さん]

４０億円のローンで運用すると２００万って話ではないの？

[604: 匿名]

会話レベルが上がったり下がったり大変だな。

[605: 匿名さん]

だから、>601さんが書いてるように儲かるって話じゃないんでしょ。

[606: 匿名さん]

で、手持ち資金に余裕がある人は据え置き。
ほとんど頭金に突っ込んで小銭しか残してない人も
据え置きってことでいいのかい？

[607: 匿名さん]

利益じゃ無いんだよな、
無駄な金利負担が相場次第だけど、3400万の借入例だと
全期間固定のノーリスクノーリターン
基準とすると節約0円

ミドルリスクミドルリターン
低金利が続けば最大200万ぐらい節約

もちろん金利が上がらなければ
ハイリスクハイリターンな全額変動が、
最も節約できて、300万ぐらい金利負担が少ない
けど1.5%以上あがると、逆に負担が増える

運用益は、それとは別

[608: 匿名]

どこにリターンが？

[609: 匿名さん]

>>602
儲けたい人はア○フル5000株買っとけば200万儲かる。

[610: 匿名]

ところで金利1％以下の繰り上げが損って言い切ってた人達はどこに？反論しないの？

[611: 匿名さん]

誰も運用で200万儲かるなんて言ってないよね？

[612: 匿名さん]

それリターンじゃ無くて高い金利で借りてると繰り上げる事によって無駄な金利負担が減るって話じゃん。

[613: 匿名]

>610
そう思ってますがどこで論破されたの？

[614: 匿名]

>>613
？？無条件で？？大丈夫？？ちょっとなんでそう思うか語ってみ？

[615: 匿名さん]

運用するといくら儲かるの？まさか20年で10万円なんて言わないよね？エッそれ以下？？？

[616: 匿名さん]

>>615
アベノミクス後の株の儲けでローン全額返済した奴が実在したぐらい。

[617: 匿名さん]

>>615
？？？？
繰上げしない方が手間もリスクも減る上にトントンなら万々歳じゃない？？？
トントンどころか逆に10万儲かるならなおさらでしょう。
面白い人ですね。

[618: 匿名さん]

10年後の繰り上げ資金を本来の貯蓄と別に管理するとかのが面倒だと思うけどな。ましてや運用するとなると物凄く手間ではないかと。しかもそこまでやって数万円しか得しないとか。

なら繰り上げちゃったほうが気が楽っていうか。
例えば毎月少額を自動繰り上げ出来る金融機関だったら手間は一切かからないし。

あとは何を手間と思うか？どのくらいの金額を得と思うか？だと思いますが。

貯蓄と繰り上げ、メリット・デメリットを理解して好きな方を選べばいいと思います。

[619: 匿名さん]

たった10万の儲けw
とか馬鹿にするのはいいが、
繰上げには一体何のメリットがあるのか説明できてないのが笑えるな。

[620: 匿名さん]

>>618
低金利で借りていて控除満額貰えるなら繰上げ返済にメリットは無いけど、皆が低金利で借りられるわけじゃないしね

[621: 匿名]

全員得するわけじゃないよ。みんないくら借りてるかしらんけど。額が大きい人は繰り上げしないとかなり損するよー。ってまぁどうでもいいか。

[622: 匿名さん]

>>621
皆そう言ってると思うよ

[623: 匿名]

>>620
はい違う。繰り上げしないと得なのはむしろ返済途中等で満額控除にいかない人。もういいや。好きに空想しててくれ。何人かは理解できてるだけ良しとしよう。

[624: 匿名さん]

運用でどれだけ増やせるかはともかく、500から1000ぐらいの金を10年間資金をためてまとめて繰り上げるか毎年余剰金を少しずつ繰り上げるかって話なら前者をとるかな。
ただ、早い時期にそれぐらい用意できるんなら早めに繰り上げておくね。金利も少なくともこれ以上は下がるわけないし、利息軽減効果の方が高いでしょ。

[625: 匿名さん]

>>623
何故満額控除でない人の方が得なの？

[626: 匿名]

既に満額控除を受けられてない人が繰り上げするとその一割がダイレクトに控除減につながるからですよ。一方で10年後も満額控除の人は繰り上げしても受ける影響が少ないでしょ？そういうことです。

[627: 匿名さん]

>>626
いやいや、俺が言ってる控除満額出るってそういう意味じゃ無いから。
ローン額が所得に比べて少なく、1％満額戻ってくる人は繰上げしない方が得ってこと。

[628: 匿名さん]

低金利で借りていて控除しきれてるなら繰上げ返済にメリットは無いけど、皆が低金利で借りられるわけじゃないしね

言い換えるとこういう意味

[629: 匿名さん]

みみっちい額の計算するより投資で稼いだ方が手っ取り早い

言い換えるとこういう意味

[630: 匿名さん]

減税で稼いで銀行に取られるゼロサムゲーム。
これも立派な投資です。

[631: 匿名さん]

繰り上げるより減税期間は貯蓄したほうが得だぜ！→たった数万
↓
運用すれば数万じゃなく数百万だから！→ギャンブル

でOK?

※繰り上げより貯蓄のほうが得だというのは誰も否定してない。ただ、鼻糞くらいの差しかないってだけ。


面倒くさいとかそういうのは人によるし。

[632: 匿名]

626が正しい。
あとは何なの？釣り？借金して金利とられてるのに不確かな運用というギャンブルすんの？分かんないな～。俺が言ってる満額控除がどうの。頭がおかしい人ばかりだな。

[633: 匿名さん]

＞632
かかわらない方が良いよ。計算できない人ばかりだから。そもそも運用ですごい儲かっている人はローン組まないし。

[634: 匿名さん]

＞631
金利上昇にそなえる視点で考えると
少し前のレスででてた
ミックスで対応とすると、
低金利が続くうちは、繰上しない。

繰上するのは、10年後以降、金利の高い方を繰上て
低い方を残す

金利選択次第で100万単位で変わる
せっかくの低金利、賢く恩恵受けなきゃ

[635: 匿名さん]

結局繰り上げられるほど余裕がないから理由つけてるだけって話ね。

[636: 匿名]

>614
1%以下の金利で借りて1%の減税受けてんのに、どうなったら繰り上げしないからって損するんだよ。

[637: 匿名さん]

>>635
繰上げ返済した方が損するって話だよ

[638: 匿名]

>635
ご心配なく
控除期間が終わるか金利上昇局面になったら
一気に逃げ切るくらいの貯蓄はあるし

それに、どうせ死んだらチャラになるのに上記以外で繰り上げる理由がわからん

[639: 匿名さん]

>>631
数万円が鼻くそみたいって、
年収億プレイヤーですかw

個人向け国債等考慮すれば10-20万得する可能性があるのに、
それをドブに捨てられる程年収高い人はそういないよ。

[640: 匿名]

繰り上げしてる人は、そもそも計画性がないのか毎年繰り上げするんだったら通常の返済の設定金額がおかしいんじゃないの？

[641: 匿名さん]

＞638
それだったら、東京スターの金利０にすれば

[642: 匿名さん]

なーんだ、結局２０年も頑張って数万円？？？笑えます

[643: 入居済み住民さん]

実例です。
キャッシュで買えるマンションだけど、
１％以下で借りられたので、あえて5000万円までローンを組んで、
キャッシュを全額、日経平均の値幅２倍に連動する投信に。
いま、2500万円、儲かってます。
ほぼ勝ちが決まっている（そうとうリスクの低い）賭けに、
ただで(税金で全額控除で)遊ばせてもらっている感じです。

[644: 匿名さん]

＞643
近いうちにあなた破産します。これは両派一致の意見

[645: 匿名さん]

>>643

とりあえず、その投信名と買った時期、値段、今の値段を教えてちょうだい。嘘じゃなきゃ言えるよね？

しかし全額一本の投信って、どんだけド素人だよｗ

[646: 入居済み住民さん]

643です。
買ったのは2010年ですね。
日経平均9000円あたりで買ったので、
いまちょうど2500万円勝ちです。
具体的な投信名は、いろいろ問題がありそうなので、言いません。
日経平均連動型(値幅２倍に連動)っていうのは、結構あると思うので、自分で調べて下さい。
こういう場合、儲かったときに、売り切れずにズルズル保有してしまいがちですが、
私の場合、儲かった金額というよりも、変動ローンの金利が１％切ったときに、
全部売る方針にしています。
つまり日銀が量的緩和を止めて、私もただで(ローン金利を控除しきれず)遊べなくなったとき、
売ることに決めています。
最初に投信を買ったとき、控除が効く10年間あれば、
１回くらい、日銀も公定歩合を上げてくるだろうと思ったので。
アベノミックスで、意外と数年で、変動金利が１％を越えてくるかもしれません。
そのとき、もとの5000万円はいくらになっていることやら。

[647: 匿名さん]

＞646
朝から嘘つくと罰当たるよ

[648: 匿名さん]

だから投信の名前を言えっての

[649: 入居済み住民さん]

＞648
あなた以外の人は、とっくに自分で調べて、
さっそく資料を取り寄せていると思いますけど。

[650: 匿名さん]

＞649
朝から平然と嘘を書く神経が信じられないです。

[651: 匿名さん]

私は住宅ローンは数年で一気に返済完了。別枠の資金を株式運用してここ３年で３倍になったよ。投資と借金は切り離すのが基本です。

[652: 匿名さん]

そんな枠、持ってない人がほとんどでしょ
目くそ(繰上する)鼻くそ(繰上しない)レベルだから

繰上して何１００万得するとか、所詮はマイナス資産なのにね(笑)
投資する人間とは損益の考え方が根本的に違う

[653: 匿名さん]

株で何千万儲けたとか、数年で完済するような人が「住宅ローン」のコミュニティーを見てる事が信じられない。

[654: 匿名]

まあ夢を語るのは自由だからね。

[655: 匿名さん]

借金で運用で何人の人が破産したことか・・・目的あるお金の保留は他の使い道を引き寄せるものだよ。病気を引き寄せたりね。昔から言われてる。

[656: 匿名さん]

>>559
運用益があるなら、１０年後にその時の金利情勢を見て変動金利か２０年固定かどちらかを1000万円繰上げ返済しますね。
これからインフレになるので、目先で繰上げ返済せずにいれば運用益がさらに増えますので、１０年後には１５００万円程度の繰上げ返済は可能と思いますよ。
１０年後の時点でローン残高は2500万円程度にまで減っているでしょうしね。

[657: 匿名さん]

>615
あたしゃ
今年は既に２００万利益
去年は１００万利益
一昨年は１５０万利益
出ましたが。
これから未来の日本において２０年間で運用益は２０００万円は得られるんじゃないかな。
元本は１０００万円程度でね。
要するにインフレになるっちゅうこっちゃ。
良いインフレか悪いインフレかは別としてインフレになるんよ。
なのに、繰上げ返済ってほんと何がしたいんだか。

[658: 匿名さん]

>631
>運用すれば数万じゃなく数百万だから！→ギャンブル
資本主義と各国及び日本のこれからの金融政策を理解されていませんね
現金保有、低金利の住宅ローンの繰上げ返済＝ギャンブルなのに

[659: 匿名さん]

なんでみんな会社辞めて投資だけで食っていかないの？それだけ運用益出せるならばタネ増やせばそれこそ資産何百億の運用益でも可能でしょうに。

[660: 匿名さん]

つーか、「繰り上げは10年後にしたほうが4万円お得！」

ってものすごく小さい話からたった1日で「数千万円の運用益を俺は出せるんだぜ！」なってるｗ

[661: 匿名さん]

そもそも繰り上げを10年後に遅らせた方がいい最大の理由は
実質もの凄い低利で金を借りられているから、ということなんじゃないの。
一般人が事業において低利で金を借りることがいかに大変か、はわかると思うが。

[662: 匿名さん]

>659
年間100万円程度の運用益では食べていけないでしょ。
10倍の金額が必要だから元本は1億円程度いりますね。
もし、遺産相続か宝くじ当たるかで1億円以上手元にあるなら元本を取り崩さずに運用益だけで生きていくことは可能でしょう。
それが無い限りは働くしか無いんですよ。

[663: 匿名さん]

運用派はまた別かもしれないが、
非繰上げ派が考える繰上げしないメリットは、
予想外の出費により広く対応できるため、破産リスクを減らせること。
万が一死んだ時、繰上げてた分が無駄になってしまうのを防げること。
なんだよね。
そのオマケで数万円儲けるって話だから、儲けが0円だって繰上げしない方がいいって話なんだよ。
にもかかわらず繰上げ派は
「たった数万円w」
「鼻糞みたいw」
とかオマケにばかり反応するんだよね。

当然繰上げするしないは個人の自由何だけど、約1名あまりにも見当違いのレスが多いんだよね。

[664: 匿名さん]

繰上げに固執すると、不動産が家計資産に占める割合が高くなり過ぎるという、ポートフォリオ上の問題が出てくる。借入をあえて残しても、債券、株式、不動産をバランス良く保有した方が、将来の環境変化に強いとの考え方もあるのでは。

[665: 匿名さん]

２０年でたった数万円じゃ何もメリットないね。

[666: 購入検討中さん]

繰り上げ返済しないことで、低金利とはいえ銀行にいらん金利を払うことになることについてはどうですか？

[667: 匿名さん]

運用するって趣味の世界自己満足のおままごと（笑）

[668: 匿名さん]

＞559さん
考えかたはだいたい同じです
計算間違いが、ローン抱える前みたいにリスク取りたくないので

＞664さんの考えで
円建社債（サムライ債等）と、
FXのスワップ（レバ1～2し程度）
株は配当利回り9%の未公開株（自社）
IPO（１単位）
以前からもってるゼロ債、
レポート目的の投信（小額）
大半は、MRFや、預り金が中心の予定です

REITはなしですね。

[669: 匿名さん]

これからの時代は運用しない人はさらに底辺になっていくよ

[670: 匿名さん]

こんなの運用とは言えません。趣味です。

[671: 668]

誤字とリンク誤りすみません。
>656さんの間違いで

3400万を10年後繰上1000万で、残債が1400万程度の予定です。

元本重視で年2%程度で満足するように
しようかと、
昔みたいに、短期間で数倍になって
半分になるようなことは、しないです

[672: 匿名さん]

ん？個人の運用は趣味でやるものでは？
仕事ではないだろ
まぁ、自分の理解できないものに関しては認めたくないだけだろうね

株については適当な銘柄を数銘柄yahooファイナンスで10年チャート見てみるといいよ
多くの銘柄は2003～2006年頃に今の株価の3倍くらいだったから(業績がほぼ一定の小型銘柄が一番参考になる)
インフレが起きて資金が株にシフトすると同じような状況になるよ
場合によっては当時を凌駕するでしょう

[673: 匿名さん]

繰上げが愚かなのは、僅かな金利負担を気にするあまり、資産を不動産に集中させるリスクに気付いていないから。運用益の大小など些細なこと。

[674: 購入検討中さん]

上の方
幼児並の脳みそしかない私に、”資産を不動産に集中させるリスク”についてご教授いただきたいです。
よろしくお願いいたします。

[675: 匿名]

私にも資金があるのに沢山借用することのリスクについてお聞かせください。あと確実に儲かるのに不動産を売却して現金化しないことのリスクも併せてお願いできますか？なにせクラゲなみの知識しかないもので。

[676: 匿名さん]

株は儲かるぞ！おれはここ数年で数倍にした。それで住宅ローンは一括返済したよ。5年で完済！！また株で儲けるぞ！

[677: 匿名さん]

ほんと、ほぼ趣味の世界ですね。

若い独身のころ（10年ぐらい昔）は、ネット証券黎明期に口座つくって
ほんとギャンブルみたいなことやってましたね
当時は新興市場、現物ばかり、その後、信用取引も流行って、ＦＸとか外債とかいろいろ流行って・・

制度もいろいろ追いついてなく、一部鞍替え後の投信組入れ鞘取りとか、
倒産銘柄使った節税技とか、個人だからできるいろいろなテクありましたね
（そのとき最初で最後でしたね本物の株券見たのは、たしか１２０万ぐらい節税した気がします）

いろいろ体感したから、今でもやってけるのかと
どうせ、６０になったら、いやでもまとまった資金を、なんらか運用するわけだし

[678: 匿名さん]

住宅ローンで運用しようなんて、爺さんが聞いたら怒鳴られますよ

[679: 匿名さん]

>675
>私にも資金があるのに沢山借用することのリスクについてお聞かせください。
すまんが意味がわからん
つまり、資金があってもいっぱい借金する＝リスクが無い事の説明を欲しいわけ？
>あと確実に儲かるのに不動産を売却して現金化しないことのリスクも併せてお願いできますか？
これも意味がわからん。
知識以前に説明力がないような

ところで皆さん確定拠出年金の内訳ってどうしてます？
やっぱり皆さん円定期のような性質の商品を選択されているのかな？
私は日本株35％、外国株30％、外国債30％、定期5％にしています。

[680: 匿名さん]

＞679
単にからかわれてるんだよ。お前の理解力の方がやばい。